碧桂园精装修总包管理指引.docx

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碧桂园精装修总包管理指引

碧桂园集团精装修总包管理指引

（试行）

编制部门：

集团大运营工作实施小组

编制日期：

2016年5月20日

第一章：

编制目的：

第二章：

适用范围：

第三章：

产品定位：

第四章：

精装管理流程:

第五章：

编制依据：

第六章：

支持性文件:

第一章：

编制目的

为保证碧桂园控股开发的项目“完美开盘、完美交楼、完美收官，助力营销”的目的，实现公司利益的最大化；以做实、做强各区域为目的，提升管理能力为目标，特制定本工作指引。

第二章：

适用范围

本指引办法适用于集团指定采用精装修总包管理的项目。

第三章：

产品定位

3.1.各区域营销部主导区域项目的精装产品的市场调研和精装产品定位。

集团研发设计中心装修设计院根据区域项目提交的的营销定位报告、规划方案及集团精装修标准制定各区域公司已定案项目的精装修标准和物料配置标准要求并深化设计，同时需要因地制宜的尊重各区域客户对精装修的差异化需求（如材料差异）。

3.2.实施阶段由于市场原因需调整原精装修标准或精装物料的重大变更，须先上报区域总裁批准后按照公司规定报集团审批。

第四章：

精装修全过程管理流程

第一条：

设计管理

．设计原则：

区域设计管理部结合营销策划部所提供的精装修产品配置市场调查结果，按照集团研发设计中心下发的设计标准产品库选定装修风格和材料标准拟定设计任务书并委托精装修设计单位进行精装施工图设计。

．时间保障：

精装修施工图的出图时间最晚应控制在结构正负零完成前10天内，主体标准层结构施工尚未开始，设计院需提供合格的正式盖章版施工图；原则上，建筑施工图设计完成后需第一时间开始精装修施工图设计，装修图纸出具后，重点关注装修区域的使用功能和水电预留、预埋的定位，原则上砌筑以后（含砌筑）的施工按照装修图纸实施，避免返工。

．标准确定:

精装修施工图完成后，由项目部牵头组织区域设计管理部、区域工程技术部、营销管理部、客户关系部对施工图纸进行内部会审，着重审核图纸的设计深度、使用功能、材料设备适配、验收评估等重点事项，由设计管理部项目专职对接负责人记录整理会审意见，并将会审意见提交设计单位调整并下发，图纸完善后应再次组织二次复审，复审无异议后，方可进行货量区的精装样板区的施工。

.样板先行：

项目公司须第一时间完成实体板房施工（展示区售楼样板房可作该样板），在对外展示之前和大面积精装修招标之前需完成对样板房使用功能和展示效果的复核，避免对外展示后或货量区施工后进行大规模修改。

.材料合规：

精装修单位在施工前需对所有装修材料（甲供材料除外）提供样板至区域设计管理部确认，并将确认后的样板提交项目部封存，后期项目工程师负责严格对进场材料对板验收。

.设计交底：

精装修单位进场后，由项目部组织设计管理部和设计单位向监理单位（如有）、精装修单位进行设计交底并进行答疑。

如有已完成样板须到现场交底，项目部做好书面交底记录经设计管理部盖章确认后下发各责任单位。

.设计变更：

按公司现行的设计管理规定执行。

.全程服务：

精装修工程开工后，区域设计管理部项目对接人须定期到项目现场解决图纸或销售、报建等现场问题，如有特殊紧急情况时，区域设计部对口负责的设计师在保证成本和效果的前提下可进行局部优化设计。

第二条：

招标合约管理

、计划先行：

项目部根据项目实际情况对标段划分、界面划分、里程碑计划等做好合约规划，及时启动招标工作，做好工程建设各环节的工作铺排。

、招标范围：

原则上，当地毛坯房交房标准为土建总包施工范围（卫生间的预制盖板原则上也交由总包施工）。

在土建总包、精装修总包及各相关分包单位招标前，项目部应针对水、电、燃气、有线电视等政府垄断部门实施的工程内容进行前置摸底，并在招标立项前，填写《施工界面划分表》（见附件五）。

重点关注土建总包与精装修总包的界面移交，精装修总包与木制四大件的界面移交。

对于管理责任的划分需分两种情况，即：

一、土建竣工并验收后开始装修，即工作面无交叉情况，此情况下全部统筹管理原则上交由精装修总包；二、针对面广量大的土建和装修穿插施工的情况，此情况下精装修总包仅对室内部分在湿作业开始后插入的分包单位（例如现代家居、万方石材、淋浴屏风等）进行管理以及电梯的使用管理。

相关的配合及管理费用必须在土建总包招标前结合工作面划分提前确定，例如接水、接电、人货梯的使用、垃圾清运、成品保护、材料照管等从土建总包合同开始就要考虑进去。

、招标条件：

项目部以电子文件形式，将《工程质量技术管理手册》提供给投标单位，具体内容包括但不限于《精装修验收检查标准》（附件一）、《碧桂园集团装修房成品保护标准》（附件二）、《碧桂园集团精装保洁质量标准》（附件三）、《土建总包与专业公司施工场地交接验收制度》（附件四）、《精装修交楼维保修要求》（附件五）；在合同履行过程中，若工管中心对《工程质量技术管理手册》进行更新，项目部需同步向施工单位输出。

在招标过程中，项目部在组织现场踏勘时，必须向投标单位明确材料要求、工艺及效果要求，明确各项技术要求、工期要求、质量、安全文明目标及现场管理要求等内容（注意技术标准的时效性），关于材料损耗率的问题要求施工单位根据装修图纸在报价时综合考虑，项目部需前置跟进精装修图纸的进度和出图质量。

、合同交底：

开工之前，由区域成本管理部对项目部、土建总包单位、精装修总包单位及相关配合单位分别进行合约交底，召开交底会议并做好相关会议纪要。

第3条：

工程管理

精装修工程施工前要提前做好工作梳理，确保施工图准确、工程工期明确、策划思路清晰。

精装修总包单位需尽早定标，需要求精装修总包在正式进场前60天安排管理人员对土建工作面进行检查，及早发现问题。

.策划先行：

依照集团管控“七前三后”的要求，项目精装修进场前60天完成项目精装修的工程策划和专项计划工作并报送区域运营组和工程技术部审核，申报集团精装标杆的项目需先报区域大运营工作组审核通过后再报集团大运营组和工管中心报备。

.协调沟通：

项目部负责协调区域各职能部门、政府主管部门及项目内、外部各个总包、分包单位的合作、交圈，保证项目实施过程的高效、顺畅。

.过程管控：

精装修工程在过程管控方面要做好前置交底，实施过程中严格抓好场地移交，并做到样板先行，工序穿插合理有序。

具体为：

第一条：

进场交底

精装修总包进场之前由项目部组织土建总包单位、精装修总包单位、监理单位及相关单位召开首次会议，会议主要内容包括：

工期要求、质量和安全要求、工作面移交、材料管理、成品保护、临水临电移交、垂直运输、管理及项目管理相关规章制度等。

第二条计划管理

在土建总包的招标文件中须向各投标单位明确精装修施工过程中的总包应承担的责任和义务，明确施工界面，使投标单位充分考虑精装修对其整体计划的影响，对关键路线上的工作面总包必须前置配合完成（例如地下室和正式电梯）。

项目部负责编制精装修总体进度计划，精装修单位根据项目部所编制的精装修总体进度计划制定详细的施工进度计划、劳动力计划。

精装修总包应将进度计划与相关分包管理计划和甲供材料进场计划统一考虑，并上报监理部、项目部审批。

第三条：

技术管理

项目部须在精装修总包进场后组织精装修图纸进行会审。

货量区的精装修施工开始前需在项目部指定的楼层或地域进行精装施工样板施工，施工样板完成后，项目部需组织区域的设计管理部、营销策划部、成本管理部、工程技术部、客户服务部进行样板联合验收，并做好签字确认。

施工样板（湿铺贴样板）施工前，项目部需对精装修工程各参建单位进行技术交底，交底内容包括分项工序要求、标高控制要求及各分项工程质量要点，会后以书面形式下发交底记录。

项目部在施工过程中可以对原有落后、过时的工艺、工法进行改进和创新，在确定可以减少缺陷、降低质量风险或降低成本的前提下上报区域批准实行，优秀经验向集团推广。

第四条工序管理

4．精装修总体工序原则：

先交接验收后施工（交接验收至少提前一个月先期介入）、先湿作业后干作业、先上部后下部、先室内部分后公共部分。

4．工作面验收移交由项目部牵头，由移交单位、接收单位及监理单位共同参加，工作面移交后填写工作面移交确认表，并由四方共同签字确认。

工作面移交流程，移交单位自检后提出书面申请→项目部组织监理单位和各接收单位进行现场实测→查出问题由移交单位限时负责整改→整改完成后重新实测→接收单位查实无误签收。

工作面移交中的标准参照国家标准、招标文件、合同约定以及当年发布实行的碧桂园集团《工程质量检查评分办法（2016版）》执行；关于质量问题的处理经交接验收合格并经三方签字确认后的移交工作面的二次破坏修补由接收单位负责，属于移交单位的质量问题由移交单位负责整改合格（如结构、建筑缺陷、空鼓、渗漏等），并限定整改时间和质量标准。

精装修总包进场前（场地移交前一个月），项目部牵头组织土建总包与精装修总包主要管理人员的对接及交底工作，需要明确加工和仓储、运输场地，完成移交场地内的所有结构、建筑、装饰、水电安装工程，并书面移交给精装修总包；室内电梯单位完成正式电梯的安装和验收，项目部组织土建总包单位、电梯单位及相关电梯使用单位的移交工作和电梯使用相关的交底工作，精装修总包安排专人对电梯进行管理和维护。

第五条材料管理

甲供物资计划申报：

精装修总包进场后立即提交甲供材料申请，原则上预留30天的备货时间。

施工时每次材料进场时由项目部和监理部对照样板进行验收。

所有进场材料必须出具产品合格证书和性能检测报告，符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2010）的CMA环保标准，如需有见证送检要求则由项目部组织监理人员进行抽样送检，并取得检测报告。

第6条协调管理

参建相关方要做到“4强化”：

项目部强化统筹；施工方强化实干；监理方强化监督；整个组织强化效率。

精装修总包进场后,项目部牵头组织土建总包向精装修总包移交等工作。

项目部需严格要求土建总包对精装修总包履行临水、临电接驳管理、垂直运输管理、安全文明管理、现场垃圾清运（由分包单位清运至总包指定地点）、资料管理及档案验收责任。

精装修总包须承担精装修施工现场全面的协调工作，负责工作面移交、材料管理、现场成品保护监管、正式电梯使用及现场安全文明施工管理，对已移交给精装修单位的正式电梯、室内部分由精装修总包承担照管责任。

自精装修单位进场至工程竣工，项目部须定期召集所有参建单位召开协调会议，会议前各参建单位需向项目部上报上期计划完成情况及本期计划。

精装修总包负责每日将当天所产生的（含室内的专业分包单位所产生的）施工垃圾堆放至土建总包指定位置，由土建总包单位负责清运出场。

甲方指定的室内分包单位的现场管理权归属于精装修总包，一视同仁。

按照权力和义务对等原则，接受精装修总包单位对现场质量、安全、文明的统一管理并按规定承担相应的分摊费用。

第七条成品保护

坚持谁的成品谁保护的原则、先检查后保护的原则、谁破坏谁赔偿或维修的原则、成品保护的动态管理原则。

精装修总包单位有责任做好产品保护的后续检查和维护工作，并在有必要的情况下做好二次保护工作。

专业分包安装完成，成品保护措施到位后被破坏的，如没有找到对应责任主体，则由专业分包单位负责整改，并承担整改费用的70%，土建/装修总包单位承担整改费用的30%。

对于已移交的成品，根据工作面和工作时间由破坏时间段负责管理的分包单位负责。

精装修工程完工后，经精装修单位自检，项目部、监理单位进行一户一验，验收合格后移交给精保洁公司进行保洁工作。

第八条：

精装验收及移交

施工完成后应由当地指定的专业检测机构进行室内环境检测，并出具当地政府认可的《空气环境检测报告》。

项目联合验收至少30天前，由客户关系部组织承接查验，将所查出问题由项目部组织相关责任单位整改，整改完成后由客户关系部进行复检；入伙前60天，进行工地开放，业主所提问题在30天内全部解决完毕，以提升整体交付率。

项目部组织客户关系部、监理、精装修单位将整改复检合格