房地产调研.docx

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房地产调研

中天盛世观澜市场调研

一、烟台市房地产市场环境

■背景

一、烟台城市概况

1、地理位置

烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是国家重点开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一。

全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。

2、行政区划及面积

烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。

全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。

烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。

3、城市交通

烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展创造良好条件。

陆：

烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，2006年全市公路通车里程6561.3公里，其中一级公路通车里程634.3公里，高速公路通车里程368.9公里。

海：

烟台沿海10处港口中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水港口优势。

其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国重要港口城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。

空：

航空业快速发展，2005年烟台空港已与国内外48个城市开通航线，国际航线5条，每周航班22个，2005年共执行航线61条，平均每周有143个航班。

4、优越的地理位置造就烟台成为优秀旅游城市

烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，有大小基岩岛屿63个，海岸与海岛交相辉映，海光山色秀丽，适宜居住。

烟台市辖区内自然、人文景观丰富，是游览避暑胜地，吸引来自世界各地游客前往旅游观光和定居。

2005年年共接待海内外游客1454.56万人次，其中，国际游客18.51万人次，国内游客1436.05万人次。

二、城市发展的不足

烟台作为沿海城市，毗邻海岸线的住宅无疑是以享有海景景观优势而极具竞争性的。

近年来，烟台市住宅开发质量有着明显的提高。

但是从住宅规划和从住宅小区品质看，烟台市房地产开发所形成的小区布局，沿海城市的建筑特色体现的不突出，住宅小区的规划、建筑及环境设计缺少精品。

然而，随着近年来烟台房地产开发速度的加快，可供住宅建设的临海地块已经越来越少。

稀缺的海岸线资源限定了总体的海景住宅供应量，随着可供开发沿海地块的减少，未来海景住房的需求竞争将更为激烈。

目前，烟台住房的供应集中在中、高端商品住房，普通商品住房数量相对较低，供应结构还需加快调整完善。

■目标

建成高水平城市滨海地带

去年7月，我市邀请了国内房地产研究权威机构———建设部政策研究中心率先在全省启动了新一轮房地产业发展战略研究。

新一轮房地产业发展战略研究的开展，标志着我市房地产业发展进一步向理性化、规范化、科学化迈进，必将有效指引我市房地产业发展方向，促进我市房地产业健康持续发展。

根据新一轮房地产业发展战略的具体目标，我市到2010年将基本建成国内最高水平的城市滨海地带，打造烟台城市品牌，提升城市品质和综合竞争力；重点发展普通商品住房，明显改善城乡居民的住房条件和居住环境；加大住房保障力度，改善低收入家庭的住房条件；充分发挥住宅产业化的已有优势，在发展“省地节能环保”建筑方面取得突出成效，成为全国示范城市。

今后，我市新增住房建设用地将优先安排廉租住房、经济适用住房和“两限房”。

严格按照国家宏观调控政策中两个70%的比例要求，有计划有节奏地出让土地，调整市场供求关系，引导新的住房建设和消费模式。

其中，芝罘等核心区域，地价较高、交通便利，重点安排中小户型住宅项目；“两限”商品房项目主要安排建筑面积90平方米以下的住宅；莱山政务新区、开发区和滨海沿线，重点提高项目品质和档次。

■布局

五区房产空间布局将调整

芝罘区房地产开发力度应适度压缩，房地产开发主要是完善城市功能和结构，疏解中心城区人口。

芝罘老旧住宅小区高度集中，人口密度高，中低收入家庭比例高。

应综合整治和改造建设并重，以综合整治为主，适度安排改造建设型住宅项目；应注重增加芝罘中心城区绿地比例，增加绿地面积，提高绿化质量，全面改善居住环境和生态环境；应成为90/70住房的重点区域，增加商业、金融、旅游等物业比例，进一步增强城市功能。

莱山区：

住宅开发重点区域

莱山区作为新的行政中心、文教科研和高新技术基地，是打造新烟台城市的关键功能区。

除安排行政办公、文化教育、体育、旅游等重点项目及设施外，应当是我市今后住宅开发建设的重点区域。

住宅建设高、中、低档搭配，高层建筑、多层建筑搭配，解决行政中心南移的配套住房建设。

该区住房规划布局应当与芝罘区旧城改造、拆迁安置等统筹考虑，安排必要的经济适用住房（含廉租住房）项目，疏解核心市区的人口密度，解决房价持续上涨情况下烟台市本地居民的住房问题。

经济适用住房（含廉租住房）考虑占10%左右。

开发区：

以中高档住房为主。

开发区重点安排高新技术企业发展所需要的酒店和写字楼及配套生活设施，住宅开发以中高档住房为主，主要解决开发区引进项目及其所需人才的住房问题。

住宅项目要体现时代特色，具有现代化水平，以现代化的高层建筑为主，海岸带适当安排低密度住宅。

福山区：

重点容纳增量人口

福山区具有发展工业、物流和生活服务条件，是未来容纳城市化进程中增量人口的重要区域。

但目前区域内房地产开发规模和增长速度都已处于高位运行，应适度控制规模与节奏，重点安排普通商品房和中低价位、中小套型住房，为解决开发区蓝领就业者和城市化进程中进城人口的住房问题拓宽渠道。

牟平区：

实施城市重心北移

牟平区要抓住烟台经济社会跳跃式发展的机遇，适时实施新城开发建设，实施牟平城市重心北移开发战略。

住房建设首先以满足当地居民居住需求为主，适度考虑城镇化发展要求。

其中，新住宅项目要提高规划设计水平，合理确定容积率，以小高层为主，建筑要突出特色，注意形式的多样化；在养马岛建设发展规划指导下，统筹海洋养殖、公共建筑和旅游宾馆建设、路网、景点开发、生态环境建设等，丰富烟台市旅游业资源。

■烟台及五区住宅楼价格走势

■供求分析

烟台中心城区近期约需住房17万套

中低收入家庭，改善需求为主

　　从调查结果可以看出，目前烟台潜在的购房人群以中低收入家庭为主，月收入在6000元以下的占56%，6000-10000元的占22%，月收入10000元以上的仅占21%；年龄方面，以36-45岁的中年人为主，占52%，26-35岁之间的青年人占28%，其余仅占20%。

由此可见，目前烟台市场主要以普通家庭改善居住条件为主要目的。

其次是首次置业刚性需求和投资需求。

　　“改善型需求”在购房目的中占到了58%，其次是“首次置业的刚性需求”和“投资需求”各占21%。

　　市场需求量大，观望气氛浓厚

　　从购房计划的调查中，可以看出，目前烟台市场观望气氛依然浓厚，在“您是否有购房计划”的调查中，近期想买房的网友占34%，不买房的占36%，持观望态度的占29%。

而打算买房的网友中，计划三个月和半年之内买房的各占12%，一年及一年以后买房的占43%，暂无计划的占33%。

　　中等户型受青睐，成熟区域依旧为购房首选区域

　　此次调查得到的调查数据与以往不同的是，购房者在选择户型面积上，中等户型成为首选户型。

其中80-120平米的中等户型需求最旺，在调查数据中占据50%；60-80平米的户型占到26%；120-140平米占到17%；而140平米以上的大户型和60平米以下小户型，只分别占到了6%和2%。

　　在搜狐焦点网的数据调查中，对于购房的区域倾向，烟台的购房者还是出现了“生活惯性”的选择，特别是对于生活配套完善的老城区，依旧成为烟台购房者的首选区域。

芝罘区和莱山区以绝对的优势占领了63%的市场。

而开发区，作为新兴区域，虽然生活配套和交通情况尚不如老城区完善，但是经济实力雄厚，烟台各大企业雄踞于此，工作方便，因此选择在此开发区置业的购房者也较多，占15%，余下的高新区、福山区、牟平区、龙口市、莱州市、蓬莱市6个县市，竞争力较弱，仅占24%左右。

　　但是随着市政规划的不断完善和福山、牟平、高新区等的开发，今后这些区域也会逐渐凸显出自己的优势，各区域的楼盘也会呈现出百花齐放的局面。

根据《烟台市房地产业发展战略研究》，包括芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、开发区在内的烟台中心城区，未来几年住房需求将保持持续增长。

专家采用了平均增长速度法和分类需求法两种预测方法对烟台住房需求总量进行预测，然后对预测结果求算术平均，则烟台五区2007-2010年住房需求总量约17万套左右，年均约3.85万套；2011-2015年住房需求总量约23.1万套左右，年均约4.53万套。

根据平均增长速度法预测结果显示：

2007-2010年住房需求总量约15.5万套左右，年均住房需求量约3.1万套。

2011-2015年住房需求总量约20.8万套左右，年均住房需求量约3.96万套。

根据分类需求法预测结果显示：

2007-2010年烟台中心城区本地改善型需求约为6.94万套；2011-2015年本地改善型需求约为9.91万套。

2007年-2010年拆迁引致需求约为5.2万套；2011年-2015年拆迁引致需求约为7.42万套。

2007-2015年，每年的婚房需求约为0.7万套。

其中，2007-2010年新组建家庭住房需求约为2.8万套；2011-2015年新组建家庭的住房需求约为3.5万套。

2007-2010年本地投资（投机）需求约为0.47万套；2011-2015年本地投资（投机）需求约为53.4万平方米。

2007-2010年外地需求量约为3.1万套；2011-2015年外地需求量约为3.96万套。

■烟台房地产业发展优劣势分析

优势

———滨海城市，环境优美，气候宜人。

———产业优势日益突出，后劲充足。

———交通便利，区位优势逐渐显现。

———社会经济与房地产业均处于快速上升期。

劣势

———中心城区实力不强，辐射带动能力差。

———城市知名度相对较低。

———未来老城区改造难度加大。

二、项目所在区域环境（莱山区）

背景：

滨海东路发展规划

　　打造“黄金岸线”

　　莱山区自体育公园以东至养马岛的广大区域，有着优美的海岸线等自然资源和低缓而起伏的地形，,是莱山新城的“前沿地区”。

根据规划，滨海东路这一“前沿地带”成为未来城市发展的新中心。

我市对滨海东路各段的性质功能、建设强度、建设档次进行了规划，将14.6公里长的“黄金岸线”赋予“生态”与“生活”的主题。

未来滨海东路将完善道路两侧配套设施，发挥生活岸线功能，建成设集“餐饮、酒店、休闲、购物”于一体的烟台旅游标志性地段。

　　本着让游客“吃在滨海路、住在滨海路、玩在滨海路、购在滨海路”的设计理念，整个路段划分为功能相对集中五个大区域：

　　区域一为迎宾区，这个区域的背景是体育公园、世贸中心、烟台大学等已经存在和即将建设的功能区，定位为滨海东路迎接海内外来访客人的区域，将作为进入滨海东路的大门，规划设计了周边各个功能区用于接待来访嘉宾的宾馆酒店和娱乐设施。

　　区域二为汇集区，这里面向大海并且充满了明朗的气氛。

定位为“各种人群汇集的区域”，将规划大规模的综合商业设施、酒店和包罗世界美食的大型餐饮步行街。

　　区域三为滞留区，这里有良好的眺望条件和安逸的气氛，定位是“放松和短期居住”区域。

规划了众多以休闲放松为主体的旅馆和餐馆，高雅的艺术馆、博物馆、歌剧院，同时还有能让附近居民轻松购物的大商场。

　　区域四为呼吸区，通过修整大面积的绿地和水面所形成的生态圈，可以在这里创造一个进行观察野鸟、野外步行和野营等活动的自然环境。

　　区域五为享受区，这里东部有面向大海的开朗气氛和以南面的丘陵地带为背景，对于来到莱山区和养马岛的人们，这里是享受“新的城市生活方式”的区域。

规划了海上运动中心、购物中心、生活用品市场、餐饮街、游乐园等各种有运动感的设施。

　莱山区依山傍海的狭长地带特点，注定了滨海东路将成为未来城市发展的新中心。

1、受区域发展、居住环境等因素影响，莱山区房地产已成为开发热土，房价每年都水涨船高。

莱山区房价突涨，主要是居住环境好、市政府的迁入、体育公园、高校云集有重要关系，同时大量投资者对莱山区非常关注。

在这些因素共同影响下，莱山房价自然而然坐上烟台市头把交椅。

2、板块现状

滨海中路沿线是烟台提升城市景观建设的重要工程之一。

作为依山傍海发展起来的大型聚居区，目前已经形成一个具有功能聚集性（住宅、商业和服务）、文化包容性和国际化生活交汇共生的社区空间。

该板块主要以海景房为主，尽管项目较多，但都定位于高档海景住宅，高层、多层、别墅等多种物业形态并存，该板块在项目开发、设计、营销、物业管理等各个方面在烟台市来说做的比较到位。

在众开发商的共同努力，该板块房价在短短10年内上涨了500%以上，目前该板块大多数楼盘均价在7000--15000元/平方米，该区域也成为烟台市公认的富人区，但目前该板块楼盘普遍存在周边生活配套不足、人气不旺、购物不便、空置率高等问题。

3、客户构成

该板块客户是烟台市高收入人群代表，他们当中有的是私企老总，有的是开发区企业高层管理人员，也有外国人和华侨在这里居住，如石沟屯一带是烟台市韩国人居住比较集中的地方。

这些客户大都拥有私家车，而所居住的小区离市区仅有约20分钟车程。

所以，他们一般喜欢开车去市中心购物。

4、代表楼盘

中天盛世观澜、万象城九如西岸、橡树湾、海天四季花城、东上海赋、南山世纪城等。

5、发展趋势

由于一线海景属稀缺产品，经过多年的开发，目前一线海景可供开发的土地所剩无几，该板块发展受到限制，预计今明两年高端市场的供应量在20万平方米左右。

而分期开发的南山世纪城，后续房源将陆续面市。

6、市场潜在供应量预测

随着时间的推移，区域内市场供应量大幅度提升。

按南山世纪城规划总建筑面积150万方来算，除去目前推出的25万方外，近2年内陆续会推出50-60万方；当即将面市的项目及目前已批土地推向市场时，加上市场原有存量，近两年市场供给量可能在100万方以上，市场竞争将极为激烈。

三、中天盛世观澜项目所在微观环境

1、项目介绍：

　　中天·;盛世观澜项目总占地面积9728.4㎡，建筑面积60911.6㎡，位于环渤海国际性港城烟台的黄金海岸线——滨海中路中段，高档海景住宅区的核心位置，海滨富人区的中心位置，地理位置优越。

背山面海，双海湾景观为居者带来最唯美的海景视觉盛宴，海水浴场、渔人码头分布左右，距城市中心车程不足10分钟。

　　本项目定位于“全海景国际化豪邸“，由浙江中天发展控股集团投资，烟台亚东置业有限公司开发，选用流线型椭圆体“双子塔楼”设计，融合国际建筑设计精华，造型简洁时尚，比例匀称，形成独特的海岸建筑风格。

　　户型设计注重观景功能与居住功能的和谐共存，背靠青山，三面环海，视野开阔，采光充足，得天独厚的地理位置造就了非凡的270度观海视野。

　　户式中央空调、户式新风系统、户式中央除尘系统、同层排水系统、家居智能化……所有先进技术都比肩国际水准，精心打造健康的海岸生活。

同时聘请国际知名物业公司负责项目物业服务，实现超五星级酒店式服务，创造最顶级的国际级奢适生活。

其中物业现状:

正在做外立面的装饰占地面积:

9728平方米建筑面积:

60911平方米开工时间:

2008-09-30总户数:

312物业管理附加信息:

物业费暂定2.5元/平米·月，物业公司待定。

开发商:

烟台亚东置业有限公司投资商:

烟台亚东置业有限公司按揭银行:

中国建设银行,招商银行开发商:

天津中天盛世观澜投资有限公司物业管理公司:

万达物业

2、周边配套设施：

交通小区地址：

烟台市莱山区滨海中路25号

1、5、7、10、17、18、23、33、50、51、52、53、55、59、62路海天名人广场下

中小学:

烟台一中、黄海中学

幼儿园:

机关幼儿园、前七夼幼儿园

综合商场:

佳世客

邮局:

莱山邮政局

银行:

农村信用社、建行、工行

医院:

滨海医院、烟台山医院

其他:

东方海天大酒店、第二海水浴场

3、价格走势：

小区周边价格：

第一国际

7700元/㎡

暂无折扣

万光府前花园

5900元/㎡

暂无折扣

振华国际广场

7600元/㎡

暂无折扣

天越湾

14500元/㎡

暂无折扣

凤凰山庄

6600元/㎡

暂无折扣

新天地都市广场

6650元/㎡

暂无折扣

4、销售优势：

⑴　中天•盛世观澜项目地处烟台最美的莱山区滨海路，地域优势可谓绝版区位；另外，中天盛世观澜项目又融入了国际化的设计理念，因此，这里为数不多的房源已经成为稀缺资源，这里将在一定时间内无可超越。

⑵户型设计注重观景功能与居住功能的和谐共存，背靠青山，三面环海，视野开阔，采光充足，得天独厚的地理位置造就了非凡的270度观海视野。

⑶其开发商中天集团位列中国500强大型企业集团、中国50强大型民营企业集团，数年来，跨越大江南北，用大手笔打造出一大批中国百佳经典楼盘。

从杭州到上海，从长沙到烟台，每个城市的建筑史上，都留下中天地产品牌深刻的印记。

从钱塘江畔的倚天•盛世钱塘到黄海之滨的中天•盛世观澜，中天品质已在烟台完美延续。

⑷其物业万达集团是中国商业地产行业绝对领先的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。

万达集团目前持有收租物业面积700万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。

计划到2012年开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球前四。

⑸购房者在选择户型面积上，中等户型成为首选户型。

其中80-120平米的中等户型需求最旺，在调查数据中占据50%。

班级：

工程081

姓名：

马兴娇

学号：

08062113

南区改造的有关方案摘要

一、改造范围根据规划设计，拟对南区52#、55#、56#、57#、58#、59#楼进行改造，新建1#、2#、3#、4#楼。

二、补偿与安置

（一）被拆迁房屋价值的补偿实行货币补偿和房屋产权调换两种方式。

1.住宅实行房屋产权调换的，提供就地改建后的高层住宅楼。

置换比例为1：

1.2。

2.对被拆迁房屋价值的补偿，不低于被拆迁房屋类似房地产的当期市场价格。

被拆迁房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

（二）临时安置补助费临时安置补助费按照被拆迁房屋建筑面积计发，建筑面积不足50平方米的，按照50平方米计发。

就地回迁的，每平方米每月15元，不足月按满月计发。

实行货币补偿的，给予三个月的临时安置补助费。

学校提供临时周转房或不需周转过渡的，不发临时安置补助费。

三）搬家费每户2000元（包括搬家用车和人工费以及电话、有线电视、计算机网络、空调、煤气（电）热水器移装费等所有搬迁费用）。

（四）周转过渡期限过渡期不超过36个月。

临时安置补助费暂按24个月发放，其余补助费视新建房屋进展情况发放，并在回迁安置时一并结清。

周转过渡期内发生的水、电、暖、物业等费用，均由用户承担；采暖、物业补助等按学校规定发放。

是我校在职职工的，交通补贴每人每月120元。

五）装修补贴按原房产证标注的建筑面积，给予50元/㎡的装修补贴。

（六）奖励在规定时间内，及时签协议奖励2000元，及时搬家交钥匙奖励5000元。

（七）房屋售价。

学校本着既不补贴又不盈利的原则确定房屋售价。

经初步测算约为4700元/㎡。

最终价格待竣工审计决算后确定，多退少补。

（八）选房顺序采用积分办法，按积分高低排序选房。

职工选房积分=工资分+工龄分+校龄分+配偶分腾空的旧房与新房一并出售。

新建住宅选房结束后，按积分高低排序选择旧房，如此循环，直至完毕。

为保障被拆迁人权益，同档次中选房时被拆迁人优先选房，其次为校内无房户。

被拆迁人选房积分相同时，先签协议的优先选房。

（九）新建住宅楼或腾空的旧房，均按届时相应住房政策办理房屋产权手续。

车库无法办理产权手续，购买后拥有长期使用权。

（十）交款方式购房者在选房后需一次性缴纳80%购房款（享受面积置换的住户购房款=增加面积×房屋售价；不享受面积置换的住户购房款=住房面积×房屋售价），余款领钥匙时交清。

注：

规划方案以及补偿安置办法详见学校网站首页信息公告栏。