物业师经营分析习题1.docx
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物业师经营分析习题1
1.物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理，房地产资产管理和（）三个层次。
1分
A.房地产组合投资管理
B.房地产融资管理
C.房地产开发管理
D.房地产租售管理
2.资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的（）。
1分
A.分配
B.组合
C.估计
D.控制
3.在预算期内，物业服务企业为筹措资金所发生费用的预算是（）。
1分
A.营业成本预算
B.管理费用预算
C.经营费用预算
D.财务费用预算
4.在确定写字楼租金时，最低租金水平应是能够抵偿抵押贷款还本付息、（）和空置损失的租金。
1分
A.建造费用
B.人工费用
C.经营费用
D.广告费用
5.下列指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价指标的是（）。
1分
A.物业经济指标
B.服务满意度
C.物业品牌化
D.市场占有率
6.对企业而言，物业资产的价值主要应体现在对（）的贡献。
1分
A.投资价值
B.主营业务
C.账面价值
D.历史成本
7.零售商业物业出租时，为将出租人和承租人的利益联系在一起，共同为物业经营效益的最大化努力，可采用收取（）租金的方式。
1分
A.净
B.基础
C.超额
D.百分比
8.以下有关房地产经济寿命的说法，正确的是（）。
1分
A.房地产的经济寿命指房地产经营的净收益大于零的持续时间
B.房地产的经济寿命一般和自然寿命差不多
C.房地产的经济手寿命与使用性质无关
D.税法中规定的折旧年限是根据房地产经济寿命确定的。
9.投资者进行房地产投资的主要目的是（）1分
A.使其财富最大化
B.获得作为房地产业主的荣誉
C.降低其投资组合的总体风险
D.抵抑通货膨胀的影响
10.房地产开发投资通常从（）开始。
1分
A.规划设计
B.购置土地
C.工程建设
D.品牌设计
11.下列投资中,能够直接形成房地产市场上增量供给的是（）1分
A.房地产企业债券和投票投资
B.房地产置业投资
C.房地产开发投资
D.购买房地产投资信托基金
12.房地产的经济寿命一般比自然寿命（）。
1分
A.短得多
B.长得多
C.相差无几
D.长一些
13.有关房地产投资利弊的说法，正确的是（）。
1分
A.房地产投资可以得到税收方面的好处
B.房地产投资收益较低
C.房地产投资的回收期很短
D.房地产投资的流动性好
14.房地产区别与其他投资品最重要的特性是（）。
1分
A.政策影响性
B.专业管理依赖性
C.相互影响性
D.位置固定性或不可移动性
15.某人购买房地产市场上的别墅以用于自住的行为，属于以下哪一种投资行为（）。
1分
A.房地产直接投资中的开发投资
B.房地产直接投资中的置业投资
C.房地产间接投资中的开发投资
D.房地产间接投资中的置业投资
16.我国房地产开发贷款和住房抵押贷款的计算方式是以（）计算的1分
A.单利
B.复利
C.名义利率
D.实际利率
17.设备更新分析中，考虑的现金流量是（）1分
A.以前发生的
B.今后发生的
C.包括以前发生的和今后发生的
D.包括以前发生的以及沉淀成本
18.设备更新分析的核心工作，是确定设备的（）。
1分
A.自然寿命
B.经济寿命
C.技术寿命
D.最长使用时间
19.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的（）.1分
A.税前现金流
B.有效毛收入
C.净运营收益
D.名义收益
20.关于物业价格特征的说法，错误的是（）。
1分
A.物业价格受区位影响大
B.物业价格实质上是物业权益价格
C.物业价格容易受交易者的个别因素影响
D.物业价格形成的时间较短
21.关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是（）1分
A.市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的
B.市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的
C.市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的
D.市场价值是不惟一的，投资价值也是不惟一的
22.收益性物业是指能（）产生租赁收益或其他经济收益的物业1分
A.短期内
B.长期
C.直接
D.间接
23.成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是（）。
1分
A.卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限
B.在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价
C.当买者的最高价格等于卖者的最低价格时,交易可能成功
D.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间
24.对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是非收益性物业，其判断的标准是（）1分
A.是否具有直接产生经济收益的能力
B.目前是否正在直接产生经济收益
C.曾经是否正在直接产生经济收益
D.将来是否正在直接产生经济收益
25.以下物业中,不适合采用是市场法估价的是（）。
1分
A.博物馆
B.商铺
C.普通商品住宅
D.标准厂房
26.（ ）是指以物业价值为基础确定的租金
A.市场租金
B.商品租金
C.福利租金
D.成本租金
27.下列指标中，不属于房地产市场交易指标的是（ ）。
A.出租量
B.房地产租金
C.预售面积
D.灭失量
28.按照存量增量细分，土地转让、新建商品房租售市场属于房地产市场中的（）。
1分
A.一级市场
B.二级市场
C.三级市场
D.一级房屋市场
29.制订物业管理计划的前提是（）1分
A.明确消费者需求
B.明确业主目标
C.掌握国家相关法律法规
D.掌握房地产行业规章制度
30.物业经营管理计划中财务收支计划，通常以（）的形式体现。
1分
A.建筑物维修计划
B.预算计划
C.绩效评估
D.租赁计划
31.在物业管理计划中，属于策略层次的计划是（）。
1分
A.年度计划
B.长期计划
C.短期计划
D.中期计划
32.在物业管理中最常用的预算是
A.年度运营预算
B.资本支出预算
C.长期预算
D.短期预算
33.下列关于房屋租赁特点的说法不正确的是（）。
1分
A.租赁双方必须具有民事行为能力
B.当房屋所有权发生转移时，房屋租赁关系随之中止
C.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
D.房屋租赁合同属于法定要式合同
34.下列哪一种房屋租赁模式对租赁期限约定了明确的终止日（）。
1分
A.定期租赁
B.自动延期租赁
C.意愿租赁
D.以上都不是
35.制定租赁方案与策略属于租赁管理中哪一个阶段的管理（）1分
A.可行性研究阶段
B.租约签订前
C.租约执行过程中
D.租约期满时
36.无正当理由，承租人拖欠房屋租金（）个月以上的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并可向对方索赔由此造成的损失。
1分
A.3
B.4
C.5
D.6
37.在市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于（）1分
A.物业出租经营成本
B.业主希望的投资回报率
C.物业自身的状况
D.同类型物业的市场供求关系
38.有关房屋租赁合同的法律特征，正确的说法是（）。
1分
A.房屋租赁合同的成立要等到出租人腾空房子才开始
B.房屋租赁合同是继续性合同
C.房屋租赁合同是单务合同
D.房屋租赁合同不需要登记备案
39.承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金称为（）。
1分
A.毛租
B.净租
C.百分比租金
D.基础租金
40.下列物业管理过程中发生的费用中，不属于物业管理企业财务费用的是（）。
1分
A.金融机构手续费
B.物业管理人员的工资以及奖金
C.公司利息净支出
D.汇兑净损失
41.对物业管理企业的成本进行估算，在估算办公费的时候，不包括的选项是（）。
1分
A.交通费
B.通信费
C.服装费
D.法律费用
42.将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本和半固定成本的划分方法是按照（）划分的。
1分
A.经济性质
B.与业务量的关系
C.经济用途
D.与决策的关系
43.对于经营性物业，（）是物业合同管理中更重要的部分。
1分
A.售房合同管理
B.租赁合同管理
C.前期物业服务合同管理
D.物业服务合同管理
44.以下不属于物业管理的专项服务合同的是（）。
1分
A.垃圾清运合同
B.保安分包合同
C.设计规划合同
D.绿化管理合同
45.以下有关公众责任险的说法，错误的是（）。
1分
A.保险公司在任何情况下均不承担刑事责任
B.保险责任包括精神伤害
C.受害人不可以直接向保险人索赔
D.公共责任险是一种无形财产保险
46.物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业（）决定。
1分
A.所处子市场的价格政策
B.所处子市场的供求关系
C.可供出售面积
D.租赁方式
47.评价物业管理绩效的最重要最基础的指标是（）1分
A.基本指标
B.特殊指标
C.修正指标
D.评议指标
48.（）是写字楼物业管理的第一个常规目标1
A.使收益部分的使用率最大化
B.物业资产保值率最大化
C.物业资产升值率最大化
D.物业所有人与使用人满意率最大化
49.大厦内（）往往决定了一栋写字楼内的租户类型1分
A.主流租价
B.主要租户
C.特别用户
D.业主类型
50.写字楼物业管理中的每一部分工作，都应该以（）为中心。
1分
A.开发新租户
B.满足安全的需要
C.满足当前租户的需要并吸引未来的新租户
D.确定物业的市场定位
51.以下有关写字楼安全与风险管理的说法,正确的是（）1分
A.写字楼的保险通常单一保单就足够了
B.写字楼租金与保险费用多少无关
C.对于高层写字楼，消防主要依靠外界救援
D.写字楼的整体保险不包括各租户单独承担部分的空间
52.普通租售型商务写字楼的标准层有效使用率一般为（）1分
A.50%~60%
B.60%~70%
C.70%~80%
D.80%~90%
53.写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的（）水平确定的。
1分
A.最低租金
B.市场平均租金
C.最高租金
D.市场租金
54.零售商业物业的基础租金，常以（）为单位计算。
1分
A.每月每平方米
B.月营业额
C.季度营业额
D.年总营业额
55.零售商业物业中，主力店是吸进消费者前来购物的重要因素，这体现了（）。
1分
A.中心地理论
B.需求的外部效应理论
C.同类零售店聚集理论
D.市场失灵
56.某租户的基础租金为20万元/月，其与业主约定每月200万元的营业额为自然平衡点，以营业的5%作为百分比租金。
现租户本月营业额为400万元，其该月份应缴租金（）万元。
1分
A.20
B.25
C.26
D.30
57.零售商业物业的经营策略，包括树立品牌形象、与开发商建立密切联系和（）。
1分
A.管理机构设置
B.管理承诺
C.管理费用
D.必要的经济回报
58.在购物中心等零售商业物业项目中，单一租户与其他承租户之间的关系是（）1分
A.无关系，不依赖
B.相互依赖
C.不一定
D.相互独立
59.（）是为了最大限度地实现“聚集效益”1分
A.租户组合的多样化
B.引入主力店以带来大量客流
C.空间安排实现相互促进效应
D.无此功能效应
60.从管理层面看,零售商业物业经营管理的核心内容是（）1分
A.物业设施的维护
B.策略与运行管理
C.现场管理
D.环境管理
61.以下关于房屋转租的叙述中，正确的有（）。
2分
A.承租人转租房屋，必须征得房屋出租人同意
B.转租合同可不办理登记备案手续
C.房屋转租应当订立转租合同
D.转租期间原租赁合同解除，转租合同依然有效
E.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期
62.财务报告会计报表部分中，企业在会计期末编制的主要会计报表有（）2分
A.资产负债表
B.成本报表
C.利润表
D.资产减值准备明细表
E.现金流量表
63.写字楼业务的特点主要有（）。
2分
A.所处区位好，但规模较小
B.多为现代化的高层建筑
C.功能齐全、配套设施完善
D.多由专业物业服务企业管理
E.保持产权的独立性是写字楼物业保值增值的关键
64.下列关于可持续发展的说法中，正确的有（）2分
A.可持续发展的基本原则之一,满足当前需要又不损害子孙后代满足其需求的能力
B.一部分人的发展不应损害另一部分人的利益是可持续发展的基本原则之一
C.物业管理的可持续发展，部门的支持
D.可持续发展的物业管理，主要在于发展商的投入和政府涵盖对各种能源的节约和充分利用
E.可持续发展的物业管理,除了常规物业管理内容外,还应融入控制空气质量等要素
65.零售商业物业的分类，主要依据有（）等方面。
2分
A.建筑规模
B.建筑结构
C.经营成本
D.商业辐射区域的范围
E.经营商品的特点
66.物业服务企业可划分为（）物业服务企业。
2分
A.实用型
B.管理型
C.综合型
D.专业型
E.收益型
67.房地产具有各异性，这种差异往往最终反映在（）方面。
2分
A.管理成本
B.租金水平
C.出租率
D.收益状况
E.服务费
68.以下属于收益性物业的是（）。
2分
A.酒店
B.度假村
C.自住住宅
D.写字楼
E.出租仓库
69.在物业经营管理的三个层次中,属于策略性管理的是（）2分
A.房地产资产管理
B.房地产投资组合管理
C.设施管理
D.物业管理
E.现场管理
70.下列房地产投资中，属于直接投资的是（）。
2分
A.房地产开发投资
B.房地产置业投资
C.购买房地产低压支持证券
D.购买房地产企业债券
E.购买房地产投资信托基金
71.以下属于投资回收的是（）。
2分
A.利息
B.借款人还本
C.开发商利润
D.投资者收回成本
E.税金
72.从投资的角度来看，影响资金时间价值大小的因素包括（）。
2分
A.风险因素
B.投资利润率
C.通货膨胀率
D.政策因素
E.利率
73.实现房地产市场持续健康发展的主要标志是（）。
2分
A.存量房地产资源得到最有效的使用
B.供求结构基本合理
C.市场价格基本稳定
D.市场供求总量基本平衡
E.各类生产生活需要已有适当的入住空
74.政府调节房地产市场的金融政策包括（）。
2分
A.金融创新
B.信贷规模
C.利率水平
D.贷款条件
E.贷款方式
75.在制定租赁方案时，需要首先确定（）。
2分
A.租赁方式
B.城市居民消费价格指数
C.房屋空间使用数量
D.物业中能够对外出租的面积
E.吸纳周期
76.收益性物业估价的基本方法有（）2分
A.市场法
B.成本法
C.费用法
D.收益法
E.增税法
77.以下表述中，属于成本控制原则的有（）2分
A.讲求经济效益原则
B.责、权、利相结合原则
C.全面控制原则
D.例外管理原则
E.分类控制原则
78.物业管理报告的构成与基本内容有（）2分
A.财务报告
B.未来工作计划
C.一定时期的工作总结
D.某一时点的工作现状
E.结束语
79.写字楼物业管理的常规目标是实现（）的最大化。
2分
A.收益部分的出租率
B.物业资产保值率和升值率
C.物业所有人与使用人满意率
D.物业企业管理人员收入
E.物业设施设备维护的投入
80.业主或物业服务企业选择写字楼租户时，通常考虑的主要因素有（）。
2分
A.潜在租户所经营业务的类型及其声誉
B.财务稳定性和长期盈利的能力
C.潜在租户的员工性别构成
D.所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容
E.潜在租户的股份构成
升级会员 