市场比较法可比实例选择要求及说明.docx
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市场比较法可比实例选择要求及说明
附件1 ：
市场比较法可比实例选择要求及说明
以下可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。
1.可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋。
2.可比实例应与估价对象的用途相同。
其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。
3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：
（1）钢结构，
（2）框架结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。
4.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
5.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月。
6.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
7.可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。
8.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。
9.对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。
附件2 ：
基准价格测算的标准样本住宅
及可比实例限定条件
一、标准样本住宅设定要求说明
住宅房屋拆迁估价时根据拆迁范围内被拆迁房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：
1.成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。
2.多层住宅中卧室至少一间朝南、一般装修（地板砖地面、普通涂料墙面及平顶）的成套房屋。
3.房屋为砖混二等八成新。
4.首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个拆迁项目范围内的“标准样本住宅”。
二、住宅房屋估价中可比实例选择要求
1.可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。
2.可比实例必须是砖混结构的多层住宅房屋。
3.可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。
4.可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
5.可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异一般不超过12个月。
6.采用可比实例修正测算确定评估价格，选用可比实例的数量应为3个及以上数量。
7.可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。
8.同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30％。
9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。
附件3 ：
住宅房屋实体因素修正系数说明
一、住宅房屋结构因素修正系数P1
结构
类型
框架结构
砖 混 结 构
砖 木 结 构
简易结构
一等
二等
一等
二等
三等
四等
一等
二等
三等
四等
一等
二等
系数
取值
100
90
80
70
60
50
70
60
50
40
30
20
（注：
一般情况下，剪力墙结构或框剪结构系数取值为103，其他未涉及的房屋结构类型可参照《房地产估价规范》的规定另行评估。
）
二、住宅房屋层高（檐高）修正系数P2
商品房以2.8米层高（檐高）为100，普通自建民房以3.2米层高（檐高）为100，层高（檐高）每增减0.2米，修正系数增减1。
三、住宅房屋成套因素修正系数P3
成套住宅房屋：
100；
非成套住宅房屋：
80—90（根据房屋采光、日照、通风功能水平和内部布局独立与明确程度修正）。
四、住宅房屋成新因素修正系数P4（与八成新标准样本住宅相比较，具体根据折旧后的成新度计算）
待估房屋
成新程度
三成
以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成
系 数
30以下
40
50
60
70
80
90
五、住宅房屋朝向因素修正系数P5
卧室朝向
北
西
东
一间朝南
两间朝南
三间及以上朝南
修正系数
96
98
99
100
101
102
六、住宅房屋楼层因素修正系数P6
总楼层
楼层系数（%）
所在楼层
一层楼
二层楼
三层楼
四层楼
五层楼
六层楼
七层楼
一
100
100
100
100
100
100
100
二
100
102
102
102
102
102
三
98
103
104
105
105
四
95
101
103
105
五
93
98
100
六
92
98
七
90
（说明：
1.底层地下室为车库的，底层系数增加1，顶层系数减少1；2.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2；3.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1。
）
七、实体因素修正系数测算说明
1.实体因素调节系数F=0.2×P1＋0.1×P2＋0.1×P3＋0.4×P4＋0.1×P5＋0.1×P6。
2.可比实例实体因素调节系数为Fk，标准样本住宅实体因素调节系数为F0，被拆迁房屋实体因素调节系数为Fb；
Fk
标准样本住宅实体因素修正系数K3=—×100；
F0
Fb
被拆迁住宅实体因素修正系数K5=—×100。
F0
附件4 ：
区位因素修正系数表
一、区位因素修正调节系数评分表
因素
类别
因素项目
内 容
考察项目
评分等级
一等
二等
三等
四等
五等
拆迁
项目
周边
大环
境
自然环境（a1）
自然景观、风向a11
50
40
30
20
10
空气污染、噪音、水文a12
50
40
30
20
10
交通条件（a2）
离市区主干道的距离a21
50
40
30
20
10
公交线路情况a22
50
40
30
20
10
教育医疗设施（a3）
所在学区1公里内学校情况a31
50
40
30
20
10
医院及医疗机构分布情况a32
50
40
30
20
10
商业配套设施（a4）
重要商业配套设施a41
100
80
60
40
20
拆迁项目范围内小环境
规划设计（a5）
建筑小区布局与外形等a51
30
24
18
12
6
建筑密度a52
30
24
18
12
6
绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53
40
32
24
16
8
物业管理（a6）
物业管理情况a61
100
80
60
40
20
住宅区配套设施（a7）
住宅区内配套设施完备程度a71
100
80
60
40
20
以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。
二、区位因素调节系数评分等级说明表
序号
因素项目
考察项
目内容
一等
二等
三等
四等
五等
1
自然环境
自然
景观、
风向
公认的自然环境优越地区。
自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。
附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。
附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱，环境较差。
附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。
空气污染、噪音、水文
空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。
空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。
空气局部受污染，水体污染较为严重，白天和晚间均有噪音影响。
水体污染严重，靠近污染源或重噪音源。
长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。
2
交通条件
离市区主干道的距离
离主干道的距离在100米以内。
离主干道的距离在100—250米之间。
离主干道的距离在250—400米之间。
离主干道的距离在400—500米之间。
离主干道的距离在500米以上。
公交线路情况
距离公交站点50米内，有4条以上重要公交线路。
距离公交站点50—100米内，至少有2条重要公交线路。
距离重要的公交线路的距离在100—200米之间，至少有2条公交线路。
距离公交线路的距离在200—400米之间，至少有1条公交线路。
距离公交线路的距离在400米以上。
3
教育医疗设施
所在学区1公里内学校情况
属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。
属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。
属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。
一般中小学学区。
无中学或小学。
医院及医疗机构分布情况
距市级及以上医院500米以内。
距市级及以上医院500—1000米。
距市级及以上医院1000—1500米。
距市级及以上医院1500—2500米以上。
距市级及以上医院2500米以上。
4
商业配套设施
重要商业配套设施
在400米范围内有大型的市级商业配套设施。
在400—800米范围内市级商业设施较集中。
在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。
在800米范围内基本上无商业网点。
在1000米范围内无商业网点。
5
规划设计
建筑
小区
布局
与外
形等
布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。
布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。
布局一般，排列不整齐，外型较整齐。
任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。
建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。
建筑
密度
建筑密度40%以下。
建筑密度40%—50%。
建筑密度50%—60%。
建筑密度60%—65%。
建筑密度65%以上。
绿化率、室外公共活动空间与绿化景观
绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。
绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。
少量绿化，少量的公共活动空间。
无绿化，基本无公共活动空间。
无公共活动空间，出行通道狭窄。
6
物业管理
物业管理情况
全封闭物业管理。
半封闭物业管理。
有物业管理。
无物业管理。
无物管，无环卫管理。
7
住宅区配套设施
配套住宅区内设施完善程度
在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。
在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。
在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。
在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。
在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。
三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明
1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数
Q=0.1×（a11＋a12）＋0.15×（a21＋a22）＋0.15×（a31＋
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