石化大院陈旧楼房改造项目参考资料.docx

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石化大院陈旧楼房改造项目参考资料

广石化总厂职工生活区166号大院

1—37等陈旧楼房改造项目

建议书

广州市石化物业管理有限公司

2010-11-5

第一节本项目意义及背景

1.1为什么建议要对石化1—37等陈旧楼房进行改造

广石化总厂职工生活区166号大院1—37栋等陈旧楼房，大部分居住有石化员工1239户，总面积13845平方米，建筑面积52770平方米；常住人口3700多人。

由于历史和管理体制等原因，建于70年代，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，供水电力通讯杂乱，环境卫生、消防安全、楼房安全等问题突出，同时极大地降低了石化员工的生活质量，关系到石化企业的安全生产，影响了城市化进程和社区的整体面貌。

另外我国房屋设防烈度偏低，而且定于1969年，很不准确。

近代灾难性地震多发生在低烈度地区，房屋成居民杀手。

1—37栋为预制板结构。

存在安全隐患虽然经过八十年代总厂进行抗震加固，但抗震等级未能满足现行抗震设防裂度为7度地震加速度值为0.1g的要求。

在建和谐社会，以人为本，房屋的安全涉及生命财产，我们转变观念，重视房屋安全，重视石化员工的生命。

提高城市土地利用效益，生活区166号大院1—37栋等陈旧楼房，并占用了大量的城市建设用地。

无法发挥出其土地的级差地租，导致收益比万科的土地的收益要低得多，对黄埔房地产市场、税收等带来影响。

为此提出对广石化总厂职工生活区166号大院1—37栋等陈旧楼房改造（以下简称：

本项目）。

本项目改造是改善石化人居环境、提升社区品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居社区的重要保障，是中石化广州分公司以人为本、科学发展、构建和谐企业的强有力举措，是石化员工民心工程、德政工程、千秋工程。

对本项目进行改造后将会给石化员工（石化员工）带来什么好处：

1）环境的改变：

社区高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业办公兼容，各种市政配套设施齐全，绿化、净化、美化达到有关要求。

2）住房条件的改变：

旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房。

3）房产价值的改变：

石化员工住宅转变为证件齐全的商品房。

这些房产可以进行租赁、自住或出售，提高经济收入，稳定石化员工应对物价上涨，提高爱我石化，振兴中华的斗志。

争强石化企业的凝聚力。

4）石化员工个人收入的改变：

对石化1—37等陈旧楼房进行改造改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的石化员工及家属提供大量的就业岗位，同时为石化员工从事第三产业提供良好的区位优势，石化员工个人收入将有所提高。

1.2改造后达到什么样的效果

1、是进一步改善石化员工的居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使员工和谐向上，保障员工同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。

2、是进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的全面和谐发展。

四是进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高石化员工经济收入。

3、是进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决石化员工的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。

4、顺应市区政府发展需要。

社区均被纳入10年内完成改造的本项目计划，文冲城中村改造本项目是列入该区5年内首批全面完成“城中村”改造的重点本项目，具有积极示范效应，对推动全区“城中村”改造工作具有重要意义。

5、由于环境的改变、住房条件的改变、楼龄的改变，区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使石化员工的生活习惯、文化层次和工作理念得到改变，从而使石化员工的工作态度、经济收入、文明程度、生活质量得到提升。

6、在黄埔区委、区政府领导的关心和市、区有关职能部门的大力支持下，经过6年多的不懈努力，文冲街“城中村”改造方案于今年6月4日通过市政府的批准。

文冲石化路以西城中村改造首期安置房工程是黄埔区城中村改造工程打下稳定民心的“第一桩”，该工程的奠基标志着该区首个城中村改造本项目全面启动，迈出了城市化进程中坚实的一步。

本项目与之相互衬托，落实政府统一规划。

1.3环境及本项目背景

1.3.1城市宏观环境

广石化总厂职工生活区166号大院地处黄埔区的中心东部，隶属文冲街道辖，为石化社区。

文冲街11.1平方公里。

投资环境优势日益凸显，生活区1—37栋1239户，总面积13845平方米，建筑面积52770平方米；幼儿园面积4397平方米；电影院面积4630平方米；常住人口3717多人。

近年来，石化厂生活区把营造良好的环境作为深化改革，加大城市建设力度，不断完善城市功能已有明显进步，但是未有解决关键房屋陈旧及安全问题。

1.3.2交通运输

地处黄埔文冲的石化生活区交通便利，海陆交通网络发达。

陆上广深铁路、广深高速公路横贯全区，中山大道、黄埔大道、广深公路和广园快速路等一级公路网四通八达，沟通全区并通往周边地区。

十里珠江横贯黄埔南部，黄埔港是华南地区第一大港，航线通往五洲四海。

1、公路：

区内国道、省道、市政道路总长127.71公里。

距广州市中心15公里，深圳148公里。

主要道路有：

广深高速公路、107国道（黄埔东路）、黄埔大道、中山大道、广园东快速路、大沙地东西路、丰乐路、石化路、港湾路、海员路等。

2、铁路：

广州——九龙（香港）铁路贯穿全区，连接广州市中心以及深圳、香港，黄埔区内的货运支线长35公里，设有货运编组站4个，承担黄埔区的货物运输。

广州市规划的地铁5、7、9号线连接黄埔，5号线于2008年已通车。

3、港口：

华南地区最大的港口——广州港位于黄埔区内，拥有万吨级以上泊位39个；万吨级以上装卸作业浮筒13个；万吨级装卸锚地23个（其中最大锚泊能力30万吨）。

到2005年吞吐量达到2.5亿吨，全港集装箱吞吐量468万标准箱，港口货物吞吐量居全国沿海港口第3位，世界十大港前列。

4、空运：

广州新白云国际机场距黄埔区60公里，经北二环高速公路约40分钟内可以到达。

广州新白云国际机场是我国首个按照中枢机场理念设计和建设的航空港。

目前，机场已开通航线110多条，通达国内外100多个城市，旅客吞吐量达2500万人/年。

5、公共交通：

改革开放以来，黄埔公共交通发展较快，中山大道广深公路改建拓宽后，公共汽车线路增多16班车次，班次加密。

　　2009年新增公交系统，地铁五号线、Brt公交等。

1.3.3黄埔区经济强势增长

工业经济保持平稳较快增长。

2009年工业总产值首次突破1.5千亿元大关，主导行业支撑力进一步增强。

汽车及零部件、石化等5大支柱产业的快速增长，对全区工业的加快发展起到了重要作用。

产业结构调整成效显著。

区委、区政府制定了“优二扬三”和产业集群发展战略，重点发展汽车零部件、现代化工两大产业集群，一批配套企业陆续扎堆黄埔，形成规模效应。

第三产业稳步发展。

2009年，累计实现社会消费品零售总额97.44亿元，同比增长9.19%。

商品销售总值620.5亿元，同比增长16.89％。

全年接待游客226.84万人次，同比增长26.96%，主要旅游企业营业总收入约2.45亿元，同比增长47%。

　　制造业投资和更新改造投资成为拉动投资增长的重要因素。

更新改造投资45.55亿元，增长12.06%。

从投资行业结构上看，制造业投资尤其工业更新改造投资成为拉动投资增长的重要因素,其中广州本田一厂二厂技改本项目和广石化炼油千万吨改扩建工程已完成共完成投资额58.0亿元。

招商引资态势良好。

招商引资态势良好，外资本项目增多，合同利用区外资金增长较快，进一步提升了我区第三产业发展水平。

据统计，全年累计引进国内外投资本项目138个，实际使用区外资金10362万美元，同比增长15.27%。

外贸出口总值有所上升。

1.3.4黄埔房地产市场简况

在广州还没有哪个区如黄埔这样，房地产对GDP的贡献比例较小！

黄埔的土地主要是工业用途，现有可供开发的土地有限。

除非工业用地、农村土地改用途。

在上述因素作用下，黄埔区近年出现了人口负增长，流出比流入多，本区的石化员工不愿在本区居住而迁移到其他区。

其一是区领导在思考发展的新思路。

在解放思想、科学发展的学习活动中，区里提出了打造“临港CBD”的方案，即依托黄埔港，以港兴城，实施“二三并举”的产业政策，形成“一江两岸三区”的次中心级CBD，发展现代服务业和信息产业。

其二是全市产业转移的可能性。

广州石化厂区可以重新规划，而“临港CBD”的后备发展地块——护林路一带将因而凸现其区位价值。

甚至全区的居住条件会彻底改观。

其三是全区基础设施的改善。

黄埔大桥通车使黄埔区成为广州市区直通番禺、南沙以至珠江西岸的重要出口，沿江高速公路的建设又将使黄埔在直通东莞、深圳方面具有得天独厚的优势，而区内道路的重整、货运与客运交通的重新组织都会提高本区的居住条件。

其四是东部城区的整合出现新的动向。

最近黄埔、萝岗、增城在党代会期间提出整合资源、协调发展，应该说开始了从相互竞争走向共赢局面。

其五是珠三角改革与发展规划纲要对广州的新定位有利于黄埔的发展。

广州要打造为“珠三角一小时都市圈的核心”，黄埔因基础设施改善而可能成为广州向东、向南、向北的重要门户。

我们是坚信各行各业的发展其实都离不开房地产，比如工业地产、商业地产、旅游地产等等，经济发展和城市化建设更是离不开房地产。

所以，黄埔区不重视发展房地产是没有道理的。

我们应重视加快本项目的改造。

1.3.5本项目开发背景

我们来看去年黄埔区住宅方面的成交情况：

黄埔区一手住宅成交面积为10.22万平方米、成交金额8.17亿元，大约只有白云区的1/10、番禺区的1/8、花都区的1/5和萝岗区的1/3，只有二手住宅比萝岗强一点，否则一二手都要排在末位。

其实，黄埔区的房价也并不低，一手住宅均价有1000元/平方米。

前几年番禺房地产火了一把之后，才发现不能单靠房地产来发展区域经济，必须大力发展产业经济，才能保持和带动区域经济的发展。

但黄埔区的情况却刚好与番禺相反，黄埔区不是工业产业太少，而是工业产业太多，房地产太少，商品住宅太少，城市化的程度太低。

所以，现在黄埔区应当大力发展房地产，作为区的主导产业来发展，用房地产的发展来带动区域经济的全面发展，推动黄埔区城市化的进程。

因为，房地产发展起来了就可以吸引大批高素质人口迁入，区域经济的结构和素质将会得到一定程度的改善。

黄埔区委区政府高度重视房地产业和房地产市场的培育和发展，尽快加大黄埔区房地产的开发力度，并加快农村土地流转市场的发展，从而在根本上改变区域经济发展面貌长期落后的状态和形态。

本项目发展成为集合住宅社区、社区商业街、购物中心、酒店、公寓等的城市综合体社区。

为生活区城市化进程提供满足需求日益增长的品质社区住宅居住空间，打造石化的生态绿洲。

为社区提供要求而衍生的对城市商业配套设施、教育设施、休闲娱乐设施需要的建筑空间。

为石化区产业服务的一体化社区。

本项目为生活区核心区，项目发展成为社区繁华地带，集合住宅社区、社区商业街、购物中心、酒店、公寓等的城市综合体社区。

1.3.6本项目概况

1、地块环境状况

石化生活区的规划逐渐完善，该地段的交通便利性，依托配套齐全将给本项目带来最具发展优势和核心竞争力，本项目将成为商住新区，石化员工人居环境将得到进一步的改善和提升。

2、地块现状

本项目地块总用地面积。

13845平方米，建筑面积52770平方米；幼儿园面积4397平方米；电影院面积4630平方米。

本项目地块分二部分，分别为地块块1（1-37栋）及地块2（游泳池、俱乐部），各自独立，其中俱乐部地块2是较小的地块,但两块地均呈现较平整的形状,地块2中有几颗大树。

第二节本项目劣势（Weaknesses）分析

1、地块为外拓发展；

2、社区石化离退老居住者向往这一生态居住片区集中；这里有他