重庆市土地市场分析报告.docx
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重庆市土地市场分析报告
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重庆市土地市场分析报告
一、重庆市土地资源概况3
1、重庆市土地利用现状3
2、重庆市土地资源特点3
二、土地相关政策分析5
1、经营性土地的出让严格以招标拍卖挂牌的方式进行5
2、政府加大对土地市场治理整顿的力度，效果明显6
3、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》预示对土地市场的管理更加严格7
4、政府加强土地出让管理，规定土地出让最低价9
三、重庆市主城区土地出让总量分析10
1、重庆主城区土地出让宗数走势及分析10
2、重庆主城区土地出让面积走势及分析11
3、重庆主城区土地出让建筑面积走势及分析12
4、重庆主城区土地出让方式（招、拍、挂）比例变化及分析12
5、重庆主城区土地供应结构变化及分析16
6、重庆主城区土地出让容积率变化及分析16
7、重庆主城区土地单价及楼面地价变化及分析18
四、重庆主城各区土地市场交易情况18
1、重庆主城各区土地交易情况对比分析19
2、主城各区交易情况及各区主要板块对比分析20
◆巴南区20
◆大渡口21
◆江北区23
◆九龙坡区24
◆南岸区26
◆渝北区27
◆沙坪坝区29
◆渝中区30
◆北部新区32
五、土地交易与房地产供应之间的交叉分析33
1、土地出让可建筑面积与新开工面积对比分析34
2、土地出让面积与投资额对比分析34
3、平均土地单价与房屋平均价格的对比分析35
六、土地需求36
1、总体需求37
2、竞争格局37
七、结论37
1、土地交易市场整体分析结论37
◆同时期土地开发使用率虽高，但未来房地产开发供应量仍然较大37
◆目前的土地交易仍以“三北”及南岸区为主38
◆土地市场成交量呈下降趋势，土地平均单价则有所升高38
◆地价与房价的走势基本一致，但地价的增长幅度大于房价的增长幅度39
2、土地市场未来发展走势39
（1）潜在供应地块39
（2）区域供应趋势41
◆江北城溉澜溪板块41
◆南岸弹子石板块42
◆沙坪坝西永组团板块42
◆九龙坡华岩板块42
重庆土地市场分析报告
引言：
土地是构成房地产的重要部分，土地的获得方式、成交价格、供应量的变化、供应分布以及土地用途结构的变化都将对房地产市场产生重大的影响。
近年来，随着国家房地产宏观调控政策的不断调整，特别是针对土地市场的一些政策的出台，土地成为了开发商最为关注的焦点之一。
而重庆土地市场在2003年之前的管理一直较为混乱，用作房地产开发的土地多以协议出让的方式进行，土地市场并没有朝一个健康的方向发展。
2003年下半年开始，重庆土地市场在政府的大力整顿下逐渐规范，主城区经营性土地交易都必须在土地交易市场以招拍挂的方式公开进行。
而重庆近两年的土地交易情况、各个区域的土地价格、未来的土地供应量、出台的土地政策和未来的土地供应趋势对房地产市场的影响等这一系列的问题都将是发展商所关注的重要问题。
针对这一系列的问题，本报告将通过对重庆土地交易中心近年出让的土地明细进行分析，以期对重庆土地市场的未来走势有一个明晰的方向。
数据说明：
本报告数据来源于重庆土地交易中心，由于重庆土地交易中心的土地成交数据是从2003年8月开始记录，因此本报告中所使用的土地相关数据的起始时间为2003年8月，同时2005年11—12月的数据截至到报告发行时间尚未公示，所以2005年的土地相关数据为2005年1—10月份的数据。
另外，在所有土地数据中的土地价格为该地块的土地出让综合价金，即地块的实际成交价格，包括该地块的成本价、自行拆迁费用及还房费用等。
土地出让建筑面积为地块规划可建的最大建筑面积。
土地出让面积则为该出让地块的毛用地面积，包括净用地面积、公建、绿化等用地面积。
因此在文中的土地单价及楼面地价均由该地块的综合价金与毛用地面积得来。
一、重庆市土地资源概况
1、重庆市土地利用现状
重庆市土地总面积8.24万平方公里（折合12359.9万亩），其目前利用的现状可以从农用地、建设用地和未利用地三个方面来说明：
（1）农用地616.34万公顷（折合9245.1万亩），占土地总面积的74.85%。
其中耕地255.64万公顷（折合3834.6万亩），园地16.26万公顷（折合243.97万亩），林地300.78万公顷（折合4511.7万亩），牧草地20.59万公顷（折合308.83万亩），水面23.07万公顷（折合346.7万亩），分别为土地总面积的31.05%、1.98%、36.53%、2.5%和2.97%。
（2）建设用地52.86万公顷（折合792.98万亩），占土地面积的6.42%。
其中城镇村及工矿用地43万公顷（折合644.94万亩），交通用地7.67万公顷（折合115.02万亩），水利设施用地2.2万公顷（折合33.02万亩），分别为土地总面积的5.22%、0.93%和0.27%。
（3）未利用地154.19万公顷（折合2312.89万亩），占土地总面积的18.73%（其中难利用地占76%）。
2、重庆市土地资源特点
（1）人均土地数量少，耕地质量较差。
全市1996年总人口为3022.77万人，人均土地仅为0.273公顷（折合4.09亩），为全国人均0.78公顷（折合11.7亩）的1/3。
人均耕地0.084公顷（折合1.27亩），比全国人均0.106公顷（折合1.59亩）少0.02公顷（折合0.32亩）；人均林地0.1公顷（折合1.49亩），比全国人均0.187公顷（折合2.8亩）少0.087公顷（折合1.31亩）；人均草地0.007公顷（折合0.1亩），仅为全国人均草地0.22公顷（折合3.3亩）的1/33。
主城区周边地区人均土地、耕地、林地低于全市人均水平。
全市坡耕地占耕地总面积95.3%，15度以上的坡耕地占48.2%（25度以上坡耕地占16.1%）。
在全市耕地总量中，有水源保证和灌溉设施的为36%，比全国平均低4个百分点。
中低产田土达60%以上。
（2）耕地不断减少，用地矛盾突出。
从1991年至1996年的6年间，全市共减少耕地4.59万公顷（折合68.87万亩），平均每年减少0.77万公顷（折合11.5万亩），同期开垦的耕地0.88万公顷（折合13.22万亩），相抵后净减少3.71万公顷（折合55.65万亩），每年平均净减少0.62万公顷（折合9.3万亩）。
城镇周围和交通沿线的良田沃土减少较快。
在减少的耕地中，非农业建设占用1.764万公顷（折合24.46万亩），农业建设占用0.089万公顷（折合1.34万亩），农业结构调整占用1.967万公顷（折合29.51万亩），灾毁耕地0.77万公顷（折合11.56万亩），分别占减少总数的38.27%、1.95%、42.84%和16.94%。
（3）三峡工程淹没和迁建占用耕地面积大。
库区淹没耕地22.98万亩，移民迁建用耕地7.32万亩，两项合计占用耕地30.3万亩。
（4）土地利用不平衡，粗放量大。
多年来，建设用地以外延拓展为主，用地规模迅速扩大，少数地区利用不充分，经济效益差；征而不用，闲置撂荒，重复建设，浪费土地现象时有发生。
部分农用地实际利用水平和产出率低。
林地和部分园地产出很少。
（5）水土流失面积大，土地退化损毁严重。
重庆属重危岩滑坡地区，山地灾害频繁，损毁面积大。
全市水土流失面积达4.9万平方公里，占土地面积的59.7%。
平均侵蚀模数达每平方公里4864.83吨。
近些年来，虽加强治理，但治理面积未超过流失面积的10%。
一些地区土地退化损毁相当严重。
（6）可开垦为耕地的后备资源匮乏，且分布相对集中。
全市未利用土地154.19万公顷（折合2312.89万亩），可开垦为耕地的3.29万公顷（折合49.36万亩），占未利用土地的2.1%。
在可开恳为耕地利用地中，有1.61万公顷（折合24.22万亩）集中分布在开发难度较大的黔江开发区。
二、土地相关政策分析
1、经营性土地的出让严格以招标拍卖挂牌的方式进行
2002年之前，我国土地市场的管理一度较为混乱，而用作房地产开发的土地多以协议出让的方式进行，其中自然会存在许多“暗箱”操作，这样对土地市场的健康发展十分不利。
2002年5月国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地，必须采取招标拍卖挂牌的方式出让，并且规范了招标拍卖挂牌出让的程序，为全面推行招标拍卖挂牌出让提供了制度保障。
2003年9月，第一个针对房地产业土地市场的整顿通知出台，即《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续发展的通知》，通知中也明确指出“切实加强对房地产开发土地供应的调控，严格控制土地供应总量，土地出让必须实行招标拍卖挂牌方式出让。
”
一系列的土地政策表明政府决心大力整顿土地市场，而房地产业的土地供应严格以招标拍卖挂牌的方式出让。
但由于地方上的执行情况并没有达到预期的效果，2004年中央政府再次加压，3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。
这项政策在业界引起了轩然大波，从国务院15号文件下发到2004年8月31日计算，处理历史遗留问题的时限为3年4个月，如果从国土资源部11号令正式实施算起，时间为两年两个月，均超过了批准文件的两年有效期。
按照国务院15号文件的要求，全面推行经营性土地招标拍卖挂牌出让的时间应从2001年5月开始，2004年9月1日只是解决历史遗留问题的最后时间，而“8.31”也因此被称为“大限”。
重庆市政府态度坚决，一直以来严格贯彻中央的要求，坚持经营性土地以招拍挂的方式出让，也取得良好的效果。
自2003年8月29日土地交易中心挂牌成立以来，至2004年3月份近7个月时间内，共办理土地使用权交易71宗（其中招标1宗、拍卖8宗、挂牌62宗），面积581.7公顷。
成交价52.5亿元（其中土地出让金23.6亿元），经过招拍挂，土地出让金增值6.0亿元。
2004年8月19日，重庆市政府出台《重庆市经营性国有土地使用权交易办法》，要求主城区经营性土地交易都必须在市土地交易市场以招拍挂的方式公开进行。
房地产开发用地是经营性土地的主要组成部分，重庆市房地产业的土地交易将会更加公平、透明，严格以招标拍卖挂牌的方式进行。
2、政府加大对土地市场治理整顿的力度，效果明显
2003年下半年以来，针对经济运行中出现的一些突出问题和矛盾，中央做出了加强和改善宏观调控的重大决策。
土地问题一向是关乎国计民生的大事，规范土地市场也是政府调控的重点。
把好土地“闸门”，切实保护耕地，清理各类开发区，严格控制建设用地，中央整顿土地市场的决心可见一斑。
2004年4月29日，国务院办公厅发出了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理》的紧急通知；5月21日国土资源部发出了《关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理》的通知。
这两项政策对以前土地宏观调控措施进行了深入和细化，进一步加大对土地市场的宏观调控，集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理整，治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地，并要严格执行土地利用总体规划和年度计划。
经过历时一年有余的土地市场治理整顿以及半年的批地禁令，土地市场治理成果斐然，也足见之前用地之粗放：
6866个各类开发区核减了4813个，占原有总数的70.1%；规划面积压缩了2.49万平方公里，占原有面积的64.5%。
此外，国土资源部还会同有关部门共清查新上项目82440个，涉及总用地面积74.7万公顷，其中耕地23.9万公顷，对违法占用土地的项目依法进行了查处，收回土地1999.5公顷。
重庆市土地市场通过持续治理整顿，滥占乱用土地的问题得到有效遏制，土地市场秩序也有所改善。
重庆清理整顿了176个开发园区，撤销各类违规开发区126个，撤销拟建投资项目37个，共退回土地达305.86平方公里，投资项目减少近100亿元，宏观调控初见成效。
而在2005年6月2日，重庆市政府发出了《关于巩固土地市场治理整顿效果严格土地管理》的通知，旨在在目前土地市场整顿所取得成果的基础上，进一步缓解土地资源日益短缺的矛盾，为重庆市建立一个健康有序的土地市场。
3、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》预示对土地市场的管理更加严格
虽然土地市场的整顿治理工作取得积极的进展，但是治理整顿的成果只是阶段性的，各地盲目扩大城市规模和上建设项目、盲目批占土地的现象依然存在。
深化土地管理改革，加强土地管理制度建设，建立最严格的土地管理的长效机制迫在眉睫。
2004年10月21日，又一项重量级的土地政策出台，即《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》。
《决定》针对现阶段我国土地管理中存在的突出问题和薄弱环节，作出了具体明确的规定，提出了改革的出路和措施。
《决定》主要强调以下几点：
一是严格依照法定权限审批土地；二是在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围外，不得设立各类开发区（园区）和城市新区（小区）；三是加强了农用地转用审批的规划和计划审查，强化了土地利用总体规划和土地利用年度计划；四是着重突出了“征地补偿和安置”这个重点；五是新增建设用地土地有偿使用费实行先缴后分，按规定的标准不得减免，对减免和欠缴的，要依法追缴；六是建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为。
《决定》的出台，对于刚刚解除“暂停批地”禁令、用地冲动蓄势反弹的土地市场而言，无疑又是一次沉重的打击。
其造成的主要影响如下：
1紧缩“地根”，直压用地冲动
2005年的土地市场将会收紧“地根”，土地利用年度计划实行分类下达和考核，农用地转用计划按照指令性计划严格管理，还要落实《决定》已明确的一系列深化改革的重要措施。
另外根据《决定》相关规定，以下四种情况下不能批地：
一是仍未纠正违法下放的农用地转用和土地征收权的地方；二是年度农用地转用计划指标用完的地方；三是年底前未足额偿还农民征地安置补偿费的地方；四是2004年年底前不按《关于基本农田保护中有关问题的整改意见》要求，未将现有的基本农田落实到地块的市、县。
2有效地规范了政府行为
许多人认为《决定》是土地管理的重大突破，是迄今最严格的管理条例。
其实《决定》与11号文件是一脉相承的，所涉及的内容，过去的法律不能说没有，只是实际执行不严格。
更应肯定的是，《决定》内容共同的指向是规范政府行为，解决了许多土地管理中操作层面的问题，让运用土地进行宏观调控更具操作性。
与以往政策法规下发之后，迟迟不见相关配套文件而致使政策难以发挥效力的情况不同，此次《决定》下发后，配套的7个相关规章和文件迅速下发，涵盖了从土地利用计划、建设项目用地预审、用地控制指标、农用地转用和土地征收、农民宅基地管理、补偿安置、新增建设用地有偿使用费征收使用各方面。
如建设部关于贯彻《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的通知，国资部关于贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的通知，财政部、国土资源部、中国人民银行关于进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知等。
主要是针对《决定》中的内容进行一定的细化，提出具体的操作措施。
3用地指标愈加显得珍贵
如此严格管理之下紧缩“地根”，用地指标将愈加显得珍贵。
据统计调查，近年为发展经济，平均每年占用了200万－300万亩耕地。
现在对占用耕地进行了约束，禁止占用基本农田，就要求对城市用地进行内部挖潜，集约用地。
一般而言，旧城容积率低，潜力很大。
统计数据显示，存量土地开始在土地供应中发挥积极作用，2004年1至3季度全国建设用地供应中存量土地占了52%。
但是，城镇存量土地中，经营性用地占40%，其中有偿使用只占24%，还有16%没有实行有偿使用。
而为了确保对土地数量质量的准确把握，应该进行新一轮土地详查工作，以避免土地“阀门”对经济的调控出现偏差。
《决定》出台后，重庆市也响应中央的调控措施，加强了对重庆市土地市场的管理，加大了对土地供应的控制力度及用地审批管理的力度，并取得显著的效果。
2005年一季度房地产开发企业的土地购置量明显减少，1—3月全市房地产开发企业购置土地面积141.24万平方米，同比下降42.1%，增幅较去年末回落了9.4个百分点；同时完成土地开发面积131.51万平方米，同比下降47.8%；另外土地开发投资4.13亿元，同比下降40.5%。
4、政府加强土地出让管理，规定土地出让最低价
重庆市政府为了使土地出让管理制度得到进一步的加强，于2005年10月出台《关于切实加强我市国有土地使用权出让金管理的意见》，表明重庆市将加快建立以基准地价、标定地价为核心的地价体系。
市政府统一定期对基准地价、用途级别、土地出让金标准进行调整与平衡。
土地级别应当每两年调整一次，主城区内的土地级别由市国土房管局调整，主城区外的土地级别由当地政府按规定的技术规程调整后，由市国土房管局审批后公布进行。
经营性用地出让将按规划部门确定的规划指标测算土地出让金，测算的土地成本和土地出让金作为招拍挂底价，并采取招标、拍卖或挂牌方式供地；协议出让不能低于国有土地有偿使用最低价，即有基准地价的地区，土地出让金最低价不能低于出让地块所属级别基准地价的70%，没有基准地价的地区，土地出让金最低价不能低于新增建设用地土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费及按照国家和市政府规定应当缴纳的有关税费之和。
土地出让后的跟踪管理将加强，确保出让的土地按时开工和竣工。
对未按期动工的，将依法征收土地闲置费或收回土地使用权。
改变用途、增加建设规模的土地，应按程序向社会公示，补交土地出让金后，重新签订合同。
改为经营性建设用地的，必须按规定实行招标、拍卖、挂牌出让。
这项规定将更有效的促进土地市场的规范化，特别是在土地出让后跟踪管理的加强上，使土地的利用率大幅提高，确保了出让土地按时的开、竣工，在很大程度上保证了土地市场的健康发展。
三、重庆市主城区土地出让总量分析
通过上面对目前重庆市土地资源概况的了解以及近期国家针对土地市场的宏观调控政策的分析，我们将通过对目前重庆主城区土地成交资料的统计，结合国家调控政策对土地市场及房地产市场的影响，从土地成交宗数、出让面积、可建建筑面积、出让方式、供应结构、容积率及土地价格等几个方面来进行分析。
1、重庆主城区土地出让宗数走势及分析
从2003年8月至2005年11月，重庆市土地交易中心共办理土地使用权出让358宗。
从各年份土地成交宗数的分布来看，2005年1—10月的成交宗数为123宗，但2005年在国家宏观调控的大背景下11、12月的土地成交宗数也不会太大，因此我们可以看出2004年的重庆土地市场较为活跃，全年共进行土地交易209宗。
2003—2004年正是重庆城市扩张和房地产市场发展最为迅速的一年，房地产发展商为了长期发展的需要对土地的需求量也逐渐加大，从而也决定了此段期间、特别是2004年重庆土地市场交易的活跃。
2005年的土地交易宗数较2004年有所下降，主要是由于国家于2004年底针对土地管理方面政策的出台，导致2005年“地根”较之前有所收紧，1—10月的交易量为123宗，仅占2004年交易量的58.8%。
2、重庆主城区土地出让面积走势及分析
从重庆近年主城区土地出让面积的走势来看，2004年全年的土地出让面积为1045.06万平方米，1—10月的出让面积为918.41万平方米，而2005年1—10月的出让面积为694.85万平方米，与2004年同期相比下降了24.34%，主要是由于2004年土地市场交易比较活跃，成交量为近年最高所致。
另外，国家在2005年加强了对土地供应的控制力度及用地审批管理的力度，并初显成效，导致2005年的土地购置量明显下降。
3、重庆主城区土地出让建筑面积走势及分析
从近年成交土地的可建建筑面积上来看，2004年成交土地的可建建筑面积最高，为2514.39万平方米，2005年1—10月成交土地的可建建筑面积为1706.7万平方米，与2004年同期相比下降17.26%。
从地块的平均容积率上来看，2005年成交土地的平均容积率在2.46左右，与2004年的2.41相比略高，一方面是由于2004年土地成交中低容积率的大宗地块成交数量较多，而2005年政府在审批500亩以上建筑用地上也更加严格，而往往这些大宗地块的用地性质为品质较高的低密度住宅；另一方面国家在2005年对别墅用地的审批基本叫停，也导致了容积率升高的趋势。
4、重庆主城区土地出让方式（招、拍、挂）比例变化及分析
2002年之前，我国的土地市场十分混乱，用作房地产开发的土地基本上以协议的方式进行交易，其中自然存在着许多的“暗箱”操作，而2002年5月国家正式要求经营性土地必须采取招标、拍卖、挂牌的出让方式，重庆的土地市场在2003年也逐渐规范起来。
2003年8月—2005年10月土地出让方式在招标、拍卖、挂牌三种方式中以挂牌为主，其次为拍卖，而仅在2003年有一宗土地出让采取了招标的出让方式。
分析招标、拍卖、挂牌这三种出让方式，招标能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，确定为中标人；拍卖是三种交易方式中能够实现最高价格的交易方式，但此类交易方式并不是充分发挥其“优胜劣汰”的作用，而往往决定成交的因素是拥有强大的资金实力；而挂牌出让则综合体现了招标、拍卖、协议出让方式的优点，并同样具有公开、公平、公正特点，同时还具有招标、拍卖不具备的优势：
一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。
随着房地产市场的规范和成熟，挂牌将会是土地交易的主要方式。
由于近年土地交易的出让方式以挂牌为主，所以在土地出让面积、可建建筑面积及成交价上挂牌所占的比重最大。
但从土地单价来看，2003年—2005年以拍卖方式成交的土地单价都高于以挂牌形式成交的，楼面地价亦是如此，通过拍卖与挂牌成交土地的单价与楼面地价对比，我们可以看出以拍卖成交的土地成交价格在一定程度上高于其市场价格。
5、重庆主城区土地供应结构变化及分析
从各类物业出让比例来看，住宅用地是土地出让的重心，其比例始终保持在80%以上，而非住宅用地在2004年的供应量为近两年最高，达到175.03万平方米，占2004年供应量的16.75%。
而2005年1—10月的非住宅供应用地所占比例较2004年下降明显，仅占供应量的6.88%，主要是2005年初国家对10000平方米商业设施项目必须举行听证会条例的颁布及重庆市对商业用地的严格控制，造成2005年非住宅供地的减少。
不过需要指出的是，以上统计的非住宅用地的供应并没有包括所有住宅用地中所包含的配套商业用地等非住宅用地，所以实际非住宅用地的供应量应高于以上统计数据。
6、重庆主城区土地出让容积率变化及分析
容积率作为土地中的一个核心指标，其重要性是不可忽视的。
一宗地块的容积率的规定直接影响了该地块使用率的大小，在一定程度上决定了该地块房地产开发的物业形态、居住品质及其价格。
从2003年8月到2005年10月这段期间成交土地的容积率统计上面来看，目前主城区成交土地的容积率主要集中在1—4之间，其中成交地块容积率规定在2—3的地块达到10
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