我国房价调控中的利益群体博弈研究.docx
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我国房价调控中的利益群体博弈研究
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公开
硕士学位论文
我国房价调控中的利益群体博弈研究
作者：
院系：
指导教师：
学科专业：
贺小林
公共管理学院
张劲松教授
行政管理
学位论文独创性声明
本人郑重声明：
1、坚持以“求实、创新”的科学精神从事研究工作。
2、本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果。
3、本论文中除引文外，所有实验、数据和有关材料均是真实的。
4、本论文中除引文和致谢的内容外，不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的研究成果。
5、其他同志对本研究所做的贡献均已在论文中作了声明并表示了谢意。
作者签名：
日期：
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保密的学位论文在解密后适用本规定。
作者签名：
日期：
目录
中文摘要I
AbstractII
前言1
一、论文选题的理由或意义1
二、论文选题的国内外研究现状1
三、本选题的思路和主要观点3
四、本选题的主要理论与研究方法4
五、本选题的主要创新之处4
第一章我国房地产业发展的制度变迁5
一、我国房地产业的发展回溯5
二、我国房价调控的政策变迁8
三、我国房价畸变的现实境况9
四、我国房价畸高的原因分析10
（一）我国房价的影响因素10
（二）我国房价飙升的理论阐释11
（三）我国房价畸高的致因12
第二章我国房价调控中的利益群体分析15
一、利益集团理论在房价调控场域中的可适性15
（一）利益集团理论及其观点15
（二）房价调控中利益集团理论的可适性16
二、我国房价调控场域中的利益群体的角色分析17
（一）中央政府主导房价调控进程17
（二）地方政府异化房价调控路径18
（三）房地产商抵制房价调控改革19
第三章我国房价调控中的利益群体博弈分析23
一、房价调控中的中央与地方政府的委托—代理博弈24
二、房价调控中房地厂商与政府的混合博弈29
三、房价调控中房地厂商与普通购房者的博弈31
四、房价调控中普通购房者与政府的博弈33
第四章房价调控中利益群体博弈失衡的危害36
一、房价调控中利益群体博弈失衡危及政府形象36
二、房价调控中利益群体博弈失衡扭曲产业结构37
三、房价调控中利益群体博弈失衡阻碍经济发展38
四、房价调控中利益群体博弈失衡影响社会公平39
第五章房价调控中利益群体博弈的格局重构41
一、促进房价调控博弈中的弱势群体发展41
二、规范房价调控博弈中的强势群体行为42
三、重构房价调控中的中央与地方政府的合作机制43
结语47
参考文献49
攻读硕士期间发表的论文55
后记56
中文摘要
近年来，我国的房价普遍、持续上涨，城市房价畸高，超出了普通居民一般收入水平的承受能力。
“房奴”的大量出现，住房问题成为主要的民生问题之一。
房地产价格过高，不是一个简单的经济现象，它折射出我国在体制改革转轨过程中的体制障碍、利益矛盾、和政策失当等问题。
房价调控中相关的利益群体博弈及其产生根源，需要我们认真去反思、研究和探索。
住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。
在当前我国建设社会主义和谐社会的背景下，有效地解决群众住房问题更是坚持“以人为本”思想和贯彻科学发展观的体现。
本文的主题是：
我国房价调控中利益群体的博弈研究。
主要从制度变迁的视角对我国房地产业的发展进行了总体回溯，运用利益集团理论对我国房价调控中的利益群体做了清晰的界定与角色分析，并运用经济学的博弈论理论工具以及委托代理理论的相关观点详细剖析了房价调控中的四个主要利益群体：
中央政府、地方政府、房地产商、普通购房者的相互博弈机制。
从制度创新的角度提出了重构房价利益博弈均衡格局的治本之策。
关键词：
房价；宏观调控；利益群体；利益博弈
Abstract
Inrecentyears,China'shousingpricesgenerallycontinuedrising,urbanhousingpricesisabnormalhigh,beyondthebearingcapacityoftheordinaryresidentsgeneralincomelevel.Alargenumberof"houseslaves"appearmakingthehousingoneofthemainlivelihoodissues.Therealestatepriceistoohigh,isnotasimpleeconomicphenomenon,itreflectstheinstitutionalobstacles,conflictsofinterests,andpolicymisconductintheprocessofChina'sreformtransition.TherelevantgameofinterestsintheRealestatepricesregulationanditsrootcauses,needustoseriouslyreflecton,researchandexploration.
Housingisamajoreconomicandsocialproblemrelatetothepeopleandthecountry.Now,Chinaisbuildingtheharmonioussociety,toeffectivelysolvethehousingproblemisadherencetothe"peoplefirst"ideologyandimplementthescientificconceptofdevelopment.Thethemeofthispaperis:
thegameoftheinterestgroupsintherealestatePriceregulation.
Retrospectchina'srealestateindustrydevelopmentfromtheperspectiveofthesystemchanges.UsethetheoryofInterestgroupstoclearlydefinetheinterestgroupsinChina'shousingpriceregulationandanalysistheroleofit.Andusethegametheoryineconomicsandtoolsrelatedtotheprincipal-agenttheorytodoadetailedanalysisoffourmajorinterestgroups:
centralgovernment,localgovernments,realestatecompany,ordinaryhousebuyersandtheremutualGamemechanismintheRealestatepriceregulation.Fromthestandpointofsysteminnovation,reconstructthebalancedgameisthefundamentalstrategy.
Keywords:
housingprices；macro-control；interestgroups；game
前言
一、论文选题的理由或意义
住房问题是关系国计民生的重大经济问题和社会问题，对我国经济的持续、稳定、健康发展有着举足轻重的作用。
从宏观角度看，研究房地产业的价格调控，是研究房地产发展战略乃至研究国民经济规划的需要。
房地产在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，其稳定和健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展。
从微观角度看，各种房地产市场主体都希望能够准确及时地预测房地产的价格趋势及规律，从而做出正确的投资经营决策，使自己在市场博弈中处于有利地位。
“衣食住行”乃是人类的基本需求。
“居者有其屋”是中华民族秉承的传统核心价值观之一，也是大多数国家的施政理念。
在当前我国构建社会主义和谐社会的大背景下，有效地解决群众住房消费需求这一基本的民生问题，是坚持“以人为本”和贯彻科学发展观的重要体现。
近年来，由于房价过高、住房供应结构不合理及投资增长过快等问题，出现了中低收入人群住房困难的情况，损害了公共利益。
根据公共选择的有关理论，政府公权力是公众委托的，政府代表的是公共利益。
然而，政治人理性表现为工具理性的特征，各级政府作为独立的“政治人”,无疑也具有政治人理性的特征。
政府除了公利性、利他性以外,也无可置疑地存在着自身的利益,即政府除了为社会服务的公利性之外,还具有自利性。
毋庸置疑的是，政府的公利性是第一位的。
政府有必要承当起应有的责任，审慎地采取有效政策措施干预房地产市场，对当前畸高的房价进行宏观调控。
二、论文选题的国内外研究现状
国外尤其是西方发达国家，房地产业发展历史较长，房地产相关研究也较为完善，国外对房地产价格的研究，主要是对房地产价格影响因素的研究，而实证研究则主要集中在形成均衡房地产价格的动力因素方面。
Bartik（1991）认为房地产价格上涨直接受人口和就业增长影响，但这些因素对房地产价格影响的程度是不同的。
GeoffreyMeen和MarkAndrew（1998）通过对居民收入水平、人口的增长、利率的变化等的研究发现，居民收入水平的提高、人口的增长、利率的变化是促使房地产价格水平高涨的主要因素，同时税收结构、信用可靠性也起着重要作用。
Abraham和Hendershot（1996）建立考虑滞后过程在内的房地产价格变化模型，提示了房地产价格上涨与房地产建设成本、就业率和收入直接相关，住宅价格上涨幅度和利率上升成负相关。
由于房地产市场的多级结构，存在多级市场间的相互作用，因此很多研究集中在租金对房地产价格的影响上。
关于租金和房地产价格的关系，经Dipasquale,Wheaton（1996）的扩展形成了著名的存量—流量模型。
该模型说明了提供房地产服务的房地产物业市场与提供房地产存量的房地产资产市场，是如何通过租金、价格、新建数量以及房地产存量的变动而向均衡调整的。
（OwenLamout,JeremyC.Stein,1999）。
Haurin（1991）则通过考虑抵押贷款的限制，分析了收入上的时际变更是如何影响使用模式选择的。
此外，Henderson、Stegman（1969）Richardson（1971）等人则分别研究了区位因素对房地产价格的影响。
国外对房地产价格的影响因素及其市场作用机制的研究，均与其市场情况相结合，因此我国房地产价格的分析也应基于我国的实际情况。
我国的房地产业起步较晚，对房地产价格理论的研究还不是很全面。
对于房地产市场价值规律的研究较少，更多的倾向于马克思主义地租、地价理论，采用马克思主义生产价格理论来解释房价的构成和形成。
在房地产价格影响因素方面，因为近年来我国房价上涨迅速，引起社会各方面广泛关注，因此相关研究较多。
建设部课题组（2004）分析房价上涨的原因为地价上涨推动、房地产供给结构变动推动和多种住房需求旺盛，而深层次的原因则是消费者预期的改变。
中国社会科学院、社会科学文献出版社（2007）联合发布的《中国房地产发展报告NO.4》认为我国房地产市场存在的主要问题有：
①部分城市房价增长过快；②市场供给偏紧③价格机构矛盾突出；④市场秩序有待规范；⑤信息系统建设有待完善；⑥住房保障体系建设滞后。
因为房价的影响因素众多，从单一因素方面对我国房价进行研究的文献也很多。
高波等（2003）则从房价与地价关系入手进行了研究，通过Granger因果关系检验和回归分析，得出长期内房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论，并认为房价对地价的影响更多的是长期效应，地价短期波动原因在于土地市场交易的不规范性和土地商品自身的特殊属性。
唐茂华，陈丹（2005）认为保持房地产业在较长时期内持续发展对于拉长经济增长周期具有十分重要的意义。
当前我国房地产业的发展符合产业变动的一般规律,制度变迁以及制度变迁过程中存在的制度缺失和管理不到位是导致房地产市场扭曲的主要因素。
彻底解决房地产业结构失衡并不能完全寄希望于宏观调控,关键在于实行两级政府联动,强化宏观管理和微观管理。
其长效机制还在于构建和谐的城市体系和合理的房价梯度。
张宇（2006）从地方政府自利性性与房价的非理性上涨角度，认为地方政府是地方公共利益的维护和实现者,地方政府常为谋取私利而背离地方公共利益,引发自利性行为。
在房地产市场中地方政府以旧城改造为名,人为制造住房需求;片面追求高地价,谋取巨额地方财政收入;对房地产市场进行“托市”;地方政府直接介入房地产市场及部分行政人员的寻租、设租等自利性行为无疑都是影响房价非理性上涨的重要因素,导致了中央政府对房地产市场宏观调控的失灵,破坏了房地产市场运行规律,危及了地方政府存在的合法性,引发了居民家庭高负债。
目前，对于房地产价格问题的探讨与研究日渐增多，为进一步研究房地产价格奠定了良好的基础。
另外，房价调控问题也越来越受到政界、商界与学界的重视。
研究者们通过对宏观经济形势、政策文件、房地产发展的历史与现状的总结与分析，做出了各自的判断，用以指导实际工作。
然而其中绝大部分只是单纯从统计学或经济学上进行分析，没有跨学科的理论分析成果，更没有与政府宏观调控相关的经济学与行政学结合的理论研究。
三、本选题的思路和主要观点
本文试图运用新制度经济学的理论工具，通过对房价走向的制度变迁回溯，运用利益集团理论对房价利益博弈中的主要利益群体进行界定，在博弈论的视角下对我国房价调控中的利益群体博弈机制进行详细剖析，重构了我国房价调控利益均衡博弈的格局。
最后对完善我国的房价调控提出了政策建言。
从而为房地产宏观调控提供更加坚实的理论指导。
本文分前言、五个章节、以及结束语共七个部分。
第一章首先在新制度经济学的视域下从我国房地产业发展的制度变迁溯源出发，系统回顾了近年来在房价暴涨的境况下我国关于房地产业的调控政策。
从我国房价畸高的现实境况入手，指出了我国房价的构成及其影响因素，总结出我国当前房价畸高的主要原因。
第二章到第五章是本文的重点。
第二章在我国房地产业进入房价治理时期的大背景下，运用利益集团理论对我国房地产业的利益群体进行了详细的界定与角色分析。
利益是永恒的核心问题，房价调控实质上是一个利益重新分配和调整的过程，是有着利益冲突的相关利益集团相互博弈达成新的利益均衡的过程。
对房价调控场域中的相关利益主体进行界定，并对其角色行为进行深入分析，是梳理房价博弈问题的前提。
在房价的宏观调控中，各方的利益博弈是房价走向的决定机制。
房价调控主要涉及到中央政府、地方政府、房地产商、普通购房者四个利益群体，它们带着各自的利益目标进入房价调控场域，对房价调控有着不同的角色表现和利益诉求，并根据各自的利益得失构建起政策博弈机制：
主导或异化、抵制或促成相关政策制度变迁，从而产生了房价治理过程中的系列问题。
第三章运用博弈论的理论工具以及委托代理理论的相关观点，详细剖析了房价调控中的四个主要利益群体：
中央政府、地方政府、房地产商、普通购房者的相互博弈机制。
认为房价调控中中央政府与地方政府的博弈处于核心地位，是决定房价走向的关键。
房地厂商与政府的混合博弈鲜明体现了各级政府在房价问题上的立场。
房价调控中房地厂商与中央政府的博弈大致呈现非合作博弈特征，而与地方政府之间则是有明显的利益合谋的合作博弈。
普通购房者因人数众多陷入了集体行动困境。
与房地开发商以及政府的利益博弈由于信息的闭锁而处于被动状态。
利益博弈呈现出或混乱或无序的特点。
房价调控中相关利益群体的博弈严重失衡。
第四章总结了房价调控博弈失衡的不良后果。
房价调控中的利益群体博弈失衡损害了政府形象、扭曲了产业结构、阻碍了经济增长、影响了社会公平。
正是因为房价博弈机制的极端失衡，转轨时期房地产制度博弈中市场失灵与政府失灵的双重缺位造成了房价畸变的现实困境及多元危害。
第五章为房价调控利益群体均衡博弈的重构。
从利益博弈的视角出发，房价调控中的利益群体博弈格局重构是解决房价问题的治本之策，也是保证我国房地产业健康发展的制度基础。
为此，应该大力促进房价调控博弈中的弱势群体发展；严格规范房价调控博弈中的强势群体行为；重新建立房价调控利益均衡博弈格局。
结束语则是从经济发展的角度对我国的房价问题提出了长期的政策建言，并对我国房价调控的发展趋势进行了展望。
四、本选题的主要理论与研究方法
本文采用研究方法有:
1、理论联系实际的方法。
以新公共管理学的制度分析作为理论支撑，以期在分析问题时有一定的理论深度。
通过对现行房地产业发展的制度变迁回溯，在整体把握了当前我国房价畸高的现实境况下，系统分析了房价畸高的多重原因，梳理了近年来伴随着高涨的房价政府所采取的调控政策。
2、文献研究法。
关注国内外有关政府在房地产领域管理理论的前沿，通过查找文献图书目录、报刊资料、论文索引等方式，广泛搜集资料，掌握了大量的文献资料，从而保证研究的前沿性、准确性、创新性。
3、利益分析法。
运用利益集团理论，对我国房价调控博弈中的主要利益群体进行了界定，通过其相互之间的利益博弈分析，探究房价畸高的制度原因并提出了解决路径。
4、归纳研究法。
对许多学者专家对此问题的进行系统的归纳，并以不同学科为依据，进行综合分析思考，并进行纵横向比较和国内外比较，从而创新性归纳出严谨科学的理论成果，力争对实践具有可行性借鉴意义。
五、本选题的主要创新之处
本文的创新之处主要体现在:
以新公共管理学的制度分析、利益集团理论作为理论工具，结合了公共选择理论和经济学的博弈理论，对我国房价畸高的成因、路径及危害进行了深入、细致的分析和探讨，清楚地界定了房价调控中的主要利益群体并对其相互之间的利益博弈机制进行了详细的描述，提出了抑制房价持续高涨的治本之策：
重构房价利益群体博弈的均衡格局。
是紧密结合政府宏观调控，经济学与行政学并重的跨学科研究成果。
第一章我国房地产业发展的制度变迁
房地产业是带动我国经济迅速发展的重要支柱产业，然而持续飞涨的房价却已成为影响我国民生的重要因素，制约着经济进一步发展，并有可能会给我国经济社会带来巨大的危害。
为此，政府采取了一系列政策来调控房价。
但是，房价的上涨不仅没有得到抑制，而且有愈演愈烈之势。
某种意义上我国的房价调控已陷入了制度困境，“锁定”在某种恶性循环的被动状态中，房价调控的制度创新迫在眉睫。
探讨房价调控，我们首先应明晰我国房地产业发展的制度的变迁及其特征。
一、我国房地产业的发展回溯
我国房价调控的变迁过程首先是一个伴随着我国房地产业发展的制度变迁过程。
房地产业制度变迁是推动房地产价格持续高涨的重要内因。
制度变迁过程中,新制度产生、建立和对旧制度更替的实现方式有渐进式和激进式两种,而实现的途径则可分为诱致性制度变迁和强制性制度变迁。
我国房地产市场制度改革是我国经济体制向市场经济转轨的重要内容,政府通过渐进式强制性途径逐渐实现我国以土地和住房为主体的房地产业制度变迁。
回顾房地产业的发展，我国真正意义上的住房制度改革始于20世纪80年代。
房地产市场的市场意义也应该由此才得以成立。
我国住房制度改革的基本路径是：
“适应体制改革的总体要求，将传统的实物分房东福利体制转向货币化分配、市场化和社会化供应的住房体制。
”我国城镇住房制度改革大致经历了试点售房（1978—1985年）、提租补贴（1986—1990年）、以租代售（1991—1993年）、住房市场化改革的确立阶段（1994—1997年）全面推进住房货币化、市场化改革阶段（1998年至今），以1992，1994年和1998年为界简要划分为前、中、后三个主要阶段。
住房改革的基本脉络及其主要内容可简要概括为如表1-1所示。
时期
改革的主要内容
主要的相关政策性文件表述
1978—1992年
传统的住房实物福利分配体制，但同步实施了试点售房、提租补贴政策。
见地区性试点相关文件。
1992—1994年
按照国家政策要求，开始实施货币化政策。
租售并举，以租代售。
见地区性相关试点文件。
1994—1998年
以售为主，双轨并存。
《关于深化城镇住房制度改革的决定》确立了城镇住房制度改革的目标
1998年下半年以后
彻底取消福利分房体制，确立货币化和私有化政策。
同时提出建立多层次的城镇住房供应体系和住房保障制度。
《关于近一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出：
停止住房实物分配，逐步实行住房货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次住房供应体制。
2003年
住房市场化的进一步推进和深化
《关于促进房地产业持续健康发展的通知》
2004年
国土资源部、监察部联合监察经营性土地使用权招标拍卖挂牌情况，并要求在当年8月31日前将历史遗留问题处理完毕
8.31土地大限
2005年
在改革和发展中稳定房价、合理用地优化住房供应结构
国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》共八条、4月温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析当前房地市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。
2006年
进一步合理调控房地产业，促进其健康发展
2006年5月17日温家宝总理在国务院常务会上提出促进房地产业健康发展的“国六条”，包调整住房供应结构、控制住房价格过快增长等六条措施。
2007年
进一步促进房地产业持续健康发展，把解决低收入家庭的住房问题放在突出位置。
2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施。
首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能
2008年
落实已有的房地产调控政策的同时，继续施行从紧的货币政策，强化房价调控力度
抓紧建立住房保障体系，坚定不移地推进住房改革和建设
我国房地产业虽是20世纪80年代迅速发展的新兴产业,历经了90年代初的房地产强烈震荡与强力调控之后，现在房地产业的迅猛增长的制度根源建立于1998年以后。
1997年,东南亚金融危机严重影响我国经济发展,中央政府为推动经济持续稳定增长,决定拉动国内需求,实施了包括住房制度改革在内的五项改革,并将房地产业作为新经济增长点而大力支持。
“第三项改革是住房制度的改革。
住房建设将要成为我国经济新的增长点,但是,必须要改革当前的福利分房,使之货币化商品化,让人民群众自己买房子。
”从1998年取消了福利分房政策后,在为城镇住房市场创造了巨大的需求的同时，也极大的刺激了房地产投资开发的热潮。
2003年以后，彻底的住房市场化与货币化政策虽然在一方面取得了较为显著的成效，大改善了部分居民的居住条件的情况下，另一方面也存在着诸多的制度问题。
房价的不断高涨未能得以有效的调控就是其中之一。
二、我国房价调控的政策变迁
1998年取消福利分房之后，中国的房地产开始逐步开始
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