房地产开发课程财务评价案例.docx
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房地产开发课程财务评价案例
房地产开发与经营案例分析
案例1、财务评价
某开发商以6000万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。
该地块规划允许建筑面积为45000平方米。
开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼可出租面积的年租金收入为800元/平方米，银行同意的贷款利率为6%，融资费用为贷款利率的10%。
开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1500元/平方米，专业人员费用为建造成本的12%，用电权费和电贴费等其它费用为600万元，管理费为土地成本、建设成本、专业人员费用和其它费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费为正常经营后第一年净租金收入的20%，当前房地产投资的收益率8%。
项目开发周期为30个月，建设期为12月，可出租面积系数为0.85。
试对该项目进行初步评估（按季度计息）。
案例一（财务评价）
某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，用电权和电贴费等其它费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其它费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计项目建成后每平方米建筑面积的售价为12000元。
项目开发周期为3年，建设周期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其它费用和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利率的10%。
问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？
案例二（财务评价）：
某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。
如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性.
财务评价单位：
人民币万元
年末
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
购楼投资
24450
净租金收入
4500
4700
5000
5100
4900
5100
5300
4900
4800
4300
净转售收入
16000
案例三（财务评价）：
假定案例一中各项主要开发成本的投入比例分配如下表所示，试用现金流法对该项目进行评估。
开发成本的投入比例
1995
1996
1997
总计
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
土地成本
50%
16%
16%
18%
100%
建造成本
5%
8%
12%
15%
15%
18%
15%
12%
100%
案例四（可行性研究报告）：
一、项目概况
项目名称、项目建设单位、项目建设地点、项目背景、编制可行性研究的依据
二、建设场地与建设规模
建设场地、建设条件
建设规模：
本项目为三栋高层住宅楼，总建筑面积为63295平方米。
其中，1号楼地下2层，地上20层，建筑面积19221平方米；2号楼地下2层，地上24层，建筑面积24853平方米；3号楼地下2层，地上20层，建筑面积19221平方米。
地下一层为自行车库和设备层，总建筑面积2814.39平方米，地下二层为人防层，总建筑面积2736.24平方米。
使用面积系数为73.9%。
建设标准
三、项目实施计划
施工计划：
05年上半年做前期准备工作，05年5月开工，07年上半年竣工交付使用。
销售计划：
本项目采用预售方式，边施工、边销售。
计划05年预售20%，06年预售20%，07年现房销售50%，08年销售10%。
四、市场分析
市场需求分析；
价格预测；
参考本年度北京市公寓、住宅楼市场价格进行预测。
部分公寓、住宅市场价格
物业名称
单位售价
入伙时间
亚运村公寓
USD1400
现房
朝阳区工体西路公寓
USD1600
05.12
亚运村东侧公寓
USD1100
05.07
京效大兴住宅
RMB3600
现房
丰台区住宅
RMB4100
现房
南西环西路公寓
RMB5800
06.06
苹果园住宅
RMB3600
现房
八大处高科技园住宅
RMB4200
05.06
参考以上行情，根据本项目的地理位置、建筑标准，预测05年销售价格为4800元/平方米，考虑资金的时间价值，每年按15%递增，06年销售价格为5500元/平方米；07年销售价格为6300元/平方米；08年销售价格为7300元/平方米；地下一层设备层销售按3100元/平方米考虑。
详见下表。
销售收入预测表
年份
项目
销售比例（%）
销售面积
销售单价
合价
05
住宅
20
11549
4800
5544
06
住宅
20
11549
5500
6352
07
住宅
50
28871
6300
18189
设备层
100
2814
3100
872
08
住宅
10
5773
7300
4214
合计
60556
35171
其中
住宅
57742
34299
设备层
2814
872
平均售价
5808
其中
设备层
3100
住宅
5940
五、经济分析
投资估算（详表略）：
1）建安工程费：
9133万元
其中：
室内工程：
8953万元
室外工程：
180万元
2）工程建设其他费：
15836万元
3）预备费：
3374万元
4）建设期利息：
2937万元（详见下表，贷款利率为12.24%）
序号
项目
05
06
07
合计
1
年初借款累计
12000
12000
2
当年借款
12000
0
0
12000
3
本年应计利息
734
1469
734
2937
4
本年还本付息
734
1469
12734
14937
4.1
还本
0
0
12000
12000
4.2
付息
734
1469
734
2937
5
年末贷款累计
12000
12000
0
资金筹措：
本项目采用预售方式筹集资金滚动建设，因此只需在第一年贷款12000万元，自筹6801万元，以后各年可使用房屋预售款，项目贷款利率为12.24%。
详表略。
销售利润：
本项目销售利润为1801万元，缴纳所得税594万元，税后利润1207万元。
投资总利润率税前5.7%，税后3.9%，自筹资金总利润率税前26.5%，税后17.8%。
序号
项目
05
06
07
08
合计
1
销售收入
5544
6352
19061
4214
35171
2
销售税金
302
346
1039
230
1917
3
总成本
18828
8393
4211
21
31453
3.1
建设投资
18067
6893
3383
28343
3.2
建设期贷款利息
734
1469
734
2937
3.3
销售费用
27
31
94
21
173
4
销售利润
-13586
-2387
13811
3963
1801
5
累计利润
-13586
-15973
-2162
1801
6
应税所得
0
0
0
1801
1801
7
所得税
594
594
8
税后利润
1207
1207
投资总利润率：
税前5.7%，税后3.9%
投资总利税率：
11.9%
自筹资金总利润率：
税前26.5%，税后17.8%
财务内部收益率（略）：
六、风险分析
a）盈亏平衡分析
i.销售面积盈亏平衡点=总成本/[平均销售单价（1-税率）]
=31453*10000/5808*（1-0.0545）
=57271（平方米）
占计划销售量的94.58%
ii.销售价格盈亏平衡点=总成本/[销售量（1-税率）]
=31453*10000/60556（1-0.0545）
=5493元/平方米
占平均销售价格的94.58%。
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到57271平方米，或平均销售价格达到5439元/平方米，才可保本，安全余度只有5.42%。
b）敏感性分析
i.建设投资的敏感性分析
基本方案
+10%
-10%
总投资（万元）
31280
34114
28466
销售利润（万元）
1801
-1033
4635
所得税（万元）
594
（项目亏损）
1530
税后利润（万元）
1207
3105
投资利润率
税前
5.7%
16.29%
税后
3.9%
10.92%
自筹资金利润率
税前
26.5%
68.15%
税后
17.8%
46.32%
ii.平均售价的敏感性分析
基本方案
+10%
-10%
住宅平均售价
5940
6534
5346
总销售收入（万元）
35171
38601
31741
销售利润（万元）
1801
5023
-1442
所得税（万元）
594
1658
（项目亏损）
税后利润（万元）
1207
3365
投资利润率
税前
5.7%
16.06%
税后
3.9%
10.76%
自筹资金利润率
税前
26.5%
73.86%
税后
17.8%
49.48%
敏感性分析表明：
当建设投资增加10%，或当平均售价降低10%时，项目出现亏损，当建设投资减少10%，或平均售价增加10%时，项目盈利能力大大提高。
七、结论
i.项目宏观市场良好，但必须重视促销工作。
ii.当综合成本为4945元/平方米（其中土地出让金及小区分摊费2300元/平方米），平均售价为5808元/平方米时，项目为微利项目，抗风险能力较差，应严格控制成本，努力降低成本，提高获利能力，当综合成本降低10%时，还本付息后税前利润由1801万元提高到4635万元，缴纳所得税后利润由1207万元提高到3105万元。
iii.抓紧施工，缩短工期，早日推入市场，可以降低成本，加快资金回收。
案例五*：
土地增值税计算
一、项目概况：
某房地产开发企业拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。
该项目规划建设用地面积为40000m2，总建筑面积297000m2，总容积率为7.425，其中地上建筑面积为247000m2（含写字楼104900m2，商住楼60100m2，商场81000m2，管理服务用房1000m2）地上容积率为6.175；地下建筑面积50000m2（含商场11000m2，停车场25000m2，仓库5000m2，技术设备用房7000m2，管理用房2000m2）。
二、进度安排：
1995年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作，1995年7月初至1996年2月底完成基础工程并开始预售楼面。
地上建筑分两期建设，一期工程于1996年3月初开始，建设写字楼A和副楼B，于1996年11月底结构封顶，1997年5月底完成装修工程；第二期建设商住楼C和写字楼D，于1996年12月初开始结构工程，1998年1月底完成装修工程。
整个项目于1998年3月底全部竣工投入使用。
假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付，建造成本和管理费用等在项目建设期内均匀投入。
试就缴纳和不缴纳土地增值税的情况对该项目进行初步财务评价。
三、销售方案
项目出售、出租建筑面积分配表单位：
m2
面积类型
销售
写字楼主楼A
写字楼副楼B、D
商住楼C
商场
停车库
仓库
其它
合计
一期
出售
60100
22400
45500
12500
2500
143000
其它
5500
5500
二期
出售
22400
60100
45500
12500
2500
14300
其它
5500
5500
合计
60100
44800
60100
91000
25000
5000
11000
297000
销售收入单位：
万美元
年份
1995
1996
1997
1998
1999
合计
销售收入
0
3014
26642
45280
14143
86066
四、项目开发成本及费用分析
项目开发成本及费用汇总表
序号
项目或费用名称
投资金额（万美元）
单方造价
一
土地费用
（一）
土地出让金
5610
（二）
城市建设配套费
2300
（三）
拆迁安置补偿费
6370
（四）
购买土地使用权手续费及税金
120
小计
14400
484.8
二
开发成本
（一）
前期工程费
1040
（二）
建筑安装工程费
16770
（三）
基础设施费
1130
（四）
公共配套设施费
1590
（五）
政府行政性收费
420
（六）
开发间接费
838
小计
21788
733.6
三
开发费用
（一）
开发商筹建管理费
1086
（二）
销售费用
3012
（三）
财务费用
12054
小计
16152
543.8
四
与转让房地产有关的税金
小计
4758
160.2
五
项目开发成本及费用总计
57098
1922.5
五、土地增值税计算
1）扣除项目总计：
57098+（一+二）*20%=64335.6（万美元）
2）增值额：
86066—64335.6=21730.4（万美元）
3）土地增值税：
21730.4*30%=6519.1（万美元）
六、开发商利润率
1）土地增值税前：
{86066—4758—（57098—4758）}/（57098—4758）*100%=55.35%
2）土地增值税后：
{86066—4758—（57098—4758—6519.1）}/（57098—4758）*100%=42.89%
案例六*：
某企业欲投资购买一尚有8年使用年限的物业，初始投资为85万元，流动资金为10万元，残值为5万元，直线折旧。
预计的年营业收入为40万元，初始年成本为20万元，年递增1万元。
企业所得税率为33%，试分析其税前与税后现金流。
序号
项目
0
1
2
3
4
5
6
7
8
1
现金流入
0
40
40
40
40
40
40
40
55
1.1
经营收入
40
40
40
40
40
40
40
40
1.2
残值回收
5
1.3
流动资金回收
10
2
现金流出
95
23.3
23.97
24.64
25.31
25.98
26.65
27.32
27.99
2.1
初始投资
85
2.2
流动资金
10
2.3
成本
20
21
22
23
24
25
26
27
3
折旧
10
10
10
10
10
10
10
10
4
所得税
3.3
2.97
2.64
2.31
1.98
1.65
1.32
0.99
5
净现金流
-95
16.7
16.03
15.36
14.69
14.02
13.35
12.68
27.01
案例七*：
某开发项目总占地面积5000平方米，其中居住建筑用地4600平方米，建筑容积率为4.5，该项目预计投资5000万元，其中自有资金2000万元，贷款最高限额为3000万元，年贷款利率为12%，其现金流量如下表：
0
1
2
3
4
5
6
现金流入
0
0
1000
1400
1500
1600
1700
现金流出
2000
2500
100
100
100
100
100
该项目利息支出为多少？
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