旅游地产规划旅游小镇水休闲山野旅游田园旅.docx

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旅游地产规划旅游小镇水休闲山野旅游田园旅

旅游地产规划——旅游小镇、水休闲、山野旅游、田园旅

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lxj_622 提交日期：

2009-12-0917:

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一、旅游小镇规划理论

　　旅游小镇的规划必须以城镇规划规范和旅游产业规划规范的双重要求为前提，以旅游产业主导城镇发展，以城镇建设配合旅游功能，实现产业发展与城镇建设的系统整合。

　　1、旅游小镇功能规划

（1）资源主导型旅游小镇

　　资源主导型旅游小镇主要依托自身的文化资源、自然资源成为旅游目的地。

这类小镇为特色镇，主要为古镇，特别是国家历史文化名镇，具有非常好的古镇风貌，形成了旅游吸引力，古镇本身就是旅游吸引物。

古镇的特色建筑、风水情调、民俗文化等，都吸引着观光和休闲游客。

而依托古镇开发的仿古旅游房地产项目，在丽江、大理都非常成功。

　　温泉镇是资源旅游小镇中一个特殊种类，全国有几十个温泉镇，都是依托于温泉资源，形成的休闲镇，其中有一部分是古镇。

比如昆明的安宁温泉镇，拥有“天下第一汤”，这里已经开发了别墅楼盘，市场反映不错；安徽乌江的香泉镇开发的房产，成为南京人的争相购买的对象；北京的小汤山，成为会议休闲集散地。

（2）旅游接待型旅游小镇

　　旅游接待型旅游小镇一般位于著名自然风景景区周边。

由于著名的自然风景景区，像黄山、华山等，一般都在远离城市的地方，因而缺乏旅游接待场所。

所以在这些旅游目的地的周边渐渐发展起以接待游客为主要功能的旅游小镇。

　　这一类小镇，本身不是景区，但是自然生态环境都很好，最重要的在于，这里是旅游集散地，是接待建设的重点区域，这就是接待型旅游小镇。

这类小城镇通常为远离旅游中心城市的著名风景区重要门户和游客主通道，具有独特的区位优势，小城镇依托地理优势，开展旅游接待工作。

　　接待型旅游小镇，是旅游房地产开发的最佳区域，既可以开发旅游商业房地产，又可以开发旅游度假房地产。

　　（3）生态人居型旅游小镇

　　生态人居型旅游小镇是依托城镇郊区的优良生态环境而发展起来的生态人居小镇。

　　这类小镇一般处于中大型城市周边，距离城区较近，一般为近中郊区。

对于北京、上海这样的超大城市，距离在100公里以内；对于成都、西安这样的城市，距离在60公里以内；对于烟台、石家庄这样的城市，距离在30公里以内；对于许昌、绵阳这样的城市，距离在15公里以内；这一区域内的生态小镇，是旅游房地产发展的极佳目标，是旅游休闲小镇最广泛的目标。

此类小城镇以接待城市休闲居民，开展农业观光等乡村为主，进一步发展为生态休闲小城镇。

　　2、旅游小镇规划的要求

　　旅游小镇的规划要求以“一个主导、两个配套”为核心。

即在旅游小镇的规划中，必须以旅游产业的发展战略作为区域经济社会总体发展战略的主导。

同时在规划时，必须注重城镇协调发展的基础设施配套，以及城镇的社会生活配套。

　　3、旅游小镇规划的关键

　　旅游小镇规划要抓住六个关键问题：

　　一是要制定清晰的产业发展战略；

　　二是要设计旅游吸引力动力机制，及小镇的吸引力是什么；

　　三是要规划旅游小镇的功能及布局，旅游小镇的功能包括居住、集散、夜间娱乐、观光、休闲、度假、游乐；

　　四是要整合小镇的旅游资源，策划具有小城镇和旅游双重功能的项目；

　　五是要做好小镇的景观规划，打造旅游小镇的景观吸引力与休闲度假环境；

　　六是设计政府功能与商业功能相结合的运作模式。

　　二、水休闲旅游地产规划理论

　　休闲旅游地产是依托于湖泊、海滨、人造水景等水资源而发展起来的旅游地产，是休闲房地产中的一类重要产品。

　　1、水休闲旅游地产功能规划

　　1）水观光功能：

包括对自然水景的欣赏、人造水景观的观赏等。

　　2）水运动功能：

包括潜水、游泳、戏水、滑水、船艇、竹筏、帆板、冲浪、激流勇进、漂流等。

　　3）水休闲功能：

包括水中、岸边的各种餐饮、娱乐等。

　　4）水游乐功能：

包括与水相结合的各种游乐项目。

　　5）水养生功能：

包括水边安静的环境。

　　6）水度假功能：

包括提供舒适的水边度假环境。

　　2、水休闲旅游地产产品规划

　　水休闲旅游地产大致可以分为水休闲旅游景点地产、水休闲旅游商业地产、水休闲旅游住宅地产。

（1）水休闲旅游景点地产

　　水休闲旅游景点地产是指在水中、水下、水上、水边人工打造的各种旅游休闲景点。

　　像水中的主题旅游岛屿、沙洲、人造建筑等。

水中主题旅游岛屿包括生存岛、自然生态岛、魔幻岛、仙岛、动物岛等；

　　像水下的水下城堡、水下长廊、水下观赏通道、海洋馆等；

　　像水上的水上乐园、水上平台、水上小屋、水上空中花园等；

　　像水边的人工沙滩、生态堤、艺术堤、水岸花园、滨水花园、滨水道路景观、水乡水城建筑体系等。

（2）水休闲旅游商业地产

　　水休闲旅游商业地产是指在水中、水下、水上、水边建造的以餐饮休闲为主的建筑物。

像水中、水下、水上、水边的茶室、酒吧、餐厅等，水岸边的休闲步行街区、酒吧街、商业街、餐饮街等。

　　（3）水休闲旅游住宅地产

　　水休闲旅游住宅地产是指在水边或依托人造水景而开发的旅游住宅房，包括水景度假宾馆，水景度假公寓别墅，室内水上游乐度假酒店，温泉度假酒店公寓及温泉别墅。

　　1）水景度假宾馆包括滨海、滨湖、滨江、岛屿度假酒店，人工水景度假酒店，溪、瀑景观度假酒店等。

最经典的有迪拜的七星级BurjA1－Arab酒店、桂林的瀑布大酒店等。

这类房地产为度假接待设施，其中一部分成为分时度假酒店，另一部分成为产权酒店。

　　2）水景度假公寓别墅是以水景观为卖点的度假公寓和度假别墅，是中国目前最受欢迎的旅游房地产投资品种。

其中海滨城市和滨海度假胜地的海滨别墅，城郊滨水别墅，是开发量最大的类别。

度假公寓开发量较小，主要以自用为主，兼顾投资的小户型水景度假公寓，在大城市周边有一定的市场。

　　3）室内水上游乐度假酒店是依托室内人造水景而发展起来的度假酒店。

室内水上游乐度假酒店不受天气的影响，一年四季都可以接待度假的游客，从而全年都能获得良好的收益。

　　4）温泉度假酒店公寓及温泉别墅是在温泉边开发的旅游住宅房地产。

　　三、山野旅游地产规划理论

　　山野旅游地产是依托于森林、山坡、溪谷、寺庙、民俗等资源背景而发展起来的旅游地产，是乡村休闲房地产中的一类重要产品。

　　1、山野旅游地产功能规划

　　1）山野观光功能：

包括对森林、草原、花卉自然风光的欣赏、名胜遗迹的观赏等。

　　2）山野运动功能：

包括登山、溯溪、攀瀑、定向、越野汽车赛、拓展训练等，可以户外运动俱乐部、自驾组织发起等。

　　3）山野休闲功能：

包括山野的采摘、餐饮、娱乐等。

　　4）山野游乐功能：

包括与山野沟谷相结合的各种游乐项目。

　　5）山野养生功能：

包括森林浴、吐纳、瑜伽、太极等，或为传统养生项目提供自然静逸的环境。

　　6）山野民俗功能：

包括体验一些山野居住的少数民族的风土文化，节庆活动等。

　　7）山野度假功能：

包括提供舒适的度假环境与产品。

　　2、山野旅游地产产品规划

　　山野旅游地产大致可以分为山野旅游景点地产、山野旅游商业地产、山野旅游住宅地产。

（1）山野旅游景点地产

　　山野旅游景点地产是指在山野地区人工打造的旅游休闲景点，像山庄、农庄、牧场、生态园、科技园、山野高尔夫、手猎场等。

（2）山野旅游商业地产

　　一般处于近郊乡村和远郊景区附近，以餐饮休闲、娱乐休闲为主。

一般为郊区的游憩区和景区的游憩区，表现形式为商业街、山水酒吧等。

　　山水酒吧是山野休闲商业房地产的时尚潮流代表。

它结合了乡村山野生态的休闲环境，加上城市生活中的酒吧休闲方式，室内的装饰布置具有相当的艺术品味。

比较经典案例为北京“那里”酒吧。

　　（3）山野旅游住宅地产

　　山野旅游住宅地产指那些在山野附近开发的旅游住宅房，分为低端和中高端两类。

低端即山野中的原住民的农家房型，体现为农家乐；中高端即为养老公寓、山野别墅、野奢酒店，这类产品的购买者具有较强的购买力，对居住空间有较高要求。

　　山野别墅是乡村别墅的产品形态之一。

强调以山野为背景，建筑与周边环境的完美融合，生活配套、交通等设施成本较高，私密性强，因此，有“奢侈品”的称号。

　　野奢酒店是旅游休闲度假房地产的时尚潮流代表，强调最乡土的建筑风格，最奢华的软件设施及服务，没有城市化酒店外部的喧嚣，但有五星级的设施和服务。

一般有狩猎场、高尔夫等具备高度核心吸引力休闲度假产品配套，与乡村俱乐部产品相结合。

　　3、山野旅游地产景观设计

　　山野旅游地产在景观设计时，遵循的核心准则就是创造“天人合一”的完美境界，即尽可能利用山野的一切生态元素，打造具有浓郁山野风情的人工建筑。

具体又有六项原则：

　　1）山野旅游房地产一般可用的平地、台地相对不多，景观设计须结合坡面和沟谷用地。

因此，对坡面景观、临水景观的打造更为强调。

　　2）应与当地的生态环境融合，选址应巧借山、水、景，注意保护自然生态；

　　3）除了单纯的建筑外，应有情趣化、游乐化的山野小品作为吸引物；

　　4）山野建筑内部空间应更为变幻有趣，人们向往的是不同于城市中钢筋水泥的方盒子的建筑风格；

　　5）山野建筑的材质以生态材质为主，如石、木等；

　　6）山野建筑应该尊重当地的民族风格，注意在风格上保留其原汁原味。

　　四、田园旅游地产规划理论

　　田园旅游地产是依托田园风光而发展起来的旅游地产，它也是乡村休闲房地产中的一类重要产品。

　　1、田园旅游地产功能规划

　　1）田园观光功能：

包括对田园风光、自然景色的欣赏，如耕田、梯田、水塘、牧童、耕牛、油菜花、大树、庭院植物等等；不同时节田园不同的景象。

　　2）田园休闲功能：

包括田园的采摘、餐饮、娱乐等，如田园酿酒吧、田园制茶吧、陶吧等。

　　3）田园养生功能：

为传统养生项目提供自然静逸的环境。

　　4）田园民俗功能：

包括体验一些田园居住的村民的风土文化，以及围绕农耕文明形成的各种节庆活动。

　　5）田园文化功能：

包括体验中国士大夫文化、隐逸文化等等，无数的艺术作品都在描绘诗意的田园生活等。

　　6）田园度假功能：

包括提供舒适的度假环境与产品。

　　2、田园旅游地产产品类型

　　田园旅游地产大致可以分为田园旅游景点地产、田园旅游商业地产、田园旅游住宅地产。

（1）田园旅游景点地产

　　田园旅游景点地产是指在田园地区人工打造的旅游休闲景点，像村舍、祠堂、庵庙、书院、水车、水井、晒场等等；各个地域有自己独特的风格，让游客乐此不疲。

（2）田园旅游商业地产

　　田园旅游商业地产一般处于田园区内或田园区周边，以餐饮休闲、娱乐休闲为主，表现形式商业街、小吃街、酒吧、茶室等。

　　（3）田园旅游住宅地产

　　田园旅游住宅地产指那些在田园内或田园附近开发的旅游住宅房，也分为低端和中高端两类。

低端即田园中的原住民的农家房型，体现为农家乐；中高端即为田园养老公寓、庄园、田园别墅、田园酒店，这类产品的购买者具有较强的购买力，对居住空间有较高要求。

　　庄园一般是为企业或个人开发的度假村性质产品，综合了餐饮、采摘、住宿、游乐等多项休憩内容，通常以某项农作物或手工副业为卖点，综合各类配套产品，有较大的接待容量，如农庄、酒庄、水庄、山庄等等。

　　田园别墅除了地理位置处在城市近郊，通常有花卉、果园等配套，如葡萄园、熏衣草花园等，就很受小资阶层的青睐。

此类别墅有产权和时权的产品选择。

　　五、商业休闲步行街旅游地产规划理论

　　商业休闲步行街区是旅游与房地产结合中最具备操作性的项目。

这是因为大型、超大型休闲主题街区的开发能够吸引大量的城市旅游者，也促进了区域土地开发和大型商业房地产的开发。

像乌鲁木齐的大巴扎、北京的王府井、上海南京路、成都春熙路等休闲、娱乐、餐饮、购物集约化步行商业休闲街区；北京什刹海、三里屯，上海新天地，成都锦里等纯休闲商业休闲街区；北京金源Mall、广州华南Mall等休闲商业超级商业场所，都是成功的商业休闲步行街的范式。

　　1、商业休闲步行街旅游地产功能规划

　　商业休闲步行街区的开发是以商业房地产的手段为核心盈利模式的。

但是，商业运作的成功，不仅需要房地产的手段，还必须深刻把握其休闲休憩功能的开发，以此功能整合为突破口，带动流行消费潮流，才可能获取房产或房租的高额回报。

商业休闲步行街旅游地产的休憩功能主要概括为以下几类：

　　1）观光功能：

能够为游客打造亮丽的、有文化气息的街道及建筑物供游客观赏；

　　2）购物功能：

能够为游客提供各类商品，便其购买；

　　3）餐饮功能：

能够为游客提供美食、小吃、饮品等；

　　4）休闲功能：

能够为游客提供休闲娱乐活动场所，像电影院、酒吧、演艺歌舞厅、KTV等；

　　5）美容康体功能：

能够为游客提供美容、健身、洗浴、康体按摩等修身场所。

　　2、商业休闲步行街的几种模式

　　商业休闲步行街有5种经典类型：

（1）现代综合型商业步行街区

　　这是城市中最普通的商业步行街区，一般是在传统商业街区改造或商业口岸节点新建形成的一般商业步行街区，主要功能是购物。

比如北京王府井、红桥市场等。

（2）民俗特色休闲街区

　　一般城市的保留古民居街区或民俗建筑街区，都是最具名片意义的风情街区。

借用古民居街区进行改造，形成风貌提升，充实休闲和购物功能，形成城市民俗特色休闲街区。

进一步发展成为以仿古建筑和民俗特色建筑新建设的休闲市场。

丽江古城、桂林西街、凤凰古城、成都锦里、南京夫子庙、上海豫园、上海新天地、天津五大道等区域，已经成为旅游名片。

　　（3）滨水休闲步行街区

　　城市滨水带借助城市景观环境打造，开发休闲和商业房地产，形成了大量休闲商业步行街区。

形成了滨海、滨江、滨河、滨湖等多种形态。

经典类型为渔人码头、外滩、威尼斯水城、周庄水乡水街等等。

　　（4）酒吧休闲步行街区

　　酒吧是夜生活中的主力支撑，借助于比邻外籍人士生活区域的优势及街区房租价格低廉的优势，在大型城市中心区域，形成了一批酒吧街区，包括北京三里屯、什刹海、上海的新天地、成都的玉林小区等等，成功的打造出夜生活区，成为城市旅游的亮点。

　　（5）餐饮休闲步行街区

　　餐厅饭馆茶坊是中国最具商业活性的行业，可以说，中国人的社交生活80%在餐桌上。

因此，只要能够成功打造餐饮街区，就可以带动一个区域，引爆一个区域地产。

国内最善于借助餐饮休闲开发地产的，是成都置信房地产公司，其芙蓉古城、芙蓉汉城都成为成功的经典；重庆南滨路、泉水鸡，北京簋街等等，都是成功的项目。

　　3、商业休闲步行街的文化打造及景观设计

　　商业休闲步行街区必须进行文化打造，为其注入文化内涵。

在设计实践中，一般追求4个文化类别：

　　1）现代时尚潮流文化，追求现代流行的文化风潮。

典型代表：

重庆南滨路，北京“798”；

　　2）移植欧美海外风情，形成异国情调。

典型代表：

成都“国色天香”，阳朔西街；

　　3）中式古风文化，以汉唐宋明清不同朝代为依托，形成时代文化主题。

典型代表：

成都“芙蓉古城”；

　　4）民族民俗文化。

以当地民俗、宗教、少数民族风格情调等为基础，形成特色文化。

典型代表：

九寨沟边边街，成都锦里。