精品江苏省房地产估价师《案例与分析》估价假设和限制条件的写作试题.docx
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精品江苏省房地产估价师《案例与分析》估价假设和限制条件的写作试题
江苏省房地产估价师《案例与分析》：
估价假设和限制条件的写作试题
2017年江苏省房地产估价师《案例与分析》：
估价假设和限制条件的写作试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt设定的目标收益率Ic之间的关系是__。
A．Ic越大，Pt越大
B．Ic越小，Pt越大
C．Pt越大，Ic越小
D．Ic与Pt无关
2、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是的结合体。
A：
实体、权益、区位
B：
实物、权益、区位
C：
实物、权利、位置
D：
实物、权益、位置
E：
工业用地的监测点评估价格
3、一个建设项目需要征用的土地，应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零分期建设的项目，应当__。
A．先征待用
B．分期使用
C．一次征齐
D．分期规划
4、下列关于路线价法中，不正确的是__。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：
开发利润=（）×直接成本利润率。
A．后续开发成本+管理费用
B．后续开发成本+管理费用+销售费用
C．待开发房地产价值+后续开发成本
D．待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
6、下列关于房产分幅图，说法错误的是。
A：
房产分幅图是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料
B：
房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图
C：
建筑物密集地区的分幅图一般采用1：
1000比例尺
D：
房产分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点
E：
执行层的组织协调
7、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡（年末收取）。
出租运营费用为每年50元／㎡。
假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。
A：
3300
B：
3324
C：
3335
D：
3573
E：
工业用地的监测点评估价格
8、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
9、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。
若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。
则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。
A．137.5
B．410.2
C．432.2
D．452.2
10、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。
A．10
B．15
C．20
D．30
11、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率为6%的住房抵押贷款。
若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后一个月还清所余本息。
则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后一个月外，其他各月的月供负担减少了元。
（2007年试题）
A：
137.5
B：
410.2
C：
432.2
D：
452.2
E：
借款合同
12、既为治热毒血痢之良药，又为治阿米巴痢疾所常用的药物是__
A．大青叶
B．鱼腥草
C．败酱草
D．水牛角
E．白头翁
13、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：
个人消费市场和__。
A．组织市场
B．集团消费市场
C．组团消费市场
D．企业消费市场
14、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（）。
A．0.25
B．0.50
C．1.5
D．2.00
15、证券市场上的资金供给者是。
A：
证券发行人
B：
证券投资者
C：
证券监管机构
D：
证券市场的中介机构
E：
借款合同
16、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A．委托人
B．估价报告预期使用者
C．管理部门
D．中立
17、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。
A：
土地补偿费归农村集体组织所有
B：
地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
C：
由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用
D：
由其他单位安置的人员，补助费发放给个人
E：
房地产估价机构必须加盖公章
18、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的__。
A．根本准则
B．最高行为准则
C．基本行为准则
D．重要准则
19、的立法目的是：
“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。
A：
《中华人民共和国土地管理法》
B：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
C：
《中华人民共和国城乡规划法》
D：
《中华人民共和国农村土地承包法》
E：
房地产估价机构必须加盖公章
20、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。
相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为__万元。
A．109
B．117
C．124
D．130
21、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为。
A：
小于20％
B：
满足目标收益率要求
C：
大于20％
D：
不满足目标收益率要求
E：
借款合同
22、房地产开发企业税后利润应首先用于__。
A．弥补企业以前年度的亏损
B．提取法定盈余公积金
C．提取公益金
D．向投资者分红
23、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的。
A：
负债业务
B：
资产业务
C：
中间业务
D：
代理业务
E：
执行层的组织协调
24、大跨度的工业厂房要采用结构。
A：
砖木
B：
砌体
C：
钢筋混凝土
D：
钢
E：
执行层的组织协调
25、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。
A．独一无二和供给有限
B．独一无二和价值最大
C．流动性差和价值最大
D．不可移动和用途多样
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。
A．变动成本的设
B．销售收入的不同
C．固定成本的设置
D．平衡点的设置
2、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。
那么，该市房屋的平均建设周期为__年。
A．1.4
B．1.9
C．2
D．3
3、房产分户图是在__的基础上进一步绘制的明细图。
A．房产分幅图
B．房产分丘图
C．地籍图
D．宗地图
4、中国房地产市场的发展急需扩展房地产渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A：
间接融资
B：
直接融资
C：
基金融资
D：
债券融资
E：
借款合同
5、最高额抵押权确定的情形有。
A：
最高额抵押权已转让
B：
新的债权不可能发生
C：
抵押人破产
D：
约定的债权确定期限届满
E：
抵押财产被查封
6、下面四个选项中，说法不正确的是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物
B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分
C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押
D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押
7、法的分类中，按法设立和适用范围分为。
A：
国内法
B：
国际法
C：
实体法
D：
程序法
E：
普通法
8、对房地产广告的要求有__。
A．房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限
B．房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离
C．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明
D．房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积而不是使用面积
E．预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容
9、银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到__因素。
A．抵押物的流动性
B．贷款期限的长短
C．通货膨胀的预期
D．贷款企业的信用等级
E．所处的市场条件
10、农用地包括。
A：
养殖水面
B：
草地
C：
耕地
D：
水利设施用地
E：
未利用地
11、__增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。
A．《中华人民共和国土地管理法》
B．《中华人民共和国土地管理法实施条例》
C．《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
D．《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
12、研究消费者均衡的假设条件是。
A：
消费者的嗜好与偏好是既定的
B：
消费者的嗜好与偏好不是既定的
C：
消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入全部用来购买消费品
D：
消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入不全部用来购买消费品
E：
消费者拟购买的商品价格是既定的
13、新设项目法人融资形式的特点有。
A：
项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B：
新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C：
从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D：
从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E：
拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
14、评价会计信息质量的标准主要有等。
A：
重要性
B：
客观性
C：
相关性
D：
可比性
E：
明晰性
15、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯间、电梯间等其高度在m以上部位计算建筑面积。
A：
1．80
B：
2．00
C：
2．20
D：
2．50
E：
执行层的组织协调
16、民用建筑物一般由、楼地面、楼梯六大部分组成。
A：
基础
B：
墙和柱
C：
屋顶
D：
门窗
E：
吊车梁
17、引起真正的房地产自然增值的原因是（）。
A．装修改造
B．需求增加
C．通货膨胀
D．改进物业管理
18、最高额抵押权确定的情形有。
（2009年试题）
A：
最高额抵押权已转让
B：
新的债权不可能发生
C：
抵押人破产
D：
约定的债权确定期限届满
E：
抵押财产被查封
19、房屋转租期间，原租赁合同发生变更、解除或终止，转租合同__变更、解除或终止。
A．也随之相应
B．无需
C．由原出租人决定是否
D．由原出租人与转租人共同协商议定是否
20、下列关于等产量曲线与消费者均衡分析中的无差异曲线的不同之处，在于。
A：
无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的主观评价
B：
无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的客观评价
C：
等产量曲线表达的是要素投入组合与产出量之间的纯技术关系
D：
每条等产量曲线代表一定数量的产品
E：
等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的
21、将借款本息视为现金流出的基本报表是。
A：
全部投资现金流量表
B：
资本金现金流量表
C：
借款还本付息估算表
D：
投资计划与资金筹措表
E：
借款合同
22、下列关于计算建筑面积的表述，错误的是。
A：
全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算全部建筑面积
B：
穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，按自然层计算面积
C：
未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算
D：
无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的全部计算
E：
房屋之间无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算
23、建筑物重置价格的求取方法有等。
A：
单位比较法
B：
工料测量法
C：
指数调整法
D：
分部分项法
E：
成新折扣法
24、下列不符合房地产估价机构一级资质的是。
A：
从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上
B：
业绩要求在暂定期內完成估价标准的建筑物建筑面积8万㎡以上或者土地面积3万㎡以上
C：
注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师
D：
有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上
E：
执行层的组织协调
25、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，__。
A．私有住宅转让后仍用于居住的
B．办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金
C．按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的
D．是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金
E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的
升级会员 