上半年河北省房地产估价师经营与管理房地产市场指标模拟试题.docx
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上半年河北省房地产估价师经营与管理房地产市场指标模拟试题
2015年上半年河北省房地产估价师经营与管理：
房地产市场指标模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为__。
A．7.78%
B．8.28%
C．13.21%
D．14.21%
2、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：
物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。
由以上资料，__投资风险更大。
A．物业甲
B．物业乙
C．一样大
D．无法判断
3、某公司2年前租赁某写字楼中的500㎡用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元／（㎡·天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（㎡·天），报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为
A：
98.80
B：
592.81
C：
691.61
D：
667.22
E：
工业用地的监测点评估价格
4、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。
A：
估价机构
B：
估价师
C：
估价报告使用者
D：
估价委托人的估价需要
E：
工业用地的监测点评估价格
5、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。
按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。
A：
1％
B：
1.5％
C：
2％
D：
2.5％
E：
工业用地的监测点评估价格
6、下列关于价值类型的表述中，错误的是。
A：
在用价值为市场价值
B：
投资价值属于非市场价值
C：
市场价值的前提之一是继续使用
D：
同一估价对象可能有不同类型的价值
E：
工业用地的监测点评估价格
7、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。
A：
通过自己开发耕地取得
B：
通过征收土地取得
C：
通过城市房屋拆迁取得
D：
通过市场购买取得
E：
工业用地的监测点评估价格
8、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有__。
A．甲等于乙
B．甲大于乙
C．甲小于乙
D．难以判断
9、房产税的课税对象是__。
A．房产所有人
B．房屋使用人
C．房产
D．房产收益人
10、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。
预计该项15建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。
目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。
已知市场同类房地产报酬率为7％，假设折现率为10％，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。
A：
3758.57
B：
3942.03
C：
3966.10
D：
4769.85
E：
工业用地的监测点评估价格
11、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是。
A：
GDP=GNP+对外要素收入净额
B：
GDP=NDP+折旧
C：
GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付
D：
GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口
E：
执行层的组织协调
12、政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。
这里指的是房地产投资的__特性。
A．区位选择异常重要
B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
C．易受政策影响
D．存在效益外溢和转移
13、根据工程量清单计价法，下列对有关费用的描述，不正确的是__。
A．直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费
B．措施费包括环境保护费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费等
C．规费包括工程排污费、社会保障费等
D．企业管理费包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、住房公积金等
14、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。
A．单一市场集中化
B．产品专业化
C．市场专业化
D．全面覆盖
15、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。
A：
市场价值
B：
清算价值
C：
快速变现价值
D：
投资价值
E：
工业用地的监测点评估价格
16、下列关于建设项目决策阶段工程造价的计价与控制，表述不正确的是。
A：
建设项目决策是选择和投资行动方案的过程
B：
建设项目决策是对已建项目的必要性和可行性进行技术经济论证
C：
正确决策是合理确定与控制工程造价的前提
D：
建设项目决策阶段工程造价计价与控制方法主要包括可行性研究和建设项目投资估算与财务评价
E：
执行层的组织协调
17、房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在地的房地产价格评估机构从业后，如被其他房地产价格评估机构聘用，需办理__手续。
A．撤销注册
B．解聘
C．变更注册
D．聘用
18、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。
A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
19、可比实例的房地产状况一般是在__时的状况。
A．估价时点
B．成交日期
C．交易登记
D．合同签署
20、建设工程竣工验收由单位组织实施。
A：
施工
B：
建设
C：
监理
D：
工程质量监督管理
E：
执行层的组织协调
21、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是__。
A．政府的财政收入
B．土地出让收入
C．土地储备所获得的利润
D．土地受让方的投资
22、不属于影响房地产的因素是__。
A．社会因素
B．环境因素
C．经济因素
D．政策因素
23、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。
A：
超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担
B：
在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外
C：
如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限
D：
如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止
E：
工业用地的监测点评估价格
24、2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港__签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。
A．物业协会
B．不动产学会
C．测量师协会
D．测量师学会
25、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是。
A：
法律上的许可性
B：
要求上的准确性
C：
经济上的可行性
D：
技术上的可行性
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括．（2009年试题）
A：
开发商违法预售
B：
借款人赖账不还
C：
借款人拖延还款
D：
房地产市场供需失衡
E：
借款合同
2、有效毛收入乘数是估价对象房地产的__除以其有效毛收入所得的倍数。
A．售价
B．租金
C．潜在毛收入
D．净收益
3、下列属于承担民事责任的方式有。
A：
罚款
B：
吊销证照
C：
赔偿损失
D：
赔礼道歉
E：
停止侵害
4、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起日内不起诉，异议登记失效。
A：
15
B：
30
C：
60
D：
90
E：
执行层的组织协调
5、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。
A．78%
B．85%
C．117%
D．150%
6、银行以开发商的信用向保险人投保，由保险人为银行提供开发商还款保证的保险是。
A：
信用保险
B：
无担保保险
C：
保证保险
D：
财产保险
E：
执行层的组织协调
7、下列关于有无保留价拍卖，表述正确的是。
A：
有保留价拍卖是指拍卖前设立最高售价的拍卖行为
B：
有保留价拍卖中，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交
C：
有保留价拍卖通常用于价值较低的标的物拍卖
D：
房屋、土地、文物艺术品应采取有保留价拍卖方式
E：
无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖
8、下列关于股票与公司债券，说法错误的是__。
A．股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系
B．公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，且数额事先难以确定，并受公司经营状况的影响
C．股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。
它们既有相同之处，又有质的区别
D．与股票相比，公司债券则是一种风险程度相对高得多的投资
E．两者都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响
9、房产面积测量的精度要求是以作为限差。
A：
误差的平均值
B：
误差的最大值
C：
中误差
D：
两倍中误差
E：
执行层的组织协调
10、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有。
A：
土地费用
B：
建筑安装工程费用
C：
权益投资比率
D：
开发期与租售期
E：
运营成本
11、房地产市场分析可以帮助开发商。
（2009年试题）
A：
选择合适的项目位置
B：
寻找投资合作伙伴
C：
确定满足市场需求的产品类型
D：
判断租买时机
E：
进行土地使用权出让决策
12、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括。
A：
潜在毛租金收入
B：
空置和收租损失
C：
准备金
D：
经营费用
E：
抵押贷款还本付息
13、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。
A．概率分析
B．解析法
C．蒙特卡洛法
D．杠杆分析
14、物业资产管理的职能包括。
A：
物业管理
B：
设施管理
C：
房地产资产管理
D：
运营管理
E：
房地产组合投资管理
15、房屋所有权初始登记是指原始取得所有权而进行的登记。
A：
新建房屋申请人
B：
原有但已进行过登记的房屋申请人
C：
原有但未进行过登记的房屋申请人
D：
转让所得房屋申请人
E：
继承所得房屋申请人
16、非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请。
A．1
B．2
C．3
D．4
17、房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方关系的协议。
A：
抵押
B：
租赁
C：
权利
D：
义务
E：
赠与
18、下列房地产状况中属于区位状况的有。
A：
位置
B：
房地产规模
C：
环境景观
D：
外部基础设施完备程度
E：
朝向、楼层
19、自有资金现金流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把__作为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考查项目自有资金的盈利能力。
A．借款本金偿还和利息支出
B．开发建设投资
C．投资方向调节税
D．项目投资总额
20、对具备房屋功能的地下
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