项目梳理.docx

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项目梳理

关于AA置业各项目进展的工作汇报

第一部分方案设计项目进展

南京新街口AA电器广场（东扩）

一、主要工作进展（本周无进展）

1、规划设计：

两种地块范围的4种设计方案已完成，由于地块范围未定，故无法继续下一步工作。

二、重点关注问题

地块范围确定：

现有两个地块范围的3种组合方案已完成，下一步工作就是需尽快确定地块范围及指标，以确保实现年初制定的7月正式开工建设的目标。

徐州AA广场

一、主要工作进展

（一）投资前期

1、拆迁进度：

该地块共有拆迁户1190户，其中行政、企事业单位7户，企事业单位营业用房14户，私人商业网点52户，住宅1117户。

截至4月26日，已办理完拆迁手续的共295户（本周完成拆迁手续的共有5户）占比24.8%；其中住宅260户，占比（住宅类）23.3%；非住宅35户，占比（非住宅类）48%。

2、立项：

徐州AA广场项目体量为40万平方，但我司注册的开发资质为二级，达不到相关指标要求；因此，我司将该项目按照A、B地块分别进行立项。

目前，已进行6轮谈判，四家单位（徐州工程咨询中心、鑫盛投资咨询中心、锦丰工程咨询中心、科明投资咨询中心）均做了报价，最低价格为科明投资咨询，要价10万；但当地发改委要求我司只能在徐州工程咨询中心、鑫盛投资咨询中心做出选择，我司计划在价格上再和两家单位进行洽谈。

3、地震灾害评估：

（本周暂无进展）评估单位已确定，为徐州中国矿大岩土工程新技术发展有限公司，总价3.5万；计划4月底，完成评估。

4、地块并入：

（本周暂无进展）对果品公司地块的并入，目前还停留在并购条件及并购方式的洽谈上；4月17日，马总前往徐州和果品公司进行了接洽，但未有实质性进展。

（二）规划设计：

境外设计单位确定为凯达，承担概念方案至扩初阶段的设计工作，费用总计1720万。

目前（原地块）概念方案已完成，并已进入方案深化设计，计划5月初完成；同时，3月21日已完成含果品公司的概念方案设计；计划4月30日组织第二轮方案汇报；

施工图设计单位为CCDI，费用总计为1550万元；5月中下旬将进行方案报审。

二、重点关注问题

拆迁进度：

住宅拆迁比较困难，原因有以下两点：

政府安置房因原投资人资金短缺问题，不能按时到位；拆迁居民的户型大多是小户型，无力支付新房款。

需集团领导和当地政府接洽，催促当地政府解决安置房问题。

连云港AA广场

一、主要工作进展

（一）前期手续

1、诉讼方面：

碧波池：

4月21日，碧波池将其租赁的房屋交还我司；针对其申请司法鉴证财产问题，我司未予接受；再次开庭审理时间待定。

鸡粥店：

Ø鸡粥店诉我司：

针对该诉讼的一审判决，我司已于4月23日，上诉至连云市中级人民法院；开庭时间待定。

Ø我司诉鸡粥店：

4月24日，我司诉鸡粥店偿还前期未主张的拖欠租金及水电费共421019元；其中一年租金390274元，水电费2745元。

2、现场拆除进度：

Ø建筑物拆除：

陇海商城区域内所有建筑及办公楼、大餐厅、陇海饭店主楼西侧已拆除完毕（东侧还剩下5间房屋），现场正在进行场地清理；

鸡粥店、碧波池，户外广告、门窗、室内装潢等已拆除完毕，计划27日开始建筑物拆除；

目前，尚未拆除的建筑物包括：

水泵房、电工房。

Ø箱变及变压器迁移：

项目地块内有一台变压器（315KVA）、一台10KV环网箱变，为顺利开展拆除工作及后续项目建设工作，需将这两台用电设备迁移出地块范围；

我司已决定将10KV环网箱变南移至海连中路的人行道上；变压器部分的迁移工作，我司已向供电公司提出全面停电销户申请。

（本周暂无进展）

（二）指标调整

限高调整：

（本周暂无进展）

该项目高度计划从100米调整至150米，规划局原则上已同意我司的申请，但前提是我司将郁林小学、康平宾馆两地块纳入我司统一开发。

（三）地块并入

康平宾馆：

委托新浦区资产经营管理公司收购康平宾馆的合作框架已完成，收购费用约5400万左右；但康平宾馆欲将并购带来的税费（11%）转嫁我司，因此，我司计划由土地储备中心将地块收储后挂牌出让；

双方委托的第三方评估机构（连云港万城评估有限公司）对该地块的评估价是6620万，严重超出我司预定价格；经过调整评估参数重新评估后，评估价为5500万，具体合作价格还需进一步确定。

郁林小学：

（本周暂无进展）国土局已对地块价格进行了评估，政府拟用市旅游学校地块与郁林小学互换；过渡期间，原郁林小学学生将在解放路小学借读，因此，将产生一笔安置费用；目前，双方在安置费上还存在异议。

中国银行：

（本周暂无进展）对方初步提出和我司联合开发，但项目建成后需返还其原有办公楼层，同时，我司需保证其在项目建设期间的正常经营。

（四）土地证办理（本周暂无进展）

原计划3月10日完成，计划严重滞后；

除契税外，其他办理土地证所需手续都已办理完毕；目前，契税是制约项目地块土地证办理的唯一因素；我司通过竞拍获得该地块，并全部安置了原陇海饭店职工，属于契税减免范围；但是，当地财政局认为我司地块属于协议出让方式获得，不得进行契税减免。

二、规划设计

3月30日，联创公司来我司进行了可研方案汇报，共汇报了四套方案即含中国银行与不含中国银行地块（各两套）；4月30日，联创方将来我司进行方案汇报。

三、重点关注问题

（一）指标调整、地块并入

限高调整、地块并入事宜，需集团领导对接当地政府相关部门，进一步加强沟通联系。

（二）契税免交

目前，契税是制约项目地块土地证办理的唯一因素；我司通过竞拍获得该地块，并全部安置了原陇海饭店职工，属于契税减免范围，但是，当地财政局认为我司地块属于协议出让方式获得，不得进行契税减免，需集团领导和当地国土局、财政局沟通，明确我司地块的获得方式，进而办理契税减免手续。

（三）箱变迁移

4月21日，碧波池交房后，地块内的10KV环网箱变即成为拆除工作的最大障碍。

目前，箱变迁移位置尚未确定，需前期开发管理中心童伟、工程管理中心周宏江尽快联系政府相关部门确定箱变迁移的具体细则，以便现场拆除工作的顺利进行。

鼓楼科技园（商业）

一、主要工作进展

1、规划设计：

商业设计方面总平方案，凯达已经结合年前专家评审进行调整，现总平规划已成型。

凯达针对项目方案的深化设计工作已经结束，计划4月30日召开会议向总裁汇报。

2、商业策划定位：

4月13日已召开总裁会议进行讨论，住宅、办公地块定位已经确定，商业部分需要对价值、资金回报等进行详细的测算，再确定商业、公寓的具体面积配比。

二、重点关注问题

地块交底：

3月6日已到现场对交底存在的问题同鼓楼科技园管委会进行沟通，对方已同意尽快解决地块内临建、练车场、高压线、围墙、渣土等影响交地的问题，目前正在推进对方尽快解决存在的问题，地块围墙已经开修建，渣土清运工作正在进行，进度较慢。

原计划3月底进行地块的正式交地，由于存在的问题目前仍未解决，交地时间没有确定。

3期地块180亩的拆迁计划6月底拆迁完毕，目前拆迁工作暂未开展，正在进行摸底工作。

大厂AA电器广场

一、主要工作进展

1、方案设计：

3月10日已发标，采用邀标的方式，邀请南京市院、南京民用院、南京中禾、上海联创共四家境内设计单位参与此次规划方案设计竞选，计划4月2日回标。

3月25日上海联创已到南京进行方案的中期汇报，我司已把相关需求进一步明确。

4月2日按计划各设计单位已经交标，目前设计方案已交与孙总、蒋总、楼总、南京大区陶总、规划伍总，对设计方案进行意见的反馈；4月10日已开会邀各设计单位进行述标，由于项目本身在退让方面存在问题，建设局不同意改造，目前没有立项，规划设计要点没有明确，方案还需要进一步调整，暂时没有确定中标单位。

4月22日由政府组织规划局、建设局、我司就大长项目改造事宜进行了协商，规划局口头同意我司项目改造，需要我司尽快提供改造的可行性方案。

2、招商工作：

影院：

基于前期设计方案基础上，目前在和保利、横店、金逸三家影院进行商务条款的洽谈，面积需求在3000平米，租金在50万左右。

目前已经确定横店、金逸的合作条件，保利合作条件上存在较大分歧，不再洽谈。

影院合作的建议报告20日已提交，目前报告正在会签中。

餐饮：

主要是对大厂餐饮厂商进行初步的联络和拜访，沟通合作意向。

本周无进展。

南京新街口AA广场（新华社）

一、主要工作进展

（一）地块拆迁：

计划08年1月31日完成地块拆迁，实现场地平整；计划严重滞后

1）住户方面：

住户已全部签约，现场正在进行房屋拆除。

2）工企单位方面：

（本周无进展）目前工人文化宫的搬迁成为地块拆迁的关键问题，因为目前就是否要对工人文化宫实施拆迁，市政府尚没有最终意见，造成工期单位的拆迁工作推进缓慢。

徐庄住宅项目

一、主要工作进展：

（一）投资及前期手续办理：

1、立项：

计划3月20日完成立项，环评、节能正在办理中，预计5月底完成。

2、《建设用地规划许可证》办理：

计划3月31日完成，因尚未立项，暂未办理。

3、方案专家评审会：

4月21日已召开专家评审会，预计城东规划局4月30日可出会议纪要。

4、地块内土方清运问题：

前期正在走报告流程，后期李明李总具体与管委会协调。

（二）规划设计：

方案设计：

计划5月4日完成方案设计。

4月21日专家评审会后专家意见基本明确，24日楼总出差上海与设计单位进一步沟通

（三）工程方面

1、临时设施、场地平整招标：

计划4月5日完成合同签订。

原计划3月31日进行第三轮谈判确定中标单位后走定标报告，因尚未交地，考虑与管委会协调由管委会清运土方，因此需重新进行谈判。

目前财务正在进行活动板房品牌单位的考察，确定品牌后进行招标报价。

2、监理招标：

计划5月25日完成合同签订。

3月26日已开始走监理单位入围报告（共5家：

南京方圆、南京工大、新华泰、江苏宏嘉、镇江江大）现报告已批完，需确定总平图和开发量以后发标。

（四）营销推广

1、市场调研：

4月9日营销召开徐庄住宅市场调研汇报会。

会上明确需进一步修改和完善市场调研，并与规划和工程就调研情况进行沟通。

2、广告公司选择：

计划4月完成，现正与鼓楼科技园、滨江项目一并进行广告公司选择。

4月8日已进行广告公司第二轮方案提报，目前已选出4家广告公司，计划明天会同审计对广告公司进行考察，本周出定标报告。

3、营销推广：

4月16-19日房展会上结合我司所有项目统一推广。

第二部分施工在建项目进展

无锡AA广场

一、主要工作进展

（一）前期工作：

1、抗震结构审查：

计划3月25日完成，实际滞后，计划调整至5月初

滞后原因：

根据3月7日超高层结构抗震专家评审（预评估）会意见，需对本项目进行风洞试验，且南侧塔楼也要进行地震波试验，根据试验结果修改方案后再上会论证。

目前进度：

目前风洞试验及（南塔楼）地震波试验已完成，根据风洞试验（同济大学）结果，需要对北塔楼的结构体系进行调整，横向每层增加一道支撑，竖向柱子直径增大，导致成本增加（据设计院估算，至少增加2%的钢筋量）；

针对以上情况，我司已委托南京工大根据风洞试验的中间数据进行演算符合，目前工大复核已完成，目前正在与同济大学方面进行沟通及复核演算，预计最终风洞试验结果将在4月底完成。

待风洞试验最终结果出具后再行决定结构抗震评审的时间，预计在5月初进行。

2、消防专项论证：

计划3月15日完成，实际滞后，计划调整至5月初

滞后原因：

针对裙房一层大面积使用防火卷帘进行防火分区的设计，原计划采用专家论证方式进行论证，但与无锡消防支队及省总队沟通后，只能采用消防性能化评估的方式。

而消防性能化评估涉及单位选择、性能化设计及专家评估会三个阶段，故造成此项工作滞后。

目前进度：

已确定四川法斯特（无锡消防支队推荐的单位）为消防性能化设计单位，报价39.5万。

据合同约定，4月28日提交消防性能化设计，5月初组织消防论证。

4月21日左右，法斯特公司来南京与省消防总队进行了沟通，消防性能化设计基本得到省消防