徐闻蓝海城市广场商业市调及定位报告.docx

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徐闻蓝海城市广场商业市调及定位报告

徐闻蓝海城市广场

商业市调及定位报告

区域概况

徐闻作为湛江市南部地区中心城市，有18个乡镇，1000多家企业，面积约为83平方公里，人口约70万人，城镇职工年平均工资14822元，农民人均纯收入5712元，。

全县以农作物生产和加工为主，经济作物以甘蔗、菠萝、香蕉、芒果、圆椒、青瓜、黄瓜、丝瓜、茄子等为主，以上经济作物以北运为主，其中工业企业主要有制糖、制盐、酿酒、食品加工等企业。

城市规划

县政府计划在2015年前逐步建成以徐城为中心城区，城南沿徐海大道带状逐步与海安相连，徐城为县政府驻地，全县政治、经济、文化中心也是县城中心区，以发展行政办公、商业、金融、贸易、文教卫生和居住为主，积极开发新区，具有综合服务和辐射带动本地区经济发展的职能；海安为县城次中心区，以发展交通运输、旅游商贸服务业和居住为主的城区。

二、地理位置概况

徐闻地处中国大陆的最南端，其境内的灯楼角与海南岛的天涯海角和台湾岛的鹅銮鼻并称中国陆地的“南三端”。

海南岛的天涯海角是知名度极高的景点。

在台湾，鹅銮鼻也具有与“天涯海角”相似的地位。

与上述两地相比，地处徐闻的大陆最南端则更显大气，景点内容更加丰富，是南三端中的“大端”。

徐闻正在日益演变成为一个富有特殊魅力的旅游胜地。

徐闻县介于沿海开放城市—湛江市和我国最大经济特区—海南省之间，受两地发展的辐射和吸引，可为全县外引内联带来更多的发展机遇，而两地又可为本县产品提供广阔的销售市场，一些出口创汇产品还可借此打入国际市场；徐闻还是由大陆沟通海南，铁路、高速公路、国道并存的一条交通走廊，对两侧的经济增长和城镇建设必然产生带动作用，徐闻县在交通走廊重要的水路联运枢纽位置，理当成为首先受益的地区。

三、市政交通

随着国家一号高速公路、陆岛转换桥粤海铁路的通车，徐闻海路可贯通香港和东南亚各国，铁路可贯通中国西南、东北，高速公路可直通广州、深圳、珠海等地。

海安港是中国大陆最大的汽车轮渡港口，是粤西唯一的对越南贸易口岸。

四、生活环境及消费现状

徐闻拥有丰富的旅游资源。

一是悠久的历史渊薮：

二是纯朴的民俗风情：

三是丰厚的人文景观；四是优美的自然景观：

五是亚热带农业旅游观光带。

诸如华丰岭新石器时期生活遗址，汉代海上丝绸之路始发港，汉墓群，伏波庙，贵生书院，登云塔，角尾珊瑚礁自然保护区，三墩岛红树林，白沙湾，徐闻公园等等，都将在后面详细叙述。

另外，还有脍炙人口的民间故事与传说。

2008年全县生产总值629665万元。

农林牧渔业总产值480842万元，比上年增长13>.7%；全年全部工业增加值59720万元，全年全社会固定资产投资148613万元，全年社会消费品零售总额334870万元；在岗职工年平均工资14822元，比上年增长8.3%。

农民人均纯收入5712元，比上年增长0.03%。

农村居民人均生活消费总支出3433元，比上年下降2.4%。

五、消费者调研分析

1、消费水平：

相对应于人均可支配收入来说，中低消费为徐闻居民主流消费；

2、消费倾向：

集贸市场、商业街、超市为徐闻县居民进行消费的三种主要场所，但对业态将会有更高要求；

3、消费者品牌认知度逐步增强，李宁、361度、安踏、班尼路、佐丹奴、以纯等品牌受到徐闻县居民的认同和追捧；

4、消费者对于中心市场商圈项目普遍认同较高，相对于城区及其他板块商业楼市，零陵中路商圈较为火爆，其“核心零售商圈”是吸引顾客一大因素；

5、近年来，徐闻县城的餐饮业娱乐有所发展迅速，消费者外出就餐娱乐消遣趋势明显加强；

6、消费习惯和购物需求将需要引导，由单纯的购物向追求多元化的消费方式转变。

徐闻县城现有商业调查

此次商业部分的市调以徐闻县城为对象，分别对城东大道、东方一路、东方二路、红旗一路、红旗二路、东平三路、东平二路、德新一路、德新二路、民主路、健康路、徐海路、城墙东路等进行了摸底调查。

一、从商业分布情况来看以下几条街道共同构成了县城的商业分布。

1、由东方一路与民主路、健康路等老城区长期自然形成集贸市场性质的市场商铺相结合的商贸一条街，交易商品以农副产品、生产生活资料为主，人流量较大，但市场档次较低。

2、徐海路是县城与海安连接重要通道，也是县城以南以东方向的乡镇村落进城办事、购物等必经之路，徐海路与红旗二路形成了以农机类、生产生活资料、五金建材类、家居装饰类为主的商业模式，人流量较大，但市场档次较低，是以街道商铺形成，无专业市场。

3、城东大道由北向南主要以排挡式餐饮和娱乐为主，县城44餐饮娱乐其中近40家分布在城东大道两侧，在傍晚起也自成特色。

4、德新一路与二路是县政府所在地，房屋大多为新建，形象较好，商业部分以服装品牌、手机数码大连锁等专卖店为主，档次较高，如匹克、安踏、大地通讯、恒波通讯、联想电脑专卖、惠普电脑专卖等连锁专卖店多坐落于此。

徐闻商业街调查小结：

徐闻县城各商业街整体布局杂乱，辅射影响力相对有限，对周边区域零售业发展不具有带动性。

徐闻的商业街档次普遍较低，商品档次及品种参次不齐，没有整体规划。

没有将配套的娱乐、餐饮、休闲等功能融入，且其规模较小，经营没有特色。

现阶段仍以传统的商业业态占据主导地位，而百货商场和超级市场这两种国内占主流的业态发展滞后，有较大的成长空间。

各零售商场的管理水平比较落后，核心竞争力较弱。

消费者投资和消费倾与需求亟待引导。

徐闻商业街调查评述：

民主路与东方一路：

是徐闻最早、最集中且商业氛围最旺、人流量最大的商业街，临街铺、步行街以及各百货。

根据商业街的经营状况、租金水平以及自然形成的商业格局，总体分为三段（东方段、民主路段），东方段在经营的商户不论是街铺、超市百货经营状况均表现不俗，该地段的租金也为目前商业街最高，最高租价高达每平米70元；民主路段街铺经营状况普遍表现尚好，但档次较低，楼体、商铺形象较差该地段的租金最高也能达到每平米70元左右，该两段商业路段态突出杂乱无序，街铺眼镜店，电器、门诊部、通讯营业厅、床用家纺、珠宝店、服饰、农副产品、生产资料等等，该路段街铺经营状况参差不齐，最低租金每平米20元左右。

由于受整个商业格局的影响，经营状况由东方一路至民主路由强至弱格局。

城东路主要以娱乐餐饮、美容美发保健按摩为主，德新一路、东平二路、东平三路为以专营店为主，形象较好但难以聚集人流，大小商家只有个别出外，经营表现均一般，租金水平也只能维持在每平米20元左右。

徐海路与城东路相连，该路段主要以建材、家居装饰材料、家私，机电产品无大型建材家居装饰市场，经营状况同样是参差不齐，租金在每平方米17—22元左右。

二、本次对徐闻县城的走访调查，对其商业分布有一定了解，并进行了行业分类统计的详细资料如下表所示：

1、徐闻商场超市类商业市场调查

名称

经营面积M2

经营品种

定位档次

经营管理模式

经营状况

备注

百姓超市

1700

食品、用品、小百货

中等

统一经营管理

较好

新华超市

200

日用百货

中低

私营

一般

信和购物广场

4000

金饰、服饰、超市、娱乐

中高

统一经营管理

较好

广源超市

500

日用百货、包装食品

中低

私营

差

万家汇

800

食品、用品、小百货

中等

统一经营管理

较好

百佳汇购物广场

3000

化妆品、饰品、品牌服饰

中低

租赁、商户自主经营

较好

徐闻商贸城

1500

童装、鞋业、箱包、男女装

中低

出租

较好

总营业面积10700M2定位普遍较低，经营品项不齐全，不能一次购足，当地人口依赖传统集贸市场。

（1）典型集中商业个案调查

a）百姓超市

商场

名称:

百姓超市

位置

东方一路

规模

单层面积1楼1700平米，2楼单独租赁经营项目为鞋城（非百姓超市）超市层数1层总面积：

1700平方米

设备

扶梯0部

有广场无中庭

内通道宽度1.5－1.8m

层高：

一层4.5米

装修

天花：

无

地面：

抛光砖

外立面：

铝塑外墙有无广告牌无

经营

管理

水平

服务水准：

较差

统一收银

统一着装

促销

方式

无

经营特色

包装副食类、用品百货类为主、服装、鞋类为辅不成特色、规模。

消费

群体

中低端消费群体

营业状况

好

业种

硬件

比例

其它

食品：

700平米，非食百货：

750平米，家电：

100平米，服饰鞋类：

80平米

实景

图片

附：

平面示意图：

小结：

位置：

东方二路，紧邻传统菜市场东方农贸市场。

经营品种：

品种较齐全，定位为中低档。

经营状况：

较好，客流量大。

总体档次：

中档。

目标客户群：

徐闻家庭消费，来东方市场买菜客群。

b）信和购物广场

商场

名称:

信和购物广场

位置

东方一路市民广场

规模

单层面积1500平米4层总面积6000平米，1楼部分商铺相结合的服装百货，2楼店中店柜台租赁商户自主经营，超市500平米，3楼店中店柜台租赁商户自主经营，电子游戏类约800平米，4楼空置

设备

扶梯6部4部使用

有广场有中庭

内通道宽度1.8－2m

层高：

一层5米

装修

天花：

龙骨石膏吊顶

地面：

抛光砖

外立面：

外墙砖外墙有无广告牌有

经营

管理

水平

服务水准：

较差

百货部分租赁柜台自收银

超市统一收银

促销

方式

无

经营特色

经营品项较其他商场齐全，百货为主超市为辅、百货部分有服装、鞋类、化妆品类、金银珠宝等。

消费

群体

中高端消费群体

营业状况

好

业种

硬件

比例

其它

1楼部分商铺相结合的服装百货1500平米，2楼店中店柜台租赁商户自主经营，超市500平米，合计1500，3楼店中店柜台租赁商户自主经营，电子游戏类约500平米，合计1500平米，4楼空置

营业面积实际为：

4500平米

实景

图片

附：

平面示意图：

小结：

位置：

位于东方路与红旗路交叉处十字路口,面向徐闻文化广场，与传统商业核心地段紧紧相连。

经营品种：

品种较齐全，定位为中高档。

经营状况：

较好。

总体档次：

中高档。

目标客户群：

徐闻县城中高消费。

招商条件再徐闻属于较高，加之本地中高品牌商对传统街铺经营认知的习惯，所以女装、童装较弱。

c）万家惠超市

商场

名称:

万家惠超市

位置

德新一路，邻近工商局、税务局、县政府等机关部门，面对通往海南的国道干线

规模

单层面积400平米2层总面积800平米，2005年1月开业。

设备

扶梯2部

无广场无中庭

内通道宽度1.3－1.6m

层高：

一层5米

装修

天花：

无

地面：

抛光砖

外立面：

外墙砖外墙有无广告牌无

经营

管理

水平

服务水准较差

统一着装统一收银

促销

方式

无

经营特色

包装副食类、用品百货类为主、服装、鞋类、电器为辅不成特色、规模。

消费

群体

中等消费群体

营业状况

好

业种

硬件

比例

其它

食品：

400平米，非食百货：

300平米，家电、服饰鞋类：

100平米

实景

图片

附：

平面示意图：

小结：

位置：

德新一路入口，紧邻徐海路（G207）、对面为县委县政府所在