温州企业总部基地项目可行性研究报告.docx
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温州企业总部基地项目可行性研究报告
四川省温州人投资发展有限公司项目可行性报告温州企业总部基地项目可行性研究报告第1页共30页
四川省温州人投资发展有限公司项目可行性报告目录
第一章总论
1.1项目名称及承办单位........
1.2编制依据
1.3研究原则
1.4研究工作概况
1.5项目概况及结论
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目建设背景
2.2项目建设的必要性
第三章建设规模及建设内容
3.1建设规模
3.2建设内容
第四章项目选址和建设条件
4.1项目选址
4.2建设条件
第五章工程技术方案
5.1马兰河综合治理工程........
5.2垃圾转运站工程
第六章项目管理、实施与定员
6.1项目管理
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四川省温州人投资发展有限公司项目可行性报告
6.2项目实施进度计划错误!
6.3劳动定员•错误!
6.4招投标建议錯误!
第七章劳动安全与职业卫生
7.1概述
7.2设计依据
7.3安全卫生防范措施
7.4劳动保护措施错误！
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第八章环境保护错误！
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8.1主要污染源和污染物错误！
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8.2污染物排放源及治理措施错误！
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第九章节能错误！
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9.1概述错误！
未定义书签。
9.2节能原则•错误！
未定义书签。
9.3节能措施•错误！
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第十章投资估算及资金筹措错误！
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10.1投资估算錯误！
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10.2资金筹措及使
用计划错误！
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第十一章社会及生态效益分
析错误！
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错误！
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11.2生态环境效益
错误！
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11.1社会效益分析分析
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四川省温州人投资发展有限公司项目可行性报告
温州企业总部基地”
成都市龙潭总部经济城”新建
第一章总论
一、项目名称：
二、项目地址：
三、项目性质：
四、项目投资方：
（一）投资方名称：
四川省温州人投资发展有限公司
（二）法人代表：
XXX职务：
董事长
（三）注册资本：
四川省温州人投资发展有限公司注册资本1000万元
（四）企业类型：
有限责任公司
（五）经营范围：
1、房地产业；2、建筑装饰；3、商务服务业；
（六）企业简介：
四川省温州人投资发展有限公司是四川省温州商会组织召集正泰集团、天信仪
表集团、乔治白服饰”等30家在国内具有行业影响力的温州企业出资，在成都注册成立。
四川省温州人投资发展有限公司是一家集房地产项目投资、商业服务业等相关产业为一体的实体企业。
公司现有架构为董事会领导下的总经理负责制，业务上归口四川省温州商会指导。
温州企业总部基地”，是四川省温州商会在成都市成华区投资的首个建设项目。
项目占地近60亩，投资金额约3亿元。
项目建成后，温州企业总部基地”将成为温州企业集中发展、团结创业、优势互补”示范基地。
同时，也是川、温两地温州企业拓展西南市场的营运枢纽和指挥中心”
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四川省温州人投资发展有限公司项目可行性报告
（七）编制依据及可行性调研
可行性研究报告的主要研究内容为：
项目建设的必要性、市场前景及预测、建设内容及建设规模、建设场地及条件、工程进度计划及安排、投资估算及资金来源、效益分析和结论。
（八）可研报告主要结论
（1）项目建设的必要性
当前，基于成华地理区位优势强，交通十分便利，震后招商引资政策更加优惠，建设各项条件和时机基本成熟，众多温州企业有抱团投资愿望。
加之成华区以房地产产业为引擎，以商务服务业和商贸业为支撑，以都市工业、都市旅游业和文化创意产业为特色，优化产业结构，壮大产业规模，形成综合竞争力强、辐射面宽、特色鲜明的现代产业体系正在形成。
1、本项目对促进成华早日建成总部经济”示范区有积极地助推作用；
2、本项目作为龙潭总部经济城”的标志性建筑之一，对推动区域的经济发展，
具有不可替代的产业强区”优势；
3、本项目有利于解决温州在川企业建设发展所需，还有利于提升成华区及龙潭都市工业集中发展区的整体形象，增强对外招商引资力度，吸引更多的外来企业入驻，从而进一步提高其市场知名度和辐射力。
（2）区域业态优势分析
成华正着力一轴引领、四城驱动、一区辉映、三带贯穿”发展战略，
企业新一轮的投资发展机遇跃然眼前。
一轴引领”即以建设路及周边为核心区
域，着重发展商务、金融、餐饮和休闲娱乐等，打造二环路新兴服务业发展轴，构筑成都新商圈。
四城驱动”是指将成都（龙潭）总部经济城、成都（猛追湾）休闲商务城、成都（新客站）城际商旅城、成都（地铁）城北商贸城打造成四大新兴特色功能片区，其中成都（龙潭）总部经济城将以龙潭裕都总部城项目、二第5页共30页
四川省温州人投资发展有限公司项目可行性报告
重总部项目等为重点深入探索总部经济发展的成华方式”一区辉映”就是依托北湖和大熊猫”国际文化资源，打造北湖熊猫国际旅游风景区。
三带贯穿”则是
将沙河城市景观绿带、东风渠城市生态绿带、三环路城市森林绿带打造成贯穿成华的绿色生态走廊”
成都是四川省省会，是西南地区政治、经济和文化的中心，在整个西南地区中具有明显的区位优势，其战略地位十分重要。
成华区地处成都市中心城区，属成都城市空间的第一层次，也是总部经济”的示范区，其区域优势、产业优势和市场优势不言而喻；龙潭都市工业区交通便捷，地理位臵优越，配套设施完善。
在此投资发展具有以下几大优势：
自然生态优势。
成华区拥有北郊风景区、北湖核心景区和沙河绿廊等生态资源，全区园林绿化面积3.8万亩，人均公共绿地12.44平方米，绿地总面积和人均面积均居五城区之首。
同时，成华区拥有离市中区最近、全球唯一的熊猫都市家园、国家AAAA级旅游景区一一大熊猫繁育基地，珍稀的熊猫品牌是成华最宝贵的具有国际化品质的核心资源。
优越的自然生态环境将是成华区发展现代服务业，打造最佳人居环境的重要支撑。
区位交通优势：
成华区位于成都市城市东北面，是成渝、成绵、成南三条高速公路和川陕公路的起始点，新客站（成都地铁、成绵乐城际铁路、成兰、成渝高速铁路等）、新机场高速等重要交通枢纽布局其间，是成都辐射川渝经济腹地的门户，成华区必将在省、市对外开放、区域合作的推进实施中凸显其重要的战略地位和作用。
空间资源优势：
与其它中心城区相比，成华区具有独一无二的空间资源优势，全区各类建设用地总面积达35平方公里。
目前已整理可供存量土地约6平方公里，未来二至三年可整理出土地面积约18平方公里，这为成华区在结构转型的竞争中提供了强大的载体支撑。
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四川省温州人投资发展有限公司项目可行性报告
工业文明优势：
曾经辉煌的工业文明，为成华区留下了丰富的文化、科技、人才资源以及浓厚的工业氛围，这是成华在五城区中独具特色的优势，将是为省内乃至西部地区制造业服务的生产性服务业聚集的重要动因。
充分发挥工业文明优势，不仅能有效延续城市的历史与文脉，更将推动传统优势在现代经济条件下焕发出新的生机。
（三）项目选址
拟投资项目位于龙潭都市工业集中发展区“C沿线”，距市中心约10公里，距三环
路仅一公里，地理及交通条件较为便利。
（四）项目市场分析
随着我国经济的高速发展，“WTC全球经济一体化”基础已经形成，企业在经受形势考验和竞争日趋激烈的同时，有效制定更加长远的发展规划，不断加快适应形势发展步伐，是现阶段各个企业面临的首要问题。
温州企业素来有敢冒知进
退、共生且共荣”团结创业精神，尤其在拓展市场方面尤为明显。
由于大多数温州企业在外创业过于分散，各自为阵，不能充分体现集中发展、团结创业、信
息共通、资源共享”优势，正是基于这种理念的思考，温州企业总部”应运而生。
温州企业总部基地”优势非常明显，其一，项目由企业投资建设，政府只添言、
不添钱”排除政府投资风险，为政府节约很大一部分财力，抛砖引玉”以地
引企”的作用明显；其二，总部”集中用地，最大限度的合理和有效利用土地，降低土地使用成本；其三，最大限度的降低企业特别是新开办企业的资金投入，减少其运作成本；其四，它能有效利用温州企业总部基地”的潜能开展招商引资，以商招商，减轻政府招商引资压力；其五，它能实现工业港内企业技术和信息的互通，有效促进温州企业总部基地”企业的第7页共30页
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良性发展；其六，它便于实现对企业的集中管理，共同节约成本，有效培植税源；其七，它能有效解决社会很大一部分剩余劳动力的问题，对促进社会稳定，推动第三产业的发展具有不可替代的重要作用。
（五）温州企业总部基地”建设规模
项目占地28466rf（不含代征地），规划总建筑面积103804rf,如下：
（一）办公建筑面积78825rf
1、办公写字楼宇建筑面积78458rf
2、配套建筑面积367rf
A.物管用房建筑面积356rf
B.门卫室建筑面积11rf
（二）地下建筑及层数19597rf（-2层）
其中：
1.地下机动车库面积18168rf
2.地下非机动车库面积651rf
3.地下设备用房面积778rf
（三）半地下机动车库建筑面积4528rf
（四）地上不计入容积率建筑面积853rf
三、容积率2.76
四、绿地率30%
（六）建设周期
温州企业总部基地”拟建周期为24个月，从2010年9月开始建设，年8月全部竣工投入使用。
（七）投资估算及资金来源
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四川省温州人投资发展有限公司项目可行性报告
1、投资估算
项目总投资为3亿元人民币（含土地、办公写字楼、基础建设、景观绿化、配套设施）。
2、资金来源
项目建设资金由参与温州总部大厦”的入股温州企业自筹，四川省温州人投资发展有限公司独立运作。
（八）效益分析
1经济效益：
温州企业总部基地”建成后，入驻上规模，且符合龙潭总部经济”城相关要求的企业30家，投入营运后税源关系长期稳定。
与此，还将带动服务业等第三产业的快速发展。
2、社会效益：
项目的建设，符合成华一轴引领、四城驱动、一区辉映、三带贯穿”发展战略；有利于提升成华区及龙潭都市工业集中发展区的整体形象的包装和塑造；有利于成华招商引资、招才引智”，特别能吸引一大批江浙企业（尤其是温州企业）入驻园区，促进产业优势集群和规模发展；有利于企业的良性发展和市场核心竞争能力增强，促进企业抗风险能力进一步提高。
同时，该项目还可有效解决400个以上人员的劳动就业，对维护稳定起到不可或缺的促进。
综上所述，温州企业总部基地”经济、社会效益优势明显，项目建设是切实可行的。
第二章项目背景
一、成都总部经济”迎来新一轮发展机遇，优势正在凸显
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四川省温州人投资发展有限公司项目可行性报告
经济优势：
成都是四川省会城市，也是中西部地区重要的政治、经济、文化中心。
首先从经济实力上看，经济总量和工业增加值均居西部城市第一。
《2006—
2007年：
中国总部经济发展报告》显示，成都总部经济发展能力位居全国第八、西部第一。
成都已是西部商贸中心：
统计表明，整个西部地区的商品零售总额，成都占了40%。
同时，以成都、重庆为龙头的成渝经济区是我国正在崛起的最重要的城市群之一，有望成为继珠三角、长三角、京津冀之后的又一个经济高速增长的区域。
再从产业发展上看，联合国工业发展组织中国技术与投资促进处对地震后成都市的投资环境、投资机会和招商引资进行专项调查，成都市原有的六大优势产业不仅没有因地震而削弱，相反，还在保险业、医药业、食品饮料业、电力业、水泥业、建材业、有色金属业、机械制造业等八大产业上显现出新的发展机会。
政策优势：
震后的成都，是名副其实三区合一”的新特区”特惠政策种类之多、力度之大和涉及面之广，全国罕见。
一是灾后恢复重建的新特区”以国务
院《汶川地震灾后恢复重建条例》和《国家汶川地震灾后恢复重建总体规划》为
标志，从中央到地方，再到企业和个人，在灾后重建中都有各自的定位和职责，国家推出了一系列特殊优惠政策，把灾后恢复重建作为加快西部发展、推动区域协调发展的重大战略部署，受灾地区因此成了事实上的新特区”二是统筹城乡
综合配套改革试验区。
2007年6月，成都被批准为国家统筹城乡综合配套改革试验区，成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后又一国家综合配套改革试验区。
根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，成都将全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制。
这就意味着，成都将在享有试错”特权的改革探索中获得加快科学发展的重大机遇。
三是西部大开发的先行区”国家从资金投入、项目
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四川省温州人投资发展有限公司项目可行性报告
支持、税收优惠等方面都有加大政策扶持的力度，一大批事关全局的基础性重大项目相继在成都落地开花，成都因此被誉为西部大开发的桥头堡”
区位优势：
成都是西部的明珠，是盆地的核心。
在交通区位上，成都正成为贯通南北、连接东西、通江达海的西部综合交通枢纽。
按照四川省与铁道部签署的两次《部省会谈纪要》，以兰成铁路、成贵铁路、成绵乐、成都至都江堰城际铁路等为重点的灾后恢复重建项目正加紧推进，届时，10条出川铁路大通道将形成成
都至周边省会城市贵阳、兰州、昆明、西安、武汉4小时交通圈，成都至京津
冀、珠三角、长三角地区8小时交通圈，并连接至贵阳到广西、广东的铁路，从而架起从中国沿海经西南西北、进入中亚、走向欧洲的新欧亚大陆桥。
成都双流国际机场是西部最大航空枢纽，正在建设的二跑道和新航站楼，将开通更多的至欧美发达国家的航线。
英特尔产品从成都出发的空运费比从上海出发还略低。
2005年底开始修建的成都地铁网络也将使成都人流、商流发生颠覆性改变，为发展总部经济创造更好的条件。
在通信区位上，成都正在打造西南地区通信枢纽。
早在1993年，成都就被国务院确定为西南通信枢纽，今年初制定的《成都通信枢纽建设规划纲要》显示，今后三年，成都将通过实施三大工程、打造八大中心、建设三大基地，打造国家级通信枢纽，把成都建成汇聚西部、服务全国、联通世界的信息资源集散中心和通信网络交换枢纽，成都也将跻身国际通信枢纽城市之列，与纽约、芝加哥、新加坡和我国的香港等媲美。
资源优势：
成都人杰地灵，资源丰富。
首先表现在人才资源优势上。
成都高等教育发达，科研院所众多，是西部人才的聚集城市和知识创造中心。
成都有高等院校29所、科研机构117个、院士30人、国家有突出贡献中青年专家121人、享受国务院特殊津贴专家2563人。
二是在金融资源优势上。
成都金融体系发达，现有金融机构数量都已稳居西部第一，其发展之迅速、类别之齐全，全国第11页共30页四川省温州人投资发展有限公司项目可行性报告
罕见。
目前，成都有银行类金融机构31家，其中外资银行7家，西部最多；省级保险分公司42家，其中外资保险公司8家，西部最多；金融后台服务中心13家，总投资100亿元人民币，西部最大；证券公司5家，证券营业部83家，证券业务成交量西部第一。
三是在人文资源优势上。
成都是一座来了就不想走的城
市”宜商宜居。
成都是文化名城，古蜀文明、三国文化璀璨夺目，都江堰、青城山是世界文化遗产，武侯祠和杜甫草堂举世闻名，金沙遗址让人叹为观止，还连接着九寨沟、三星堆、峨眉山和乐山大佛等世界级旅游景观。
作为移民城市，这也孕育了成都深厚的和”文化，包容、接受、尊重和认可度高，各种文化在这里相互交融，交相辉映，总部文化”生机蓬勃。
成都还是一座大爱之城、情义之
都”在抗震救灾中彰显的人才素质、生命价值及其群体所构成的令人感动的城市气质，展示了成都独特的城市魅力和珍贵的人文品格，增添了更加现代、更加厚重的文化底蕴，更成为一个让人来了成都就不想离开的最直接、最温暖的理由。
此外，成都的休闲文化氛围颇具特色，在快节奏、高强度工作之余，再品味精妙绝伦的川剧、川菜、川茶、川酒，能更好地释放和消减压力和焦虑。
而且，成都还是中国最佳商务城市”中国最具经济活力城市”国家环境保护模范城市”在中国十佳宜居城市中也名列前茅。
以中国加入“WTO和国家实施西部大开发战略为背景，成都市制定了关于都市集群发展战略规划，包括成华区在内的十四个郊区县将以集约化、规模化发展的方式形成包围成都市中心区域环状生态绿径走廊带。
同时，发展高新技术产业和传统优势产业已成为城市经济发展重点。
成都市龙潭都市工业集中发展区是成都市重点发展的总部经济”示范园区。
其作
为成华区经济发展的一个重要支撑点，战略地位不言而喻。
二、落地成华区龙潭都市工业集中发展区”的选址和论证
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成华区位于成都市城区东北部，是成都市中心城区之一。
成华区区位优势突出，被誉为成都未来之精华”是成都的RBD城市会客厅，成渝经济的门户、现代物流中心、西南地区交通枢纽、总部基地，是成都最适宜居住的生态城区，全球唯一的熊猫都市家园。
成华区配套设施齐全，曾是我国重要的电子工业基地，云集了中央、省、市属大中型企业200余家。
区内有小学70
余所、普通中学29所，电子科技大学、成都理工大学等大专院校、科研单位40
余所。
成华区人文旅游资源丰富。
景色秀美的府河流经成华，全长22.2公里的沙河14.8公里经过境内；有全国第四、西部第一高的四川电视塔；有闻名中外的大熊猫繁育研究基地；有西南地区最大的成都动物园和成都游乐园；有五代后蜀皇帝孟知祥墓和川西第一禅林”—召觉寺；有馆藏五万余件自然珍品的理工大学恐龙博物馆。
五城区70%的水面集中在成华，东风渠横贯全区，是成都湿地资源最丰富的城区。
三、成华区委、政府的政策支持
成华区政府目前正加大对城市规划和改造力度，明确了开辟新天地，塑造新形
象，实现新跨越”的发展思路，确定了生态城区、现代成华”的发展定位和一轴四城一区三带”的产业发展战略，对统筹城乡，推进城乡一体化”建设起到了重要的促进作用。
温州企业总部基地”作为成华区重点引资项目，其发展前景非常广阔。
温州企业总部基地”在形成之初，中国正泰集团”等30家企业表明在成都设立西南营运中心”的意向。
成华区地理位臵优越，扶持企业发展的优惠政策机制已经形成。
1成华区对新办的企业，从取得营业收入之日起年纳税额达到规定额度，可享受到贷款贴息资金的扶持。
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2、享受新税政的优惠和支持。
3、子女入学享受成都市五城区适龄儿童同等待遇。
4、按照市、区有关促进再就业优惠政策和区政府《关于促进失地农民再就业的实施意见》，切实落实使用下岗失业人员、失地农民的企业减免税费等优惠政策。
5、成华区所实行的招商重点跟踪服务制度。
对投资重点企业，重点项目，实行
区级领导定点联系，并确定责任单位，落实专人，进行重点跟踪服务。
对投资新办企业和新引进的重大项目，办证进入区政务中心绿色通道”，实行联审联办。
6、成华区严格控制对企业的检查。
按照《四川省控制对企业进行检查规定》，有效控制对企业的各类检查，规范检查行为，任何单位和个人不得随意借检查之名干扰企业正常的经营活动。
7、成华实行的涉企行政事业性收费公示制度。
严格按照《成华区涉及企业行政事业性收费公示目录》，明确收费项目、收费标准、收费依据，规范收费行为，坚决杜绝三乱”现象发生。
8成华区所完善投诉办理和处理机制。
再充分发挥机关作风投诉中心等投诉机构作用的同时，积极拓宽投宿渠道，及时受理和查处企业投诉，加大查处力度。
建立投诉奖励和投诉者保护制度。
建立损害投资软环境责任追究机制，对发生损害投资软环境的部门和单位，追究责任和直接领导责任。
大力推进规范化服务型政府建设，积极转变政府职能，创新行政管理体制和服务方式，提高行政效率，进一步营造公平竞争的良好投资环境。
四、本项目特点
温州企业总部基地”项目由于地处成华区东三环路，地理位臵、交通条
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件、环境条件等均较为优越，因此，其项目和构建在本区域甚至成都市范围内都有具有良好的市场效应和项目发展基础。
综上所述，温州企业总部基地”项目具
有以下特点和优点：
1、政府抛砖引玉”企业独立开发，降低政府投资风险和招商成本
本项目的特点是：
项目在开工建设以前，30家企业为拓展市场，彻底解决西南营运中心”办公自用房问题，在四川省温州商会的召集和组织下，成立了四川省温州人投资发展有限公司来进行统一运作，并按照协商达成的投资比例和占有股份，投入建设资金。
项目完成后，按照各自投资比例进行使用面积分割自用。
整个环节，不涉及对外招商的问题，是典型的政府搭台，企业唱戏，商会帮腔”，体现了政府和企业双赢、多赢，和谐发展的良好格局。
2、它能最大限度地合理、有效和集约利用土地，降低土地使用成本
本项目由于是统一规划，集中开发，因此能大大节约土地，提高国土利用率。
以本项目规划为例：
入驻企业30家，仅需现有计划土地50余亩，若30家企业均分散建设，则至少需要1000亩以上，由此可见，温州企业总部基地”集中发展区优势所在。
3、它能最大限度的降低企业各自建设的成本，特别是新建项目的资金投入，减少其运作成本
按常规，企业如果单独开发，将会牵涉到选址、报建、环评、建设等诸多问题，企业往往需要投入大量的资金，也会承担较大的投资风险。
不少企业往往就因缺少资金和担心风险望而却步；本项目恰恰为企业突破了制约发展的瓶颈”，有效
规避了企业的投资风险。
温州企业总部基地”不仅具备完善的基础配套设施及良好的发展环境，而且还是根据30家温州企业为解决办公自用房，而采取由四川省温州人投资发展有限公司在成华打批发”方式取得土地后量身定做”，第15页共30页
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从而减少了各个企业单一运作的成本。
4、减少政府招商环节，温州企业总部基地”形成之初，就解决了招商引资问题
在四川省温州商会组织和召集下，中国正泰集团、浙江天信仪表集团”等30家具
有行业影响力的温州籍企业汇集旗下，在温州企业总部基地”形成之初，就已达到以商招商，以商促商”的良性效果；而对于该项目而言，四川省温州人投资发
展有限公司作为投资者，也是成华区政府通过四川省温州商会成功招商30家企
业的一个特别的范例。
5、它能实现温州企业总部基地”内企业技术和信息的互通，有效促进企业的良性发展
由于入驻温州企业总部基地”的企业均为上规模的优势企业，在温州企业总部基地”这种集中管理的模式下，依托总部基地”的纽带作用，企业之间可充分交流，有效形成企业管理、市场信息等诸多方面的互通，从而获得更加良性的发展。
6、它便于实现对企业的集中管理，共同节约成本，有效培植税源
温州企业总部基地”实行统一规划建设和基础设施共用，大大提高了水、电、
气、路、通讯等基础设施的综合利用率，有效降低了入驻企业成本；而温州企业总部基地”的建成和不断发展，又能培植大量的企业税源服务于国家经济。
7、它能有效解决相当一部分社会剩余劳动力就业的问题，对促进周边第三产业的形成和发展具有重要的推动作用
根据测算，入驻30家企业，即可为社会解决400个以上人员的
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