德阳市房地产市场调研报告.docx

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德阳市房地产市场调研报告

德阳市房地产市场调研报告

一、城市概况

德阳市位于四川盆地成都平原东北部，南距省会成都41公里，东北接绵阳市，东南与遂宁、资阳两市交界，西南连成都市，西与阿坝州接壤。

德阳辖旌阳区、中江县和罗江县，代管广汉市、什邡市、绵竹市。

德阳市是川西平原上一颗璀璨的明珠，是***重大技术装备制造业基地，联合国工业发展组织，两院院士在德阳考察后一致认为，德阳代表国内甚至世界机械制造业最高水平。

德阳是是国家和四川省重点规划的百万人口大城市之一，是“成德绵经济带的重要组成部分。

有“西部鲁尔”“东方布达佩斯”“古蜀秘境重装之都”等美誉。

”德阳是古蜀文化的发源之地之一，农村改革的发源地之一，素有“天府粮仓”之称，是典型的“天府之国”的缩影。

　　德阳市全市地区生产总值居四川省前三强。

　　职工平均工资位居全国288市州前50强。

　　德阳移动电话普及率，移动电话持有密度居西部第一，德阳移动电话拥有率居全省第一。

　　规模以上工业增加值，工业总产值，人均可支配收入，万人私家车拥有量，农民人均可支配收入，财政总收入均居四川省第二位。

　　人均GDP，相对富裕程度，区域综合竞争力，城镇人均可支配收入，全社会固定资产投资，高新技术产业工业增加值均位居四川第二位。

 国家级经济开发区1个：

国家级德阳经济技术开发区;省级经济技术开发区3个：

广汉经济技术开发区，什邡经济技术开发区，绵竹经济技术开发区。

   2010年国民经济快速增长。

在灾后重建和扩大内需政策作用下，全市经济呈现加快发展的良好势头，全市实现GDP总值921.3亿元，比上年增长14.4%。

其中，第一产业增加值152.4亿元，增长4.1%；第二产业增加值532.7亿元，增长18.3%；第三产业增加值236.2亿元，增长11.3%。

全市经济总量中，三次产业比例为16.5：

57.8：

25.7。

一、二、三产业分别拉动全市经济增长0.6、10.8和3个百分点。

民营经济发展势头良好。

民营经济实现增加值493.1亿元，增长18.5%。

民营经济占全市经济总量的比重为53.5%，比上年增加2.4个百分点，成为拉动经济增长的重要力量。

全市全社会固定资产投资完成601.3亿元，其中城镇投资496.8亿元，比上年增长14.4%。

在全社会固定资产投资中，基本建设投资330.2亿元，增长4.7%；更新改造投资184.8亿元，增长1.8%；房地产开发投资47.0亿元，增长19.6%。

重大投资项目进展顺利。

亿元以上新开工项目71个，完成投资267.0亿元，占全市总投资的44.4%。

房地产开发投资快速回升。

全年商品房施工面积674.6万平方米，增长4.4%；商品房竣工面积150.8万平方米，增长1.9%；商品房销售面积226.6万平方米，增长2.0%；商品房销售额***.0亿元，增长21.4%。

按公安年报统计，全市总人口389.2万人，较上年增长0.2%。

城乡居民生活水平提高。

全年城镇居民人均可支配收入16202元，比上年增长13.3%。

其中工资性收入和经营性收入分别增长10.6%和11.7%，转移性收入增长12.0%；人均消费性支出12706元，增长13.5％。

其中:

食品消费支出增长11.7%,食品消费支出占生活消费性支出的比重为39.9%；家庭设备用品及***支出下降2.0%；医疗保健消费支出增长19.0％；交通通讯消费支出增长33.0%；教育文化娱乐***消费支出增长12.5％。

全年城镇居民人均住房建筑面积34平方米。

二、城市规划

1、市域发展目标

　　德阳市发展成为具有国际竞争力的装备制造业基地、名优食品基地、综合化工基地、新材料基地、现代农业基地和西部职业教育基地，实现城乡经济繁荣、生态环境优美、和谐稳定、协调发展的小康社会，重建灾后美好新家园。

2、中心城区发展目标

　　德阳中心城区建设成为以重大装备制造业和高新技术产业为主导的现代制造业基地，以现代物流、商务会展、职业教育、技术研发和休闲娱乐为支撑的区域性中心城市，集山水景观、自然生态特色为一体的安全、生态、山水宜居城市。

　　规划期限：

本规划分为重建期（近期）（2008-2010年）、远期（2011-2020年）、远景（2020年以后）三个阶段。

　　规划范围：

本规划确定的城市规划区范围为旌阳区行政辖区，面积为648平方公里。

为控制城市远景发展空间，划定广汉市小汉、金鱼、连山、新华四镇为规划协调区，总面积133平方公里。

（见后图1）

　　区域协调

（1）市域发展目标：

德阳市发展成为具有国际竞争力的装备制造业基地、名优食品基地、综合化工基地、新材料基地、现代农业基地和西部职业教育基地，实现城乡经济繁荣、生态环境优美、和谐稳定、协调发展的小康社会，重建灾后美好新家园。

（2）人口与城镇化水平：

根据德阳市社会经济发展、灾后恢复重建、灾区人口转移等条件，预测2010年德阳市域人口为395万人，2020年为456万人；2010年市域城镇化水平为44%，城镇人口约179万人；2020年市域城镇化水平为65%，城镇人口约295万人。

　　（3）等级规模结构：

市域城?

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个）、县域中心城市（5个）、重点镇（13个）、一般镇（72个）四个等级；规划期末形成1个100万人口的特大城市，4个20-50万人的中等城市，1个10-20万人的小城市，13个3-10万人的小城镇，25个1-3万人的小城镇，47个1万人以下的小城镇。

　　（4）空间结构：

规划形成“一圈、三轴、两线、三区”的城镇体系空间结构。

　　一圈：

半小时城镇圈

　　三轴：

成德绵主轴、东轴、西轴

　　两线：

中江-绵竹-茂县、德阳-什邡-红白城镇联络线

　　三区：

高山生态保障区、平原重点发展区和丘陵适度发展区 

　　（5）中心城区：

城市性质：

国家重大装备制造业基地和高新技术产业基地，四川省重要的区域性中心城市和山水宜居城市。

（见后图2）

　　重点灾后重建城市

　　1、绵竹城区

　　城市职能：

***名酒酿造基地，川西重要的工贸城市，历史文化旅游和生态宜居城市。

　　城市规模：

2020年城市人口为20万人，城市建设用地为24平方公里。

　　2、什邡城区

　　城市职能：

省级历史文化名城，以食品、饮料、旅游、精细化工为主导的综合性城市。

　　城市规模：

2020年城市人口为22万人，城市建设用地为24平方公里。

　　3、广汉城区

　　城市职能：

省级历史文化名城，县域政治、经济、文化中心，以发展加工业及旅游业为重点的古蜀文化旅游城市。

　　城市规模：

2020年城市人口为28万人，城市建设用地26平方公里。

　　4、中江城区

　　城市职能：

县域政治、经济、文化中心，以电子、食品加工、轻纺、制药、商业贸易为主的山水园林生态城市。

　　城市规模：

2020年城市人口25万人，城市建设用地24平方公里。

　　5、罗江县城

　　城镇职能：

省级历史文化名城，德阳市域北部门户，以弘扬三国文化为重点的历史文化旅游城市，以发展塑胶原料、电子材料为主导的山水园林城市。

　　城镇规模：

2020年城市人口12万人，城市建设用地12平方公里。

　　6、原地异址重建城镇

　　①汉旺镇。

采用原地异址重建方式，在镇域范围内选址建设新镇区。

老镇区作为地震遗址保护区，以保护为主，选择性地开展遗址展示活动。

新镇区规划2020年城镇人口3万人，建设用地3.1平方公里。

　　②八角镇。

震后无再建条件，采取原址异地重建的方式，将八角镇搬迁至五马村进行建设。

规划期内应严格控制城镇规模，2020年城镇人口和用地规模分别为0.5万人和0.5平方公里。

　　用地发展方向与空间策略

　　1、用地发展方向——规划期内城市重点向南发展，兼顾西部和北部，东山地区适度开发、优化发展。

　　2、空间发展策略

　　　①强化中心；②打造新区；③优化布局；

　　　④理顺交通；⑤提升品质；⑥弹性发展。

（2）空间结构与功能布局

　　3、空间结构：

形成“一心，两轴，三带”的“川”字形空间布局结构。

　　①一心。

指德阳市的综合城市中心。

改造提升德阳现有的城市中心，打造以文庙***为中心、以长江路为轴线、横跨绵远河东西两岸的综合城市中心。

　　②两轴。

指沿绵远河的南北向城市。

（见后图3，4）

　　2020年，中心城区商业金融设施用地***1.1公顷，占城市建设用地的6.6%，人均用地***平方米。

　　4、文化娱乐设施用地：

2020年，中心城区文化娱乐设施用地156.0公顷，占建设用地的1.4%，人均用地1.6平方米。

　　5、体育设施用地：

2020年，中心城区体育设施用地130.9公顷，占建设用地比例为1.1%，人均体育用地1.3平方米。

　　6、医疗卫生设施用地：

2020年，中心城区医疗卫生用地6***公顷，占建设用地比例0.6%，人均建设用地0.7平方米。

　　7、教育科研设施用地：

2020年，中心城区教育科研设施用地298.8公顷，占城市建设用地的2.6%，人均教育科研用地3.0平方米。

　　8、文物古迹用地：

2020年，中心城市文物古迹用地5.7公顷。

　　9、用地指标：

2020年，中心城区公共***设施用地156***公顷，占城市建设用地13.7%，人均用地15.7平方米/人。

　　住房发展与居住用地

　　1、住房发展目标

　　　①面向不同收入阶层，建立完备的住房供应体系。

重点解决好灾后重建住房建设和中低收入家庭住房建设，提高廉租房的供应比例，增加中低档商品住房的供给，适度控制高档商品住房的发展。

　　　②推动房地产业持续健康发展，发挥地区价值，吸引有效需求，扩大区域性市场份额。

　　　③实现人均住房建筑面积的小康水平，即达到人均建筑面积30平方米，住房成套率达到98％，改善住房设施，提高住房舒适性和安全性，推动智能住宅和生态住宅建设。

　　2、用地布局和人口规模

　　居住用地主要沿绵远河两侧布置。

结合城市拓展方向，在孝感、天元片区和城际南站地区适当布置居住用地，东山地区在原寿丰镇区、双东镇区及永兴地区布置部分一类居住用地。

　　中心城区居住用地分为12个居住片区，22个居住社区，居住片区依据自然和人工界限划分，居住社区按1公里半径划分。

　　孝感片区。

居住用地390.2公顷，分为2个居住社区，居住人口约11万人，人均居住用地35.4平方米。

　　城北西片区。

居住用地403.9公顷，分为2个居住社区，居住人口约12.5万人，人均居住用地32.3平方米。

　　城北东片区。

居住用地302.5公顷，分为2个居住社区，居住人口约9万人，人均居住用地33.6平方米。

　　天元片区。

居住用地410.3公顷，分为3个居住社区，居住人口约11.5万人，人均居住用地35.7平方米。

　　中心片区。

居住用地454.8公顷，分为2个居住社区，居住人口约13.5万人，人均居住用地33.6平方米。

　　河东片区。

居住用地514.5公顷，分为3个居住社区，居住人口约15.2万人，人均居住用地33.8平方米。

　　二重南片区。

居住用地231.2公顷，分为2个居住社区，居住人口约6.5万人，人均居住用地35.6平方米。

　　八角西片区。

居住用地225.7公顷，分为2个居住社区，居住人口约6.3万人，人均居住用地35.8平方米。

　　八角东片区。

居住用地165.9公顷，分为1个居住社区，居住人口约4.5万人，人均居住用地36.9平方米。

　　双东片区。

居住用地206.4公顷，分为1个居住社区，居住人口约3万人，人均居住用地68.8平方米。

　　寿丰片区。

居住用地378.1公顷，分为1个居住社区，居住人口约4万人，人均居住用地94.5平方米。

　　永兴片区。

居住用地229.7公顷，分为1个居住社区，居住人口约3万人，人均居住用地76.6平方米。

　　3、用地指标

　　2020年，中心城区居住用地总面积为3913.3公顷，约占城市建设用地的34.2%，人均39.1平方米。

　　道路系统规划

　　1、城市道路系统构成：

中心城区内城市道路分主干路、次干路和支路3级，不设置快速路。

　　一环路按照城市主干路的标准建设，赋予较高道路优先权，保证其相对快速畅通和开放性；保留远期预留提级为快速路的可能。

　　2、骨干路网结构：

骨干路网是支撑城市空间形态的结构性干道系统，德阳中心城区骨干路网形态为“6纵6横”：

　　　　6纵为：

城西一路、城西二路、银山路、泰山路、庐山路、秦岭路－林山路；

　　　　6横为：

城北二路、青衣江路、长江路、沱江路、嘉陵江路、金沙江路。

　　3、跨绵远河通道：

规划形成14座跨河桥梁。

　　4、跨宝成铁路走廊通道：

规划形成11条横跨宝成铁路走廊通道。

　　骨干公交系统规划

　　1、骨干公交系统形式：

采用BRT或现代有轨电车方式作为骨干公交系统，中心城区不修建轨道交通系统，保留远期修建轨道交通的可能，通过骨干公交系统为轨道交通预留走廊空间。

　　2、骨干公交线路布局：

规划形成“十字＋反L”形，共3条骨干公交线路的布局。

“十字”纵向为泰山路、横向为长江路，“反L”横向为嘉陵江路、纵向为庐山路。

　　停车系统

　　建立与用地布局规划、道路及公共交通设施规划相结合的停车设施系统，配合相应的停车级差收费措施，引导居民出行方式结构的合理化。

根据不同片区的交通特征，实施差别化的停车配置和管理策略。

　　货运系统

　　1、货运枢纽：

规划中心城区范围内布局货运枢纽2处，中心城区以南结合新铁路货站设置区域综合物流货运枢纽1处。

　　2、货运通道：

成都、昆明方向：

G108、成绵高速。

　　　阿坝、什邡、绵竹方向：

德什路、金沙江路。

　　　绵阳、西安方向：

G108、成绵高速。

　　　中江、重庆方向：

金沙江路。

　　用地指标

　　2020年，规划城市对外交通用地152.4公顷，占城市建设用地比例1.3%，人均对外交通用地面积1.5平方米。

　　2020年，规划城市道路***用地面积1658.4公顷，占城市建设用地的14.5%，人均城市道路***用地面积16.6平方米。

（见后图5）

　　中心城区空间发展时序

（1）分期建设原则

　　1、与灾后重建相结合。

紧密结合灾后重建规划期限划分安排空间发展时序，落实灾后重建的重大建设项目用地，满足灾后重建需要。

　　2、与国民经济社会发展规划及土地利用规划相结合。

在中心城区落实国民经济和社会发展规划在“十一五”期间及中长期重大项目的发展需求，保证城市建设有充足的土地供应，保障城市健康有序发展。

　　3、与城市长远发展相结合。

充分考虑城市长远发展需要，使城市空间具备可生长性，保证城市在各个阶段都能滚动发展，避免大拆大建。

（2）重建期（2008-2010）空间发展（见后图6，7）

　　1、发展目标：

全面完成恢复重建的各项任务，工业地位进一步提高，综合***功能明显增强，宜居环境建设取得初步成效。

　　2、城市规模：

重建期末，中心城区城市人口规模62万人，建设用地65平方公里。

　　3、用地布局：

以重建项目为龙头，新增建设用地集中在八角片区、天元片区和城北片区，形成东汽厂、八角配套区、北站组团、黄河组团、天元工业区与天元中心区6大重点建设区。

中心片区以改造和提升为主，重点建设城际南站。

东山片区启动建设。

　　4、建设重点：

①八角片区；②城北片区；③天元片区；④中心片区；⑤住房建设

　　（3）远景（2020年后）空间发展

　　1、空间发展：

远景在远期的基础上重点向西拓展天元片区和孝感片区，向东在原有基础上适度扩大，向南引导广汉北部空间布局。

城市由西部产业发展带、中部生活***带、东山生态休闲带形成“川”字形空间布局结构。

　　2、城市规模：

远景中心城区城市人口150万人左右，建设用地150平方公里左右。

　　3、用地布局：

①工业区改造；②西部拓展；③东部提升；④南部共建；⑤高速公路改线。

三、房地产市场

 依托德阳市城市总体规划，目前整个房地产市场呈现出三大板块聚集发展的态势。

各片区的房地产项目情况如下表：

各片区的主要楼盘情况如下：

2010年的德阳市区（旌阳区）楼市市场环境变化显著，成交量呈现下行以及反复震荡调整的局面。

德阳楼市在2010年经历了两次V字型运动，这一运动轨迹是房产新政与货币宽松形势共同影响的结果。

两次V字型运动一次是在一季度与二季度之间，第二个V字型出现在三季度与四季度之间；一季度成交量处于高位水平，进入4月份，受到宏观政策调控的影响，市场交易形势随之出现大幅下滑；五、六、七、八月份的蓄势调整后形成了第一个V字型轨迹；九月份的交易量明显回升、十月份交易量政策性下滑以及十一、十二月份交易量明显复苏的过程，形成了第二个V字型。

第一个V字型的低点在4月份；第二个V字型的低点在10月份，都是两次重大而且具体的楼市调控政策出台的时间。

从成交看—— 从附1图表中我们可以看到2010年1月份虽有国11条发布，但由于措施不够具体，大量的刚性需求以及投资需求入市，商品房的成交面积高达13.84万m2左右，与2009年1月份同比增长288.76%；二月份由于传统的季节因素，交易与备案时间只有不到半个月，成交面积只有5.84万m2，如果按一个月折算的话成交量也应该处于10万m2左右的高点；三月份市场成交面积达到2010年的第二个高点11.07万m2；4月15日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨》的通知，要求在全国范围内实行更为严格的差异化房贷政策，调控效果十分明显，成交面积下降到4.96万m2；五月份更是只有3.55万m2；在六、七、八月的缓冲调整期房屋交易量处在低位，在九月份回升到了9.42万m2，达到了调控后的第一个波峰；9月29日国家出台限购令、首付比例提高、暂停三套以上房贷等一系列措施巩固房地产市场调控成果，十月份成交面积又一次下降到2010年的谷底2.99万m2；十一、十二月份房地产市场交易小幅回升。

从房价看—— 上半年房价趋势总体呈现缓慢上涨，下半年呈现相对稳定盘整的局面。

在1季度维持在4265元/m2左右，由于1月份火热的抢购推动了开发商的第一轮涨价，房价经过2、3月份逐步取消优惠的微涨到4月份4315元/m2左右，四月底蓥华山路与松花江北路交会处西南角、西北角110.86亩土地，成交价达到德阳近年来新高410万，打破了发展商对地价和房价的预期；随后五、六、七、八月由于11个项目入市交易，开盘的房价均价普遍在4400元/m2以上，供应量的加大，成交则表现出上下波动，房价上涨200元/m2至4512元/m2左右；进入九、十月房价持续微涨至4606元/m2左右；十一月份虽然雅河街与蓥华山路交会处西北角21.***土地成交价430万再次打破了地价纪录，但因为有调控政策的影响房价微跌至4574元/m2左右；12月德阳商品房均价进一步下跌到4566元/m2左右（数据来源于四川房地产月度景气指数）。

说明消费者在年终再一次出现一定的观望，对后市看稳。

每月房价还与每月推出楼盘的档次、品质、区位有一定的关系，但总体上看德阳房价在今年下半年进入了一个多年未见的高位平稳整理的格局。

纵观全年德阳住宅成交面积 ***.67万m2左右（数据来源于四川房地产月度景气指数），比2009年103.88万m2下降了27.16%；成交总金额33.74亿元，成交金额比2009年36.42亿元下降了7.36%；全年成交均价4459元/m2左右，成交均价比2009年3506元/㎡增长了27.18%。

如果把2010年12月份房价与2009年12月份房价相比，同期同比房价上涨了14.52%，一年内市区房价均价绝对涨幅579元/㎡，明显低于2009年900元/m2的涨幅水平，说明了德阳房地产市场已经有一定的理性回归。

全年德阳土地成交面积1440亩（不含保利国际城），比2009年585亩增长146%，成交金额29.8亿元，单亩地价不断被刷新，410万到430万再到最后的550万/亩。

说明大量行业外及外地资金进入土地市场，同时说明开发商对后市是看多，相对于房市土地市场无论是成交量还是单价都更缺乏理性。

这一年中有以下标志性的事件值得我们回顾：

1、1月份大量刚需以及投资型需求赶在国11条政策落地前入市，使得月成交面积高达13.84万m2； 

2、4月23日蓥华山路与松花江北路交汇处西南角、西北角两宗土地110.86亩，以410万/亩的价格成交，成为新的楼面价地王； 

3、5月7日华西希望集团通过招商引资一举获得黄河片区231亩土地，规划总面积约***万m2，将建设一个集大型超市、高档百货、国际电影城、甲级写字楼、商务酒店等为一体的大型城市综合体和一个五星级酒店以及中高档住宅群——“德阳希望城”，是德阳首座地标性建筑，将彻底改变黄河片区商业配套缺失的格局，为德阳呈现全新的现代化城市商业中心。

4、5月16日凯丽景湖11、13、14号楼多层住宅的均价达到5200元/m2，刷新了多层住宅成交价纪录； 

5、6月27日，金湖名城3、4号楼开盘最高房价达到5987元/m2，成交均价临湖5500元/m2左右，不临湖4800元/m2，成为德阳高层房价创纪录的标杆； 

6、8月份德阳市成交面积仅仅2.61万㎡，创历史最低水平，说明上半年的房屋新开工量的锐减和楼市调控对需求的抑制直接影响了房市进入最冰点； 

7、10月10日，保利（成都）实业有限公司“保利国际城”——德阳城南副中心项目正式签约，该项目总投资150亿元，建设用地2150亩，项目以五星级酒店、会议中心、保利院线、购物中心及商业风情街、写字楼及高档住宅的建设为核心，打造融合现代***及高端商务、人与自然和谐共处的国际都市生态商务休闲区。

未来将会为德阳呈现具有国际水准的产品，改变德阳房地产的现有水平，大大提升德阳的人居环境竞争力，一定程度上会影响德阳人的人居理念与消费观念。

8、11月11日，雅河街与蓥华山路交汇处西北角21.***亩，起拍价223万，成交价为430万，又一次打破了土地价格成交记录； 

9、12月1日，大渡河路与蓥华山路交会处西南角48.14亩，起拍价208万，成交价550万，再一次刷新土地成交纪录，成为德阳新地王，单价高出起拍价342万元/亩，楼面地价高达2291.66元/㎡。

10、12月27日鑫凯基置业获得旌南片区景观大道84亩土地，建设银鑫大?

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导致2010年住宅成交量下降27.16%的原因有以下几方面—— 

一、震后人口的迁移效应在2010年明显减少。

2009年有大量绵竹、什邡等极重灾区经济条件较好的家庭移居德阳市区，进行购房的集中消费，而进入本年度这一势头明显减弱。

二、震后产业集中带来人口集中的效应接近尾声。

2009年东汽迁入德阳曾引发了机械产业向市区集中从而带来人口的集中，据市统计局的有关数据，2009年常住人口增加了4.8万人，而2010年只增加了1.2万人比2009年增速大幅下降，前两项都是人的因素。

三、政策调控引发开发商对后市的观望导致今年新开工项目进度缓慢，缺少大量有效的商品房供应。

供应量的减少也影响到了交易量的减少。

四、今年四月中旬与九月底两次代表性的大量房地产调控政策的出台，既抑制了投资性需求也抑制了刚性需求。

如取消利率优惠、首置首付最低三成政策、二套首付最低五成政策、限购令、暂停三套以上房贷、停止第三套住房公积金贷款等等。

成交量下降但房价不降反升的原因有以下几方面—— 

一、宽松的货币政策导致通货膨胀加剧，一切的通胀都会在房价上有所体现，今年全年通胀4-5%左右至少也会带动房价上涨不低于4%。

二、通胀与通胀预期导致房地产开发投资与购买投资进一步井喷，开发投资主要带动了买地潮，大量其他行业的资金进入土地市场，虽然今年国土