物业管理招标的范围方式和内容.docx

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物业管理招标的范围方式和内容

物业管理招标的范围、方式和内容

1物业管理招标的范围

1．1确定项目是否应该招标的原则

在阐述物业管理招标范围之前，有必要先对招标范围的概念予以说明。

招标的范围是指哪些项目必须要招标；哪些项目可以招标也可以通过其他方式指定承包商；哪些项目不适于招标。

根据我国《招标投标法》第一章第三条的规定，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目，必须进行招标：

（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；

（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

根据以上对必须招标的项目的界定，我们可以看出，对于一些影响力较大，特别是一些影响到公众利益、国家利益和国际声誉的项目，必须实行公开招标。

其目的在于，通过公开招标方式，以较为符合市场规律的合理价格获取高素质、高信誉的承包商的服务，从而有效地保证工程质量，维护国家和公众利益。

对于不适于招标的项目，国家有关法律也作了规定，主要是一些关系到国家安全和属于军事机密的项目，这些项目一般都不公开招标。

这是因为：

①公开发布的招标文件中有可能涉及到与国家安全或军事有关的机密；②一些不法分子有可能会借投标之名，趁机窃取国家机密。

因此，对于这类项目，一般由国家指定的工程单位和物业管理单位进行建设和管理。

综上所述，根据国家有关法律的规定和精神，我们可以总结出判断某项目是否应该实行招标的三个原则：

①是否与社会公众利益密切相关；②是否关系到国家利益（即是否使用了国有资金投资）；③是否涉及国家安全或军事机密。

以上三原则同样也体现了国际招标惯例，具有普遍性。

物业管理招标投标同属招标投标的一部分，理应遵守《招标投标法》的规定，因此，该三原则也同样适用于界定物业管理招标的范围。

1．2物业管理招标的具体范围

由于我国的物业管理招标事业起步较晚，到目前为此，关于物业管理招标投标的具体法规和条文尚未出台。

另外，对于招标范围的规定，《招标投标法》也只限于对工程建设和货物采购招标的范围作出规定。

因此，从严格意义上讲，物业管理招标的范围在我国尚未从法律上界定。

即法律没有规定，在我国哪些项目其物业管理必须要实行招标，哪些不适于招标。

然而，如前文所述，《招标投标法》对招标范围的规定所体现的精神参照了国际惯例，具有普遍性；同时，针对目前在我国刚兴起不久的物业管理招标投标的大多数做法都与上文所提到的“三原则”不谋而合，这使我们有足够的理由相信，“三原则”是我国物业管理招标范围发展的方向和趋势，用它来指导界定物业管理招标范围具有合理性和现实意义。

首先，根据“是否与社会公众利益密切相关”的原则，大型基础设施（如机场、火车站、地铁等）和一些公用物业（如图书馆等）其物业管理都应实行招标。

由于这些物业所承载的人流量巨大，其物业管理好坏直接关系到公众的利益，甚至人身安全，因此，这些项目的物业管理一般都应实行招标。

事实上，对于这类项目，往往从项目的勘察、设计、施工开始就已经实行了全套的招标，物业管理招标不过是其中的一部分而已。

另外，对于一些大型的物业小区也应该实行物业管理招标。

因为，对于生活着数万居民甚至10万居民以上的大型楼盘和小区来说，无疑是一个“小社会”，其管理好坏，居民是否安全、舒适，是直接关系到千千万万居民切身利益的，其社会影响力丝毫不亚于一个飞机场或一座火车站。

因此根据第一个原则，该类楼盘的物业管理也属于应该招标甚至必须要招标的范围内。

其次，根据“是否关系到国家利益”的原则，除了上述大型的基础设施和公用物业外，其他使用国有资金投资或国家融资建造的公用物业，其物业管理一般也应实行招标。

这是因为国家利益是群众利益的代表，损害国家利益就等于损害社会公众的利益，因此应对国家利益负责。

近几年来，一些由国家专项投资或专项贷款，特别是与外国联合贷款兴建的物业从设计施工到物业管理都采用了招标方式，并取得了良好的效果。

然而，根据“是否涉及国家安全或军事机密”的原则，一些由国家投资兴建的用作军事和行政用途的物业，就不适合采用公开招标方式，如国家政府部门和机要部门的办公大楼等。

事实上，这一类物业都有国家专门指定的单位对其进行物业维护和管理。

由此看来，物业管理招标范围已经有了较为清晰的界定。

而对于那些在《招标投标法》中没有规定的，可以实行也可不实行物业管理招标的项目，在实际操作中，主要取决于开发商和业主委员会的意见。

不过，随着业主对物业管理的要求不断提高和业主自主管理制的广泛应用，物业管理招标的范围将会不断扩大。

目前关于物业管理招标范围的界定尚未法律化，也有待完善。

2物业管理招标的方式

根据招标项目不同的特点，招标人有权选择不同的方式进行招标。

现行国际市场上通用的物业管理招标方式大致可分为三种：

公开招标、邀请招标和议标。

但我国自2000年1月1日施行的《招标投标法》只把招标方式分为公开招标和邀请招标两种，没有将议标纳入。

然而，考虑到物业管理招标在我国刚刚起步，议标作为一种简单、便捷的方式目前仍被我国大多数开发商所采用，对我国的物业管理招标投标事业有着一定影响，笔者按照国际惯例仍将议标作为物业管理招标的一种方式与前两种方式一并向读者介绍。

2．1公开招标

公开招标是指招标人（业主或开发商）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。

公开招标最大的特点是招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。

公开招标是国际上最常见的招标方式，其优点是最大程度地体现了招标的公平、公正、合理原则，因此，我国大型基础设施和公共物业的物业管理一般都采用公开招标方式。

需指出的是，由于物业管理具有长期性和区域性的特点，因此，除国家级重点项目（如三峡工程）以外，对于地方性的重点项目（如地方的大型基础设施和物业）一般都采用地方公开招标方式招标。

地方公开招标，就是指通过在地方媒体刊登招标广告或在招标广告中注明只选择本地投标人进行投标。

由于物业管理自身的特点，对于一些不可能

也不适宜吸引全国各地物业管理企业的项目，通过地方公开招标，既节省了招标人的招标成本，又不影响公开招标的公平性和有效性，不失为一种较为经济有效的招标方法。

公开招标方式要求招标人严格遵守公平、公正、合理的招标原则，这具体体现在：

在公开招标中，招标方首先应依法发布招标公告。

凡愿意参加投标的单位，可以按通告中指明的地址领取或购买较详细的介绍资料和资格预审表，并将资格预审表填好后寄送给招标单位。

招标单位对所有申请资格预审的单位进行审查，经审查合格者可向招标单位购买招标文件，参加投标。

公开招标方的招标文件必须规定开标日期、时间和地点。

开标必须在招标机构的所有决策人员和投标人在场的情况下当众进行。

开标后，出席开标的招标机构所有决策人员应在各投标单位的每份标书的报价总表上签字，这意味着所有报价从即时起到授标前均不得更改。

另外，按照国际惯例，标书应规定不允许更改的技术要求与财务条件，任何投标单位都必须按这些条件投标报价。

这些条件只有在开标后的议标阶段才可商谈更改。

在实行公开招标时，评审标书和报价都是在严格保密中进行的。

评标时，招标机构可以要求投标人回答或澄清其标书中的某些含糊不清的问题，但无权要求或接受投标人调整价格。

一般而言，公开招标项目合同应授予报价最低者，但在以下情况可另作考虑：

①招标文件中另有规定；②投标文件违反有关国际惯例或招标文件的有关规定；③最低报价明显不合理。

实行公开招标，可以使投标人充分获得市场竞争的利益，同时又实现了公平竞争，大大减少了偷工减料的舞弊现象，是最系统、最完整和规范性最好的招标方式，因而成为其他招标方式主要的参照对象。

不过，公开招标方式也有招标时间长，招标成本较高的不足之处。

2．2邀请招标

邀请招标是指不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的招标方式，其主要特点是以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。

邀请招标主要适用于标的规模较小（即工作量不大，总管理费报价不高）的物业管理项目。

由于公开招标方式工作量大、招标时间长、费用高，邀请招标有的地方弥补了公开招标方式的不足，成为公开招标不可缺少的补充方式，并由于其节省招标时间和成本的优点，深受一些私营业主和开发商的欢迎。

目前，邀请招标方式在物业管理招标中亦颇受欢迎，特别为一些实力雄厚、信誉较高的老牌开发商所经常采用。

究其原因，首先，由于物业管理具有地域性的特点，开发商主要在当地选择投标单位，而当地的投标人数量本身就不大；其次，由于开发商的市场经验较丰富，能及时掌握各类物业管理企业的经营情况和服务质量情况，使其有能力挑选出一批素质上乘的物业管理企业参加投标，既节省了成本，又不失效果。

邀请招标在“省时省钱”的优点十分鲜明的同时，其缺点也十分突出。

由于邀请招标是由招标人预先选择了投标人，因此可选择范围无疑就缩小了，这容易诱使投标人之间产生不合理竞争，容易造成招标人和投标人的作弊现象。

因此，邀请招标是否成功最关键的就是在选择范围缩小的情况下，如何防止不合理竞争和作弊行为。

我国《招标投标法》对邀请招标方式有明确规定：

“招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书”。

该规定就是为了防止投标过少而导致投标人相互勾结，哄抬标价，损害招标人的利益。

另外，笔者建议招标人在挑选投标人时可参考以下的选择条件：

①投标单位当前和过去的财务状况必须良好；②近

期内承担过类似的物业管理工作，具有丰富的经验；③在本地区具有较高的信誉；④对该项目的物业管理工作有足够的能力承担。

可以看出，招标人只有对投标人在数量上和质量上进行合理的筛选，才能确保邀请招标的最终成功。

邀请招标具有节省时间、减少招标费用的优点，但这种招标方式也有其弊病，那就是再好的筛选，也有可能遗漏一些合格的、有竞争力的物业管理企业；另外，在评标中可能会歧视某些投标人等。

尽管如此，邀请招标仍作为一种重要的招标方式被广泛使用。

2．3议标

议标又称谈判招标，是指开发商或业主不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业管理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。

议标实质上可以看作是更小范围的邀请招标。

议标目前在我国中小规模的物业管理招标项目中较为常见。

这是因为，一方面，该类物业的工期较紧，标的总价较低，短时间内难以吸引足够数量的物业管理单位进行投标。

事实上该类项目（也就是我们常见的中小楼盘和物业）很少是实行超前招标，让物业管理企业介入其设计施工阶段的，大多数情况是开发商等物业完工后才去选择物业管理企业。

由于这时工期紧，开发商往往采用议标方式，同时找几家物业管理企业到现场考察，然后同时进行谈判协商，最终选定符合要求的物业管理企业。

另一方面，开发商本身对物业管理企业的情况较为了解，且所需管理的物业技术性和专业性不强，对管理的要求不是非常严格。

此时在投标人竞争范围缩小的情况下，并不影响物业管理服务的质量。

因此，议标方式常常更适合经验丰富的开发商所采用，业主委员会也可通过委托招标机构采用议标方式进行招标。

议标又称谈判招标，顾名思义，其最大的特点在于招标人与投标人之间可以相互协商，投标人通过不断地修改标价来与招标人取得一致。

这种方式更加接近传统的商务方式，是招标方式与传统商务方式的结合，兼顾两者的优点，既节省了时间和招标成本，又可以获取有竞争力的标价。

然而，有利就有弊。

由于招标人同时与几个投标人进行谈判，这就使投标人之间更容易产生不合理竞争，使得招标人难以获取有竞争力的标价。

可以看出，议标方式对招标人的要求很高，要保证议标的成功通常都要求招标人对物业管理行业和物业管理企业的情况要有充分的了解。

因此，一般对于较大型的或较复杂的物业，或者是由缺乏经验的开发商和业主自行进行招标的情况，都不宜采用议标方式。

而对于复杂的传统招标项目，如工程承包和设备采购等，就更不采用议标方式了。

这也是为什么我国《招标投标法》不将议标作为一种招标方式的原因。

然而，议标在我国新兴的物业管理招标中却有着用武之地，尤其是针对广大的中小房地产开发商，议标为物业管理招标投标事业在我国的发展壮大起到了先锋作用。

因此，如何规范和完善议标的法律地位，是一个值得研究的问题。

3物业管理招标的内容

物业管理的具体内容十分繁琐，因此，物业管理招标通常都采用“一揽子”方式，也就是将所有与某物业有关的管理项目“捆绑”起来，形成“项目包”，再将其作为标的进行招标。

另外，从纵向来看，由于物业管理具有超前介人的特点，物业管理的内容应包括从开发设计期间到物业竣工验收前的管理顾问服务以至到用户人住后的管理运作服务。

一般来说，几乎所有的物业管理内容都可以进行招标，但并非所有的物业管理内容都适合招标。

这是因为，“一揽子”的物业管理招标方式，使得“项目包”中的内容均可以一定的标准进行统一衡量，形成一个总标价，以便于招标人进行评价。

而有些物业管理内容，既不能以价格将其统一，又难以用打分法评价其得分高低。

对于这些服务内容，一般就不被纳入招标的内容。

这些物业管理内容主要是一些衍生的优化性服务，如小区内的精神文明建设、办公楼的市场形象塑造等，由于这些内容所花费的工作量以及所产生的效果均难以计量，通常不列入物业管理招标的内容。

简单地说，物业管理招标的内容主要包括两部分，即前期顾问服务和实质管理服务。

根据物业性质的不同，这两部分的内容也不同，具体可分为非经营性物业管理招标内容和经营性物业管理招标内容。

3．1非经营性物业管理招标的内容

非经营性物业是指住宅小区等主要以居住为目的的物业。

非经营性物业管理的目标在于为居民创造一个安全、舒适、优美的居住环境，因此，非经营性物业管理招标的目的在于以经济合理的价格为住户提供良好的居住环境。

非经营性物业管理招标的内容如前所述分为前期顾问服务和实质管理服务两个部分，各部分的具体服务内容如下：

1）前期顾问服务内容

（1）开发设计建设期间提供的管理顾问服务

由于物业具有不可移动性，一旦建成则很难改变，因此物业的开发设计和施工是至关重要的。

如果在开发设计阶段没有考虑到以后物业管理的问题，那么日后这些疏忽往往会成为物业管理的难题。

如某些物业没有安排必要的管理用房、园林绿地、交通空间等，给日后物业管理带来很大的烦恼。

因此，在开发设计建设阶段引入物业管理企业的管理顾问服务是十分必要的。

具体的服务内容有：

①对投标物业的设计图提供专业意见。

②对投标物业的设施配备及建筑材料选用提供专业意见。

③对投标物业的建筑施工提供专业意见并进行监督。

④提出本投标物业的特别管理建议。

（2）物业竣工验收前的管理顾问服务

①制订员工培训计划。

对于不同类型的物业小区，物业管理员工如果要做到服务细心、熟练、周到，必须要经过物业管理企业的专门培训。

②列出财务预算方案。

编列财务预算方案的目的在于体现保本微利、量人为出的物业管理原则，另外也为物业管理所需的第一笔启动资金的筹集提供依据。

（3）住户人住及装修期间的管理顾问服务

①住户人住办理移交手续的管理服务。

②住户装修工程及材料运送的管理服务。

③迁入与安全管理服务。

前期顾问服务主要是应开发商的要求为其提供的，所需费用也通常向开发商而非小业主收取。

2）实质管理服务内容

住户人住后的实质管理服务是直接与住户日常生活密切相关的，具体内容包括：

（1）物业管理的人力安排。

即根据物业管理的工作量安排物业管理人员，以达到既经济、又高效地进行物业管理工作。

（2）保安服务。

（3）清洁服务。

（4）房屋及设施的维修保养服务。

（5）财务管理服务。

（6）绿化园艺管理服务。

（7）其他管理服务。

如车辆管理及上门特约服务等。

由于实质管理服务与小业主的利益关系最密切，其物业管理费也主要向小业主收取，因此这部分服务内容招标时，应选择服务周到、服务质量高且价格合理的物业管理企业。

3．2经营性物业管理招标的内容

经营性物业是指以经营性房屋为主体的物业，如酒店、写字楼、零售商业中心、工业厂房、货仓等。

经营性物业最重要的特点就是具有商业特性，即开发商的目的在于从经营性物业所获得的利润最大化。

因此经营性物业物业管理的一个主要目标便是利润目标，即物业管理企业通过有效的经营管理服务，充分合理、最大限度地发挥物业功能，提高物业出租率、出售率及营业收入，促使物业保值增值，提高租金收入，从而满足委托方的盈利目标要求。

经营性物业的这一特性使物业管理超越了原有的交换式劳动范畴，成为一种创造性的附加劳动。

因为在经营性物业出租后，由于物业管理的追加，而使物业的使用期限和使用功能大大提高，也会招引更多的租户和顾客，从而提高物业的营业收入，创造更多的价值。

这时，物业管理就成为了凝结在物业价值中的物化劳动，是一种可资本化的劳动，能够创造新的价值。

经营性物业管理招标的内容同样分为前期顾问服务和实质管理服务。

经营性物业管理的前期顾问服务内容与之前介绍的非经营性物业管理的前期顾问服务大致相同。

不过，物业管理企业在经营性物业竣工验收前新增的一项重要服务内容便是代开发商制订物业的租金方案和租赁策略，以及进行广告招租宣传，最大限度地提高该物业出租率，增加租金收入。

这正是经营性物业商业性的体现。

而在实质管理服务中，经营性和非经营性物业管理的内容也大致相同，如同样有保安、清洁、绿化和房屋设备维护等基本项目。

但有所不同的是，经营性物业管理的服务是一种创造性的附加劳动，其管理目的不是维持物业的基本使用功能，而是不断保持物业使用功能上的先进性，因此经营性物业管理企业除了要经常对物业进行高标准的维护之外，还要经常更新物业的设施和使用功能，以保持物业设施的先进。

另外，经营性物业的实质管理服务还应增加租赁管理服务的内容等。

综上所述，无论是非经营性物业，还是经营性物业，其招标的内容都主要为前期顾问服务和实质管理服务。

由于这两种服务的性质不同，因此在招标中的规定也不同。

前期顾问服务方案的好坏对整个物业的价值至关重要，而顾问服务的工作量又难以进行定编计算，因此在评标时，应该主要侧重于对顾问服务方案的评价。

与之相对的实质管理服务，由于服务内容已逐渐标准化，易于定编计算工作量，因此在评标时对于这部分的内容，应将报价作为主要考虑因素。