物业管理政策法规与基本制度.docx

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物业管理政策法规与基本制度

答案以教材和补充新的法规为准

物业管理基本制度与政策

模拟试卷

（一）

一、单项选择题（共60题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．物业管理活动的实质是（）。

A．业主和开发商就物业管理服务为标的所进行的一项活动

B．房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化

C．物业服务企业接受业主和建筑物所有权人的特别委托

D．业主和物业服务企业就物业管理服务为标的进行的一项交易

2．《关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》规定了关于物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法，实施办法特别强调，（）质量是持证上岗工作的关键。

A．岗位培训B．培训方式

C．考试内容D．培训教材

3．以下对前期物业管理合同关系的表述，正确的是（）。

A．是根据建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同

B．不是根据业主和物业服务企业之间签订的物业服务合同

D．不是根据建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同

E．是根据业主和物业服务企业之间签订的前期物业服务合同

4．物业管理的发展从根本上取决于（）。

A．市场规则的完善和市场机制的良性运行

B．居民住房自有化率越来越高

C．住房制度的不断完善

D．不涉及公共利益的纯私人事务

5．业主在物业交接后才发现物业质量问题，业主应当依据有关法律法规追究（）的质量责任。

A．物业服务企业B．开发商

C．建设单位D．施工单位

6．物业管理成熟的标志是（）。

A．行业自治组织的成立B。

皇家特许屋宇经理学会的成立

C．非盈利性行业组织的成立D．芝加哥建筑管理人协会的成立

7．我国物业管理是通过（）发展起来的。

A．住房分配采取实物分配B．改革政策向居民出售公有住房

C．市场选聘物业服务企业D．实行住房商品化制度

8．致使住房产权多元化格局迅速形成的原因是（）

A．城市住房制度改革

B．城市新建住宅小区物业管理体制的确立

C．个人购房比例的迅猛增加

D．住房装饰装修管理体制的改革

9．以下既属于物业管理一级服务标准的基本要求又属于二级服务标准基本要求的是（）。

A．每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上

B．物业服务企业可以自由公布物业服务费用或物业服务资金的收支情况

C．公示16小时服务电话

D．有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度

10.管理需要大量费用，而不是简单的认为，购买房屋后就可以一劳永逸。

房屋保养需要大量的追加投资，根据大量实际数据测算，砖混结构房屋的建安造价与建筑寿命期的维修养护管理费用的比率平均达到（）。

A．1：

1，B．1:

0.7

C．0.5：

0.7D．1.5：

2.3

11.物业服务收费实行政府指导价的具体方式是由（）根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。

A．建设单位行政主管部门B．房地产行政主管部门

C．物业服务企业D．政府价格主管部门

12.前期物业服务合同可以约定期限。

与一般的服务性行为不同，物业管理服务具有（）的特点。

A．强制性B．临时性C．单一性D.长期性

13.物业服务企业在物业管理活动中的权利、义务和责任，除《物业管理条例》和其他法律法规明文规定外，也受（）的约定。

A．《民法通则》B．《物业服务合同》

C．《业主大会规程》D．《临时管理规约》

14．《物业服务收费管理办法>规定，实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行的义务不包括（）。

A．物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况

B．业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应及时答复

C．物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计

D．在物业管理活动中，物业服务企业受业主委托，对业主的物业进行管理，为业主提供服务

15.物业服务企业发生更迭，在承接物业时，应当与（）办理物业验收手续。

A．上任物业服务企业B．业主委员会

C．建设单位D．业主代表

16.物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间（）的关系，明确了物业管理活动的基本内容。

A．被管理者和管理者B．被服务者和服务者

C．服务者和被服务者D．管理者和被管理者

17.物业管理一级服务标准在关于房屋管理的要求中，应根据（），定期检查房屋共用部位的使用状况。

A．房屋规划部门的要求B．房屋实际使用年限

C．物业服务合同的约定条款．D．业主的要求

18．新建物业在承接查验时，应由（）向物业服务企业移交资料。

A．投资商B．建设单位

C.业主D．业主委员会

19.在实践中，物业保安方面出现的问题较多，其中，有关部门对小区保安人员的违法失职行为监管不力，没有有效的措施属于（）的原因。

A．业主B．管理部门

C．保安人员D．物业服务企业

20.物业服务企业（）改变公共建筑和共用设施用途。

A．无权决定B．无权参与协商

C．有权决定D．有权否定

21.物业管理服务受益主体的广泛性体现为物业服务企业（）。

A．跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化

B．随时满足业主客观上存在的物业服务需求

C．长时间接受客户的监管和考验

D．对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理

22.以下对《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利的表述，不正确的是（）。

A．提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议

B．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

C．按照物业服务企业主管部门的约定，接受物业服务企业提供的服务

D．选举业主委员会委员，并享有被选举权

23．以下用来规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约是（）。

A．管理规约

B．业主大会议事规则、管理规约

C．业主委员会议事规则

D．业主大会的议事规则、业主委员会议事规则

24.下列选项中，（）不属于业主委员会委员应当符合的条件。

A．具有一定的组织能力

B．遵守业主大会议事规则、管理规约

C．本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主

D．热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力

25.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任和副主任。

A．3B．5C．7D．10

26.业主委员会的每次会议均应当做好（）记录，由主持会议的委员签字后存档。

A．录音B．视频C．书面D．口头

27.管理规约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的（）。

A．强制性条例．B．行为准则

C．合同规定D．基本原则

28．以下不属于使用物业的禁止性规定的是（）。

A．擅自改变房屋墙面颜色B．占用物业共用部位、共用设施设备

C．违章搭建、私设摊点D．在非指定位置倾倒垃圾、杂物

29.业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，（）可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。

A．其他业主和公安部门B．公安部门

C．其他业主和物业服务企业D．物业服务企业主管部门

30.以下对通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性的表述，不正确的是（）。

A．建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标

B．前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于协议选聘物业服务企业的竞争行为

C.前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境

D．促进物业服务企业提高物业服务质量，体现了机会均等的市场原则

31.采用招标投标方式进行交易活动，最显著的特征就是（）。

A．将有序的竞争机制引入交易过程B．可能出现串标事件

C．使交易过程存在恶性竞争D．费用低、时间短、程序简单

32.以下关于从事物业管理的招标代理机构应当具备的条件的说法中，错误的是（）。

A．有从事招标代理业务的营业场所和相应资金

B．有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量

C．有房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册

D．有超过100万元的注册资金和50人以上的工作团队

33.评标活动由（）依法组建的评标委员会负责。

A．招标人B．投标人

C．物业服务企业代表D．业主委员会

34．《物业管理条例》规定，违反《物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由（）责令限期改正，给予警告。

A．省级以上地方人民政府房地产行政主管部门

B．县级以上地方人民政府房屋规划主管部门

C．县级以上地方人民政府房地产行政主管部门

D．县级以上地方人民政府公安机构

35.物业服务企业应当具备的条件中，属于程序性要件的是（）。

A．有自己的名称B．依法成立

C能够独立承担民事责任D．有必要的财产或者经费

36.物业服务企业资质等级为一级资质，注册资本（）万元以上。

A.100B．　200　C．400D．500

37.一级物业服务企业资质证书由（）负责颁发。

A．省级人民政府建设主管部门

B．国务院建设主管部门

C．县市人民政府房地产主管部门

D．设区的市级人民政府房地产主管部门

38.物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处（）的罚款。

A．1万元以上3万元以下B．1万元以上5万元以下

C．3万元以上5万元以下D．5万元以上10万元以下

39．《物权法》第七十条规定：

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有（）。

A．管理权B．分配权

C．维护权D．所有权

40.关于建筑区划内车位、车库的所有权归属，下列说法错误的是（）。

A．建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要

B．建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定

C.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主大会的需要

D．占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有

41.业主大会是建筑区划内建筑物及其附属设施的（）机构。

A．监督B．执行C．审查D．管理

42.物业管理用房的所有权依法属于业主，未经（）同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

A．业主委员会

B．业主大会

C．占总人数过半数业主

D．专有部分占建筑物总面积过半数业主

43.房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和（）。

A．占有权

C．使用权

B．所有权

D．处分权

44.（）是行业主管部门针对不同条件企业所做的分类。

A．企业经营项目B．企业资本

C．企业工程质量D．企业资质

45．《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为4个资质等级，其中一级资质规定从事房地产开发经营（）年以上。

A.5B．4

C．3D．2

46.房地产开发企业在《暂定资质证书》有效期满前（）个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。

A.1B．3C．5D．7

47.为了加强房屋建筑工程和市政基础设施工程质量的管理，根据国务院《建设工程质量管理条例》，住房与城乡建设部要求县级以上地方人民政府建设行政主管部门，对各类房屋建筑工程和市政基础设施工程实行（）制度。

A．竣工验收备案B．建筑工程质量管理

C．项目报建施工许可证D．房地产开发施工管理

48.下列选项中，可以转让房地产的情况是（）。

A．达不到法定条件的房地产B．依法收回土地使用权的

C．依法登记领取权属证书的D．权属有争议的

49.下列选项中，不符合商品房现售条件的是（）。

A．物业管理方案已落实B．拆迁安置已落实

C．未通过竣工验收D．持有建设工程规划许可证

50.房地产开发企业进行商品房预售，应当向商品房预购人出示（）。

A．《房产预购许可证》B．《商品房预售许可证》

C．《房地产销售管理许可证》D．《商品房销售管理条例》

51.下列关于房屋租赁的说法不正确的是（）。

A．房屋租赁是公民、法人和其他组织关于财产权交易的民事活动，当事人应当依照民法规定遵循自愿、平等、互利的原则

B．公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租

C．住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策

D．房屋租赁是房屋所有人让渡房屋使用权，房屋所有人不再享有对房屋的处分权，不可以出售、交换其所有的房屋

52.为了维护房屋租赁市场秩序，下列情况不可以进行房屋租赁的是（）。

A．依法取得房屋所有权证的B．共有房屋已取得共有人同意的

C．符合安全标准的D．权属有争议的

53.下列选项中，不属于承租人治安责任的是（）

A．必须持有本人身份证或其他合法证件

B．停止房屋租赁的应当及时到公安派出所办理注销登记手续

C．租赁房屋用于居住的外来暂住人员，必须按户口管理规定在规定时间内到房屋所在地派出所申报暂时户口登记

D．将承租房屋转租、转借他人的，应当向当地派出所申报备案

54.房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和（）主管部门共同制定。

A．人事B．税务

C．财政D．建设

55.（）必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。

A．国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的

B．以集体所有制企业的房地产抵押的

C．以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的

D．有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的

56.下列说法中错误的是（）。

A．抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人

B．抵押房地产为共有或者出租的，应当同时书面通知共有人或承租人

C．房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产

D．在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。

同时，抵押权应当与抵押人协商处分抵押的房地产，可以拍卖抵押房地产并优先受偿，也可以通过其他合法方式实现债权

57.下列选项中，不属于房地产权属登记作用的是（）。

A．保护当事人的合法权益？

？

B．保护房地产权利人的合法权益

C．避免交易风险。

D．房地产权属登记是房地产管理的基础工作

58.新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的（）个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。

A．1B．2

C．3D．4

59.下列选项中，登记机关有权注销权属证书的是（）。

A．因正当理由不能按期提交证明材料的

B．依法由房地产行政主管部门代管的房屋

C．因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的

D．属于违章建筑的

60.下列选项中，不属于住宅公用设施设备的是（）。

A．楼梯间B．电梯

C．垃圾站D．污水井

二、多项选择题（共20题，每题2分。

每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

61.对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同情况采用不同的方式。

从实际情况看，主要方式有（）。

A．业主自己进行管理

B．业主选聘物业服务企业进行管理

C．业主选自中介公司进行管理

D．业主同时选聘多家物业服务企业共同管理

E．业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司

62.物业管理的基本特征包括（）。

A．社会化B．专业化

C．市场化D．强制性

E．单一性

63.在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要原因是（）。

A．我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用

B．物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预

C．普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管

D．改革开放后，我国的房地产业发展和提升速度迅猛

E．物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响

64.物业管理服务受益主体具有（）的特点。

A．广泛性B．针对性C．差异性D．综合性

E．单一性

65.物业管理二级服务标准的基本要求包括（）。

A．每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上

B．根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目

C．急修1小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录

D．载人电梯早6点至晚12点正常运行

E．对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应的措施

66.物业管理二级服务标准中对房屋管理的要求包括（）。

A．对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全

B．对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门

C．每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门

D．小区主出人口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志

E．属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修

67．物业服务收费原则包括（）。

A．合理原则

B．维护全体业主合法权益的原则

C．从实际出发，实事求是的原则

D．公开原则

E．收费与服务水平相适应的原则

68.物业服务收费的形式包括（）。

A．佣金制收费C．委托制收费E．固定式收费

D．酬金制收费B．包干制收费

69.以下属于业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有（）。

A．按照物业服务企业的有关规定交纳专项维修资金

B．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定

C．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度

D．按时交纳物业服务费用

E．遵守管理规约、业主大会议事规则

70．《物业管理条例》规定，业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的（）等因素确定。

A．建筑年限B．建筑面积

C．住宅面积D．居住年限

E．住宅套数

71.维修养护物业应当遵守的规则有（）。

A．物业维修养护中业主应当相互配合与协助

B．涉及公共利益与公共安全的物业维修养护

C．保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理

D．全体业主授予物业服务企业行使的管理权利

E．业主承诺按时足额交纳物业服务费

72.物业管理师的执业范围包括（）。

A．制定并组织实施物业管理方案

B．审定并监督执行物业管理财务预算

C．查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料

D．负责房屋及配套设施的管理

E．要具有丰富的物业管理实践经验

73.业主的建筑物区分所有权由（）构成。

A．业主对专有部分的所有权

B．业主对私有部分的所有权

C．业主对建筑区划内的共有部分的共有权

D．业主对建筑物区划内的共有部分的共同使用权

E．业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权

74.业主大会成立的意义包括（）。

A．关系着业主如何减少自己的义务

B．关系着维护自身的合法权益

C．关系到广大业主的切身利益

D．关系到建筑区划内的安定团结

E．关系到社会的稳定

75.房地产业是关于房地产（）等各方面关联行业的总称。

A．投资开发B．经营交易

C．消费管理D．服务

E．建设

76.下列选项中，根据《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分的4个资质等级，属于三级资质规定的包括（）。

A．注册资本不低于800万元

B．从事房地产开发经营3年以上

C．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额

D．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人

E．商品住宅销售中实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度

77.房地产开发一般可以划分为（）等阶段。

A．投资机会选择与决策分析阶段

B．房地产开发前期阶段

C．房地产开发建设阶段

D．房地产租售经营阶段

E．房地产销售管理与服务阶段

78.申报建设项目选址意见书的主要要求包括（）。

A．建设条件分析及综合技术论证

B．项目选址的土地权属情况

C．工程量估算和投资效益分析

D．对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等

E．界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑

79.办理工程竣工验收备案应当提交的文件有（）。

A．工程竣工验收备案表

B．验资证明

C．法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件

D．企业章程

E．法规、规章规定必须提供的其他文件

80.商品房销售原则包括（）。

A．商品住宅按套销售，不得分割拆零销售

B．商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业服务企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业服务企业订立有关物业管理的协议

C．房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房

D．供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期

E．房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人

模拟试卷

（二）

一、单项选择题（共60题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．《物业管