物业管理采购项目需求范本.docx
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物业管理采购项目需求范本
物业管理采购项目需求模板
采购需求
最高限价：
人民币669.36万元
资格要求：
1
符合《政府采购法》第二十二条供应商资格条件；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。
2
具有中华人民共和国物业服务企业一级或以上资质。
是否接受联合体投标：
（）是（√）否
招标范围
1
采购内容
确定一家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。
2
政策要求
★中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；
★中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。
3
服务期
合同签订后24个月/两年。
一、项目概况
（一）确定一家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。
（二）广州市交通高级技工学校是一所公立全日制国家重点院校，包括沙太校区和荔湾校区。
沙太校区位于广州市白云区太和大源南路56号，占地面积57215平方米；共有房屋20栋，总建筑面积79486.24平方米。
荔湾校区位于广州市荔湾区荔湾路96号，占地面积7102.29平方米；共有房屋8栋，总建筑面积9685.2平方米。
（三）服务期：
合同签订之日起两年。
（四）最高限价：
669.36万元/两年
二、人员配置要求
序号
类别
人员配置
人员要求
1
项目管理人员
经理、副经理共2人
1．至少一人以上（含一人）具有大专及以上相关专业学历或中级职称，有5年以上物业管理工作经验，知识面广，专业技能熟练，有较强的组织领导能力和协调能力，年龄50周岁以下，身体健康。
2．持有相关专业证书，如物业管理员证、物业管理师资格证书等。
2
专业管理人员
水电主管1人、维修主管1人、保洁主管1人、绿化主管1人（共4人）
1.水电设备主管：
持有效电工证、特种作业证（高压进网证、焊工证、电梯维护证或电梯安全管理证或制冷上岗证等）,有5年以上工作经验。
2．维修主管：
具有一定的土木结构、房屋维修及管理5年以上工作经验，持有施工员证或安全员证。
3.保洁主管：
具备一定的物业管理知识和5年以上保洁管理工作经验。
4.绿化主管：
具有一定的绿化管理知识和5年以上绿化管理工作经验，持有园艺师证。
以上人员年龄在50周岁以下，身体健康。
3
水电管理、维修、保养
6人
持有效焊工证或电工证（全部人员持有电工证，至少2人持有焊工证、1人持有电梯维护证或电梯安全管理证），有2年以上工作经验。
年龄在50周岁以下，身体健康。
4
物业管理、维修、保养
6人
有2年以上物业管理或房屋维修工作经验。
年龄在50周岁以下，身体健康。
5
卫生管理、保洁
30人
2年以上工作经验，年龄在55周岁以下，身体健康。
6
绿化管理、购置、养护
2人
2年以上工作经验，年龄在55周岁以下，身体健康。
7
仓管
1人
要求身体健康，五官端正，有2年以上仓库管理经验，熟悉电脑操作。
合计
51人
说明：
1.所有人员均须持有合法有效身份证、健康证或入职体检，无重大疾病史和传染病史，无残疾；均须由户籍所在地派出所出具无犯罪记录的书面证明。
2.部分岗位人员的招聘工作，采购人有权参与面试。
采购人对所有物业服务人员的录用有直接参与权和决定权。
三、物业管理总体要求与服务范围
（一）物业管理总体要求
1.管理理念：
打造安全、舒适、专业的健康校园。
2.管理原则：
社会化、专业化、规范化。
3.管理范围：
两个校区（不限于自有物业）所有房屋、构筑物、景观构筑物、场地、水电及设施设备的日常零星维修保养、卫生、垃圾清运、绿化、“除四害”及校内物品搬运工作。
4.管理方式：
实行后勤管理社会化，通过公开招标的方式选择具有服务意识好、管理专业化的中标人，并与之签订物业管理合同来负责采购人后勤管理与服务工作。
5.管理架构：
中标人与采购人签订物业管理委托合同，采购人按职责分别设置相应岗位与中标人进行对口管理。
（二）物业管理服务范围
1.维修保养范围：
（1）水电设施维修包括供水、供电线路及相关设备日常检查和维修维护等；
（2）设备设施维修保养包括饮水设备、风扇等维修，空调及中央空调、电梯、发电机、热泵等设备日常检查，包含配合学校管理电信和移动系统、消防系统以及电梯、热泵系统、直饮水系统、一卡通智能系统专业维修维保项目的基础设施维护、维修与管理。
；
（3）房屋、道路、构筑物、景观构筑物、场地等日常零星维修包括：
校区所有（不限于自有物业）新建及原有木器设施、房屋、道路、所有构筑物零星维修（如瓷砖、瓷片、地面、墙面修补、补漏、粉刷、扇灰及油漆）、下水道、排污管道（沙井盖、防臭格栅等市政设施）的日常管理、维修、保养等。
2.卫生保洁范围：
（1）校园内所有公共区域、卫生间（日常学生宿舍和职工临时宿舍卫生间除外）、教师值班室、建筑物天面天台、内外走廊、2米以下墙壁、内天花、门窗、护栏、公共会议室、礼堂、报告厅、仓库、供电房、配电间、水池、化粪池以及公共设备、风扇、空调、电梯等公共设施的保洁、垃圾清运工作。
（2）负责在校举行的会议或活动期间所在区域卫生间厕纸、擦手纸、洗手液等用品的采购、供给工作。
3.绿化维护保养范围：
校园公共区域及办公室、会议室、礼堂等室内所有场地花草树木的除虫、施肥、修剪、养护、补种等。
4.校园防疫消毒、“除四害”范围：
校园各区域的防鼠灭鼠、灭蚊、灭蟑螂、灭蝇及场地消毒、下水道消毒。
5.其他工作：
负责公共区域物资清运、仓库物品的日常管理、校内日常搬运工作（包括课桌椅、办公台凳、实训室小型设施设备等搬运）、宿舍床柜安装搬运以及各类活动后勤保障（配合活动场地的布置及清场等）工作。
四、物业服务管理具体要求
（一）基础管理
1.中标人要根据有关法规、政策及本物业的特点，提出整体设想及策划，包括但不限于：
高标准、高水平的管理措施，超前性、创造性、全方位的服务意识，明确各岗位工作标准，严格执行各项考核评分，体现该项目特色的物业管理典范模式。
2.中标人的管理人员和专业技术人员持证上岗，员工自入职之日起就必须接受不同阶段和相应岗位的培训，订出培训计划。
3.中标人的服务人员按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些形象岗位录用人员体形、身高要有规定。
4.中标人应用计算机等现代化管理手段，提高管理效率；采用机械化设备设施，提高劳动效率。
5.各类房屋及其共用设施设备档案资料齐全，管理完善，分类成册，查阅方便。
6.建立落实维修服务承诺制和服务回访制，对采购人在日常监管工作中提出的整改事项，要严格按照规定的时间进行整改，并将整改情况上报采购人。
7.物业管理机构要求：
物业管理服务机构健全、专业；物业管理人员具备相应的任职资格，管理人员和专业技术人员持证上岗；管理制度、服务规程、工作标准规范；具有科学合理的物业管理服务流程；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。
8.服务人员薪金待遇等要符合广州市劳动用工现行政策法规，如因用工引起的劳动纠纷问题由中标人负责解决。
9.确保投诉处理及时率达到100%。
（二）维修管理服务要求
1.维修管理包含供水、供电、生活等公共设施设备的日常管理、维修、保养等。
2.学校设有热泵系统、直饮水系统、一卡通智能系统、电信和移动系统、消防系统以及电梯等，以上设施设备的专业设备维护和保养由采购人委托专业公司另行安排。
中标人需对以上系统的供电、基础附属设备进行维护、维修、改装、新装进行服务与管理（供电、照明、保洁、管网管道等）。
3.每日巡视水、电等公共设施设备，发现故障应及时维修或更换（如水龙头、管件、风扇、灯管、灯泡、灯座等）；工作中与采购人各部门保持联系，随报随修；发现各室门窗、桌椅等公物损坏，应及时维修，维修合格率达到100%。
4.每周至少进行一次水、电、气管线、闸阀及开关、灯具的全面检查和维修，并作好检查记录。
5.每天至少一次对校园的房屋设施、生活设施等物产（如公共厕所、洗漱台、垃圾箱、垃圾桶、宣传栏、标识牌等）进行检查，及时发现损坏的物品并尽快维修，确保服务到位。
6.紧急维修快速及时，零星维修当天完成，最长不超过24小时，确保设施完好率达到99％以上，师生满意率要达到85%以上，保障教育、教学、办公和生活的正常秩序，为教学工作创造一个良好的环境。
7.每年4月、9月组织检查、加固学生宿舍、教室、办公室内吊扇、壁扇、吸顶扇各一次，每年7月组织检查加固空调室外机一次。
8.按设备使用规范承担相关的安全运行、管理工作。
9.中标供应商承担小范围维修、单个安装项目配件价格在1000元以下配件材料的费用，空调、直饮水、一卡通智能系统、热泵、教学设备和其它特种设备除外。
（三）场地、设施安全应急维护、改造工作要求
1.采购人有场地、设施安全应急维护、改造服务工作需求时，中标供应商在接到采购人通知后半小时内响应，并有专人到现场跟进处理。
2.对于场地、设施安全应急维护、改造工作、零星工程修缮服务等项目（不限于新旧维修、改建、改装项目），按每项报修单为单位计算配件材料费用，在人民币1000元以内由中标人负责，每项报修单材料费用在1000元以上3000元以下的维修安装项目，材料费用由采购人负责，人工费用由中标人承担。
每项报修单费用在3000元以上，材料费和人工费由采购人负责；中标供应商不具备修缮施工资质的或不能保证日常物业管理服务的，经采购人同意，可委托具有合格的施工方进场修缮，采购人也可直接委托具有合格的施工方进行场地、设施安全应急维护、改造工作、零星工程修缮服务。
相应费用的核算由采购人和中标人协商确定。
3.施工期间，中标供应商或施工单位应按照学校的相关管理制度进行施工，不得影响到学校的正常教学秩序。
4.中标供应商或委托施工方根据采购人场地、设施安全应急维护、改造的实际工作需求，编制项目预算，并负责按国家、省、市规定程序办理相关评审、批准手续。
5.场地、设施安全应急维护、改造工作实行专项管理，每月结算一次，可按小范围维修项目规定处理。
（四）卫生管理与保洁工作要求
1）按采购人卫生工作有关标准执行。
公共部位每天大清扫2次以上，拖洗1次，并进行全天候循环保洁，达到地面无尘土、无积水，无痰迹、无口香糖迹及其它污迹；墙面、天花板无蛛网，无鞋印、球印、张贴印等污渍；踢脚线、消防排烟口、警铃安全指示灯和各种标牌表面干净无灰尘、水迹、污迹、斑点；公共门窗（含电动门、玻璃、窗框、窗台）、橱窗（宣传栏）明净光洁、无灰尘、污迹、斑点：
扶手、栏杆光洁、无灰尘、污迹；各种设施外表（如信箱、消防栓箱、垃圾箱、直饮水机、充值机等）清洁干净、无积尘、污迹；厕所无臭味、无污垢、无积水；垃圾实行袋装并及时清运至校区垃圾中转站，各楼层按规定配置、按标准放置样式美观标准式分类垃圾桶（采购人提供）；楼宇周围绿化带无杂物、垃圾；校园内路面整洁、无垃圾、砂子、纸屑、油迹、脏物、积水、青苔等。
2）每学期开学前和放假后一周内全面清洁学生宿舍（包括走廊、楼道、寝室、墙壁、洗手间、冲凉房、阳台、门窗、设施、设备、天花、天台等）。
3）每年4月、暑假组织清洗全校所有场地风扇各一次。
4）每年5月、9月组织清洁全校所有场地空调的室内机一次（包括室内机外观、滤网等）。
5）每年10月前对校内所有窗帘清洗一次。
6）确保公共场所环境整洁，同时为采购人提供高效、优质、快捷的服务。
（五）噪声等污染管理
加强物业管理范围附近的噪声、垃圾焚烧等污染管理，及时制止环境噪声污染、校内及周边垃圾焚烧的行为，确保正常的教育、教学、办公、学
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