河北科技师范学院住宅区物业管理办法试行.docx

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河北科技师范学院住宅区物业管理办法试行

文件

校总字〔2012〕号签发人：

辛彦怀

河北科技师范学院

住宅区物业管理办法（试行）

第一章总则

第一条为规范学校住宅区物业管理，维护学校、教职工以及物业管理服务单位的合法权益，改善师生员工的生活、工作和安全环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《秦皇岛市物业管理实施办法》等有关精神，结合我校实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业管理，是指业主大会通过选聘或委托物业管理服务单位，由业主大会和物业管理服务单位按照物业服务合同约定，对住宅区的房屋及配套的设施设备和居住环境进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内良好的环境卫生秩序、安全秩序的活动。

第三条承担学校住宅区物业管理的单位，应根据物业服务合同约定做好管理、服务工作。

物业管理服务单位应采用新技术、新办法，依靠科技进步，坚持以人为本，不断提高管理和服务水平，突出为教职工生活提供优质服务的理念，充分体现学校物业管理与服务特色，共建节约、和谐和可持续发展型新校园。

第四条学校积极推进水电暖供应等基础设施的社会化改造工作，努力实现住宅区水电暖供应和服务社会化。

第二章业主及业主大会

第五条本办法所称物业管理区域是指秦皇岛校区住宅区、翠松院住宅区、昌黎校区住宅区、原昌师住宅区，其界定为住宅区的围墙、与教学区相邻的道路中心线以内的区域。

物业管理区域可由一个物业管理服务单位实施物业管理，也可以通过界定后再划分新的物业管理小区，由一个或若干不同的物业管理服务单位实施物业管理。

第六条住宅区的房屋所有权为学校教职工，教职工作为业主依法履行权利和义务；学校公有住房的房屋所有权为学校，由学校后勤与国有资产管理处委托房屋使用人，代行业主的权利和义务；教职工购买学校公有住房后另行出售，经学校后勤与国有资产管理处、校区居民委员会办理相关手续并备案后，由新的房屋所有人作为业主依法履行权利和义务。

第七条 住宅区土地及庭院道路、乔木等属于国有资产，其所有权为学校。

学校后勤与国有资产管理处代表学校履行国有资产监督管理职责，并负责制定现已缴存的学校公有住房售后专项维修资金的使用方案，经批准后组织实施；学校保卫处代表学校履行小区治安、消防安全的监督管理职责；学校工会依法维护教职工权益不受损害。

第八条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理服务单位提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理服务单位履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第九条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会。

业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

第十一条 业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理服务单位；

（四）决定专项维修资金续筹方案及其使用方案，并监督实施；

（五）决定由全体业主承担业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、管理、使用方案；

（六）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十二条 业主委员会由业主大会选举产生。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

其人数根据住宅区住户情况，为5人、7人、9人，任期为三年。

业主委员会代表业主和学校所有权部分的权益，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十三条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理服务单位签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理服务单位履行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十四条 校区居民委员会协助业主依法组织业主大会和选举业主委员会委员，学校为业主大会召开和业主委员会开展工作提供便利条件。

第十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，不得损害学校合法权益。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规和学校有关规章制度的，学校有关部门应当责令限期改正或者督促撤销其决定，并通告全体业主。

第十六条物业服务区内所有住户和个人必须服从住宅区住户的公共利益，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关住户应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务时，可以由物业管理服务单位维修养护，费用由责任人承担。

物业的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻住户应予配合，因相邻住户阻挠维修养护造成学校国有资产或其他住户财产损失的，责任人应当负责赔偿。

因维修养护造成相邻住户使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第十七条住户的房屋自用部位和自用设施设备维修养护由住户自行负责；住户委托物业管理服务单位进行维修养护的，由住户承担相应的费用；住户装饰装修住宅，应当遵守《秦皇岛市物业管理实施办法》和学校有关规定，事先告知物业管理服务单位，并接受其监督。

住户建筑施工产生的建筑垃圾由责任人自行清理、转运，或交纳一定费用后由物业管理服务单位代为清理、转运。

第十八条住户对物业服务有意见的，可以向物业管理服务单位反映；物业管理服务单位接到住户对物业管理服务方面的投诉后，应当调查处理并及时答复住户。

住户不得以有意见为由拒交物业管理费；住户不交纳物业管理费用的，物业管理服务单位应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理服务单位可按规定给与处罚。

本办法试行期间，也可通知学校财务部门代扣。

拒绝、阻碍学校后勤与国有资产管理处、保卫处执行公务，或无正当理由拒绝缴纳物业管理费用的，物业管理服务单位可以停止（包括停止供应水、电、暖等）相应的物业保障和物业服务。

第十九条学校后勤与国有资产管理处要加强住宅区周转用房管理，有责任向物业管理服务单位提供准确的公共用房住户信息、建筑物面积等相关资料。

安排新住户入住时，及时通知住户先到物业管理部门办理物业注册登记，并签订入住协议、物业服务合同。

第二十条住宅区所有住户，均应遵守学校相关管理制度，爱护物业管理区域内的共用部位和共用设施设备。

（一）不损坏房屋承重、抗震结构或者房屋外貌。

（二）不私自占用、损坏共用部位、共用设施设备。

（三）不擅自搭建建筑物、构筑物。

（四）不侵占绿地、毁坏花草树木。

（五）不乱设摊点、乱停车辆。

（六）不乱倒垃圾、堆放杂物。

（七）不擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画。

（八）不影响其他用户采光、通风及其他生活便利。

（九）不排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音。

（十）不从事危害公共利益的活动。

（十一）法律、法规禁止的其他行为。

第三章物业管理服务

第二十一条住宅区物业管理服务范围，是指住宅区的清洁卫生、绿化养护、道路维护、住宅楼管护和住宅区公共设施及秩序的综合管理、治安、消防管理等，其中秦皇岛校区住宅区、昌黎校区住宅区、原昌师住宅区不含绿化建设、建筑屋顶及楼体大型维修，以及供电、供水、供气、供暖等大型基础设施设备的新建与大型维修。

第二十二条本办法所称自用部位、共用部位、共用设施设备及其管理办法是：

（一）自用部位：

是指门户（含下房）以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院、自用车库以及室内墙面等部位，以及自用门窗、浴缸、洗菜池、洗漱池、便器、水电表以内（含水电表）的管线、户内采暖系统支线、散热气片等。

自用部位的维修、更新，均由业主或使用人负担，费用自理。

自用部位的维修，不能损伤相连或相邻的共用部位或共用设施设备，不得直接影响或妨碍相邻住户的使用。

（二）共用部位：

房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙壁、屋面、住户楼层间的供水主管道（主阀门以内）、排水主管道（化粪池以内）、供暖主管道（主阀门以内）。

共用部位的维修、更新费用，由整幢楼或单元内购房户按各自房屋建筑面积比例分摊，其费用从维修基金中列支；维修基金不足时，按建筑面积比例由业主分摊。

（三）共用设施设备：

绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水箱、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、共用设施设备用房、传达室（治安监控室、消防监控室）、水电主管线（水电表以外部分）及配套设施、户外的污水排水管道及配套设施（化粪池以外）、雨水排水管道及配套设施、供暖主管道及配套设施等。

共用设施设备的维护、维修、更新费用由物业管理服务单位承担。

（四）学校积极推进各物业管理区域或楼宇的水电总表安装工作；单独设置水电总表后，由学校职能部门、物业管理服务单位按月查表。

第二十三条在学校从事物业管理服务的单位，原则上须持有由物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书及《营业执照》，方可从事物业服务经营活动。

物业管理服务单位的员工应当按照国家有关规定，取得职业资格证书，或经考核具备从事物业管理的基本素质。

本办法试行期间，由秦皇岛市同鑫后勤服务有限公司为学校住宅区提供物业管理服务。

学校鼓励同鑫公司建立物业管理体系，逐步取得物业管理资质，为教职工提供优质服务。

第二十四条为维护业主合法权益，保障住户公共利益，学校另行制定《河北科技师范学院住宅区国有资产、环境治理及治安、消防安全监督标准》。

业主和物业管理服务单位在制定物业服务合同、业主公约、物业管理规章制度等文件时，必须遵循本办法，达到要求的监督标准。

第二十五条业主根据遴选结果，决定选聘或委托物业管理服务单位、并与之订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当就当地物业管理事项、服务内容及质量、服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等进行约定。

第二十六条物业管理服务单位可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务单位，但不得将该区域内的全部物业管理服务内容一并委托给他人。

第二十七条物业管理服务单位应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理服务单位未能履行物业服务合同的约定，导致学校师生员工人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应责任。

共用部位、共用设备以及公共设施等人为损坏，由行为人负责修复或赔偿，费用由行为人承担，情节严重的将追究法律责任。

第二十八条物业管理服务单位承接物业时，应当与业主办理物业验收手续。

业主应当向物业管理服务单位提供:

（一）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

本办法试行期间，上述资料中共用部位、共用设施设备部分由学校职能部门提供，业主自用部位资料由业主提供。

第二十九条物业服务合同终止，应在合同终止日前一个月提出。

业主选聘了新的物业管理服务单位后，原物业管理服务单位和现物业管理服务单位之间应当做好交接工作。

物业服务合同终止时，物业管理服务单位应当将物业管理用房及上述资料等交还给业主。

第三十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施、物业管理用房依法属于业主，物业管理服务单位不得改变其用途。

同鑫公司可使用原办公用房作为住宅区物业管理用房，学校不再另外安排物业管理用房。

第三十一条住户或物业管理服务单位均不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害住户的共同利益。

（一）不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；

（二）不得擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害住户共同利益；

（三）不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。

物业管理服务单位确需临时占用、挖掘道路及场地的，应当预先告知，并征得业主和学校职能部门的同意。

施工完成后，物业管理服务单位应当将临时占用、挖掘的道路、场地在约定期限内恢复原状，经学校职能部门和业主委员会共同验收合格后方可交付使用。

第三十二条校外供水、供电、供气、通讯、有线电视、市政等部门依法履行其承担的物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任时，物业管理服务单位应积极配合；物业管理服务单位应督促和配合上述部门及时将因维修、养护等需要临时占用、挖掘的道路和场地等恢复原状，并经学校职能部门、物业管理服务单位、业主委员会共同验收合格后方可交付使用。

校外单位或人员不得在住宅区共用部位设置广告，或利用住宅区共用设施设备和资源进行其他经营性活动。

第三十三条物业管理服务单位应当协助做好物业管理区域内的安全隐患排查、安全防范等工作。

发生治安案件、安全事故时，物业管理服务单位在采取应急措施的同时，应当及时报告业主和学校保卫处，协助做好相关工作。

物业管理服务单位雇请保安人员的，应当遵守国家有关办法。

保安人员在维护物业区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害业主或师生员工的合法权益。

第三十四条物业管理服务单位接受委托有偿代为收取有关费用的，代收服务费由委托单位支付，物业管理服务单位不得向住户收取手续费以及公共用水、用电等分摊部分以外的额外费用。

物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，应当向最终使用人收取费用。

单位和个人使用住宅区公共场所水、电、暖的，应按规定向物业管理服务单位缴纳用水、用电、用热费用。

第三十五条学校各部门要尊重业主、物业管理服务单位的职责和权利，不干涉其管理、经营活动；支持业主委员会、物业管理服务单位开展工作，并积极受理相关报告。

第四章物业费用

第三十六条物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同的物业性质和特点、由业主和物业管理服务单位按政府相关部门制定的物业服务收费办法，确定收费标准，并经当地物价部门批准后，在物业服务合同中约定。

第三十七条物业费的成本构成包括基本服务费、水费、电费、供暖费、垃圾处理费、清洁卫生费、绿化维护费、公摊水电暖费、物业服务人员工资和按规定的福利待遇、公共设施设备日常检修及保养费、职工保险费、物业管理服务单位的资产折旧费、办公费等，以及一定的管理费。

学校托收住宅区的水费、电费、垃圾处理费，由物业管理服务单位向业主收取物业费后返还学校财务。

第三十八条本办法试行期间，物业管理服务单位必须承诺按照保本微利模式收费，计费基数以区域内房屋建筑面积为准。

其微利是指通过政府和学校提供的优惠政策获得的收入，以及提取一定的管理费等。

物业管理费标准由业主大会与物业管理服务单位在签订物业服务合时约定。

第三十九条为减轻本校教职工负担，学校酌情给予本校教职工物业费补贴。

补贴多少根据学校财力情况确定。

第六章法律责任

第四十条物业管理服务单位与业主在签订物业服务合同后，均应遵守本办法，认真履行物业服务合同约定的各项责任、权利和义务，任何一方违反本办法和物业服务合同并给对方造成损失的，应依法承担赔偿责任。

第四十一条住户或个人有违反本办法第二十条规定之一的，由物业管理服务单位责令其恢复原状、赔偿损失，并处500元以上5000元以下的罚款；

住户或个人有违反本办法第三十一条规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；

单位有违反本办法第三十一条规定行为之一的，处1万元以上5万元以下的罚款。

上述罚款所得用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第七章附则

第四十二条本办法自公布之日起施行。

第四十三条本办法由后勤与国有资产管理处负责解释。

二〇一二年月日

主题词：

住宅区物业管理办法

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王宏伟校对：

2012年月日印发

（共印70份）