茶陵县东山坝龙虎冲安置区建设项目可行性研究报告.docx
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茶陵县东山坝龙虎冲安置区建设项目可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称及建设性质
项目名称：
茶陵县东山坝龙虎冲安置区建设
建设性质：
新建
2、建设地点
茶陵县云阳街道办事处东山坝村，上山路，龙虎冲，赤松街南，茶水路东。
3、项目业主
茶陵县云阳街道办事处东山坝村委会
4、建设内容及建设规模：
茶陵县东山坝龙虎冲安置区规划用地面积125861m2；建筑占地面积37600m2；总建筑面积126000m2，其中：
地上建筑面积1140002，地下建筑面积12000m2。
与之配套公共服务设施建设。
拆迁安置380户。
容积率0.91；
建筑密度29.9%；
停车位800个；
绿化率40%。
5、投资估算
总投资16776万元：
其中：
土建工程13654万元，安装工程1379万元，前期与各项报建费用880万元，不可预见费463万元，设备器材250万元，其他150万元
6、资金筹措
建设资金来源主要是征地、拆迁搬迁补偿。
7、项目实施进度
该项目全部建设完成需要24个月，计划于2014年10月份开工建设，到2016年10月份建设工程全部完成，竣工验收，投入使用。
二、项目可行性研究报告编制单位
茶陵犀城项目咨询有限公司
单位地址：
茶陵县城关镇炎帝中路
茶陵犀城项目咨询有限公司是经省咨询业协会注册，咨质等级：
乙级。
公司现有员工10人，其中：
聘请注册咨询师6人，专业技术人员2人，管理人员2人。
公司经营范围：
运用现代科学知识、现代技术手段和现代分析方法，为机关、社会团体、企事业单位招商引资、争资立项、宏观战略决策、综合开发利用、企业技术改造、项目管理、项目引进等方面提供项目评估、可行研究、咨询论证服务。
三、编制依据
1、关于编制项目可行性研究报告的咨询服务合同书；
2、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》；
3、《茶陵县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011.2）；
4、《咨询工程师（投资）手册》；
5、《茶陵县土地利用总体规划》（2006—2020）；
6、《茶陵县城市总体规划》（2002-2015）；
7、茶陵县规划局《茶陵县东山坝龙虎冲安置区建设项目选址意见书》建规〔选〕字第2014（城西）—14号；
8、委托方提供的其他资料。
四、研究范围
根据国家法规、政策，有关部门的规划和规范，对茶陵县东山坝龙虎冲安置区建设项目的必要性、建设条件、选址、建设内容、建设规模、建设方案、投资估算及资金筹措、投资效益、环境保护、节能等方面进行分析研究。
本报告通过对项目全面的综合测算分析，供项目建设单位和相关审批部门决策参考。
五、主要研究结论
茶陵县东山坝龙虎冲安置区建设项目的实施，将改善城中村形象及风貌，提升土地利用价值，对于加速城市化进程，提高当地居民生活质量，推进该村经济的发展，促进社会稳定具有十分重要意义，项目的实施是必要的。
项目业主通过认真细致的摸底调查工作，全面掌握了基本情况，制定出较细致的补偿安置方案，建设条件具备。
受国家土地政策的影响，目前我县城市土地供应较为紧缺，市场需求量极大，土地以建设安置小区形式来开发，经济效益较高，财务分析表明，项目各项主要指标均满足财务评价的要求，经济上可行；社会评价表明项目对社会的影响效果良好，与地区适应程度高，社会风险较小，当地百姓欢迎，县级政府支持，。
因此，项目实施具有较好的可行性。
六、主要技术经济指标
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总用地面积
m2
125861
2
总建筑面积
m2
126000
其中：
地上建筑面积
m2
114000
地下建筑面积
m2
12000
4
总投资
万元
16776
5
容积率
0.91
6
建筑密度
%
29.9
7
绿化率
%
40
8
最高层
层
3
9
搬迁总户数
户
380
10
停车位
个
800
11
建设期限
月
24
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
“十二五”期间，茶陵扎实推进“城镇辐射”战略，计划至2015年，城镇人口达到26万人，建成区面积达到23平方公里，把茶陵打造成湘赣边界集商贸、旅游、休闲和宜居四位一体的湘赣边界区域中心。
加快构建以县城为中心，重点镇为依托的城镇体系，加快人口和生产要素的集聚化、基础设施现代化建设步伐，城乡综合实力明显增强、城镇化水平进一步提高、城镇辐射能力强的发展新格局。
2015年，城镇化率达到45%。
推进城镇建设创新，运用市场手段实现城镇建设的多元化投入，拓宽城建筹资渠道。
积极创新城镇经营方式和基础设施建设模式，鼓励和引导各种所有制企业和个人投资市政公用服务领域，实现城镇建设投资主体多元化。
加强对拟开发建设的土地规划控制和宏观管理，充分利用土地，鼓励集中连片开发，收回闲置地，盘活城镇土地资本存量，建立土地收购储备制度，坚持经营性用地招标拍卖制度，实现土地收益的最大化。
尤其是新城区的发展，加快城中村改造力度，实施集中安置、实现土地集约建设、提升城市品位势在必行。
二、项目建设的必要性
1、该项目的建设是城市发展的需要。
根据茶陵城市发展总体规划，县城主要是以新城区建设为主，整个城市大体向南部拓展，东山坝村正好位于茶陵新城区的中心位置。
实施东山坝龙虎冲安置区建设项目，将因拆迁、拆旧建新以及正常申请建房的村民实施集中安置，既可以满足城市发展用地需求，又可促进城市发展，进一步改善城市面貌，提升城市品位。
2、该项目的建设是改善民生的需要。
目前，东山坝村民住房大都为自建房，因为没有统一规划，布局不合理，水、电、路等基础设施相对薄弱，生活环境较差，与新城区的发展不协调。
另外，由于城市建设需要，对该村的土地使用进行了统一规划，严格控制用地，不允许村民在规划范围内自建房，导致需要申请建房的村民因为没有土地迟迟不能建房。
实施东山坝龙虎冲安置区建设项目，可以通过统一规划、集中安置，实现基础设施统一建设，进而改善“城中村”居民居住环境、促进城乡统筹发展。
3、该项目的建设是节约土地的需要。
东山坝村村民住房零星散布，布局混乱、生活配套设施落后，既影响了城市整体形象，又未能将土地的资源价值体现出来。
通过实施本项目，让东山坝村村民逐步实现集中安置，促进区域内土地集约建设，节约土地。
4、该项目的建设是当地经济社会发展的需要。
通过城中村拆迁改造，采取有效的安置补偿措施，该地区居民在改善居住条件的同时还能得到一定的经济补偿，城中村改造开发后，吸引其他区域的人群入住，对促进该地区的餐饮、休闲、小区配套服务等三产业起到良好的促进作用，提供大量的就业岗位，有利于富余村民安置，对社会环境稳定起到较好的作用。
第三章项目选址与建设条件
一、选址原则
1、项目选址，符合国家法规、城市发展政策、城市规划和土地利用规划等有关规划、条例的规定，以及符合对用地性质、强度、整合土地资源等方面的规定；
2、工程地质和水文地质应较好；
3、投资节约，效能优先的原则；
4、事实求是，科学对比的原则；
5、符合土地总体利用规划，提高土地利用效率的原则；
6、保护生态环境，坚持可持续发展的原则。
二、选址方案
茶陵县东山坝龙虎冲安置区选址于云阳街道办事处东山坝村，上路山，龙虎冲，赤松街南，茶水路东（赤松街与茶水路交汇处）。
该地段地面为小型丘岗，易予平整。
地理位置相当优越，交通十分便捷。
三、建设条件
1、自然条件
1）气候气象
茶陵县属中亚热带季节湿润气候区，气候温和，雨量充沛，冬寒期短，无霜期286天。
年平均气温17.9℃，年降雨量1500mm，年日照时间1718小时。
2）工程地质条件
项目地质条件稳定，周边山体稳固、植被好，无滑坡、塌方、泥石流等自然灾难，地基土壤持力层厚，承载力较高，宜于工程建设。
项目用地地质危害性很小。
项目尚未进行地质勘探，参照场址周边已建项目的地质情况，初步推断项目场址的地质条件稳定。
根据《中国地震动参数区划图》，茶陵县地震动峰值加速度小于0.05g，反映谱特征周期0.35s，无自发性震源，地震基本烈度小于Ⅵ度，属地震稳定地带。
2、主要公用设施条件
1）交通
项目地处赤松街与茶水路交汇处，交通十分方便。
2）给排水
赤松街与茶水路两侧，分别敷设有市政给排水管干管，项目的给排水条件可满足项目建设和生活用水需求。
给水：
项目区用水可直接由市政管网输水管道，区内以环、枝状供水管网供水。
水量有保证，饮用水水质达到《生活用饮用水卫生标准》。
排水：
区内排水实行雨污分流制，区内生活污水汇集后通过排水管道，就近排入犀城大道市政排水管网，进入曲江污水处理厂进行净化处理。
3）供电
赤松街与茶水路设有10KV的电力电缆，可向项目供电。
供电电源可以就近的开关站引入。
4）通讯
茶陵县城区内的电信、宽带网络、有线电视等电信设施条件已经完善，且项目附近均有接入点，通讯条件可满足项目的需求。
5）燃料
近期：
茶陵县城区居民现状燃气主要是瓶装石油液化气。
城区内瓶装石油液化气的供应站点较多，可为项目的居民用气提供方便。
远期：
茶陵燃气公司已成立，燃气规划已实施，目前正整设供气网管，因此，该区域居民生活用燃料可由燃气公司提供。
6）生活配套设施条件
项目所在地为茶陵县城中心区域，汽车客运中心站、县人民医院、茶陵一中、东阳学校、云麓学校等，均距项目不超过1.5km，距火车站约3km。
项目周边商业网点众多，生活配套设施条件较好。
第四章建设内容及建设规模
一、建设内容
茶陵县东山坝龙虎冲安置区。
规划用地面积125861m2；建筑占地面积37600m2；总建筑面积126000m2。
房屋统一规划为3F。
并配套建设公共服务设施：
公共管理用房，道路，绿化，亮化，供电，弱电，给排水、垃圾站等。
规划发展项目：
老年活动中心、农贸市埸、幼儿园、肖锦忠故里。
二、建设规模
茶陵县云阳街道办事处东山坝村龙虎冲安置区，茶陵县东山坝龙虎冲安置区规划用地面积125861m2；建筑占地面积37600m2；总建筑面积126000m2，其中：
地上建筑面积1140002，地下建筑面积12000m2（地下车库）。
拆迁安置380户；
配套建设公共服务设施。
第五章征地拆迁方案
一、基本情况
茶陵县云阳街道办事处东山坝村拆迁380户。
补偿安置居民拆迁380户。
二、征地拆迁费用测算与执行的文件标准
1、《湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发〔2012〕46号）
2、《湖南省人民政府办公厅转发省劳动保障厅关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》（湘政办发〔2007〕35号）
3、株洲市人民政府办公室《株洲市被征地农村和城中村改造安置人员就业培训和基本生活保障实施办法的通知》（株政办发〔2010〕28号）
4、茶陵县人民政府《关于调整茶陵县征地补偿标准的通知》（茶政发〔2013〕13号）
5、茶陵县颁发的有关建设方面的税费文件
6、建设单位提供的有关设计、合同及政府部门的批复资料
三、补偿安置要求
实施“城中村”改造是实施“城镇辐射”发展战略的重要内容，是改善“城中村”居民居住环境、促进城乡统筹发展的具体行动，是一项利民惠民、具有长远经济社会效益的民生工程。
为认真贯彻落实县委、县政府的决策部署，进一步加快茶陵县新城区建设步伐，根据相关法律法规，结合被征地地区的实际情况，制定征地补偿安置方案。
1、征地补偿安置原则
（1）公开、公平、公正的原则
在征地中严格执行有关政策法规和补偿安置标准，杜绝乱开口子，切实维护征地的公正性和被征地人的合法权益。
（2）征地估价独立、客观、公正的原则
任何组织或个人不得非法干预征地估价活动和估价结果。
（3）以权证记载认定土地房屋性质、用途和面积的原则
在征地过程中被拆迁房屋的性质、用途和面积以房屋权属证书及权属档案的记载为准予以确认。
（4）“先签协议先补偿”原则
对先签订征地补偿安置协议的优先进行补偿，补偿采取现金和食物补偿相结合的方式。
对征地拆迁安置房实行公开房源和房号，由先签订征地补偿安置协议并按约定搬迁的被拆迁人，优先选择对应面积的安置房。
（5）促进被征地人员就业原则
对被征地农转非人员，由当地建立和完善失业登记制度和就业服务体系，积极提供政策咨询、就业指导、就业培训、职业介绍等服务，多渠道开发就业岗位，增强就业吸纳能力，改善和优化就业环境，促进劳动力年龄段内就业愿望的被征地农转非人员实现就业。
（6）生活困难救助原则
对被征地农转非人员建立多渠道、多形式的生活困难救助制度。
对生活困难、符合城镇居民最低生活保障条件的被征地农转非人员家庭，由民政部门按照城镇居民最低生活保障的有关规定办理。
2、征地拆迁补偿安置标准
（1）土地补偿费和安置补助补偿
土地补偿费和安置补助费分别计算补偿。
（2）青苗补偿价格
区域内种植主要以水稻、经济作物为主，青苗费的补偿参照县内重点工程相关标准补偿。
（3）住房安置补偿标准
征地被拆迁户住房安置采取以房换房的原则给予补偿。
（4）住宅房屋搬迁奖励
在规定时限内搬迁完毕的被拆迁户给予适当奖励。
（5）住宅房屋搬迁补助费
搬家补助费：
按户计算，货币补偿到户；
搬迁补助费：
按人计算，货币补偿到人。
（6）非住宅房屋拆迁补偿安置办法
非住宅房屋拆迁原则实行货币补偿。
（7）附属设施补偿
被征地户的水、电、闭路电视等设施以农村房屋所有权证为单位计发综合补偿费。
建议：
建设单位应根据拆迁安置有关规定和要求，积极做好安置补偿工作。
第六章工程技术方案
一、总图布局
1、地形地貌
茶陵县东山坝村龙虎冲安置区，位于云阳街道办事处东山坝村，上山路，龙虎冲，赤松街南，茶水路东。
该地段地面为小型丘岗，土地易予平整。
2、平面布局
安置区住房最高为3F，框架结构；
靠茶水路布置社区老年活动中心，农贸市场；
公共管理用房、垃圾站布置在东北角方向；
幼儿园布置在项目东部区域；
肖锦忠故里布置在项目中部；
绿化主要布置于主出入口两侧以及区内路两侧。
3、交通组织
项目区设置4个出入口：
在赤松街分别设置1个主出入口，1个次出入口；沿茶水路设置2个次出入口；4个主、次出入口同时作为地下车库岀入口。
在区内中心设置环形道路和回车场；
消防车道不能少于4米，便于消防车等机动车通行。
4、竖向布置
项目场地东、西、北方向略高，南方向略低，各建筑物间排水设施采取由东南向西北顺势布置，有利于雨、污水排入赤松街、茶水路市政排水管网。
二、建筑方案
1、依据规范、标准
《全国民用建筑工程设计技术措施、规划、建筑》（2009年版）；
《建筑设计防火规范》（GB50016--2006）；
《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》；
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001、J114-2001）；
《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）；
2、建筑防水
（1）卫生间防水
卫生间地面应防水，并设置地漏等排水措施，卫生间地面设置排水坡度，坡度宜大于≥0.5%。
地面标高应低于门口外地面标高15mm~20mm。
墙面、顶面应防潮。
采用防水卷材（塑料体改性沥青防水卷材APP）、防水涂料（非固化橡胶改性沥青类）以及刚性防水材料（防水砂浆）等作为卫生间的防水材料。
卫生间内墙防水层翻起高度不小于600mm。
（2）外墙面防水
外墙防水采用1mm厚聚合物水泥基防水涂膜。
外墙门窗与外墙接缝处采用1:
2聚合物防水砂浆封严。
3、建筑装修
所选用的装修材料应符合现行《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325）的规定，材料中有害物质含量应符合《室内装饰装修材料有害物质限量》（GB18580～18588）的规定，其放射性应符合《建筑材料放射性核素限量》（GB6566）比活度的A级要求。
（1）外装修
外墙粘贴瓷砖。
（2）屋顶采用平屋顶
上人屋面：
A、凿毛花岗岩面层
B、1：
2水泥砂浆粘贴层
C、40厚C20细石混凝土，内配φ4@200×200双向钢筋网，按轴线每间分仓，缝宽20，缝内防水油膏嵌实
D、25厚聚苯乙烯板保温层
E、合成高分子防水卷材
F、20厚1：
25水泥砂浆找平（压光）
G、煤渣混凝土找坡1%，最薄处40厚
H、现浇屋面材
不上人屋面：
A、40厚C20细石混凝土，内配φ200×200双向钢筋网，按轴线每间分仓，缝宽20，缝内防水油膏嵌实
B、25厚聚苯乙烯板保温层
C、合成高分子防水卷材
D、20厚1：
25水泥砂浆找平（压光）
E、煤渣混凝土找坡1%，最薄处40厚
F、现浇屋面材
4、基础与结构方案
（1）设计依据
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
《建筑地基基础设计规范》（GB5007-2002）
《建筑地基处理技术规范》（JGJ74-2002）
《建筑工程设计文件编制深度的规定》（建筑版2003年4月）以及政府批文和其它国家现行标准规范、规程。
（2）设计荷载取值（标准值）
①活荷载取值
楼面用途
活载（KN/m2）
楼梯
3.5
卖场
2.0
走廊、楼梯
3.5
不上人屋面
0.5
卫生间
2.0
②恒荷载取值按《建筑结构荷载规范》GB20009-2001（2006年版）附录A计算
项目
恒载（KN/m2）
90厚混凝土空心砌块内墙
1.06
190厚混凝土空心砌块内墙
2.24
190厚MU10烧结多孔砖外墙
2.79
卫生间
1.5
楼面
1.5
③施工荷载按规范取值。
（3）结构设计
①本项目建筑结构特点
结构安全等级
二级
结构重要性系数
1.0
设计使用年限
50年
抗震设防类别
6级
场地类别
Ⅱ类
地基基础设计等级
丙级
③结构体系
本项目建筑为最高层数为3层，根据建筑物的平面形状、功能特点、建筑体形，高度，荷载及施工工艺等因素，拟采用框架结构，设计为坡屋顶。
（4）基础设计
本项目尚未进行地质勘查，基础设计待地勘报告出来后，再进行详细确定。
（5）主要结构材料
①钢筋HPB235（fy=210N/mm2），HRB335（fy=300N/mm2）HRB400（fy=360N/mm2）。
②外墙采用190厚烧结多孔砖外墙，190厚混凝土空心砌块内承重墙，90厚混凝土空心砌块内墙（非承重墙）。
烧结多孔砖强度等级为MU10，M5混合砂浆，空洞率大于等于25%，混凝土空心砌块强度等级MU7.5，砂浆M7.5（地面以下或者防潮层以下的砌体所用材料均可采用以上强度等级）。
③混凝土强度等级：
基础、柱、梁、板采用C25~C35。
④环境类别：
基础、基础梁以及露天构件环境类别二类。
三、抗震设防
按照《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）、《建筑抗震设计规范》（GB5011-2001（2008年版）附录A，我国主要城镇抗震设防烈度设计基本地震加速度和设计地震分组，株洲地区地震动峰值加速度分区（g=0.05）与地震基本烈度对照为Ⅵ度以下。
茶陵县抗震设防烈度小于6度，为非抗震区。
根据“株洲市城市抗震设防区划”和株洲市发展计划委员会、株洲市建设局、株洲市规划局、株洲市科技局联合下发的株计字【2002】193号文件《关于将建设工程项目抗震设施要求管理纳入基本建设程序的通知》的要求，本项目按相关规范和要求进行抗震设防，本工程抗震设防烈度为6度。
四、供配电
依据
住宅设计规范（GB50096-1999（2003年版））
住宅建筑规范（GB50368-2005）
民用建筑设计防火规范（GB50045-95）
民用建筑电气设计规范（JGJ16_2008）
供配电系统设计规范（GB50052-2009）
（2）电源及负荷分级
本工程属二类高层建筑，其消防控制室、消防水泵室、消防电梯、防排烟设备、火灾自动报警及联动控制等用电负荷为一级负荷，普通电梯、排水泵及保安负荷为二级负荷，其它负荷为三级负荷。
根据用电负荷的等级确定本工程采用双电源供电，电源由朝阳街电力线路引入。
（3）用电负荷
每套住宅用电负荷标准按50W/m2计算，地下车库按30W/m2计算，其他用电按10%计算。
住宅：
114000×50=5700（kW）
地下建筑：
12000×30=360（kW）
其他用电按：
6060×10%=606（kW）
本项目总装机容量为：
6666（kW）
计算负荷：
有功计算负荷Pjs=Kx·Pe=0.6×6666=4000（kW）
无功计算负荷Qjs=Pjs·tgφ=0.48×6666=3200（Kvar）
本项目总视在计算负荷为KVA。
（4）供配电设计
1）高压配电系统
在靠近项目用电负荷后面设置1座变配电室。
根据需要设置若干干式电力变压器，将10KV电源降为220/380V后对各区域低压用电设备供电。
采用高夺真空断路器或高压负荷开关加高压熔断器供电方式满足项目供电要求。
变压器高压侧分别设置电源进线柜、计量柜、PT柜、隔离柜、联络柜及变压器出线柜等。
2）低压配电系统
①采用三相五线制配电，工作零线与保护单独设置。
②低压配电系统的电压等级为380V/220V。
低压配电系统采用可靠性较高的放射式配电系统供电。
3）住宅配电
每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能。
每套住宅单相进线，设置电源总断路器并采用可同时断开相线和中性线的开关。
住宅进户线不小于10mm2，分支回路线不小于2.5mm2。
空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、以及其它电源插座，设置独立回路及漏电保护。
住宅的公共照明采用节能自息开关。
电气线路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配电。
4）户外供电及照明
户外高压电缆、低压电缆沿电缆沟敷设，再穿管埋地暗敷引至用电点。
项目户外照明采用造型优美的高压钠灯，以美化、亮化环境。
5）应急照明
在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设置疏散照明及其标志。
采用蓄电池作为备用电源。
五、防雷与接地
按照“建筑物防雷设计规划”GB50057-94的要求，拟建的住宅楼按第三类防雷保护建筑设防。
在建筑物易受到雷击部位装设避雷带作为接闪器，避雷带的网格距离不应大于10m×10m或12m×8m。
防雷引下线不应小于2根，其间距不应大于24m，引下线应与所有防雷装置连为一体。
低压配电系统的接地方式采用TN—S系统，一般配电设备的接地电阻不应大于4Ω，建筑物的防雷接地电阻一般不应大于10Ω，采用基础接地方式，以基础的主钢筋等金属体牢靠焊为一体作为接地装置体。
六、弱电
弱电按综合布线考虑，统一安排电视、电话、计算机插座。
项目楼内集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。
电视、电话、网络管线直接到户。
住宅设有有线电视系统，其设备和线路应满足双向有线电视传输的要求。
在主卧室、起居室、书房应设有有线电视、电话插座。
弱电系统配线采用穿管暗敷引至弱电设备和插座。
七、给排水
（1）给水
1）水源
项目的供水水源为城市自来水。
从赤松街市政供水管引入，可满足项目的生活与消防给水要求。
2）用水量估算
项目设计用水量应
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