房地产基本知识.docx

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房地产基本知识

房地产基础知识

（一）、房地产开发知识

2、土地使用年限

a）居住用地七十年。

b）工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。

c）商业、旅游、娱乐用地四十年。

4、住宅的类型

商品房

是指房地产开发企业经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等等，

2、住宅的建筑形式

单元式住宅

又叫梯间式住宅，是多层、高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。

每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般每个楼梯可以安排2~4户（大进深住宅一梯可安排5~8户。

）

单元住宅的特点

a）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，各户自成一体。

b）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。

c）仍保留一些公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保证了邻里交往，有助于改善人际关系。

d）建筑面积较小，造价经济合理。

公寓式住宅

公寓式住宅，是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。

花园式住宅

花园式住宅，也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。

4、住宅的建筑结构

所谓住宅的结构，一般而言是指其建筑的承重结构和围护结构两个部分。

住宅的结构分类有许多方法。

一般而言，根据受力传递系统，可以分为框架结构和剪力墙结构、框架—剪力墙结构等；根据采用的结构墙体材料划分，可以分为砌体结构（如砖混结构、砌块结构等）、现浇钢筋混凝土结构、钢结构等。

框架结构

框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

剪力墙结构

剪力墙结构其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。

框架—剪力墙结构

框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。

砌体结构

通俗的讲，是以小部分钢筋混凝土及大部分砖（或其他砌体材料）墙承重的结构。

钢筋混凝土结构

钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。

钢结构

钢结构建筑是指主要承重构件全部采用钢材制作，它具有强度高、重量轻、抗震性能好、施工速度快、结构占用面积小、地基费用省、不污染环境，以及废旧材料可以回收利用等优点。

板楼

从建筑物本身来说，板楼和塔楼反映的只不过是一个建筑物的长、宽、高之比。

从板楼的建筑特征来看，板楼就是东西长、南北短的建筑，也就是说在板楼的平面图上，长度要明显大于宽度，其外型为规则的条状，就像一个规则的长方形，通常采用一梯两户布局，上到楼层后，左右各只一户。

板楼有低层、多层，最近比较流行的是板式小高层。

目前市场上流行的板楼主要有两种类型，一种是长廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

塔楼

“塔楼”是现今商品房市场上采用得最多的一种建筑形态，它以电梯、楼梯为布局核心，通常为一梯六到八户，上到楼层之后，向四面走即进入各家户内。

从塔楼的平面图来看，塔楼的平面长度和宽度大致相同。

这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层

5、住宅的三维空间

无论何种住宅，都可以用特定的宽度、长度和高度指标来描述和测量。

这三个指标构成住宅的“三维空间”，在建筑学中分别称为“开间”、“进深”和“层高”，并有统一的标准规定。

住宅的开间

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定

位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

住宅的进深

住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

住宅的层高和净高

住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

6、住宅建设的技术经济指标

消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、筑建密度、绿化率”等技术经济指标。

建筑容积率

所谓建筑容积率，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积（总建筑面积）与规划建设用地面积（总用地面积）之比，这里的建筑面积应把附属建筑物也计算在内，但不计算面积的附属建筑物除外。

筑建密度

所谓筑建密度即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积（即房屋首层的占地面积）之和与规划建设用地总面积之比。

绿地率

所谓绿地率，居住区用地范围内各类绿地的总和，占居住区用地的比率。

这里的绿地应包括：

公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

通常情况下，住宅项目的绿地率应不低于30%。

但同样由于受土地成本的控制，并不是每个项目都能做到。

户型比

户型比是指各种户型在总户数中所占的百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。

7、建筑配套与建筑材料

会所

所谓会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。

中空玻璃

中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

RUN智能家居布线系统

RUN智能家居布线系统，是一种物理网络系统，建立在国际标准之上，心TLA/ELA570A为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所用弱电（电话、电脑、视频、BA）的应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单了自动连接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。

（三）、商品房销售基本知识与法律常识

1、房地产市场

房地产一级市场

房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。

房地产二级市场

房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或出租的市场，一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

房地产三级市场

房地产三级市场是指已获得房地产主权的单位和个人，再次将房地产转卖或交换、转达租的市场。

2、商品房预售

商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

商品房预售条件

Ø已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

Ø持有建设工程规划许可证和施工许可证。

Ø按提供的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期。

《商品房预售许可证》

商品房预售实行许可制度。

开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

预售合同

商品房预售，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

权属登记

预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。

开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

3、商品房现售

商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买卖人，并由买卖人支付房价款的行为。

4、“五证两书”

购房者在购房时通常会要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“两书”，这也是法律对销售方的基本要求。

五证

《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售许可证》。

两书

《住宅质量保证书》

《住宅使用说明书》

5、内部认购

内部认购房是房地产开发商在未获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，在小范围内以“内部认购”方式销售商品房。

内部认购可以为开发商尽快回笼资金，并且由于内部认购的商品房价格较低，通常会吸引众多购房人士。

（四）、商品房面积测算

1、销售面积的测算标准

在我国大部分城市，根据建设部《商品销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。

2、建筑面积的测算原则

一般规定

a）房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。

b）房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。

c）房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

d）房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平面积计算。

e）房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

f）房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。

地下层次以负数表示。

3、套内建筑面积的测算

套内建筑面积，指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

即：

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙内墙体面积+阳台建筑面积

套内使用面积

套内使用面积，系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。

套内墙内墙体面积

套内墙内墙体面积包括商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积，有共用墙及非共用墙两种：

共用墙，包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积。

非共用墙，是指本套独用墙体，其墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

阳台建筑面积

套内阳台建筑面积，系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。

套内有许多个阳台的，全部计算。

一般来说，阳台可以分为开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。

其中，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。

4、公摊面积的测算

共有建筑面积

共有建筑面积=全幢建筑面积—全幢各套内建筑面积之和—单独具备使用功能的独立使用空间等

共有建筑面积的分摊系数

整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，即得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面÷各套套内建筑面积之和

共有建筑面积的分摊方法

分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

5、其他相关面积指标及系数

实用面积

是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

面积误差比

面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）÷合同约定面积×100%

产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

预测面积

预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的合法销售依据。

实测面积

实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实