新建某某市北侧管理用房工程可行性研究报告.docx
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新建某某市北侧管理用房工程可行性研究报告
新建***市路北侧
管理用房工程
项目可行性研究报告
附件：
1、工程咨询资格证书
2、**市发展和改革局《关于同意2014年农村生活污水治理配套后一管工程等50个项目建议书的批复》（***）
3、**市建设规划局批复的关于本项目规划设计条件书
4、《关于**北侧管理用房项目用地的预审意见》
5、《选址意见书》
6、红线图
7、项目单位提供的其他相关资料
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
新建***市路北侧管理用房工程。
1.1.2项目建设单位：
****投资开发有限公司。
1.1.3建设单位概况：
***投资集团为市政府直属的大型国有独资公司，2008年1月1日正式挂牌成立。
公司注册资本20亿元，至2012年12月总资产为127亿元。
集团下设七家公司分别为：
***开发投资有限公司、***开发有限公司、***投资有限公司、***开发有限公司、***开发有限公司、***开发有限公司、***集团资产经营管理有限公司。
***集团作为***的投资公司，主要承担**市城市规划区55平方公里内的**性投资项目，负责土地收储、征地拆迁、安置房建设、城市基础设施建设、市重点项目建设以及房地产开发等。
****投资开发有限公司是**市城市发展投资集团有限公司下设七家公司之一，主要承担城市房屋拆除、城市建设项目的投资以及房地产开发、经营。
公司已成功开发了***、***、***等安置房住宅小区，本项目即由****投资开发有限公司负责实施。
1.1.4项目拟建地址
本项目拟选址地块位于***市路北侧、人民路东侧区块。
1.1.5项目建设目标
本项目总用地面积约1762.90平方米（折合约2.65亩），建设管理用房总建筑面积约1891平方米，同时建设道路、绿化景观等工程。
1.2编制依据
1.2.1法律法规及技术规范依据
●《中华人民共和国城市规划法》
●《城市居住区规划设计规范》
●《投资项目可行性研究指南》（试用版）
●《建设项目经济评级方法及参数》（第三版）
1.2.2文件依据
●《**城市总体规划》
●《**市土地利用总体规划》
《关于同意2014年农村生活污水治理配套后一管工程等50个项目建议书的批复》（***）
●本项目规划设计条件书
●****投资开发有限公司提供的相关资料
1.3编制范围和内容
项目可行性研究报告主要阐述项目建设的背景和提出的理由，同时，报告对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括建设规模与设计方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等，并提出有关建议和意见。
1.4主要经济技术指标
经初步估算，项目建设投资约1183.65万元，其中建筑安装工程费用906.79万元，其他建设费用195.13万元（包括土地费用95.58万元，建设单位管理费15.31万元），预备费用29.73万元，建设期利息费用52.00万元。
项目建设资金由**市城市发展投资集团有限公司自筹383.65万元及商请银行800万元贷款解决。
（附表1-1）。
（表1-1）主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
备注
一
总用地面积
平方米
1762.90
二
总建筑面积
平方米
1891
三
项目建设期
月
16
四
容积率
%
1.07
五
建筑密度
%
30.87
六
绿地率
%
25
七
项目总投资
万元
1183.65
1
建筑安装工程费
万元
906.79
占总投资的76.61%
2
工程建设其它费用
万元
84.24
占总投资的7.12%
3
预备费用
万元
29.73
占总投资的2.51%
4
建设单位管理费用
万元
15.31
占总投资的1.29%
5
土地费用
万元
95.58
占总投资的8.08%
6
利息费用
万元
52.00
占总投资的4.39%
第二章项目建设的背景、必要性及可行性
2.1项目提出的背景
***历史街区始建于明朝末年，由抗清义士周宗彝建造。
当时，共设置了东、南、西、北4座关厢，现仅存***1处。
***位于硖石镇（现为硖石街道）东南部，北起大瑶桥，南至塘桥弄，东为洛塘河，南北长约350米，东西宽约50米，占地面积约1.7公顷。
街区内现有***、大瑶桥、关帝庙大殿、吴世昌故居4处文物建筑，20多座始建于清末民初的传统院落式建筑。
街区风貌格局与历史环境保持完好，是硖石镇保存较为完好的三处历史街区之一,2006年被***省人民政府命名为第三批省级文化街区。
当前，**市经济正处于快速发展时期，随着穿越**境内的数条高速公路建成通车，必将带动**市及周边交通运输业和第三产业、文化旅游业的飞速发展，进而推动相关产业的快速发展，为**市的经济发展创造了前所未有的机遇。
根据**市经济发展的实际情况，我们应紧紧抓住这一历史机遇，不失时机地推进城市化建设，加快实施旧城改造，完善公共设施，扩大商业规模，拓展宜居城市空间，竭尽全力打造“富有文化底蕴、充满生机活力”的生态城市，提高城市竞争力，加速产业集聚和人口集聚。
旧城改造不是局部性问题，绝不是拆除几栋旧房子，拓宽几条旧马路的事情，而是使从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调中心区的综合功能，满足城市可持续发展的要求，实现真正意义上社会效益、环境效益和经济效益的统一。
***街区经过两年多的整修,修缮保护工程现已竣工,目前,重现了古街旧貌。
政府在保护老街的同时,**市人民防空办公室在人民路东侧、***历史街区西侧,建设了**市1008人防工程,作为历史街区在人民路方向的入口处。
鉴于***历史街区大多为木结构建筑,在使用功能上有一定的局限性,而1008人防工程又被用于民防安全教育中心,现为丰富***历史街区的业态类型,扩大街区的影响力。
因此,通过本项目管理用房的实施，对***历史街区的配套管理，也是重中之重,项目建设势在必行。
2.2项目建设的必要性分析
2.2.1本项目建设是加快***历史街区文化宣传的必然要求。
项目的建设将按照统筹古街文化发展、完善功能布局、注重群众需求、打造地方特色、实现资源共享的思路进行，实现从单一功能向综合功能转变、创新体制与机制，从群众需求出发，通过扩大工作覆盖面，提高服务有效性，体现综合服务能力，增强文化辐射力，切实提升***历史街区公共服务能力和服务水平，完善街区公共服务体系，促进经济社会又快又好发展。
2.2.2本项目建设是提高***历史街区配套服务功能的需要。
随着***历史街区的开放,居民及商铺业主从居住环境到基础设施，从生活服务到文化生活，从治安秩序到人际关系等等，都提出了越来越多的需求，希望得到多方面的服务。
比如街区环境问题，街区服务问题，街区治安问题，以及卫生、舒适、精神文化生活等，迫切需要通过推进街区服务建设来解决。
通过调动和发挥街区的积极性，依靠街区的力量加强街区的综合管理，进而不断提高居民群众的生活质量，为***历史街区创造一个安全、舒适、整洁、方便的生活环境。
2.2.3项目建设对提高城市商业及品位，改善区域投资环境有着积极的推进作用。
管理用房建设的主要目的是从根本上解决***历史街区存在的各种居住及配套问题。
项目建设是以城市土地的合理利用，改善城市环境质量、强化城市整体功能为主要目的，在***历史街区有计划地实施集再开发、修复和保护为一体的综合性城市商业服务建设，为完善城市功能，提高城市品位，改善居住环境，提升市民生活质量具有重要的意义。
2.2.4本项目建设是构建和谐社会的要求。
和谐社会建设包括经济、政治、文化等各个方面，建设和谐历史文化街区是构建和谐社会的一个必不可少的部分，而街区文化服务设施建设是建设和谐社区的一个重要方面，本项目的建设有利于加强街区内治安管理、环境卫生、绿化景观、防汛防灾等方面的管理，维护广大人民群众的生命财产安全和秩序稳定，对着力构建和谐社会将产生积极的推动作用。
因而项目得到了广大群众的认可和支持，有利于构建和谐社会，增加社会稳定团结。
在上述项目建设背景下，建设河西路北侧管理用房工程项目，完善城市公共设施服务，拓展城市空间，为***历史街区提供必要的商业配套管理设施十分必要。
2.3项目建设的可行性分析
2.3.1本项目符合城市管理用房建设相关要求及政策。
2.3.2本项目符合**城市总体规划要求。
2.3.3项目建设地块处于老城区，地块周边配套设施基本齐全，交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，有良好的发展前景。
2.3.4本项目可获得较好的社会效益，大幅度改善、提高商业配套管理条件，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障。
2.3.5本项目建设投资为1183.65万元，项目建设资金由**市城市发展投资集团有限公司自筹及商请银行贷款解决，资金有保障。
因此，在充分利用各种优势的基础上，建设功能完善的***历史街区管理用房，从加快**城市建设及经济、文化发展的社会效益角度评价是必要的，而且从项目合理性及经济可行性分析来看，也是可行的。
第三章项目选址与建设条件
3.1项目选址
3.1.1建设位置
本项目地块位于**市区河西路北侧、人民路东侧地块，总用地面积1762.90平方米（约2.65亩）。
3.1.2选址优势
1、交通便利
建设区块紧邻市区次干道，周边有河西路、人民路经过，交通联系便捷，区位优势明显，有利于项目建设。
2、符合规划要求
项目选址符合**市城市规划建设相关要求。
3、用地条件
建设区块地势平整，在***历史街区建设工程中已对该地块进行了整理，周边水、电等配套设施已全部到位，有利于本次项目建设。
综上所述，项目选址优势明显，能较好地满足建设需要，也符合相关规划的要求，选址合理可行。
3.2建设条件
3.2.1自然环境条件
1、地理位置
项目建设地**市位于**省东北部，东邻**县，南濒**江，与**隔江相望，西接**区，北连**市、**区，距***125公里。
沪杭铁路、杭浦高速、01省道杭沪复线东西横贯市域，沪杭高速公路、320国道越过北境，杭州绕城公路东线穿行西部。
以“两横六纵”为主框架，市、镇、村公路纵横交错，四通八达。
定级内河航道有46条，主干航道与京杭大运河相连。
2、地质地貌
**位于长江三角洲杭嘉湖平原，地形狭长，东西长51.65公里，南北宽28.94公里。
地势平坦，自西南向东北倾斜，地面高程4米～8米（吴淞高程，下同）。
古陆残屿与低丘集中分布在境东北和东南部。
3、气象气候
**属北亚热带海洋性湿润气候区，气候温和，雨量较丰，日照充足，四季分明。
常年平均气温15.9°C，年均降雨量1187毫米，日照2002.9小时，无霜期233.5天。
因地处中纬度，冷暖空气经常在此交会，有旱、涝、风等灾害性天气出现。
4、水文及其他
**属太湖流域水网地带，境内有上塘河和运河两个水系，河道总长1865.4公里，河网率为5.1％。
水资源以河网径流量为主，外来水利用率高，地下水控制开采，水资源总量6.62亿立方米，能满足工农业生产和人民生活需要。
**地居钱塘江河口北岸，境内岸线长55.92公里，水域21730公顷；海塘长53.6公里，占北岸海塘总长的33.5％。
“**潮”是世界著名的自然景观，黄湾镇大尖山附近江面是涌现“**潮”的起点。
3.2.2基础设施条件
建设区块位于**市主城区，周边道路贯通，交通联系便捷；区块地势平整，配套建设条件较好，周边自来水、污水管道、电力设施基本到位。
因此，项目建设具有良好的基础设施条件，能较好地满足项目建设的需要。
3.3地质灾害影响分析
按照《***省地质灾害防治规划》，项目建设地**市属于我省“浙北沿海平原地面沉降防治区”中的“地质灾害次重点防治亚区”，主要地质灾害是地面沉降。
本项目要在建设过程中，严格执行相关规划，由具有相应的地质灾害防治工程勘查资质的单位，开展地质灾害危险性评估，对建设项目诱发或加剧地质灾害的可能性和建设项目可能遭受地质灾害危险性作出评估，提出防治地质灾害的措施，从源头防治地质灾害的发生。
只要思想重视、措施得当，可以很好地解决地质灾害对项目建设的影响和危害。
第四章总图和土建工程方案
4.1设计依据与设计原则
4.1.1设计依据
（1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005
（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006
（3）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB20067-97
（4）《公共建筑节能设计标准》DB33/1038-2007
（5）《嘉兴市城市规划管理技术规定》
（6）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001
（7）《工程建设标准强制性条文》
（8）国家现行的有关设计规范
4.1.2设计原则
设计过程中，应充分考虑自然条件、人文和周边环境，在经济适用美观的基础上，建筑采用与***历史文化街区的建筑风格和样式,通过独特的建筑造型突出地方文化性,并将传统的建筑形式、风格与当地文化、民风民俗有机结合起来,根据国家有关法律法规，结合本区块的实际情况，满足居民生活及配套需要，建立良好的景观与生态环境，力求取得经济效益、社会效益和环境效益的统一。
4.2工程建设方案
4.2.1总平面布局
本着传承文脉、顺应地形、增强功能、扩大***历史街区影响力的总体设计思想,在建筑高度上,与历史街区相对较远,与周边高大的现代建筑形成过渡,沿人民路以三层坡屋顶建筑为主,靠近现代住宅小区的部分为四层坡屋顶建筑,布置管理用房面积约1891平方米。
建筑体量、高度、材料、色彩及风格力求与***街区整体环境相协调,充分体现**传统建筑特色，并以***历史街区现有传统建筑为设计源泉。
总体格调采用当地清末民初建筑风格,材料上宜采用传统的小青瓦屋面,沿街主立面运用传统木装修,结合现代装修处理手法,以利于采光,山墙为白色粉刷,石勒脚。
4.2.2绿化景观设计
本项目总绿地面积约440㎡，绿地率为25%。
项目利用管理用房前后空间，进行了“点、线、面”相结合的立体绿化景观设计。
地块内以传统景观中常用的硬质铺装，以当地植物为元素,营造传统与现代相结合的公共绿化景观空间。
河西路北侧、文景苑南侧新增加的用地,主要布置停车位和部分绿化,能有效地缓解历史街区中车位与绿化不足问题。
4.2.3道路交通组织与停车设计
本项目外部车行系统沿河西路和人民路交通便捷,在河西路上设置车行出入口,沿建筑周边布置停车位。
管理用主房人流主要从河西路进入。
第五章公用配套工程
5.1给排水工程
5.1.1设计依据
（1）《建设设计防火规范》GB50016-2006
（2）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
（3）《室内给水设计规范》GB50013-2006
（4）《室内排水设计规范》GB50014-2006
（5）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
（6）土建提供的建筑平面图
5.1.2设计范围
征地红线范围以内给排水，室外排水以及室内外消防给水设计。
5.1.3生活给水系统
（1）水源：
生活给水从人民路市政自来水接DN80管给水管直接供给，作为区块内生活供水管网，区块内消防给水一路DN150消防管网引自市政消防管内。
（2）用水量估算：
本建筑总人数按160人估算，用水量标准为40L/人.天计。
用水量估算见下表：
序号
用水点
数量
用水量
标准
（L/人.d）
小时变化系数（k）
使用时间
（h）
平均时用水量（m³/H）
最大时用水量（m³/H）
最高日
（m³/d）
1
办公
160
40L/㎡*d
2.4
10
4.8
2
8
2
绿化
440m²
1L/㎡.d
1.0
4
4
1
4
3
小计
3
12
4
不可预见
15％
0.45
1.8
5
合计
3.45
13.8
生活给水均由市政管网直接供水。
绿化等用水均由市政管网供水。
5.1.4排水系统
（1）室内排水采取雨、污、废分流制。
均采用重力流排放。
（2）本工程生活污废水最高日排水总量5.62m³/d。
（3）室外污水排水设计：
屋外采用雨污分流，生活污水排入室外化粪池处理，后排入市政污水管道。
5.1.5雨水工程设计
（1）雨水室外采用有组织排放，雨水流量公式：
Q=Ψ.Q.F。
设计重现期p=3年，地面径流系数为0.75。
最大雨水排放量65.53L/S。
（2）室外雨水系统：
在道路边设置集水口，收集地面雨水，建筑物屋面雨水排入室外雨水管网。
汇集后分一路排入南侧市政雨水管道。
（3）屋面雨水排水，屋面雨水径流系数为Ψ=0.9，屋面雨水采用外落式重力流雨水排水系统，雨水由87型雨水斗收集雨水管道排至室外排水系统。
5.2供电工程
5.2.1设计依据
《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008
《供配电系统设计规范》GB50052-2009
《建筑照明设计标准》GB50034-2004
5.2.2供配电方式
1、根据设计规范要求本工程管理用房由在室外公变引来,单体均为380/220供电。
办公区域在一层设总配电屏。
2、各单体用电采用放射式配电，进线采用YJV22-1KV电缆埋地敷设，照明用电与动力用电线路分配配电，单体建筑内部配电采用BV-500型铜芯塑料绝缘体穿阻燃型UPVC塑料管敷设。
3、配电柜落安装，下设高300mm基座，动力箱、照明配电箱均为嵌墙暗装，箱体高度在600mm以下，底边距地1.5m，600~800m高底边距地1.2m。
4、电气线路穿越防火分区，防火墙，楼板时，应做阻火封墙。
5.3防雷系统
5.3.1设计标准
雷电灾害是我国多发的自然灾害。
一旦发生雷电灾害危害极大，本工程设计坚持以人为本，预防为主的原则，符合《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）标准。
5.3.2防雷措施
本工程建筑根据建筑体量按二类防雷建筑进行设防，屋顶设环状避雷带，网格小于10mx10m或12mx8m。
本工程采用自然接地，即利用建筑物基础内的主筋相互焊接，形成环网，电阻小于1欧姆，引用柱内不少于二根φ16的主筋焊接直接引下与基础接地网相连，作为引下线。
接地保护系统为TN-S制，PE干线用镀锌扁钢40X5。
本工程变压器中性点直接接地，接地电阻小于4欧姆。
为减少电磁脉冲对电子设备的破坏程度，应在电源系统（包括变配电所内总配电柜、分配电柜及重要电子设备末端）加装三级保护。
5.4信息工程
随着信息化浪潮的快速发展，21世纪将是信息的世纪、网络的世纪，信息系统的配备建设将是建筑物的重要组成部分，本商业用房的智能化系统包括安全防范监控系统、通信网络系统及有线电视系统等。
建筑智能化设计符合现行国家标准《智能建筑设计标准》GB／T50314的有关规定，具体分为以下几个方面：
（1）电话通讯系统：
每一办公室考虑一门电话，电话电缆由市政电信接口处引入，电话设备间设在弱电机房内。
（2）宽带网络接入系统：
每一办公室可通过布线系统实现宽带接入。
考虑办公有更多的选择空间，每户引入2根UTP，1根用于电信，1根用于广电或其他运营商。
（3）有线电视系统：
本工程的电视信号源引自当地有线电视网，信号采用邻频传输网络，每户设一根有线电视信号线。
（4）本项目的安全保卫系统将采用电子保安技术，如：
周界红外线自动监控报警、道路录像监控等。
第六章环境保护、消防
6.1环境保护
6.1.1环境保护、消防标准
●国务院〖1998〗第253号令《建设项目环境保护管理条例》
●《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）
●《环境空气质量标准》（GB3095-96）
●《污水综合排放标准》（GB8978-1996）
●《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
●《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）
●《大气环境质量标准》（GB3095-82）
●《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-92）
●《开发建设项目水土保持方案技术规范》（SL204-98）
●《水土地保持综合治理技术规范》（GB/T16453.1-16453.6-1996）
●《城市区域环境噪声标准》（GB3096-1996）
●《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）
●《建筑施工场界噪声标准》（GB12523-90）
6.2环境保护措施
6.2.1项目建设期环境影响分析
1、项目建设对环境影响主要有以下几方面：
●施工扬尘对环境的影响：
在整个施工期，产生扬尘的作业有原有建筑物拆除、土地平整、打桩、回填、砼灌注、建材运输、露天堆放、装卸和搅拌等过程，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘将更严重。
●施工噪声对环境的影响：
施工的噪声源主要有挖土机、推土机、装卸机、打桩机、水泥搅拌机、吊车、沙轮机、电钻、电梯、切割机及各种车辆等。
●施工排水、弃土及垃圾对环境的影响：
施工期间，施工人员日常生活需排放一定量的生活废水；施工过程中将产生一定量的建筑废弃物，同时在建设施工期间需要挖土、运输弃土，运输各种土筑材料，如砂石、水泥、砖瓦、木料等。
2、施工期间环境保护措施
项目应严格按照当地有关规定进行文明施工，落实具体的安全文明施工措施。
●施工扬尘
对运输黄砂、石子、建筑垃圾等车辆应严密覆盖，绝对防止散落；对施工场地和道路应实施洒水抑尘；对露天砂石等建筑材料堆场必须用帆布或塑料纺织布封盖；禁止在大风天气进行建材的露天堆放及搅拌作业。
●施工噪声
施工过程中尽量选用低噪声设备；加强高噪声施工设备的维修管理，减少设备非正常的噪声；施工车辆的运行路线和时间尽量避开噪声敏感区和噪声敏感时段；除抢修、抢险、施工工艺或特殊要求必须连续作业外，尽量不在夜间进行产生环境噪声污染的施工作业。
因特殊要求需夜间施工的，报环保部门审批，并且告示附近居民及在校师生，施工噪声标准执行GB12523-90《建筑施工场界噪声限值》中的标准的规定。
●施工排水、弃土及垃圾
施工过程中的泥浆废水、机械清洗废水、施工队伍和生活污水应经处理后方可排放；不能综合利用的建筑垃圾及多余建筑材料，不能随意堆放，应及时清运、妥善处理。
建筑垃圾除用于场地平整外，须外运交由环卫部门统一处理。
6.2.2项目运营期环境影响分析
1、水环境影响分析
本项目产生的污水为厕所、生活日常废水及屋面及室外场地的雨水，无特殊的污染物排出，设计上采用雨污分流的排水体制。
厕所污水经化粪池处理，合并纳入市政管道，对周边水体环境无直接影响。
厨房排出的含油污水应经除油处理后再排入污水管道，对环境影响较小。
2、声环境影响分析
项目所在区域声环境质量执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）。
项目主要噪声为给排水、变压器等设备运转产生的噪声。
给排水噪声主要来自于水泵，设计将泵房设于地下室，泵房墙壁做消音措施，水泵进、出水口安装橡胶软接头和安装弹性吊架，以减小噪音和振动；变电所变压器采用封闭型外壳，作降噪处理，能达到静音状态。
通过以上措施，可使噪声符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）2类标准，对周围的环境无明显影响。
3、大气环境影响分析
项目所在地为烟控区，大气质量执行《环境空气质量标准》GB3095-1996。
办公用房不产生废气污
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