商业地产开发过程市场调研篇.docx
《商业地产开发过程市场调研篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产开发过程市场调研篇.docx（19页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
商业地产开发过程市场调研篇
商业地产开发过程
（市场调研篇）
一、调研总纲
1.调研目的
通过对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类拟竞争业态现状等调研，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。
2调研方法
2.1实地考察
2.2地毯式拜访
2.3抽样访谈
2.4问卷调研
3调研重点：
3.1基础资料及数据收集
表1：
市场品类调研表
市场概况
名称
具体地址
所处地段
开业时间
经营方式
优势品类
招商状况
经营情况
商户姓名
联系方式
铺位号
商铺面积
商铺数量（条柜）
资质级别
品牌数量
品牌等级
销售状况
备注
厂家
直销
东北
区代
省代
市代
分销
A
B
C
盈利
保本
亏损
小结
调研人：
调研时间：
表2：
市场商业业态统计调研表
行业
数量
备注
现代百货
综合（含农贸、集贸）市场
专业市场
餐馆
宾馆
洗浴中心
百货超市
连锁店
咖啡店
专业店
室内公园
滑雪场
商务会馆
歌舞厅
茶馆
电影院
网吧
健身中心
游泳馆
书店
美容美发
溜冰场
体育场馆
保龄球馆
电玩城
棋艺馆
休闲保健
室内高尔夫
洗车行
物流仓储
汽车4S店
表3：
基本状况数据汇总表
调查人：
调查日期：
调查项目
资料来源
数量
单位
人口
总人口
万人
市区人口
万人
郊区人口
万人
下辖区县
个
交通
公交线路
条
出租车
辆
私家车
辆
城市房地产状况
城市总面积
万平公里
市区面积
万平公里
郊区面积
万平公里
商品房在建面积
万平方米
房价
住宅
元/平方米
商业
元/平方米
公寓
元/平方米
车位
元/个
表4：
城市交通情况对比
单位
2017年
2018年
2019年
年末公共汽车数量
辆
公共汽车线路
条
营运线路长度
公里
客运总人数
亿人次
年末出租车数量
辆
铁路货运量
万吨
公路货运量
万吨
民航货运量
万吨
水路货运量
万吨
铁路客运量
万人
公路客运量
万人
民航客运量
万人
3.2市场需求分析
3.3市场空隙点、市场差异与可执行层面
4调研时间：
XXXX年XX月XX日——XXXX年XX月XX日
二、调研内容
1目标城市商业整体环境调研
1.1城市社会环境
1.1.1自然环境（如地理、地势、行政区划分，气候条件等）；
1.1.2人口环境（调研城市近年人口变动对比分析及形成原因）
表5：
总体人口构成
地区
各种分组的人口构成（%，总人口=100%）
按性
别分
按农业非
农业分
按年龄分
男
女
农业
非农业
18岁以下
18-35岁
35-60岁
60岁以上
区域一
区域二
区域三
区域四
县份一
县份二
县份三
1.2地区或城市的经济特性（国民经济产业结构和主导产业），包括收入、消费结构及经济发展规模、趋势、速度和效益。
1.2.1地区生产总值分析
表6：
产业结构对比表
单位
2017年
上年±%
2018年
上年±%
2019年
上年±%
备注
市（地区）生产总值
万元
第一产业
万元
第二产业
万元
第三产业
万元
小结
调研人：
调研时间：
1.2.2社会固定资产投资及社会消费品零售总额近年状况对比分析
表7：
城市总体环境一览表
市
总人口/市区人口
332万/58万
年份
2016年
2017年
2018年
2019年
备注
国内生产总值（万元）
社会消费品零售总额（万元）
人均可支配收入（元）
全社会固定资产投资（万元）
房地产开发面积（万平方米）
住宅销售均价（元）
1.2.3地区或城市的居民收入情况、消费结构和消费水平。
·人均收入情况分析
表8：
人均收入一览表
单位
2017年
上年±%
2018年
上年±%
2019年
上年±%
备注
城镇居民人均收入
元
农村居民人均收入
元
小结
调研人：
调研时间：
·消费水平与消费结构情况统计与分析
表9：
城市居民消费支出表
内容
04年：
人口（）
05年：
人口（）
06年：
人口（）
备注
金额（元）
占比（%）
金额（元）
占比（%）
金额（元）
占比（%）
家庭设备
交通
居住
服饰
食品
医疗保健
文化娱乐
其它
对比分析：
·恩格尔系数
恩格尔系数=食品消费额/人均消费支出
根据联合国粮农组织标准，恩格尔系数：
在59%以上的为贫困；50%---59%的为温饱；40%---50%的为小康；30%---40%的为富裕；小于30%的为最富裕。
2目标城市商业地产环境调研
2.1商圈分布、商业的构成（市场与商业街区）与消费者来源。
2.2现有市场的名称、经营年限、经营形式、经营定位、优势品类。
表10：
市商场（市场）汇总表
类别
企业名称
经营年限
规模（万㎡）
经营形式
经营定位
区域影响力
改造扩建空间
优势品类
区域（行业）排名
面积
层数
商场
商场
商场
商场
商场
商场
商场
2.3现有市场的规模、区域影响力、区域排名、改扩建空间。
2.4地区或城市房地产开发、房地产平均价位。
表11：
市地产开发对比表
03年
04年
05年
备注
面积（万㎡）
商业占比（%）
面积（万㎡）
商业占比（%）
面积（万㎡）
商业占比（%）
房屋施工面积
本年新开工面积
房屋竣工面积
商品房销售面积
现房销售面积
期房销售面积
3项目用地情况分析
3.1城市未来发展方向
3.2项目地块自身情况
表12：
地块自身情况
位置
面积
长×宽
交通
市内公交线路
长途公交线路
距商业中心距离（公里）
地貌
待拆迁三通一平五通一平
土地性质
工业用地住宅用地商业用地
相邻道路
城市规划发展方向
规划条件（当地规划局所要求的该地应建的楼高、密度、绿地面积等）
3.3项目周边交通状况。
3.4项目所在地区的经济结构、人口及其基础设施情况等。
3.5项目周边的商业设施氛围。
3.6本项目可比市场，现经营投资户对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对我们项目的接受程度。
3.7风险预测（项目资源的SWOT分析）。
4消费来源及辐射力调研
2.4.1消费来源调研（现有商场消费群体的类型、来源、消费目的与消费习惯）
2.4.2消费需求力调研（现有商场消费量、消费方式、消费频率）
2.4.3主要宣传媒体调研
表13：
地方主要媒体调研
媒体名称
主要功能
发行量（收视/听）率
广告发布价格
5竞争对手情况调研
5.1竞争及潜在竞争者的实力和经营管理优劣调研
表14：
竞争对手调研表
商场、市场名称
备注
地点
备注
开发商
承建商
主营品类
经营方式
租赁买断扣点
楼体建筑面积
使用面积
出租率
平均租金
保证金
交款方式
工商费
国税
采暖费
地税
电费
物业管理费
广告费
进场费
出兑费
装修保证金
促销方式
宣传形式
经营定位
服务举措
经营历史
商户数量
停车位
市场仓储状况
配套设施
空调扶梯货梯
酒店招待所银行邮局派出所工商所
库房物流配送饮食娱乐
调研人：
调研时间：
5.2竞争者价格的调研和定价情况的研究
5.3对竞争对手营销策略
6城市政策法律环境调研
表15：
项目风险
风险
防范
法律风险
政策风险
财务风险
经营风险（客户、竞争对手、市场本身）
7调研的初步结论
结合上述分析，得出初步市场调研结论。
8各城市之间数据对比分析
表16：
城市总体环境及基本状况表
城市名称
城市名称
城市名称
城市名称
2018
2019
2018
2019
2018
2019
2018
2019
生产总值（亿元）
第一产业（亿元）
第二产业（亿元）
第三产业（亿元）
生产总值年增长速度
全社会固定资产投资（亿元）
社会消费品零售总额（亿元）
城市居民人均可支配收入（元）
房屋施工面积（万平方米）
房屋竣工面积（万平方米）
商业地产均价（元/平方米）
住宅地产均价（元/平方米）
全市人口（万人）
城区人口（万人）
全市面积（平方公里）
城区面积（平方公里）
表17：
居民消费水平和消费结构情况对比
城市名称
城市名称
城市名称
城市名称
2018
2019
2018
2019
2018
2019
2018
2019
城市居民人均消费支出
城市居民人均消费支出年增幅
食品
消费额
占消费支出比重
服饰
消费额
占消费支出比重
设备用品
消费额
占消费支出比重
医疗保健
消费额
占消费支出比重
交通通讯
消费额
占消费支出比重
娱教服务
消费额
占消费支出比重
居住
消费额
占消费支出比重
其它
消费额
占消费支出比重
恩格尔系数
8.1城市整体环境对比分析
8.1.1地区生产总值：
8.1.2全社会固定资产投资：
8.1.3社会消费品零售总额：
8.1.4城市居民人均可支配收入：
8.2城市基本状况对比分析
8.2.1房屋施工、竣工面积：
8.2.2商业、住宅销售均价：
8.2.3全市人口与城区人口：
8.2.4全市面积与城区面积：
8.3居民消费水平和消费结构情况对比分析
8.3.1城市居民人均消费支出：
8.3.2食品消费支出占比：
8.3.3服饰消费支出占比：
8.3.4交通通讯消费支出占比：
8.3.5年娱教服务消费支出占比：
8.4城市居民投资取向对比
8.5城市商铺租金价格对比分析
8.6商业用地土地价格与税收等相关政策对比
8.7城市产业导向对比分析
8.8城市投资利与弊对比分析
升级会员 