5A甲级写字楼配置标准(最新修正版）.docx

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5A、甲级写字楼标准配置

一、概况

“甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级；二者概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向,“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级,“5A”是从硬件配置角度评定;

“甲级写字楼”是一种通行叫法,是外资发展商开发涉外写字楼过程中,逐步引进并流行起来的词汇,将写字楼按照其综合质素不同,可以划分为甲、乙、丙等几个等级,就中国的办公楼市场而言,一般分为高档物业甲级写字楼、中档物业乙级写字楼、低档物业丙级写字楼;而高档物业又可细分为两个部分：

顶级和甲级写字楼;顶级写字楼与国际写字楼标准相符,甲级是按照本地市场现行标准划分的;所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种习惯称谓;由于写字楼物业在不同的市场各不相同,写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量,如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼;

对于超大城市如北京、上海、深圳在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外,还要充分考虑城市交通和城市规划CBD布局的因素,具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业国际写字楼

1楼宇品质：

建筑物的物理状况和品质均是一流,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率,达到70％的使用率；楼层面积大,大堂和走道宽敞,从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于米;

①装饰标准：

外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙,采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆,应有吊顶,电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具;

②配套设施：

应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足,满足日常生活的商店,适合商务会餐的饭店,宾馆,午间放松或娱乐设施,其它如公园、运动设施和图书馆;

③电梯系统：

良好的电梯系统,电梯设施先进并对乘客和商品进行分区,一般每4000平方米一部电梯,平均候梯时间30秒左右;

④设备标准：

应有名牌中央空调,中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线;

2建筑规模：

超过50000平方米;

3客户进驻：

国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团;

4物业服务：

由经验丰富且一流的知名品牌公司管理,配备实用的计算机物业管理软件,实现办公物业管理计算机化,建立办公管理信息系统,并办公物业各系统实现连通和统一的管理,24小时的维护维修及保安服务;

5交通便利：

位于重要地段,极佳的可接近性,临近两条以上的主干道;有多种交通工具和地铁直达;

6所属区位：

位于主要商务区的核心区;

7智能化：

3A～5A;

2、高档物业甲级写字楼

1楼宇品质：

建筑物的物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美;

①装饰标准：

外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂,大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等,墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料,应有吊顶,柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为高级墙纸或高级漆,应有吊顶,电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具;

②配套设施：

应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足;

③设备标准：

应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线;

2建筑规模：

1—5万平米;

3客户进驻：

有知名的国内外大公司,客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务;

4物业服务：

由经验丰富的知名公司管理,完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务;

5交通便利：

有多种交通工具直达;

6所属区位：

位于主要商务区或副都心区;

7智能化：

3A及3A以上;

3、“5A”的评定标准

“5A”标准是目前较流行的评定方式,但“5A”概念是针对智能化硬件方面,包括OA办公智能化、BA楼宇自动化、CA通讯传输智能化、FA消防智能化、SA安保智能化;

、办公自动化系统OA以物业管理、公用信息服务、智能卡管理为主的应用软件系统;

、楼宇设备自动化系统BA楼宇设备自动化系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制;以状态监视为主,控制启停为辅;1、空调自控系统2、供排水自控系统3、变配电监视系统4、电梯监视系统;

、通信自动化系统CA1、综合布线系统：

综合布线支持电话系统和计算机网络系统,是一个开放性网络平台;室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板;设计院完成干路敷设;提供以5类线为基础的综合布线信息通道;2、无线通信转发系统：

移动信号增强系统,办公楼各层设有移动信号增强系统;

、火灾自动报警和消防联动控制系统FA1、设有智能类功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制;2、广播音响系统：

火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统;

、安全防范系统SA1、闭路监视系统：

地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机;楼内各层出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机;写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机;2、防盗报警系统：

写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器;3、停车场管理系统：

内部车辆采用专用停车卡,外部车辆采用临时出票机方式;

二、甲级、5A写字楼衡量标准

指标

甲级、5A写字楼

建筑高度

高层24-100M、超高层100M以上

层高

米以上

位置

城市中心区、核心商业区域,与公共交通系统直接连接

商务配套

多功能会议室、活动场所、商务餐厅、咖啡厅、便利店等

物业管理

国际化的物业管理公司

丰富的甲级写字楼管理经验

体量

30000平米以上

楼层设计

整层可出租使用面积超过1000平米

使用率超过70%

室内净高

不低于米

楼板承重

不低于250公斤/平米

进深

不低于8米

大堂

宽敞、挑高三层或以上,有宽敞走廊,大堂及公用走道为高档装饰,配有休息区、计算机信息查询系统及大型液晶显示器

走廊宽度

电梯前室：

不低于3米

公共走廊：

不低于米

卫生间

各卫生间配有优质卷纸、干手机,洗手液及空气清新机等

外墙装修

优质玻璃幕墙,铝合金、不锈钢、花岗岩等

空调系统

中央空调系统,利用水冷冷水机组提供冷气,每个单位能独立控制温度,每冷吨大概服务15㎡～20㎡左右;具有中央后备空调,当市电断电而后备电源发动,后备空调量大概是正常情况下的四分之一,送风末端设备为VAVBOX加采暖功能;办公室内设计温度为22℃～24℃、湿度55%,新风量为10升/秒/人;入口大厅,电梯大堂,公共走廊均有空调提供,设计温度为25℃左右;每层公共洗手间均设抽风系统及经走廊抽送空调到洗手间,设计温度为26℃～28℃间;

电力系统

双路供电

应急发电机

电力负荷达80VA/平米~90VA/平米

提供备用的发电机组,保证供应量在250千伏安

电梯系统

平均等候时间不超过30s

载重量：

不低于1600公斤/部,梯速：

~米/秒

配置比例：

不低于5000平米/部,设置有电梯空调系统,客货分离,货梯至少1部,完善先进的智能控制系统;

消防系统

配备齐备的自动喷淋系统,消防栓,防火卷闸分区,编程火灾自动报警系统;

音响系统

走道,门厅,车库,电梯、大堂等公共场所均装配消防播音及音乐播放系统;

楼宇自动化

设备控制监视点—监测,控制及记录设施设备的运行包括冷冻水机组、电力系统、水泵、电梯、扶梯、空调机/新风机、照明系统、保安巡更系统等等;

停车位

智能化停车场管理系统,有长期/月票/时票提供,有自动校对车辆识别功能,停车场实时使用量及停车位置显示及引导系统等等;

保安监控系统

各主要出入口信道及停车场、电梯轿厢配设摄像头作二十四小时监控录映,各消防信道门均配门磁监控;

数据通信系统

平均每十米至十五米建筑面积设有一条电话线,每单位配备10条IDD长途直播电话及传真线路,采用卫星地面接收站系统;光纤结构化布线系统,总系统可达1000mps;每层均配有一对多模光纤线,提供100mps～1000mps频带,并预留两组二对备用光纤,以配合发展使用;

给/排水系统

采用进口水泵设备,PLC控制的变频恒压供水;

电力

电力负荷100W/㎡以上负荷级别：

一级

照明系统

公共区域≥350lux

租赁区域≥500lux

垃圾处理

各层设有垃圾收集房,分类回收,地下垃圾房干湿分离,湿式垃圾房装有空调

室内公共部分装修大堂、电梯厅、厕所

相当于四星或五星级酒店装修

室外

及绿化

高档材料,精心设计和施工的环境设计