杭州市物业服务合同杭州市版.docx

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杭州市物业服务合同杭州市版

合同编号：

 杭州市物业服务合同（示范文本）

项目名称：

项目地址：

委托方：

受托方：

签订日期：

杭州市住房保障和房产管理局

杭州市市场监督管理局

杭州市消费者权益保护委员会

杭州市物业管理协会

二〇一八年九月

第一章合同当事人

第二章物业基本情况

第三章物业服务内容与服务标准

第四章物业服务费用

第五章双方的权利义务

第六章物业专项维修资金及物业保修金

第七章物业管理用房

第八章物业的经营与管理

第九章物业服务期限

第十章违约责任

第十一章其他事项

附件

使用说明

1.本示范文本仅供业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同时参考使用。

2.本示范文本中相关条款的空白行，供双方自行约定或补充约定；涉及选择性条款的，选项内容排序无先后。

3.物业服务企业应在合同签订之日起15日内，将本物业服务合同报物业所在区、县（市）房产主管部门备案。

4.本合同条款由杭州市市场监督管理局、杭州市住房保障和房产管理局、杭州市消费者权益保护委员会、杭州市物业管理协会负责解释。

第一章合同当事人

甲方（业主委员会）：

业主委员会负责人：

联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

乙方（物业服务企业）：

营业执照注册号：

法定代表人：

      联系电话：

委托代理人：

      联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

乙方依照本合同提供服务的受益人为本物业管理区域的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人享受本合同提供的服务并承担按本合同规定及时交纳物业费用等义务。

第二章物业基本情况

第一条物业基本情况

物业项目名称：

      ；

物业类型：

      （住宅、非住宅、综合）；

交付时间：

   年   月   日；

座落位置：

杭州市      区      街道      路      号；

物业管理区域四至范围（规划平面图）：

东至      ；

南至      ；

西至      ；

北至      ；

占地面积：

   平方米；

总建筑面积：

   平方米；其中住宅   平方米，非住宅   平方米。

分期建设的项目，具体情况为：

      。

（物业管理区域划分意见书或规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）

第三章物业服务内容与服务标准

第二条乙方提供的物业服务包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；

（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；

（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；

（四）秩序维护以及车辆停放管理；

（五）协助做好安全防范工作；

（六）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；

（七）本合同及附件约定的其他公共性服务内容。

建筑幕墙（包括但不限于幕墙、干挂石材、砖面等）的安全维护责任人为全体业主，业主可以依据法律规定委托乙方对本物业区域内建筑幕墙进行日常维护、检修。

维修和检修的内容、方式、费用及双方的权利和义务由双方另行签订书面协议。

若单个业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修、养护和管理等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三条按照“质价相符”原则，乙方提供的物业服务质量应达到约定的标准（物业服务内容与服务标准详见附件三）。

该附件为本合同有效组成部分。

第四章物业服务费用

第四条本物业管理区域物业服务收费选择以下第   种方式：

（一）包干制

本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，具体收费标准如下表：

物业类型

收费标准

住宅

多层住宅：

元/月·平方米

小高层住宅

元/月·平方米

高层住宅

元/月·平方米

排屋

元/月·平方米

别墅

元/月·平方米

商业用房

元/月·平方米

办公用房

元/月·平方米

幼儿园

元/月·平方米

会所

元/月·平方米

酒店式公寓

元/月·平方米

其他相关服务费

平面车位

元/月·个

机械式车位

元/月·个

上述机械车位服务费包含的服务内容：

依法将住宅变更为其他用途的，按照变更后物业的相应收费标准收取物业服务费。

物业服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。

已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积为准；未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

其他：

（1）      ；

（2）      。

（二）酬金制

在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给乙方，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

1.物业服务收费标准如下：

     ；

2.物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

其中物业服务支出构成一般包括：

（1）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

（4）办公费用；

（5）乙方实施管理必备的固定资产折旧；

（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（7）法定税费；

（8）其他：

      。

3.预收的物业服务费属于代管性质，为所交纳的全体业主所有，乙方不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

乙方应当于每年 （具体时间） 公布物业服务费的收支情况。

第五条共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等高能耗设施设备运行所需的能耗费用，采取下列第   种方式结算：

（一）按实际消耗向业主分摊，乙方代收代缴（具体分摊办法详见附件四）；

（二）公共能耗费含在物业服务费中缴纳；

（三）其他：

      。

第六条物业服务费自乙方实际提供服务之日起计收。

物业已交付的，物业服务费及相关费用由业主承担。

已竣工但未出售或已出售未交付使用的物业，由建设单位支付物业服务费。

已交付但业主尚未使用的物业，其物业服务费由业主交纳。

业主约定由物业使用人交纳物业服务费、车位服务费、      等费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

物业产权或者租赁关系变更时，相关业主、物业使用人应当结清物业服务费、车位服务费、      等相关费用。

第七条物业服务费、公共能耗费及专用车位费等相关费用按      （季度、半年、年度）交纳，业主或物业使用人应在      （每次交费的具体时间）前交纳。

物业服务费可预收，但预收期限不得超过12个月，本合同的剩余期限不足12个月的，预收期限不得超过合同的剩余期限。

第八条在物业服务期限内，如因当地物价指数、最低人工工资（包括社保、公积金）等调整导致物业服务企业成本大幅度上涨，乙方需提高物业服务费的收费标准的，须经甲乙双方协商，并应征得专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数过半数以上的业主同意。

第五章双方的权利义务

第九条甲方的权利义务：

（一）负责协调、处理业主或物业使用人对《物业服务合同》的问询。

（二）委派人员参与现场查验，与乙方共同确认现场查验的结果，并按照相关规定与乙方办理承接查验收手续，移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房以及业主资料等其他相关资料。

（三）负责协调、处理前物业服务企业遗留和物业承接查验过程中发现的问题。

（四）督促乙方制定物业服务方案，共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划、年度物业专项维修资金使用计划等，并监督乙方按方案和计划实施物业管理服务；

（五）监督乙方根据相关法律、法规或业主大会授权，制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度，并督促业主、物业使用人遵守执行。

（六）了解业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，监督、协助乙方履行物业服务合同，并负责向业主大会报告物业管理的实施情况。

（七）根据相关规定及时处理业主、物业使用人和乙方的意见、建议，并按规定做好相关物业管理事项的公示工作。

（八）甲方在乙方依法退出本物业管理区域物业服务时，按照相关规定与乙方办理承接查验收手续，接收物业共用部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。

（九）法律法规、本合同及管理规约等规定甲方享有和承担的其他权利义务。

第十条乙方作为本物业管理区域内的服务机构，享有并承担以下权利和义务：

（一）设立专门服务机构负责本物业的日常管理工作，并委派相应专业的物业服务人员按相关规定及本合同约定提供物业服务。

（二）根据相关规定建立、健全信息公开制度，对物业管理区域内所有收费项目、收费标准在收费场所明码标价。

（三）参照《物业承接查验办法》的规定完成项目承接查验工作，对未经查验或查验不合格的物业，乙方有权拒绝接收。

（四）有权将物业管理区域内电梯、空调、监控、消防等特种设施设备维保及绿化养护等其他专业服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给第三方。

（五）维护本物业管理区域内公共区域秩序，协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，应及时采取应急措施，协助做好救助工作。

（六）开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改或者通知协调主管单位及时整改，但如在保修期范围内的，则应通知建设单位整改。

（七）不得擅自占用和改变本物业管理区域内的共用部分的用途，不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。

（八）不得以业主、物业使用人未缴物业服务费、违反管理规约等为由，采取限制进入小区、停水停电等损害业主、物业使用人合法权益的行为。

（九）按规定审核业主、物业使用人的装修方案，对业主、物业使用人、施工单位的装修行为进行管理，监督业主、物业使用人、施工单位在指定的适宜位置堆放装修垃圾，并督促其及时清运。

（十）对业主、物业使用人违反临时管理规约的行为进行劝阻制止，但不得超越法律法规规定及本合同约定的管理权限。

（十一）对本物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。

严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；负责消防控制室的日常值班；管理好物业管理区域内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态。

（十二）引导业主、物业使用人进行生活垃圾分类投放，对不符合分类投放要求的行为进行指导、劝告。

（十三）法律法规、本合同及管理规约等规定乙方享有和承担的其他权利义务。

第六章物业专项维修资金及物业保修金

第十一条物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

第十二条使用物业专项维修资金的，按照《杭州市物业管理条例》第五十五条、第五十六条的规定执行。

第十三条乙方应每年在主管部门公布物业专项维修资金缴交及使用情况后，在物业管理区域内公告物业维修资金的缴交及使用情况，接受业主的监督。

第十四条物业保修金（以下简称保修金）是由甲方交存，作为保修期内物业维修费用保证的资金。

物业保修期内，甲方自行组织保修的，乙方应做好以下工作：

（一）及时将业主、物业使用人报修的保修项目、内容等以书面形式提供给甲方并由甲方实施保修工作;

（二）督促甲方做好保修工作，并协助反映人做好保修质量的检查、验收；

（三）其他：

      。

甲方委托乙方保修的，乙方应按签订的物业委托保修协议开展相应的保修工作，履行相应的保修责任。

第十五条在各保修项目保修期满前1个月内，应按以下第   种方式对保修项目进行查验，记录查验结果，查验中发现的问题经甲方确认并按照相关规定及协议实施保修工作：

（一）由乙方制定查验方案、组织甲方及社区居民委员会（业主大会成立后，为业主委员会）等各方开展查验相关工作；

（二）其他：

      。

第十六条保修金拟退还公示等相关保修金事项公示期内，乙方应做好以下工作：

（一）做好小区内公示张贴工作，并开展张贴情况的日常巡查，保障业主知情权；

（二）将已掌握的甲方未履行保修责任情况以书面形式向保修金管理机构提交；

（三）收集整理业主、社区居委会等相关各方的异议并以书面形式向保修金管理机构提交；

（四）组织做好甲方履行保修责任后的查验、确认，并向保修金管理机构书面撤销相关异议；

（五）其他：

      。

第十七条乙方应建立物业专项维修资金申请及保修期内报修、维修等情况的台帐，接受相关方查询。

第七章物业管理用房

第十八条物业管理用房建筑面积   平方米，其中包括：

办公用房   平方米，位于      ；经营用房   平方米，位于      。

第十九条本物业管理区域内物业管理用房的所有权依法属于业主。

在合同期限内，甲方需向乙方提供符合法律、法规要求的物业办公用房，供乙方无偿使用，乙方不得擅自改变其用途。

第八章物业的经营与管理

第二十条本物业管理区域内的物业经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等，委托乙方代为经营或管理服务的，具体收费及管理费约定如下：

（一）物业经营用房

物业经营用房的出租标准不得不合理低于周边同期同类出租标准。

乙方收取其总收入额的   %为管理费用。

（二）规划内的停车场（库）

1.车库（位）属于全体业主共有的，其收益归全体业主所有。

委托乙方代为经营的，乙方收取其收入额的   %为管理费。

2.车库（位）属于建设单位或其他业主所有，委托乙方代为经营的，由所有人与乙方自行约定经营管理事项。

3.新能源电动车共用充电桩服务收费标准：

      。

（三）占用共有道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有，其停放、收费等由业主大会制定，收益归全体业主所有。

具体收费标准为：

      。

乙方提取的管理费为：

      。

（四）利用共用部位、公共设施设备进行广告或相关场地进行摆摊设点、      等经营活动的，具体收费金额由甲乙双方商定，乙方从该收费中提取其收入额的   %为管理费。

其他经营活动约定：

      。

（五）按照上述约定比例提取的管理费归乙方支配，与管理费相关的税费由乙方承担。

第二十一条本物业管理区域内的会所以及泳池（馆）、篮球场、网球场等文体场地的相关费用约定如下（如暂无法确定的也可在投入使用前确定后公示）：

（一）会所：

      ；

（二）泳池（馆）：

      ；

（三）篮球场：

      ；

（四）网球场：

      ；

（五）其他：

      。

第二十二条属于全体业主所有的经营性收益（扣除税费、管理费等经营成本后的收入）由      （甲方自行管理或乙方代管）并单独列帐。

双方同意，经营性收益的   %

可专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，或配套设施经营亏损的弥补等事项，但依法应由建设单位承担保修责任的除外。

如超过该比例的，经营性收益的使用应征得甲方的同意。

经营性收益由乙方代管的，乙方应每半年公布一次经营所得收支情况。

经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。

经营所得收支情况应当每   （半年或年）公布一次，接受全体业主监督。

第九章物业服务期限

第二十三条物业服务期限为   年，即自   年   月   日起至   年   月   日止。

第二十四条本合同期限届满前三个月，甲方应当组织召开业主大会就物业服务企业的续聘或另行选聘进行表决。

业主大会决定续聘的，应当在物业服务合同期限届满前与乙方续签物业服务合同。

业主大会决定另行选聘新的物业服务企业的，乙方应当与业主大会选聘的新物业服务企业办好交接工作。

乙方决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知甲方。

第二十五条物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘决定，乙方自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同的期限自动延续至业主大会作出续聘决定或者新的物业服务企业接任为止。

第十章违约责任

第二十六条任何一方无法律依据或合同约定提前解除合同的，违约方应支付对方计人民币      元（￥   元）的违约金。

第二十七条甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，乙方有权依法解除本合同；甲方应以本合同未履行期限物业服务费总额为基数，按照   %的比例向乙方支付违约金。

第二十八条乙方的服务达不到本合同约定的质量标准的，应按已履约期间物业服务费总额为基数，按照   %的比例向甲方支付违约金。

甲方同时有权要求乙方对其服务进行整改，若经整改仍无法达到合同约定的质量标准，甲方有权依法解除本合同。

甲乙双方对物业服务是否达到质量标准存在争议且无法解决的，由上级物业主管部门、社区或有资质的第三方机构进行评判。

第二十九条乙方未按法律规定和本合同约定移交相关资料并办理交接手续的，应向甲方支付人民币      （￥   元）违约金。

违约金不足以弥补损失，甲方还有权要求乙方赔偿相应损失。

乙方未能履行或者未适当履行本合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十条业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并在未付金额的基础上按日加收万分之   的滞纳金。

业主、物业使用人不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费及相关费用。

第三十一条乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方返还；并在多收金额的基础上按日加收万分之   的违约金。

第三十二条在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。

（一）因不可抗力因素导致物业管理服务中断的；

（二）因维修、养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知、提醒业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等所造成的损失；

（三）非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失；

（四）乙方已适当履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵所造成的损失；

（五）乙方有证据证明其已适当履行本合同约定义务的其他情形。

第十一章其他事项

第三十三条本合同自双方签字或盖章之日起生效。

合同的附件与合同具有同等法律效力。

第三十四条本合同未约定或约定不明的事宜，双方可另行签订补充协议。

双方另行签订的补充协议不得不合理减轻或免除本合同中约定应当由乙方承担的责任，或者不合理加重甲方、业主方责任。

第三十五条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第   种方式处理：

1.依法向房屋所在地人民法院提起诉讼；

2．      。

第三十六条本合同一式   份，甲、乙双方各执   份，报物业所在地区、县（市）房产主管部门一份（备案）。

附件：

一、物业管理区域划分意见书或规划平面图

二、物业构成明细

三、物业服务内容与服务标准

四、公共能耗费分摊办法

五、物业承接查验协议

六、移交给物业服务企业的资料清单

七、物业管理招标文件

八、物业管理投标书

甲方（签章）

法定代表人：

 年  月  日

乙方（签章）

法定代表人：

年  月  日

附件一：

物业管理区域划分意见书或规划平面图

附件二：

物业构成明细

类 型

幢 数

套（单元）数

建筑面积（平方米）

高层住宅

小高层住宅

多层住宅

排屋

别墅

商铺

工业用房

办公楼

自行车库

机动车车库

会 所

学 校

社区配套用房

物业管理用房

配电房

其他

合 计

备 注

附件三：

物业服务内容与服务标准

事项

服务内容与服务标准

（一）基本要求

1.企业具有相应的服务水平， （办公机构）           ， （办公设施）        ，办公场所较整洁有序。

2. 配备物业服务管理人员   名，其中项目主任1名、客服   人、保安   人、保洁   人、工程   人、绿化   人。

3.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

4.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

5.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

6.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

7.管理服务人员      、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

8.设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修应在   小时内委派人员到场维修，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

9.根据业主需求，提供服务合同之外的特约服务和代办服务的，在明显位置公示服务项目与收费标准。

10.按有关规定和合同约定公布物业服务资金的收支情况或物业经营性收支情况。

11.编制年度维修、养护计划和年度物业维修资金使用方案报业主委员会，并按有关规定和合同约定规范使用物业专项维修资金。

12.每年至少   次征询业主对物业服务的意见，满意率   %以上。

13.建立投诉处理机制，设立投诉电话与投诉接待点，在   小时内妥善处置业主或物业使用人的意见、建议并做好记录。

（二）房屋管理

1.对房屋建筑结构及其附属设施负有安全使用、检查维护、委托安全鉴定、治理安全隐患的义务，并保留相关资料。

对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

但根据商品房买卖合同等约定，房屋共用部位（如露台、公共绿地、公用设备层等）由相关业主独占使用的，该共用部位的卫生保洁、维修、养护等义务由独占使用业主履行，并承担相应的管理责任。

门窗：

楼内墙面、顶面、地面：

楼道灯：

雨、污水管道：

道路、场地等：

2.根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位（含建筑幕墙）的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复（金额在      元以内，包括      元）；属于大、中修范围的（金额超过      元）或者需要更新、改造的，及时编制维修计划和物业专项维修资金使用计划，保修期满后向社区（成立业主大会后，向业主委员会）提出报告与建议，根据社区（业主委员会）的决定，组织维修。

3.每   小时巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，定期维修养护。

4.按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

根据装修进度情况每   天不少于   次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共