地面地下车场管理方案2.docx

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地面地下车场管理方案2

XXX项目

地面、地下车场

管理方案

目录

第一章管理目标--------------------------2

第二章停车场成本核算及收费标准-------------------2

第一节停车场之岗位设置-----------------------2

第二节成本核算-------------------------3

第三节停车场之管理架构---------------------4

第三章岗位职责、纪律和职业道德-------------------5

第一节岗位职责--------------------------5

第二节岗位纪律--------------------------9

第三节职业道德--------------------------10

第四章管理工作规程-------------------------11

第五章停车场特殊情况处理程序--------------------14

第六章停车场使用守则-----------------------17

第七章XXX小区车场停车位租赁协议---------------18

第一章管理目标

XXX项目地下停车场总面积：

19762平米有效车位：

291个，为保证车场各项运营正常，制定及落实停车场管理规范，完善停车场的各项管理，保障车辆停放安全，场内清洁辖区交通畅顺及设施设备维护，确保车场设施设备之运转正常、安全，防止事故发生。

明确停车场管理的有偿保管责任以及车位的有偿使用，并向进入停车场的驾车人明确此关系，要采取临时停放有提示；长租有协议的方法。

第二章岗位设置及管理架构

第一节停车场之岗位设置

1.1地下车库设置领班1名，负责地下车库及相关岗位的管理工作；

1.2地下车场入口设24小时固定岗，出口设24小时固定收费岗；

1.3地下停车场内设1个24小时和1个16小时流动巡视岗，同时，中控室也负责停车场内部监控及录像；

1.4地下停车场设白天8小时保洁岗2个，负责地下车库全面清洁工作；

1.5地下停车场设设备设施维修岗1个，负责地下车库设备设施的维修工作；

1.6非机动车在5、6号楼出入。

采取“人车分流”疏导的原则。

地下停车场岗位设置表：

序号

岗位

人数

班次

备注

1

全面管理指导总结

------

-------------

由秩序维护部经理负责

2

领班

1

09:

00—17:

30

3

手续办理及月租收费

----

-------------

由小区物业财务代理

4

入口发卡（记时单）

4

24小时

5

出口收费员

4

24小时

6

车场管理员

4

24小时岗1个

7

车场保洁员

3

09:

00—17:

00

每人负责6587平米

8

车场设备设施维修

1

09:

00—17:

00

正式接管后可由工程部兼管

总计

17人

第二节成本测算

计算公式：

｛每月管理费（人员支出+耗能+日常工具+设备设施折旧）+30%利润｝÷有效车位数量=每个车位每月费用

人员支出/月：

序号

岗位

工资+保险+餐补

人数

共计（元）

备注

1

保安

4600

13

59800

包括1个领班

2

保洁

2700

3

8100

3

工程维修

4000

1

4000

总计

71900

耗能/月：

序号

设备名称

日耗能千瓦/小时

数量

月耗能千瓦

单价

共计

备注

1

照明

2

导流风机

3

消防系统

总计

日常工具：

序号

名称

数量

月耗量

单价

共计

备注

1

手推式墩布

1

2

扫把

5

3

簸箕

2

4

垃圾桶

10

每年

5

维修工具箱

1

总计

设备设施折旧：

序号

名称

单价

使用年限

月折旧金额

备注

1

地面划线

2

限位器

3

墙角保护

4

总计

月成本总计：

序号

项目

总数/月

备注

1

人员支出

2

耗能/月

3

日常工具

4

设备设施折旧

总计

/月

秩序维护部经理

第三节停车场之管理架构

停车场领班

1名

第三章车管员岗位职责、纪律和职业道德

第一节岗位职责

1.停车场领班职责：

1.1对部门经理负责

1.2对秩序维护部经理负责，服从上级工作安排，听从指挥，做到令行禁止，依法循章，对交通、车辆进行日常管理。

1.3每日至少三次巡查车场、并确保各停车位正确使用，保证车道、车场出入口周围道路畅通及清洁。

1.4掌握车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证客户使用车位，按物价部门规定收取车位停放费。

1.5根据现场实际情况，安排和调动属下人员的工作时间，合理制定现场工作标准，确使其严格遵照制度及流程工作，提高工作效率。

1.6负责监督和落实员工《岗位职责》，对员工进行《岗位职责》、《工作规程》、车辆指挥引导操作等相关知识的培训和法制教育及职业道德教育，并安排定期对员工进行考核，填写《员工考核表》，提高员工的工作技能及服务质素。

1.7负责每日工作检查。

1.8负责协调相关部门及人员，处理车场管理方面的问题和客户投诉并及时向上级反馈业主意见。

1.9熟悉停车场内的规划结构、安全系统、消防设备及通风系统、辖区道路，车位使用情况，负责对车场内公共设施、车场保洁等监管工作，以确保车场管理工作顺利及有效开展。

1.10定期召开例会，总结工作状况，对违纪人员进行调查，及时上报并提出相应处理建议。

2．车场车场巡视员职责：

2.1对领班负责；

2.2负责管理区域内的秩序维护工作，负责提醒视线范围内其它岗位管理区域内违反规定的状况；

2.3认真维护停车场内交通和治安秩序，严防交通堵塞，积极引导疏通车辆，按位停放。

对影响秩序的情况向当班领班汇报；

2.4对进入车场的车辆进行外观检查，填写《车辆破损登记表》，对未关车门、车窗者或车辆有损坏的情况及时通过客服部告知业主，并做好记录；

2.5掌握停车场设备的操作后方可上岗。

保证正确使用停车场设备，遇紧急突发事件应及时启动急停装置，防止事故发生，维持现场并及时通知领班等相关人员到场处理；

2.6对设备操作过程中发现的问题或故障及时通过工程部通知相关人员进行处理，处理完毕以前摆放告示牌，防止设备带故障运转。

对处理过程和结果认真填写《供方工作记录表》；

2.7对在停车场内逗留的闲杂人员应劝阻其离开；

2.8为司机提供入库指引；当发现有人撬动车门或打碎汽车玻璃时，应向上级和巡逻秩序维护通报并主动上前询问，必要时应对该人扣留。

2.9在不影响维护停车场内交通和治安秩序的情况下为业户提拿物品到电梯厅；

2.10主动处理视线范围内的固体垃圾，如不便处理应及时通过客服部通知保洁人员处理；

2.11做好交接班工作并完成上级交办的其他工作。

3．车场收费员职责：

3.1对领班负责；

3.2收费员必须忠于职守，认真仔细做好工作，不得出错，并保证现金的安全。

3.3明确告知临时停放车辆的车主收费金额，做到准确无误，认真收回临时停车证。

收费后必须向车主开具发票，并做好相应记录。

每本发票用完时，将发票存根及收取的费用由领班交部门经理；

3.4对有疑问者或拒绝交费等情况，应礼貌进行解释说明，用语等必须符合公司行为规范。

不能解决时及时向领班汇报或通知客服部；

3.5对免费停车的车辆在验证及办理好免费结算手续后方可予以放行。

3.6按公司规定每班做好收费情况登记及现金的交接，并及时缴交营业款。

3.7按照公司规定填报《临时停车费收取汇总表》。

3.8完成上级交办的其它工作。

4.车场保洁员职责：

4.1负责停车场内清洁卫生，保护车场整洁；

4.2按照公司制定的停车场清洁服务计划及标准进行工作；

4.3负责停车场配套设备及消防设施、排风口及照明等系统的清洁工作；

4.4保障停车场排水沟的畅通、定期清理。

5.车场工程人员职责：

5.1负责每天对车场的巡查，保证各设施设备的正常运行。

5.2对车场内的消防系统、排风系统、照明系统、排水系统等做周、月检工作，排除故障隐患，并认真执行运行管理规程。

5.3负责对停车管理收费系统运行状态的检测，发现故障立即上报并处理，同时迅速联系设备供货商进行维修，做好协助工作。

5.4负责车场内停车标识，建筑物等公共设施的检查维护工作，以确保场管理工作顺利及有效开展。

5.5协助车场保洁员清除排水渠的污积、排风口及地面油污的清洁工作。

第二节岗位纪律

车场车管员纪律：

1.仪容整洁，着装整齐。

2.执行公司文明礼貌用语规范，文明服务，礼貌待人。

3.严格遵守交接班制度。

4.值班前禁止喝酒，值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西。

5.不准在值班时会客、看报纸、听广播及做其它与值班责任无关的事。

6.爱护各种工具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。

7.服从指令，严守公司制度，严守职业道德，不准假公济私，不询私舞弊。

8.不准借娱乐为名搞变相赌博。

9.团结互助，禁止闹纠纷，不做不利于团结的事。

10.爱护公司及公共财产，严守公司及客户秘密。

11.保持良好的品德及行为。

12.不得擅自收受利益或向其它同事、客户等借贷。

第三节职业道德

车场车管员职业道德

1.热爱本职工作，尽忠职守，敬业乐业。

2.热诚服务，坚守职责，任劳任怨。

3.遵纪守法，服从指挥，严于律己。

4.坚持原则，是非分明

5.无私奉献，廉洁自律。

6.精于业务，勤奋好学。

7.文明服务，礼貌待人

8.谦虚诚实，不谋私利

第四章管理工作规程

1．停车场管理规程：

1.1本车场为《停车证》人工识别方式，《停车证》作为本车场出入的主要识别证件。

出入口闸杆必须处于正常状态，无《停车证》车辆坚决采取临时停放计费方式。

1.2巡视人员每次巡视须到指定位置,并留意各路线有否非法停泊、阻塞通道现象或清洁、照明、安全及设备欠妥情况,如有,则应予以记录并及时处理。

1.3停车场内不准进行任何车辆修理,如属紧急维修,可通知领班,做好登记,情况属实方可实施,以防借口修理车辆而进行偷车之活动。

1.4如有车辆拖走,须查明证件及驾车人,并通知管理处,取得同意后,方可放行。

1.5遇有其它特殊情况,立即通知管理处或按照紧急事件应变。

1.6正确指挥交通,勿让出入口堵塞。

1.7遇违例车辆:

如无证停车、堵塞车辆出入不听劝阻等,可通知领班、经理予以处理。

1.8禁止所有人使用消防喉洗车。

1.9指引所有驶入停车场的车辆,按车场的规章制度停泊。

1.10留意车场高度容纳限制,遇有接近限制高度的车辆时,须提醒司机小心驾驶。

1.11留意车位界限及编号是否清楚。

1.12禁止停车场内洗车抹车,防止弄污地面或地面打滑。

1.13留意各交通标记是否清晰。

2．车场当值岗：

2.1指引车辆缓行安全停放在自己的车位上，并应立即跟进检查车辆情况，检查所泊车位是否相符，同时提醒司机关锁车门、窗，并检查是否漏水漏油。

2.2检查车辆有无任何损坏、擦痕，如有任何损坏，都应详尽登记于《车辆情况登记表》上，并要求驾车人（司机）签字确认。

2.3定时巡查车辆的停放情况，制止乱停放现象，发现违例泊车即申请锁车，清点车库内车辆，与《车辆出入登记表》上是否一致。

2.4定时巡查车场，如发现有车被损坏、车门未关、车未上锁、漏水漏油等情况应及时报管理处通知驾车人处理。

未通知到驾车人时，做好《交接班记录》。

2.5严密注视车辆情况和驾驶的行为，若遇到醉酒驾车者应立即劝阻，并呈报管理处及时处理。

2.6发现有人拆零部件或维修车辆时，应立即制止并检查当事人有关证件。

2.7做好区域内安全防火工作，制止任何人员在车场吸烟或动火作案。

2.8认真做好交接班工作，交接班时所属区域之车辆一并交接清点无异后签字确认。

2.9协助对进入车场车辆管理，指引其停泊适当位置，对客户之已申请固定车位之车辆应督促其不能停泊他人之固定单位，否则申请锁车。

3．停车场交接班：

3.1接班人员必须提前10分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好工牌，正点交接班。

3.2接班人员要详细阅读《交接班登记表》和有关通知单，详细了解上一班岗位情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交接要详细完整。

3.3交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交岗位情况、上级指示，双方要签字确认。

3.4在规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。

接班者不按时间接班，管理处要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并在月考核中加以体现。

3.5接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得进行工作交接，并及时呈报部门经理，统筹安排。

4．停车场清洁操作标准

４．１目的

   保持停车场的整洁。

   ４．２范围

   物业管辖区内停车场。

  　４．３作业程序

   ４.３.1备胶水管、扫把、胶刷、垃圾斗等工具和清洁剂;

   ４.３.2用长柄竹扫把将垃圾扫成若干堆;

   ４.３.3用垃圾斗将垃圾铲入垃圾车中;

   ４.３.4发现有杂物一起清运上垃圾车;

   ４.３.5用胶管接通水源,全面冲洗地面,发现油迹和污迹时,倒少量清洁剂在污迹处,用胶刷擦洗,然后再用水冲洗。

   ４.３.6清洁周围排水口和下水道,保证排水畅通。

   4.４ 清洁标准

   4．４．1目视地面:

无垃圾、果皮、纸屑,无积水,无污迹和杂物。

   4．４．2每天清扫两次;每周用水冲洗地面一次。

   4．４．3每月擦抹高位管道一次,每两个月清理一次积水沟、集水井。

   4.5.注意事项

   4.5.1发现机动车辆漏油,应通知车主并及时用干抹布抹去燃油后,用清洁精洗油污,以免发生火灾。

   4.5.2 清洁时应小心细致,垃圾车和工具不要碰坏客户车辆。

第五章停车场特殊情况处理程序

执行标准：

项目总经理接报后15分钟内到达现场；

部门主管、经理接到报告后10分钟之内到达现场；

备勤人员（接到通知后）10分钟内到达现场；

必须礼貌与客户沟通，做到有理有利有节；

所有操作尽可能保护成品及客户财产；

1．发生偷车应急处理程序：

1.1如发现车库中有偷车情况，应立即通知监控中心予以摄像控制。

1.2关闭车库出入口闸门，以免窃贼逃逸。

1.3尽快上报领班报警。

1.4记录被盗车辆牌号、颜色、型号，记下窃贼人数和体表特征，及有否凶器、车辆行驶路线；勿阻闯关车辆。

至警方人员到场后，将以上情况向其提供，并协助警方人员处理，记录到达警方人员情况，以备后查。

2．发生车辆被损坏处理：

2.1当车场巡视员发现停车场里的车辆发生损坏时,车场巡视员应立即上报领班并做好记录，由领班通知前台联系驾车人。

2.2属撞车事故的，车场巡视员不得放行肇事车辆，应保护好现场、对现场进行文字、图像记录等工作。

2.3发现高空坠物损坏车辆事故，车场巡视员应立即制止，并寻找肇事者。

通知领班，对造成的事故进行确认，保护现场并拍照取证。

2.4车场巡视员认真填写《交接班记录》，如实写明车辆进场时间、停放地点、发生事故的时间以及发现后呈报有关人员的情况。

2.5发生事故后，被保险人（驾车人、停车场）双方应立即通知保险公司。

2.6车场巡视员、管理处、驾车人应配合公安交警部门和保险公司做好调查处理。

3．车场范围内交通事故（车场设备受损）：

3.1车场巡视员发现有车辆在车场范围内有交通事故,导致设备损坏的,应立即通知管理处，并于现场抄录驾驶人详细资料，登记车车牌号码及驾驶执照等。

3.2在驾驶者面前用照相机记录现场情况，行车路线，方向角度，损坏情况等，请驾驶者做出书面赔偿承诺。

管理处安排秩序维护员核实车场出入口物品，以免混乱，并安排车场巡视员疏导车辆，劝阻闲杂人员围观。

3.3如被损坏之设施急需修理，须通知维修人员立即进行。

3.4如有需要，经本公司批准后，向公安报警。

3.5详细记录事情经过，上报公司。

4．车场范围内交通事故（涉及两部或以上车辆）：

4.1车场巡视员应立即通知领班、经理，由领班向车主了解情况，并调节处理，无法协调时可建议车主报警处理。

4.2领班安排车场巡视员及秩序维护员紧守车场出入口，并安排车场巡视员疏导车辆，以免造成阻塞。

4.3如轻微损坏，驾车人要求不须报警而自行处理，管理处应劝导车辆尽快离开车场范围。

4.4如已报警，应尽量控制所须时间，使车场范围交通尽快恢复。

4.5详细记录事件经过并拍照，存档。

5．遭受暴雨或可能受到水淹影响：

5.1当收到暴雨将至的通知，保洁员应及时清理各下水口之垃圾。

若停车场经常发生市政排水渠水倒流之情况，则应考虑将切断与市政排水渠相通，以防市政排水渠中之水倒流。

工程部应则检查车场内排水设施是否能正常运转，前台同时准备相关停泊车辆驾车人之联络数据，以便突发情况之紧急联络之用。

5.2保洁员搬运预定之沙包摆放于停车出入口相关位置，以防路面之雨水流入车库。

5.3车场领班根据雨势情况，对上述程序进行监管。

并及时跟进实际情况，调动保洁员清理积水、疏通水沟及通知工程部开启排水泵等工作，以免车库内车辆被水淹而遭受损失。

并视情况是否需要通知相关人士将车辆驶离车场。

5.4如水势太大，雨水无法阻截而大量流入车库时，当值人员应实时上报领班、经理，安排在出入口收费处摆放“暂停车辆出入”之告示牌，通知收费处暂停车辆离场收费工作后联系工程部。

5.5暴雨过后，领班应及时调度指挥各项清理工作，通知收费处免收因时租车辆暂停离场而应交之费用，并恢复正常运作。

6.恶意封堵车场出入口：

6.1车场收费员应关注驶入车场出入口车辆的流动状态，有序指挥以避免车场出入口出现拥堵、堵塞。

6.1如发现可疑人员欲将车停放在车场出入口，影响小区车场车辆的进出。

应立即劝说并指引驾车人将车辆停放在车位上。

同时通知车场领班或经理与其进一步沟通处理相关问题，不要激化矛盾。

6.2如发现一辆或多辆机动车堵住车场出入口。

立即通知秩序维护部领班或经理。

秩序维护部领班或经理应立即组织人员查看另一出入口车辆出入情况，安排人员在未封堵出入口维护秩序，保持小区车辆进出畅通。

被封堵出入口收费员以及车场巡视人员应立即指挥此出入口车辆由另一出入口进出。

秩序维护部人员同时应暂时封闭被封堵的出入口，与客户服务部经理、项目总经理一同与封堵车场客户解决处理好问题。

力争将封堵车辆在短时间内将车辆驶入或驶出车场，恢复堵塞出入口的车辆畅通。

6.3如遇同时将小区两个地面出入口同时封堵情况发生。

收费员应立即向秩序维护部领班或经理汇报。

秩序维护部经理应迅速通知客服部经理及项目总经理到现场组织处理。

如遇5分钟对客户劝解无效，项目总经理有权向122或辖区片警（甚至110报警指挥中心）寻求帮助。

如遇122或辖区片警（甚至110报警指挥中心）人员10分钟未到达现场，或遇沟通无效时，项目总经理可安排强制清障，使车场恢复正常运行。

（在购买或制作相关拖车设备后实施）。

在车场处理问题的其他工作人员做好此期间欲驾车驶入及驶出车主的情绪安抚工作。

6.4小区交通堵塞强制清障方案（启动权限：

项目总经理）

6.4.1制作手动清障设施（千斤顶2个、特制手动牵引一部、牵引绳一根）。

6.4.2启动本方案时，由管理处通知备勤保安人员、部门领班、经理现场组织内外秩序维护人员进行清障。

将车辆清理至不影响交通的区域。

6.4.3操作程序：

用千斤顶将驱动车轮顶起，放入特制牵引车上，取下千斤顶，安排人员拉动牵引绳，其他人员可在车后推车。

6.4.4注意事项：

在操作过程中做到准确无误，避免对其车辆的损伤，

第六章停车场使用守则

为确保车场秩序良好及人员安全，凡驾车进入本车场的司乘人员必须严格遵守以下规定

1.1凡进入停车场的车辆必须自觉接受车管员的检查，停放车辆时必须按指定的位置停放。

1.2严禁装载有易燃、易爆或剧毒危险物品的车辆进入车场，如违反规定擅自进入，发生事故，除承担全部经济损失外，并追究司乘人员的责任。

1.3本停车场收费只提供泊车车位，泊车后请自行锁好车辆，关好门窗。

任何车辆或其附件和车内对象的遗失或损坏，无论任何原因本车场概不负责。

1.4本停车场的车位分为时租车位、月租车位，并规定以一个车牌号码供固定一辆车使用。

泊车时请自觉按指定位置分别停泊，不允许乱停乱泊。

凡违法乱纪、拒交车位使用费、强行乱停乱放、不听劝告的车辆，本车场将采取相应措施，不排除将车辆暂扣或临时锁车，并作严肃处理，相关费用由驾车人负责。

1.5停泊时租车位之车辆应按自身车牌入闸，离场时自觉交费，交费后迅速离场。

未缴足车位使用费者，收费员有权拒绝放行，直至所有车位使用费（含扣押期间的车位使用费）全部付清方可离场。

1.6停车卡必须妥善保管，不得污损、折迭或遗失，如有遗失，可通过监控录像查询进入时间，并计算停车费。

1.7保持车场内清洁，不得在车场内清洗车辆，不得随意动用消防设施，不得在车场内加油和维修车辆，不得在车场内弃置垃圾。

1.8爱护公物，车场内设施如有损坏，当事人需承担赔偿责任，如有故意冲卡，损坏收费器械设备或其它车辆内之设施，需按照项目管理中心要求之金额赔偿。

1.9本停车场内的车辆，无论任何原因，若有需要被拖走移动发生的损坏，本车场概不对任何损失负责。

1.10驾车人士必须遵守场内指示牌行车，任何车辆不得停泊在划定车位界线以外的任何地方，亦不得妨碍本停车场之出入口或任何通道。

1.11凡在车场停放车辆的人员，有义务检举一切违法犯罪行为，共同把车场管理工作做好，如对本停车场车管员之投诉，可向其上级提出，或书面通知物业。

1.12车场管理方如有需要将随时增加或修改停车场之管理规则而不作另行通知。

第七章，XXXX小区车场停车位租赁协议

甲方：

北京XX物业管理有限公司

乙方：

XXXX小区号楼单元业主

一、依据《XXXX小区业主临时公约》与《XXXX小区停车场管理规定》，为明确甲、乙双方权力、责任和义务，经协商，甲、乙双方就停车位租赁事宜签订本协议。

二、租赁车位、期限、价格及交费方式：

□租赁车位位置：

车库号

□租赁及交费期限：

自年月日至年月日止