物业管理服务方案模块13123.docx
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物业管理服务方案模块13123
选定某一具体物业项目，为其编写物业管理方案，要求具备以下内容：
1、物业项目基本概况
2、业主特点及需要分析
3、物业管理机构、人员配置和岗位职责
4、各专项管理方式（或工作方案）
5、物业服务费用测算
6、本物业管理方案的特色
评分标准：
1、内容结构完整。
（30分）
具体要求包括以下五项内容：
物业基本概况、业主特点及需要分析、物业管理机构人员配置和工作（岗位）职责、各专项管理方式（或工作方案）、费用和预算、阶段性达到的目标和服务承诺。
2、物业基本概况部分，要求对物业项目情况进行介绍，需要用量化指标加以说明，如建筑面积、居民户数等。
（10分）
3、各专业管理工作方案，要求包括基本的各项专业管理。
（20分）
4、费用和预算，要求基本准确，并符合实际。
（20分）
5、方案要求结合小区的情况，有针对性，体现特色。
（10分）
6、语言通畅，编排清晰。
（10分）
“╳╳（物业项目名称）”物业服务方案
班级学号姓名得分
《物业管理实务》
╳╳╳╳╳╳（物业项目名称）
物
业
服
务
方
案
得分：
班级：
学号：
姓名：
附件2：
杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准（2009.5.1-2012.6.1）
单位：
元/建筑平方米.月
收费等级
基准收费标准
备注
有电梯住宅
无电梯住宅
甲级
1.40
1.10
1、上述收费标准可上下浮动25%；
2、各等级收费标准不包括电梯、增压水泵、小区水系、中央空调等高能耗设施设备运行消耗的电费。
乙级
1.10
0.80
丙级
0.85
0.60
丁级
0.65
0.50
2012年6月1日起，普通住宅小区前期物业服务基准收费标准调整为：
单位：
元/建筑平方米.月
收费等级
基准收费标准
备注
有电梯住宅
无电梯住宅
甲级
1.80
1.40
1、上述收费标准可上下浮动25%；
2、各等级收费标准不包括电梯、增压水泵、小区水系、中央空调等高能耗设施设备运行消耗的电费。
乙级
1.40
1.00
丙级
1.05
0.70
丁级
0.80
0.60
物业管理公司员工定岗定编的数量标准
物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备大致为：
建筑面积10万平方米计算，多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。
一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准
多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：
主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；
助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；
社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；
管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；
其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。
2、维修员：
建筑面积每4万平方米设置1人。
3、绿化员：
绿化面积每4000平方米左右设1人。
4、保洁员：
每140户设1人。
5、保安员：
每120户设1人。
6、车管员：
根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。
二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准
高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：
建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。
2、机电人员：
高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。
3、保洁、绿化人员：
建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。
4、保安人员：
每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。
5、车辆管理人员：
依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。
三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准
高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：
建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。
2、机电人员：
高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配4~5人。
3、卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1人。
4、保安人员：
建筑面积每2000平方米左右设置1人。
四、其他类型的物业
如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。
实例：
××小区物业管理服务收费支出测算
××小区占地64405m2，建筑面积74710m2（其中住宅面积为70670m2），为多层住宅居住，户数938户，绿地率为30.7%。
一、人工费用
（一）管理服务人员的工资（共计44人）
1、主任（1人）1200元/月×12月×1人=14400元
2、主任助理（1人）1000元/月×12月×1人=12000元
3、管理员（2人）800元/月×12月×2人=19200元
4、收费员（1人）700元/月×12月×1人=8400元
5、保安员（28人，8小时四班三运转：
7人/×4班）
600元/月×12月×28人=201600元
6、保洁员（8人）500元/月×12月×8人=48000元
7、维修员（2人）700元/月×12月×2人=16800元
8、绿化员（1人）500元/月×12月×1人=6000元
9、节日加班费（法定节假日10天）50元/天×10天×40人=20000元
小计：
346400元
（二）按规定提取的福利费用
1、福利基金 工资总额×14%＝48496元
2、养老金 工资总额×21%＝72744元
3、失业金 工资总额×3%＝10392元
4、工会基金 工资总额×2%＝6928元
5、教育基金 工资总额×1.5%＝5196元
6、医疗保险 工资总额×6%＝20784元
小计：
164540元
二、公共设施、设备运行维护及保养费
1、消防设施（灭火器年检） 150元/只．年×86只＝12900元
2、巡更系统 2000元
3、绿化喷灌系统 1000元
4、安防报警系统 2000元
5、泵组（车库、排污） 50元/台．年×24只＝1200元
小计：
19100元
三、清洁卫生费
1、保洁用品、工具 30元/月．人×12月×8人＝2880元
2、防护用品 50元/季．人×4季×8人＝1600元
3、生活垃圾清运费 500元/车．月×2车×12月＝12000元
4、化粪池清掏费 500元/个×6个＝3000元
5、消毒、灭鼠费 100元/月×12月＝1200元
6、保洁人员服装（2年摊销）200元/套×2套/人×8人÷2年＝1600元
7、保洁用水费 100元/天×365天＝36500元
小计：
58780元
四、绿化管理费
1、绿化用具 30元/月×12月＝360元
2、防护用品 50元/季．人×4季×1人＝200元
3、施肥 100元/包×50包＝5000元
4、花木更换、补栽 5000元/年×1年＝5000元
5、治虫药剂 500元/年×1年＝500元
6、绿化器械（耗油、零件更换）2000元/年×1年＝2000元
7、绿化人员服装（2年摊销） 200元/套×2套/人×1人÷2年＝200元
8、水费（喷灌、喷泉） 100元/天×250天＝25000元
小计：
38260元
五、保安费用
1、保安用品 10元/月．人×12月×28人＝3360元
2、防护用品 50元/季．人×4季×28人＝5600元
3、保安服装（2年摊销） 300元/套×2套/人×28人÷2年＝8400元
小计：
17360元
六、办公费用
1、通讯费用（电话费、对讲机频费） 500元/月×12月＝6000元
2、办公用品 100元/月×12月＝1200元
3、报刊杂志 100元/月×12月＝1200元
4、接待费用 100元/月×12月＝1200元
5、社区文化、宣传费用 100元/月×12月＝1200元
6、治安联防费用 100元/月×12月＝1200元
7、管理人员服装（2年摊销） 300元/套×2套/人×7人÷2年＝2100元
8、培训费用 工资总额×5%＝17320
9、其他费用 200元/月×12月＝2400元
小计：
33820元
七、固定资产折旧
1、绿化设备（推草机、喷雾机） 15000元÷5年＝3000元
2、办公设备（电脑2台、打印机1、装订机1台、复印机1台、办公桌椅）
40000元÷5年＝8000元
3、水电维修设备（疏通机、组合工具、电焊机）10000元÷5年＝2000元
4、保安设备（警具、对讲机） 10000元÷5年＝2000元
5、保洁设备（垃圾车、垃圾箱） 8000元÷5年＝1600元
小计：
16600元
以上七项合计：
694860元
八、法定税费
[
（一）+
（二）+…+（七）]×6%＝41692元
九、利润
[
（一）+
（二）+…+（八）]×5%＝36828元
十、总计
（一）+
（二）+…+（九）＝773380元
十一、物业管理费
773380元÷70670m2÷12月＝0.91元/m2．月
二、物业管理处开支明细预算
物业管理处开支预算明细表
序号
支出项目名称
算式
支出金额（人民币元）
月支出
年支出
一
管理处员工薪金
经理办公室
1
物业总经理
2
总经理助理
工程管理部
4
工程经理
5
工程主管
6
强电技工
7
弱电技工
8
空调水电工
9
万能工
10
文员兼仓管
物业管理部
11
物业经理
12
商务咨询管理
13
信报收发员
14
会所管理员
15
物业清洁员
16
物业管理文员
安全管理部
17
安全经理
18
安全主管
19
安全管理员
20
车场管理员
21
监控管理员
财务管理部
22
财务经理/会计
23
财务出纳员
24
车场收费员
二
物业管理办公费
1
办公低耗品
2
办公交通费
3
节日布置费
4
办公电话费
5
办公水电费
三
公共设备维护费
1
消防设备维护费
2
扶梯设备维护费
3
货梯设备维护费
4
消防梯设备维护费
5
客梯设备维护费
6
空调设备维护费
7
吊船设备维护费
8
电器设备维护费
9
技防设备维护费
10
通讯广播设备维护费
11
给排水设备维护费
12
设备维修备用金
四
物业管理清洁费
1
写字楼厕所卫生纸
2
清洁剂类费用
3
清洁毛巾、工具类
4
垃圾清运袋
5
垃圾桶用干沙
6
垃圾清运费
7
水池清洁费
8
“四害”消杀费
9
清洁工具维修费
10
清洁管理备用金
五
绿化租用、管理费
1
外围绿化租用费
2
物业绿化水电费
3
室内绿化布置费
六
固定资产折旧费
1
电脑
2
复印机
3
打印机
4
传真机
七
物业公用电费
1
写字楼客梯
2
写字楼消防梯
3
生活水泵、排污泵
4
楼梯间公共照明
5
泛光、霓虹照明
6
车库照明空调费
八
物业公共用水费
1
写字楼用水费用
2
商场用水费用
3
会所用水费用
4
餐厅用水费用
九
物业管理开支费
升级会员 