春天花苑房地产评估报告.docx

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春天花苑房地产评估报告

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

1、委托方2、估价方3、估价对象4、估价目的5、估价时点6、价值定义7、估价依据8、估价原则9、估价方法10、估价分析计算11、估价结果

12、估价人员13、审核人员14、估价作业日期15、估价报告应用的有效期16、变现能力分析

17、估价报告提示使用

五、附件

1、估价对象照片1份；

2、估价对象房屋所有权证及附图复印件1份；

3、估价对象土地使用证及附图复印件1份；

4、估价机构资格证书复印件1份

致委托方函

方宏：

我事务所接受贵方的委托，根据国家建设部、国家质量技术监督局公布的《中华人民共和国房地产估价规范》的有关规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，对估价对象位于衢州市春天花苑47幢的房地产进行了评估，为贵方以其办理房地产抵押贷款手续提供价格参考。

本所评估人员按照必要的评估程序、评估方法对委托房地产进行了实地勘查和分析计算，对委估房地产在2007年5月9日所表现的市场价值做出了公允反映，现将评估结果报告如下：

评估结果：

估价对象在全部限制条件下于估价时点的公开市场总价为人民币

元整（RMB:

1183200元）。

单价：

4890元/平方米

衢州阳光房地产评估事务所

法人代表：

二零零七年五月九日

估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。

4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5．我们2007年5月8日已对本估价的对象进行了实地查勘。

6．没有任何其他人对本评估报告提供重要专业帮助。

注册房地产估价师：

估价假设和限制条件

1、根据估价目的本估价报告提供的评估结果在全部限制条件下的公开市场价格，所谓公开市场价格指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格：

（1）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格；

（2）有一段合理交易时间；

（3）在此期间房地产市场保持稳定；

（4）房地产买卖程序符合国家法律规定。

2、本估价报告以委托方提供的估价资料真实性为前提，若因提供资料失实或有隐匿，导致估价结果失实，本公司不承担责任。

3、本估价报告仅供委托方办理房地产抵押贷款手续时参考，不作他用。

4、本估价报告未考虑房地产其他权利对估价结果的影响。

5、未经评估单位书面同意，本估价的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

房地产估价结果报告

一、委托方:

方宏

二、受理估价单位：

1、单位名称：

衢州阳光房地产评估事务所

2、单位地址：

市区东河沿23号3楼

3、房地产评估资格证书号：

浙建房估证字[2004]101号

4、法人代表：

程义生

5、联系电话：

85339988533999

6、估价报告编号：

浙衢阳光评估（2007）字第0506号

三、估价对象：

、个别因素分析

1、估价对象界定：

本报告的估价对象位于春天花苑47幢，权利人为方宏。

2、房地产产权登记情况

土地权利状况：

土地使用权证:

衢州国用（2004）字第3-5367号

地号：

地号3-305-2-1-38

使用权面积：

82.7平方米

使用权类型：

出让

用途：

住宅

土地级别：

3级住宅用地

终止日期：

2071年6月25日，至估价时点尚余使用年限64年

、建筑物权利状况

房产产权证号：

衢房产证衢州市字第3/067313号

建筑结构：

混合

建筑面积：

241.95平方米，其中一层住宅面积82.68平方米，二层面积为79.32平方米，车库33.83平方米，阁楼46.12平方米

房屋总层数：

2层

所在层次：

位于1-2层

建造年份：

2002年

3、房屋建筑及装饰情况：

估价对象位于春天花苑47幢，该幢房屋为二层半混合联体别墅，估价对象位于东单元，一层层高约4米，分为客厅、车库（车库层高约2.2米），并带有夹层；二层分隔为三间卧室；三层为带露天晒台的阁楼；房屋外墙为高级防水涂料，室内高档装修，客厅、厨房、卫生间地面铺设防滑地砖，卧室地面为木地板，局部石膏吊顶，装有铁艺木扶手楼梯、防盗门、塑钢窗。

、区域因素

1、坐落位置：

估价对象所属小区东临五环路，西临衢化路，北临三衢路，南面为“体育花苑”住宅小区。

2、交通条件：

估价对象所处小区大门朝北沿三衢路开设，三衢路为连接市区与开发区的交通主干道，有市区16路、19路、501路等到多路公交车经过，交通便利。

3、基础公共设施状况：

估价对象所属区域市政基础设施较完善，周围地下综合管线包括上水、下水、电力、通讯均能满足居住需求。

周边有衢州市中医院、衢州市第三中学、大润发超市及宾馆、银行等公共设施。

4、周边环境

估价对象所属小区实行封闭式管理，小区道路整洁，卫生、绿化环境状况较好。

四、估价目的：

评估估价对象于估价时点的公开市场价格，为委托人办理房地产抵押贷款手续提供价格参考。

五、估价时点：

2007年5月9日

六、价值定义：

本报告书提供的房地产价格是在全部限制条件下于估价时点的公开市场价格。

七、估价依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）

3、《中华人民共和国土地管理法》及其实施细则

4、浙江省、衢州市有关法规、文件及造价信息

5、委托方提供的相关资料

6、估价人员现场勘查所获取的资料

7、估价单位数据库所收集、分析的资料

八、估价原则：

本次房地产估价遵循以下估价原则：

1、合法原则

房地产价格是房地产权益的价格，国家和地方现有有关房地产政策、法律、规定、城市规划为影响房地产使用状况的前提条件。

2、最高最佳使用分析

房地产用途是影响房地产未来收益的重要因素。

房地产估价应以房地产在合法使用方式下，其效用最有效发挥为前提，即以估价对象的最高最佳使用为前提。

3、替代原则

在同一市场中，具有相同使用价值、具有替代性的房地产之间将相互影响和竞争，使价格相互牵制趋于一致。

4、估价时点原则

由于房地产市场是动态变化的，且受市场因素影响。

同一宗房地产不同时点的价格往往不同。

因此评估价格必须是某一时点的价格，即指估价对象在估价时点的客观合理价值。

九、估价方法及其说明

估价人员在实地调查勘察的基础上，根据估价对象状况、估价目的及衢州市房地产市场实际情况，对各种资料进行了认真分析，根据我公司所收集的市场资料，近期有排屋（联体别墅）成交实例，故可采取市场比较法进行评估。

十、估价计算分析

估价人员通过市场调查，收集了评估对象有关的市场交易实例若干，根据替代原理，按用途相同、地区相近（或同一供需圈）、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选取以下3宗案例作为比较案例。

实例A所处位置东临环城东路，南临迎和中路；

实列B所处位置东临县西街，南临道前街，西临江滨路；

实例C所处位置东临荷花中路，南临南环线。

因素条件说明表

比较因素内容

估价对象

实例A

实例B

实例C

坐落

春天花苑47幢

孔府小区

美俗坊别墅

竹苑小区

交易日期

2006年3月

2006年9月

2006年5月

土地用途

　出让

交易情况

　正常

交易单价

待估

4302

4812

4880

区域因素

交通便利度

便利

商业繁华度

　一般

公共设施

较完备

完备

环境景观

　较好

个别因素

房屋户型

　较好

总层次

1-2

1-3

1-2

朝向

　南

　西

　南

通风采光

　较好

成新状况

完好

新

完好

装修状况

较好

一般

以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较相应因素条件与估价对象相比，确认相应的指数，表中有关修正说明如下：

1、交易日期修正

由于别墅价值较大，在市场上难有交易，近段时期价格变动不大，故交易日期不作修正。

2、交易情况修正

案例交易情况均正常，则交易情况不作修正。

3、区域因素修正

估价对象临三衢路，三衢路为交通干道，周边公共配套设施较少；实例A、B位于城区内，实例C距新火车站较近，附近的生活配套设施和大型公共设施齐全，则对实例A、B、C分别作适当修正。

4、个别因素修正

朝向修正：

估价对象朝南，实例B朝西，相对而言，居住以南北朝向为佳，则对实例B向下修正2%。

成新修正：

实例B相对于估价对象建成年份较晚，成新度相对较高，则对实例B作适当修正。

装修状况修正：

估价对象装修较为高档，则对各实例做适当修正。

比较修正系数表

比较因素内容

实例A

实例B

实例C

交易单价

4302

4812

4880

交易日期

　100/100

交易情况

　100/100

区域因素

交通便利度

　100/100

商业繁华度

　100/100

公共设施

　100/110

环境景观

100/100

个别因素

房屋户型

100/100

层次

100/100

朝向

100/100

100/98

100/100

通风采光

　100/100

成新状况

100/100

100/102

100/100

装修状况

100/90

修正后价格

4780

4960

4930

采用简单算术平均法求取估价对象比准价格，则：

单价=（4780+4960+4930）÷3=4890元/平方米

总价=4890×241.95=1183200元（取整）

十一、估价结果：

经评估，估价对象在满足全部限制条件下于估价时点的市场价格为人民币

元整（RMB:

1183200元）。

十二、估价人员：

汪军法注册房地产估价师

十三、审核：

程义生注册房地产估价师

十四、估价作业日期：

2007年5月8-9日

十五、估价报告应用的有效期：

如果房地产市场比较平稳，本估价报告应用的有效期自估价时点起一年内有效。

十六、变现能力分析

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

、估价对象的合法用途为住宅，独立使用性较强，分割使用、转让对估价对象价值有不利影响。

2、假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，预计与评估的市场价值的差异程度大约在 10%-15%。

3、处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。

一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金（成交价格的5%）、营业税（增值部分5.5%）及部分手续费。

十七、估价报告使用提示

1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。

2、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注:

估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。

3、估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。

4、定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。

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