集团资产评估报告实例范文3.docx
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集团资产评估报告实例范文3
XX集团资产评估报告实例范文（完整）（3）
根据《资产评估准则企业价值》，确定按照收益途径、采用现金流折现方法（DCF）对拟资产重组即置出全部资产和负债的价值进行估算。
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法.即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率•将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。
英适用的基本条件是:
企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系,并且未来收益和风险能够预测及可量化。
使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。
当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
2、基本评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是以企业历史经审计的母公司会计报表为依拯估算苴股东全部权益价值（净资产），即首先按收益途径采用现金流折现方法（DCF）,估算企业（母公司）的经营性资产的价值，再加上企业母公司报表中未体现对外投资收益的对外长期投资的权益价值、以及基准日的其他非经营性、溢余资产的价值•来得到企业（母公司）的企业价值，并由企业价值经扣减付息债务价值后,得出企业（母公司）的股
XX集团股份有限公司整体资产宜岀项目资产评估报告东全部权益价值（净资产）。
3、评估模型
（1）基本模型
本次评估的基本模型为:
E=BD
（1）
式中:
E:
股东全部权益价值（净资产）;
B:
企业整体价值;
B=P+Ci
⑵
P:
经营性资产价值；
n
RiRn
P=+
i=l（1+r）r（l+r）n
■
1
⑶
式中：
Ri:
未来第i年的预期收益（企业自由现金流量）;
Rn:
收益期的预期收益（企业自由现金流呈：
）；
r：
折现率;
n:
未来预测收益期。
Ci:
基准日存在的非经营性、溢余资产的价值。
Ci=Cl+C2+C3+C4（4）
式中：
C1:
预期收益（自由现金流量）中未体现投资收益的全资、控股或参股投资价值;
C2:
基准日现金类资产（负债）价值；
C3:
预期收益（自由现金流甸中未计及收益的在建工程价值；
C4:
基准日呆滞或闲置设备、房产等资产价值；
XX集团股份有限公司整体资产置岀项目资产评估报告
D:
付息债务价值。
⑵收益指标
本次评估,使用企业自由现金流作为经营性资产的收益指标，其基本定义为：
R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息一追加资本（5）
式中：
追加资本=资产更新投资+营运资本增加额+新增长期资产投资（新
增固左资产或其他长期资产）（6）
根据企业的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量，并假设其在预测期后仍可经营一段时期。
将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业经营性资产价值。
（3）折现率
本次评估采用加权平均资本成本模型（WACC）确定折现率r
r=rdwd+rewe（7）
式中：
W止评估对象的债务比率；
D
wd=
（E+D）（8）
We:
评估对象的股权资本比率；
E
we=
（E+D）（9）
rc:
股权资本成本，按资本资产泄价模型（CAPM）确左般权资本成本;
re=rf+e（rm-rf）+ε（10）
式中：
rf:
无风险报酬率；
XX集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告
rm:
市场预期报酬率；
ε:
评估对象的特性风险调整系数；
c:
评估对象股权资本的预期市场风险系数；
D
e=t（l+（lt））
E（ll）
t:
可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数
t=34%K+66%x（12）
式中：
K:
一定时期股票市场的平均风险值，通常假设K=l;
X：
可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数
Cov（RX;RP）
x=
P（13）
式中：
Cov（RX,RP）:
一立时期内样本股票的收益率和股票市场组合收益率的协方差；
P：
—泄时期内股票市场组合收益率的方差。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（1）评估准备阶段
1、2014年12月26日，委托方与中介机构就本次评估的目的、评估基准日、评估范用等问题协商一致，签订评估业务约泄书,并制订出本次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产淸查、填报资产评估申报明细表等工作。
2014年12月27日，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作,收集资产评估所需文件资料。
XX集团股份有限公司整体资产置岀项目资产评估报告
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2014年12月27日至2015年1月8日匚主要工作如下:
1、听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状,了解企业的财务制度、经营状况、固立资产技术状态等情况。
2、对企业提供的资产淸查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做岀调整。
3、根据资产淸查评估申报明细表，对固立资产进行了全面淸查核实，对流动资产中的存货类实物资产进行了抽査盘点。
4、查阅收集委估资产的产权证明文件。
5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。
6、对主要设备，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料;对通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料;对房屋建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况,收集相关资料。
7、对企业提供的权属资料进行查验。
8、对评估范帀内的资产及负债，在淸査核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评估汇总阶段
2015年1月9日至1月11日对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善•
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上,起草资产评估报告书，与委托方就评估结果交
XX集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告换意见，在全而考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后岀具正式资产评估报告书。
本阶段的工作时间为2015年1月12日至1月15日。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设:
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假左所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设•
2、公开市场假设
公开帀场假设，是假怎在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及英交易价格等作岀理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用,相应确宦评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化:
2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；
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3、企业未来的经营管理班子尽职,并继续保持现有的经营管理模式；
4、评估只基于基准日现有的经营能力。
不考虑未来可能由于管理层、经营策略和追加投资等情况导致的经营能力扩大，也不考虑后续可能会发生的生产经营变化；
5、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
6、本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
7、评估范国仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准,未考虑委托方及被评估单位提供涓单以外可能存在的或有资产及或有负债；
8、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
采用资产基础法对长百集团的全部资产和负债进行评估得岀的评估基准日2014年9月30日的评估结论如下：
资产账面价值46.925.54万元，评估值60,303.08万元，评估增值13,377.54万元,增值率
28.51%o
负债账而价值33,662.65万元,评估值33,662.65万元，无评估增减值。
净资产账面价值13,262.89万元,评估值26,640.43万元，评估增值13,377.54万元,增值率
100.86%o详见下表。
资产评估结果汇总表
被评估单位:
长百集团评估基准日：
2014年9月30日金额单位:
人民币万元
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账而价值评估价值增减值增值率％
项目
E=D/B
BCD=C-B
100%
流动资产113,831.0413,840.389.340.07
非流动资产233,094.5046,462.7013,368.2040.39
其中:
可供出售金融资产3L277.25L080.36-196.89-15.42
持有至到期投资4■…
长期应收款5418.63418.63--
长期股权投资62,999.521,991.94-1,007.58-33.59
投资性房地产7---
固定资产827,958.8720,646.51-7312.36-26.15
在建工程12283.51283.51--
工程物资13---
固泄资产淸理14---
生产性生物资产15---
油气资产16---
无形资产17156.7122,041.7421,885.0313,96531
其中:
土地使用权18146.3721,996.7421.850.3714,928.18
其他非流动资产23---
资产总计2446.925.5460303.0813,377.5428.51
流动负债2533,662.6533,662.65…
非流动负债26---
负债总计2733,662.6533,662.65--
净资产（所有者权益）2813.262.8926.640.4313377.54100.86
资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
（二）收益法评估结论
经实施淸查核实、实地查勘、市场调査和询证、评左估算等评估程序,采用现金流折现方法（DCF）对企业全部资产和负债即净资产进
XX集团股份有限公司整体资产宜出项目资产评估报告行评估。
长百集团在评估基准日2014年9月30日的净资产账而值为13,262.88万元，评估后的净资产价值为4.689.73万元与账而值相比减值&573.15万元,减值率64.64%,
（三）评估结果的差异分析及最终结果的选取
一）评估结果的差异分析
本次评估资产基础法测算得出的净资产价值26.640.43万元,采用收益法得岀的全部资产和负债为4,689.73万元。
两种评估方法评估结果差异为21.950.70万元，产生差异的原因主要是：
1、资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化。
2、收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获利能力）的大小,这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。
综上所述,从而造成两种评估方法产生差异。
3、收益法评估结果与资产基础法评估结果相差较大，英原因为:
（1）长百集团主业为零售业，收益法评估受行业发展形势影响较大
经对批发和零售业中144家上市公司2011年至2014年3季度的经济状况统计分析,2011年至2013年144家上市公司的获利能力在不断下降，净资产收益率由2011年11.56%下降到2013年的9.24%,到2014年3季度为5.74%;总资产报酬率由2011年7.56%下降到2013年的5.66%,到2014年3季度为4.39%;销售净利率由2011年5.21%下降到2013年的3.48%;营业总收入（同比）增长率由2011年的20.04%下降到2013年12.84%;资产总计（相对年初）增长率由2011年的23.01%
XX集团股份有限公司整体资产宜岀项目资产评估报告下降到2013年的12.9%o由此可见，批发和零售行业总体发展形势在下滑，获利能力在减少，增长速度在下降。
据吉林省统讣局资料,吉林省2008年至2013年全省社会消费品零售总额增长速度由2008年的24.3%分别下降到19.1%、18・5孤17.5%.16.0%.13.7%0
（2）百货零售行业对于国家政策的敏感度较高，尤英政府反腐抑制购物卡、高档商品和箸侈品的消费将会产生一左的影响。
（3）百货零售除应对传统实体店之间同行业竞争外,还要而对商业地产、电商、网购等新兴业态的崛起和多位竞争的冲击，百货零售领域竞争压力剧增。
（4）需求不振
持续几年的物价上涨（包括不在CPI统讣范羽内的购房支出增长）压制了消费者实际可支配收入水平，消费者对价格敏感度变得更髙，零售店铺不仅难以提价，反而增加了促销折扣力度以保证客流量，因此盈利提升困难重重。
（5）成本费用上升
人力、房租等成本上涨成为零售企业而临的一大压力。
2012年企业的平均费用较上年上涨8.3%O房租和人工费用上涨是推动费用上涨的主要因素。
2012年典型零售企业房租平均上涨17.5%,以大型零售企业为主的连锁零售百强企业平均房租上涨21%,人工上涨20.5%。
除房租和人工外，零售业用电成本依然较髙,2012年零售典型企业水电费平均比上年上涨16%。
（6）另外长百集团由于历史原因尚承担着正常经营之外的较大额度的项目投资损失的贷款1.67亿元，历史包袱较重,在一定程度上制约了企业的发展。
因此本次评估采用收益法评估企业的全部资产与负债的价值深受商业形势的影响,与其采用按现行价格重置资产相比，与其商业地产地
XX集团股份有限公司整体资产置出项目资产评估报告理位置不可复制的固有价值属性相比,受商业下滑形势影响的收益法评估结果低于资产基础法的评估结果。
（二）评估结果的选取
资产基础法评估结果是从重新购建角度反映了委估资产于评估基准日的市场价值,而收益法是从企业经营角度反映英价值,委估资产主要是经营性物业，企业持有该类物业的收益包括经营收益与升值收益，而收益法中仅考虑了英经营收益，未考虑其物业升值收益，对资产价值的反映不全而，且收益法是以企业目前的经营状况、管理水平为基础进行评估的，由于企业的总体财务状况与同行业可比公司相比处于劣势，未能充分发挥其资产的收益能力，因此收益法的结果仅能反映企业在目前的经营水平下的价值，未能充分体现其资产的客观市场价值。
因此，我们选用资产基础法作为本次以2014年9月30日为基准日，以帮助投资者进一步了解重组标的资产的市场价值的参考依据，由此得到长百集团置出的全部资产与负债即股东全部权益在基准日时点的评估值为26.640.43万元。
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