江西省大余县梅关景区旅游项目概念策划.docx
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江西省大余县梅关景区旅游项目概念策划
百世沧桑真雄关
千年繁华丝绸路
清香不绝梅文化
恋恋不舍故土情
庾岭红旗映山红
——大余梅关景区旅游项目概念策划
目录：
一、现状概况……………………………………………………1
二、建设条件……………………………………………………3
三、项目架构……………………………………………………6
四、投资分析……………………………………………………8
第一章现状概况
1.1.区位条件
1、交通区位
梅关景区位于赣、粤两省的交界处，距离大余县城10公里，距323国道3公里。
梅关景区在赣州市1小时经济圈和广州4小时经济圈内，毗邻经济发达的广东，是赣南“千里自驾车走廊”广东进入江西的第一站。
赣韶高速的开通及赣韶铁路的建设，给景区带来了便捷的交通环境。
2、策划范围
本次策划梅关景区范围为2.72平方公里即272公顷。
1.2.自然条件
1、地质地貌
景区地质基本处在南北构造带上，主要由震旦系的变质岩构成。
整个地势南面高，北面低，为丘陵、低山地地貌。
最高海拔为580.5米，最低海拔为236米。
2、水文气象
景区属中亚热带季风湿润气候区，气候温暖湿润、四季分明。
年平均温度18.53℃，年平均降雨量1563毫米，年均日照时间1499.3小时，全年无霜期长达301天。
景区因岭相隔、气候差异，拥有“山岭山麓花不同，南枝花落北枝始”的独特景观。
景区内有多条溪流和两个库塘，其中乱石铺水库总库容4万立方米，主要用于灌溉。
3、土壤、植被
区内土壤属中亚热带山丘地区类型，主要为红壤、黄壤，还有少量的紫色土，土壤肥力较低，较适宜生长的植物有梅树、竹子、枫树、青冈、樟树、杜英、乐昌含笑、桂花、鹅掌楸、楠木、厚朴、红豆树等。
1.3.社会居民现状
1、文化背景
景区拥有丰厚的历史文化底蕴。
梅关古驿道跨越赣粤两省，是古时连接长江水系和珠江水系陆路最短的交通要道，为世界“海上丝绸之路”的陆路枢纽和中国海洋文化与内陆文化的衔接点，是我过南方现存最长、保存最完好的古驿道。
梅关有“岭南第一关”之称，为入粤锁钥，是历代兵家必争之地。
梅岭南北自古是古战场，历史上众多将领留下赫赫战绩，具有突出的关隘军事文化。
岭南岭北梅花遍布，其独特的梅景观让历代文人墨客在此留下两百余首传世佳作，梅文化清香不绝。
2、居民社会
景区涉及到乱石铺和梅岭脚下两个自然村，共有127户，450人。
原住居民以传统农业生产为主，有耕地330亩，年人均收入1500元。
1.4景区现有景点概貌
景区风景资源呈带状分布，主要分布在古驿道两侧。
主要风景类型为遗址遗迹、纪念建筑、珍稀植物。
门票：
25元。
景区内十九处各具特色的景点：
特级景点（2处）梅关、古驿道；一级景点（1处）庾岭；二级景点（4处）云封寺、梅园、梅岭驿馆、千亩梅林；三级景点（8处）古驿道牌坊、陈毅“登大庾岭”诗文碑、重来梅国梅岭诗碑林、陈毅隐蔽处、庾将军祠、望梅阁、仙人岭；四级景点（4处）乱石铺、戴公墓、憩云亭、陈毅“偷渡梅关”诗文碑。
梅关的现状观景点只有6个，由于区内多为茂密的山林地势地貌，最佳视线基本上为俯视与仰视，且角度较大，但登高远眺或鸟瞰山林，其景色颇佳。
第二章建设条件
2.1SWOT分析
近几年来，景区由于旅游产品老化、基础设施建设不足以及缺乏有效的市场营销，导致游客增长速度缓慢，景区收入主要为门票收入，现门票收入为25元/人。
景区发展不容乐观，策划对景区进行SWOT分析。
1、优势分析
（1）旅游资源文化内涵丰富，具有垄断性
梅关景区的千年驿道曾是“海上丝绸之路”的重要陆路通道，景区内有“梅关和古驿道”国家重点文物保护单位；岭南岭北梅花遍布、历史悠久，梅花景色及梅文化清香不绝；红色旅游资源特色鲜明，梅岭是赣南三年游击战争的中心活动区域。
（2）区位条件优越，可进入性强
梅关景区在赣州市1小时经济圈和广州4小时经济圈内，毗邻经济发达的广东，是赣南“千里自行车走廊”广东游客进入江西的第一站。
景区距323国道只有2公里，通过323国道，可以把近、中、远距离客源市场联结为多重同心辐射网。
随着赣韶高速公路的开通和赣韶铁路的建设，使其与广东及泛珠三角区城市的联系更加紧密。
（3）景区开发起步早、基础好
梅关景区属大余开发较早的景区之一，起步较早，基础好。
1991年、1992年大余县主办两届大余旅游文化节，取得了很好的宣传效果，扩大了知名度。
2、劣势分析
（1）景区受季节性影响大，旅游产品单一
梅关景区旅游高峰期集中在“五一”、“十一”，以及梅花开放的1、2月份，其他时间游客较少，游客量的季节性过大。
（2）旅游产品开发层次较低，旅游体验不足
虽然景区旅游资源丰富，数量多，但主要以观光旅游产品为主，产品梯次和层次不够。
（3）受南雄梅关景区的影响较大
梅关跨赣、粤两省，大余梅关虽然资源突出，但开发管理不及南雄梅关，加之客源市场的通道问题，广东游客大部分从南雄进入梅关景区，影响了大余梅关景区的门票收入。
3、机遇分析
（1）中短途旅游市场潜力大
随着国家对黄金周制度的改革，虽然取消了“五一”黄金周，但改革后的“五一”假期、端午节、中秋节等传统节假日的增多，将给景区的中短途客源市场带来生机。
（2）区域旅游合作发展潜力大
抓紧区域旅游合作，融入“海上丝绸之路”品牌的打造，促进“牡丹亭—梅关—珠玑巷”的联动开发。
4、挑战分析
（1）与广东南雄梅关的竞争
广东梅关与大余梅关景区仅一步之隔，如何面对拥有地利、先进管理理念的广东梅关的竞争，是大余旅游面临的头道难题之一。
如果不能形成明显的地域特色与分工，实现地区之间的联动，势必造成旅游项目开发雷同，旅游产品卖点同构，不利于形成整个区域旅游竞争的合力优势。
盲目的地区激烈竞争，会危害这一旅游的整体开发。
（2）处理好开发与保护的关系
“梅关和古驿道”高品味的旅游价值，是建立在独特的自然地理环境与人文生态环境基础上的，一旦破坏，其价值将消失殆尽。
这里所讲的生态环境破坏，不仅仅是指对自然生态破坏和环境污染，还包括文化的冲击及传统文化的消失。
在某种意义上讲，文化的冲击比自然生态环境的破坏要更突出，也更难恢复和重建。
（3）景区文化内涵挖掘难度大，在旅游产品开发途中存在风险。
浓厚的文化价值能否真正成为能够被旅游者所感知并愿意消费的旅游产品，如何将散落的各种资源（尤其是文化资源）组合成旅游产品，是一直困扰梅关景区开发的障碍。
本着少投资，多回报，低风险的原则，既要考虑立竿见影的收益，也需分析立项的基础性、环保性、适宜性、集约性、持久性等可持续发展的原则。
力求游憩结构与空间结构，景观结构、生态结构和盈利结构形成组合的最佳途径。
力争通过策划卖点、规划重点、设计亮点三步曲来打造梅关景区的高端旅游精品。
第三章项目架构
——梅关景区旅游项目由梅关古驿道游览区、梅文化观景区、红色文化体验区和休养度假区构成。
——梅关古驿道游览区：
古驿道在商贸交流中，尤其是“海上丝绸之路”开通之后，起着举足轻重的作用，为展示其当时商贾如云的景象，遍布古道两旁的客栈饭庄、茶楼酒肆是最直接的体现；作为水路转换之地，同时又必须翻越梅岭，水路驿站、车骂战、轿行、船行以及众多的挑夫铺则必不可少；作为货物流通、广盐入赣的重要通道，设税卡、厘金卡以课取盐税和南北往来货物的印花税则在清理之中。
古道为颇具规模的官要道，据史料记载，梅岭古道“长亭短亭任驻足，十里五里供停”。
广大桥、古驿道牌坊、息肩亭、接岭桥、云封寺、驿站、憩云亭等都有当年丝路上往来客商、学子、挑夫的身影。
梅关，中原文化与岭南本图文化交流融合，历代迁客骚人或贬或访游而踏上梅关古道，通过当年苏东坡、陆凯、利玛窦、汤显祖等，通过一些景物景观来情景再现。
——梅文化观景区：
庾岭红梅，古为南安八景之一，岭上梅树不仅多，而且奇，自古闻名。
每逢2月上旬，满山梅花凌霜傲放之时，在望梅阁、梅廊、梅谷、梅花屋，赏梅之千般风姿，品梅之万种情韵。
四月，梅子成熟之时，采梅子、制梅子也别有情趣。
——红色文化体验区：
梅岭是“赣南三年游击战争”的主要根据地，二十世纪三十年代。
陈毅、项英等革命家在梅岭一带坚持艰苦卓绝的游击战争，陈毅还写出了脍炙人口的《梅岭三章》。
三年游击战争时期的场景，可通过陈毅隐蔽处、红军作战战壕、陈毅诗词题壁、游击战指挥棚来体现。
——休养度假区：
梅影池农舍——宜玩而游乐；面向中端消费群体；农户规格村院规模；各处形态各异的景点；林地观赏畜禽饲养，坑塘观赏水产养殖；果园可办采摘节，桑园可行植树节；杏花村酒楼接待传统民俗婚礼；桃花庵茶园可办平民寿诞宴席；园区内，一年四季花卉常开常放，喜庆节日活动不断；其乐融融。
还包括：
滑索、吊桥、垂钓、游泳、健身、野营、美食、观鱼、赏花、观鸟、观景等。
梅影池养生园——宜居而度假；面向高端消费群体；别院规格庄园规模；36座别院建筑，内含现代文明居所设施功能，外观古朴庄重典雅建筑风格；院院具备车库和泳池，错落有致的配属琴台、棋院、书斋、画坊——琴棋书画不仅是传统的中国文化衣钵，更是现代文明的修身养性的养生之道；其乐悠悠。
——梅影池养生园区的特点：
山庄——休闲；庄园——品尝；别院——度假；会馆——商务。
第四章投资分析：
——2014年景区可实现年旅游直接收入4.3亿。
——统计资料显示：
2014年五一期间共接待海内外游客5.9万人次，实现旅游收入4.3亿元，
项目总投资为14529.91元，其中工程投资12521.90元，其他费用为1316.1元，基本预备费691.90元。
风景旅游区建设投资估算内容表
单位：
万元
序号
工程或费用名称
建设工程费
设备购置费
安装工程费
其他费用
小计
技术经济指标
备注
单位
数量
单元价值（元）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
一
第一部分工程费用
10508.62
150.00
1863.29
0.00
12521.90
1
景区景点新建
7700.15
0.00
1358.85
0.00
9059.00
1.1
景门
25.50
4.50
30.00
座
1
300000
1.2
乱石铺村
2231.25
393.75
2625.00
平方米
17500
1500
1.3
乱石铺街市
1989.00
351.00
2340.00
平方米
7800
3000
1.4
问梅馆
51.00
9.00
60.00
平方米
300
2000
1.5
梅花屋
51.00
9.00
60.00
平方米
300
2000
1.6
思庾大营
765.00
135.00
900.00
平方米
4500
2000
1.7
校场
437.75
77.25
515.00
平方米
10300
500
1.8
瞭望台
122.40
21.60
144.00
平方米
720
2000
1.9
三年游击战纪念馆
204.00
36.00
240.00
平方米
1200
2000
1.1
彩弹野营基地
51.00
9.00
60.00
平方米
300
2000
1.1
庾岭史园
51.00
9.00
60.00
平方米
300
2000
1.1
梅影池休养园
1530.00
270.00
1800.00
平方米
4500
4000
1.1
岁寒三友
51.00
9.00
60.00
平方米
300
2000
1.1
梅花长廊
42.50
7.50
50.00
处
1
500000
1.2
梅诗石刻
12.75
2.25
15.00
处
1
150000
1.2
一枝春亭
12.75
2.25
15.00
座
1
150000
1.2
东坡煮酒坊
12.75
2.25
15.00
座
1
150000
1.2
税卡
17.00
3.00
20.00
平方米
100
2000
1.2
烽火台
42.50
7.50
50.00
座
1
500000
2
景区景点改造
450.50
0.00
79.50
0.00
530.00
2.1
梅岭驿馆
8.50
1.50
10.00
座
1
100000
2.2
两江亭
8.50
1.50
10.00
座
1
100000
2.3
梅岭文阁
8.50
1.50
10.00
座
1
100000
2.4
戴公墓
8.50
1.50
10.00
座
1
100000
2.5
庾将军祠
8.50
1.50
10.00
处
1
100000
2.6
陈毅隐蔽处
8.50
1.50
10.00
处
1
100000
2.7
梅岭诗碑林
8.50
1.50
10.00
处
1
100000
2.8
憩云亭
8.50
1.50
10.00
座
1
100000
2.9
梅园
382.50
67.50
450.00
平方米
4500
1000
3
服务设施建设
251.60
0.00
44.40
0.00
296.00
3.1
景区游客服务中心
170.00
30.00
200.00
平方米
1000
2000
3.2
思庾大营服务点
20.40
3.60
24.00
平方米
120
2000
3.3
岁寒三友服务点
20.40
3.60
24.00
平方米
120
2000
3.4
驿站服务点
20.40
3.60
24.00
平方米
120
2000
3.5
煮酒坊服务点
20.40
3.60
24.00
平方米
120
2000
4
绿化建设
850.00
0.00
150.00
0.00
1000.00
4.1
古驿道周边绿化
340.00
60.00
400.00
项
1
4000000
4.2
景区公路行道树
102.00
18.00
120.00
项
1
1200000
4.3
重要节点绿化
153.00
27.00
180.00
项
1
1800000
4.4
特色景点绿化
255.00
45.00
300.00
项
1
3000000
5
基础设施建设
1256.37
150.00
230.54
0.00
1636.90
5.1
改造景区公路（宽9米）
85.00
15.00
100.00
米
2000
500
5.2
新建、改建游步道（宽4米）
184.37
32.54
216.90
米
7230
300
5.3
停车场
688.50
121.50
810.00
平方米
16200
500
5.4
车马站
51.00
9.00
60.00
平方米
300
2000
5.5
环卫设施
127.50
22.50
150.00
项
1
1500000
5.6
给排水设施
48.00
60.00
12.00
120.00
项
1
1200000
5.7
供电设施
72.00
90.00
18.00
180.00
项
1
1800000
二
建设工程其他费用
1316.1
1316.1
1
建设用地费
0
0
2
建设单位管理费
财建[2002]394号文
187.83
187.83
3
建设工程监理费
发改价格[2007]670号文
125.22
125.22
4
建设项目前期咨询费用
计价格[1999]1283号文
6.00
6.00
5
工程勘察费
计价格[2002]10号文
100.18
100.18
6
工程设计费
计价格[2002]10号文
500.88
500.88
7
施工图预算编制费
设计费的10%计取
50.09
50.09
8
竣工图编制费
设计费的8%计取
40.07
40.07
9
环境影响咨询服务费
计价格[2002]125号文
5.00
5.00
10
劳动安全卫生评审费
按第一部分工程费用的0.1%计取
12.52
12.52
11
场地准备费及临时设施费
按第一部分工程费用的0.5%计取
62.61
62.61
12
工程保险费
按第一部分工程费用的0.3%计取
37.57
37.57
13
招标代理服务费
计价格[2002]1980号文
87.95
87.95
14
施工图审查费
赣价房字（2000）6号
100.18
100.18
三
基本预备费
【
（一）+
（二）】*5%
691.90
691.90
四
流动资金
0
0
五
建设期利息
0
0
六
总投资
10508.62
150.00
1863.29
2008.00
14529.91
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