总部大厦地下停车场经营管理方案.docx
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总部大厦地下停车场经营管理方案
横琴总部大厦停车场经营管理方案
珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司
2016-4-19
一、地下停车场概况及使用情况分析1
二、地下停车场物业管理成本分析4
三、地下停车场收费方案9
四、停车场经营合作模式15
一、地下停车场概况及使用情况分析
1、地下停车场概况
（1）车场位置
总部大厦（一期）地下停车场共分三层，位于大厦楼宇的负一、二、三层。
共有2组进出口。
分别位于大厦的北面及西面，出口限高2.1米及3米各一个。
（2）车位分布
地下停车场共配置车位489个，其中中型车位18个，子母车位15个。
大厦户数与车位配比率为1：
1.5，车位分布情况如下：
B1层：
小型车位：
60个，中型车位18个，无障碍车位6个，
B2层：
小型车位195个，
B3层：
小型车位210个，
合计共489个车位。
（3）车场配套设施设备情况
a.停车场收费系统
b.停车场消防系统
c.停车场智能巡车系统
d.停车场照明系统
e.停车场通风系统
f.停车场监控系统
2地下停车场车位使用情况分析
（1）车场用户分析
a.办公用户：
即大厦办公楼各公司员工
b.商业用户：
即商场消费的客人
c.其他用户：
即口岸综合体内有停车需求的客户
（2）车场使用分析
横琴总部大厦地处横琴口岸综合体黄金地带，来往口岸车辆故对停车场的使用时段做以下分析：
a.工作日（周一至周五）使用情况分析如下：
用户类别
使用时间
使用比例
备注
办公用户
AM8:
00---PM18:
00
45%
商业用户
AM10:
00---PM10:
00
35%
其他用户
不固定时间
20%
b.节假日（周六、日及国假）使用情况分析如下：
用户类别
使用时间
使用比例
备注
办公用户
AM8:
00---PM18:
00
5%
商业用户
AM10:
00---PM10:
00
60%
其他用户
不固定时间
35%
二、地下停车场物业管理成本分析
1、地下停车场物业管理成本测算
横琴总部大厦（一期）地下停车场物业成本测算
序号
成本月支出
车位数量（个）
按车位分摊成本（元/个/月）
停车场面积（m2）
按面积分摊成本（元/平方/月）
备注
1
99946.86
489
204.39
30029.37
3.33
不含能耗
2
139739.26
489
285.77
30029.37
4.65
含能耗
注明：
1、第一种方式，地下停车场成本测算只包括物业人工、设备维修保养及其他支出等相关费用，不包括停车场照明、排风、排污等相关设备所产生的能耗费用。
地下停车场成本支出总预算（不含能耗）
序号
项目
月度
年度
备注
1
人工成本
23,800.53
285,606.34
2
单项业务外包
62,000.00
744,000.00
3
其他费用支出
1,500.00
18,000.00
4
公共设施设备维护费用
10,600.00
127,200.00
5
营业税金
2,046.33
24,555.96
合计
99,946.86
1,199,362.31
地下停车场成本支出总预算（含能耗）
序号
项目
月度
年度
备注
1
人工成本
23,800.53
285,606.34
2
单项业务外包
62,000.00
744,000.00
3
其他费用支出
1,500.00
18,000.00
4
公共设施设备维护费用
10,600.00
127,200.00
5
公共能耗
41,838.73
502,064.80
6
营业税金
4,431.14
53,173.66
合计
139,739.26
1,730,044.80
（一）人工成本费用测算
项目
子项
职位
人数
工资（元/人/月）
月成本
年成本
（按13个月计）
备注
停车场收费员
4
3800
15,200.00
197,600.00
两个中央收费处，分早、中、晚三班及轮休人员
小计
4
3800
15,200.00
197,600.00
福利
养老、医疗、工商、失业保、生育险
工资总额*15%
2,280.00
27,360.00
高温费
150/人*月
250.00
3,000.00
法定五个月
节日加班费
节日加班按实结算：
人均日工资×300%×11天×人数×75%
625.86
7,510.34
平时加班依法按实结算
教育培训经费
工资总额*1.5%
228.00
2,736.00
劳保费
含服装、劳保用品等2500元/人，两年折旧
416.67
5,000.00
食宿费
1200元/人/月
4,800.00
57,600.00
小计
8,600.53
103,206.34
合计
23,800.53
285,606.34
（二）单项业务外包报价
职位
人数
工资（元/人/月）
月成本
年成本
备注
车场管理员
8
5800
46,400.00
556,800.00
早、中、晚三班及轮休人员
保洁技工
2
4000
8,000.00
96,000.00
熟练操作清洁车，晚班机动组，轮休人员
保洁员
2
3800
7,600.00
91,200.00
早、中班日常班组及轮休人员
小计
12
13600
62,000.00
744,000.00
（三）其他费用支出项测算表
序号
项目
测算方法
月度
年度
备注
1
灭火器材更新
综合测算
1000
12000
2
交通标志更新
综合测算
500
6000
总计
1500
18000
（四）设施设备维修保养费用预算
序号
项目
分项
月度
年度
备注
1
停车场智能化维保
道闸系统
2000
24000
安防智能化系统（监控系统）
1500
18000
2
照明系统
车场照明及指示灯材料更换
1500
18000
3
给排水系统
排污泵等及相关闸阀维修更换
1800
21600
4
土建维修
车道路面及附属设施维修
3000
36000
5
消防系统
烟感器、温感器、消防卷帘门等
800
9600
总计
10600
127200
（五）公共能耗费用测算
序号
项目
分项
月度
年度
备注
1
地下车库照明
停车库
37152.00
445824.00
车场照明总功率为86KW,按60%运行
2
地下车库新风系统
停车场送排风
1865.00
22380.00
车场送排风机总功率373KW，日常50%运行，每月累计运行10小时
车场诱导风机
1328.40
15940.80
总功率14.76KW,每天运行3小时
4
停车场积水井
排污系统电费
1493.33
17920.00
排污量按90%计算，排污泵平均流量25m³/小时
合计
41838.73
502064.80
三、地下停车场收费方案
（一）周边地区地下停车场收费情况分析
1、广州地区同类型项目收费情况
项目名称
物业类型
车位收费定价
24小时最高上限
备注
临时卡
月租
正佳广场
商业
10元/小时，5元/半小时
1600元/月
80元/辆
珠江新城CBD保利中心
甲级写字楼
8元/小时，4元/半小时
1500元/月
80元/辆
体育中心CBD中信广场
甲级写字楼
10元/小时，5元/半小时
2000元/月
80元/辆
2、珠海本地同类型项目收费情况
项目名称
物业类型
车位收费定价
24小时最高上限
备注
临时卡
月租
华发商都
商业
5元/小时，2.5元/半小时
无
100
暂行
富华里中海大厦
写字楼
5元/小时，2.5元/半小时
300元/月
60元
粤海环球
写字楼
6元/小时，3元/半小时
周一至五：
500元
不限时：
600元
拱北口岸
口岸综合体
6元/小时，3元/半小时
1200元/月
120元
横琴临时口岸
口岸综合体
6元/小时，3元/半小时
无
60元
该定价为地面停车价格
分析：
1、根据广州等一线城市商业及甲级写字楼临时停车位每小时价格平均在8至10元之间，停车月卡价格不低于1500元。
2、珠海商业、写字楼及口岸综合体临时停车位每小时价格平均在5至6元之前，停车月卡价格不低于300元。
（二）总部大厦地下停车场收费方案
1、收费方式
a.临时卡
人工收费：
停车场设有两个人工收费处，分别设在一楼商场大厅和负一楼电梯厅，方便客户交费。
自助收费：
每个电梯厅首层设有自助缴费机，客户可以通过微信、支付宝、网银进行自助缴费。
b.固定卡
固定卡（如月卡、年卡）的办理需持相关手续到物业服务中心前台办理缴费。
2、费用单价
（1）临时停车
时段
车型
单价
1天（24小时）最高限额
免费时限（小时）
免费要求
备注
8：
01-22：
00及节假日全天时段
小型车
6
100
2
凭购物小票50元以上
15分钟后开始计费，超过15分钟按半小时计费，
中型车
8
120
2
凭购物小票50元以上
15分钟后开始计费，超过15分钟按半小时计费，
22:
01-8:
00
小型车
3
按时计费
无免费
15分钟后开始计费，超过15分钟按半小时计费，
中型车
4
按时计费
无免费
15分钟后开始计费，超过15分钟按半小时计费，
（2）年卡
时段
车型
单价
备注
周一至周五
小型车
6500
不提供固定车位（月卡9折优惠）
中型车
8600
不提供固定车位（月卡9折优惠）
子母车位
9700
提供固定车位（月卡9折优惠）
（3）月卡
时段
车型
单价
备注
周一至周五
小型车
600
不提供固定车位
中型车
800
不提供固定车位
子母车位
900
提供固定车位
说明：
以上费用参考广州、珠海等同级别物业项目收费单价，结合横琴岛自贸区周边大型物业收费情况及本项目物业成本支出计算得出。
2、横琴总部大厦停车收入预算
横琴总部大厦停车收入预算
类别
月度收入（元）
年度收入（元）
备注
临时卡
772704
9272448
月卡
63540
762480
年卡
20628
247536
合计
856872
10282464
临时卡收入预算
时段
类别
车型
单价（元）
时间（小时）
天数
计算比率
车位数
月度
年度
备注
8：
01—22：
00（周一至五）
临时卡
小型车
6
14
22
35%
456
294940.8
3539289.6
中型车
8
14
22
35%
18
15523.2
186278.4
22：
01—8：
00（周一至五）
临时卡
小型车
3
10
22
15%
456
45144
541728
中型车
4
10
22
15%
18
2376
28512
0：
01—24：
00（即周六、日及法定节假日）
临时卡
小型车
6
24
8
75%
456
393984
4727808
中型车
8
24
8
75%
18
20736
248832
小计
772704
9272448
月卡收入预算
时段
类别
车型
单价（元）
户数
开卡占比
月度
年度
备注
周一至周五
月卡
小型车
600
320
30%
57600
691200
中型车
800
18
10%
1440
17280
子母车
1000
15
30%
4500
54000
小计
63540
762480
年卡收入预算
时段
类别
车型
单价（元
户数
开卡占比
月度
年度
备注
周一至周五
年卡
小型车
6480
320
10%
17280
207360
中型车
8640
18
5%
648
7776
子母车
10800
15
20%
2700
32400
小计
20628
247536
3、停车卡办理权限及办理流程
（1）停车卡办理权限及流程
类别
办理权限
每户办卡数量
办理流程
备注
年卡
仅限业主或业户办理
不限数量
业主或业户凭房产证（或购房合同）原件、身份证、汽车行驶证、驾驶证到物业办理年卡
甲方因特殊情况，需要一铺发放超过规定限量年卡的，甲方必须给出相关证明，业主凭证明方可发卡
月卡
权限办公楼及商铺业户主办理
不限数量
业户凭租房合同原件、身份证、汽车行驶证、驾驶证到物业办理月卡
限时免费票券
售销协议规定的客户
根据协议内量数发放
业户凭租房合同原件、免费卡发放数量证明到物业办理
临时卡
所有客户及外来车辆
不限
无
后附临时卡缴费流程
（2）临时卡缴费流程
4、关于免费停车票券发放的建议
因商业客户的用户较复杂，需要给予在一定时间内免费的，甲方应在租赁协议内注明每月给予免费的票券数量，同时注明每张票券的免费时限。
如需购买免费券的价格等。
以下表为例：
单位名称
免费券数量（张）
单券免费时限
单券价格
购买权限
办理流程
备注
某银行
200
2小时
2元
协议商家
业户凭租房合同原件、免费卡发放数量证明到物业办理
四、停车场经营合作模式
甲方聘请物业公司对地下停车场进行管理，甲方承担物业管理费用（包括停车场的管理、收费、保洁、保安、维修等人员费用、能耗费用、设备维护费用及税费等，详见本方案第二部分），收入盈余部分（收入—物业管理费用）由甲乙双方按7:
3比例进行分成。
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