房地产市场调控有关政策说明doc.docx

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房地产市场调控有关政策说明doc

房地产市场调控有关政策说明

一、房地产市场宏观调控现状

今年以来，国务院及住房和城乡建设厅、省政府对房地产市场宏观调控极为重视。

1月26日，国务院召开常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作，国务院办公厅发出了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）。

1月30日，浙江省人民政府发出了《浙江省人民政府关于认真贯彻落实国务院常务会议精神进一步做好房地产市场调控工作的通知》（浙政发明电[2011]22号）；3月24日，浙江省人民政府印发了《浙江省人民政府关于加快推进保障性安居工程建设坚定不移做好房地产调控工作的若干意见》。

3月25日和4月15日，浙江省人民政府和国务院房地产市场调控督导组先后对我市贯彻落实房地产市场宏观调控政策情况进行了督查。

7月12日召开的国务院常务会议明确表态：

当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。

已经在43个城市实行的限购政策不仅要继续执行，还要进一步扩大到“房价上涨过快的二三线城市”。

7月29日，住房和城乡建设部办公厅下发了《关于进一步落实房地产调控政策有关问题的函》，对落实房地产调控有关政策提出了进一步的要求。

二、我市房地产市场调控政策措施

去年以来，我市认真贯彻国务院和省政府有关房地产市场调控政策措施，相继出台了4个相关政策文件。

一是2010年3月1日出台了《关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》（温政发[2010]14号）。

二是6月10日出台了《关于遏制我市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（温政发[2010]47号）。

三是10月12日出台了《关于进一步加强我市房地产市场调控和住房保障工作的补充意见》（温政发[2010]62号）。

四是今年1月26日国务院常务会议通过“新国八条”后，2月23日市政府第46次常务会议审议通过了《关于贯彻＜国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知＞的实施意见》，并以温政发[2011]23号文件形式于3月10日印发执行。

我市在贯彻落实国务院、省政府房地产市场宏观调控政策中，重点突出三个方面：

第一，新建商品住房价格控制目标。

在广泛征求社会各界群众意见的基础上，市政府第47次常务会议审议确定并公布了我市2011年度新建住房价格涨幅控制在城镇居民人均可支配收入增幅10%以下。

为实现该目标，各房地产开发企业必须合理确定新开盘楼盘价格，否则政府将实行干预。

第二，把房价收入比列入政绩考核范围。

为进一步落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制，我市在全国率先提出把“房价收入比”作为一项重点工作列入对各县（市、区）的考核内容，并以温委发〔2011〕3号文件下发执行，而且占有5分的分值，年终考核时作为指标之一，充分体现了市委、市政府对加强房地产市场调控、促进房地产市场平稳健康发展的决心。

第三，关于限购问题。

具体在第三个大问题来讲。

三、关于限购令执行问题

（一）我市限购政策发展情况。

我市从温政发[2010]47号文件首次提出限购政策，规定1个家庭在本市只能限购新开盘楼盘住房1套，执行时间为文件印发之日起至2010年底前。

温政发[2010]62号文件扩大了限购的范围，规定本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能在本市新购买1套商品住房（含二手存量房），超过新购买1套的不能办理合同备案，没有明确限购政策终止期限。

温政发[2011]23号文件把新购与居民住房总量结合起来，限购政策更加严格。

规定本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能在本市新购买1套商品住房（含二手存量房），对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停其在本市内购房。

没有明确限购政策终止时间。

（二）限购新、老政策的街接问题。

温政发[2011]23号文件从2011年3月14日开始执行，并不是完全否定了温政发[2010]47号和温政发[2010]62号的限购政策。

一是把1个家庭新购1套住房的时间点确定在3月14日，之前的不计为家庭新购住房。

二是在2010年6月10日至2010年10月12日期间1个家庭只能购买1套新开盘商品住房仍然有效，超过1套的不能办理合同备案；2010年10月12日至2011年3月13日之间只能购买1套住房（含新开盘的商品住房和二手房），超过1套的也不能办理合同备案。

（三）限购政策具体问题。

我局《关于落实住房限购政策有关问题的通知》（温房字[2011]30号）对我市贯彻落实限购政策有关具体问题进行了明确：

1、住房限购范围。

包括全市，即各县（市、区）。

2、本市户籍居民家庭的认定。

是指全部或部分家庭成员为本市户籍的居民家庭，家庭成员包括购房人、配偶和未成年子女。

增加了三种情况，即驻温部队现役军人在提供有效身份证明原件、复印件和团级以上单位出具的购房家庭全部成员相关户籍证明后，视同本市户籍居民；本市户籍人员在外地服兵役的，在提供相关证明后，视同本市户籍居民；本市人员赴外地求学且户籍迁往外地的，在提供因求学原因将本市户籍迁往外地的证明后，视同本市户籍居民。

一种情况不视为是“本市户籍居民”，就是外地人员因在温州就读大学而将户籍牵入温州的。

年满18周岁的子女可以单独作为一个家庭购房。

3、居民家庭住房情况认定。

居民家庭已有住房包括家庭成员已经完成房屋产权登记的住房、已经受理房屋产权登记的住房和已经进行网签的商品住房。

新购住房是指在本市行政区域内购买的新建商品住房或存量房（二手房）。

新购交易时间的认定，新购商品住房以本市房地产主管部门信息系统网签时间为准；存量房以交易过户受理时间为准。

这里需要明确三点：

一是农村集体土地上的住房计算在内，这是因为首先要保证有房住，然后再考虑改善问题；二是一套住房的认定不分面积大小，没有具体规定面积达到多少才算一套；三是2户及以上家庭共同购房的，分别按1套计入其所属的不同家庭。

4、新购房受理和审查。

一是房地产开发企业、房地产经纪机构应当将销售方案在商品房网上销售管理系统公布外，还要在公开销售现场公布，并在咨询、报名及销售现场悬挂、播放、张贴有关限购政策。

二是购房人应当提交的资料：

本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，以及拟购房人签字确认的《购房人及家庭成员情况申报表》。

非本市户籍居民家庭除提交上述材料外，还应当提供自购房之日起算的前1年内在本市缴纳个人所得税完税证明或社会保险缴纳证明的原件和复印件。

对2户及以上家庭共同新购住房的，应分别按其所属不同家庭审查购房条件，均符合住房限购政策的，方可办理商品住房买卖合同备案或房屋登记手续。

三是房地产开发企业、房地产经纪机构应对购房人提供的上述材料进行核对，核对无误后在复印件加盖公章，凭上述材料签订商品住房买卖合同或存量房买卖合同，其中《购房人及家庭成员情况申报表》原件作为合同附件，在办理产权登记时一并提交。

四是房屋登记机构应在房地产开发企业、房地产经纪机构上报后5个工作日内，对购房家庭已拥有住房情况进行核验，并确定其是否具备购房资格，只有通过核验的购房家庭，方可办理商品房合同备案和存量房产权登记手续。

五是对房地产开发企业、房地产经纪机构与购房人串通违反住房限购政策人事销售、经纪业务的，所签订的合同无效，不得办理合同备案和产权登记手续，并责令限期改正，不良记录记入企业诚信档案。

拒不整改的，在暂停其网上签约资格后予以查处。

四、关于商品房销售问题

商品房销售包括商品房预售和现售。

（一）商品房预售：

1、商品房预售许可条件。

温政发[2010]14号文件规定商品房预售许可的条件是：

一是商品房开发项目投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；二是工程形象进度达到设计标正负零点零零零以上（即完成一层底板以上）；三是提供商品房预售方案等规定的材料。

2、预售许可的规模。

温政发[2010]14号文件规定：

我市商品房预售许可的规模，以国有土地使用出让合同（宗地）约定的住房建设规模为准，不得分层、分单元办理预售许可。

温政发[2011]23号文件中“合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，原则上宗地不得分期预售，低于5万平方米的不得分层、分单元办理预售许可”。

这里大家要正确理解，并不是说5万平方米以上的就可以分层、分单元办理预售许可了。

因为《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）明确规定：

要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。

3、预售方案的编制。

商品房预售方案必须严格按照《关于印发＜温州市商品房预售方案＞（示范文本）的通知》（温房字[2010]139号）执行。

但有以下几点需要注意：

一是制定商品房预售方案的依据要增加温政发[2011]23号文件作为依据；二是价格问题。

第一，要明码标价。

严格落实国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》和《浙江省商品房销售明码标价实施细则》的规定，并提供已报价格主管部门备案的一房一价明码标价价目表。

我市已经在2010年7月开始实施明码标价、一房一价规定。

第二，加强价格监管。

新开盘楼盘定价必须与本市年度新建住房价格控制目标相结合，定价脱离市场价格的，政府将实行干预调整，否则不预开盘。

第三。

价格调整和促销。

1个月内价格浮动不能超过5%；1个月后需要调整销售价格的，需向价格主管部门申报备案并公示；如实行折扣、优惠、会员制等促销形式销售的，应当标明促销的起止时间、原价、折价幅度及现价等内容；促销价格或调整价格下降幅度超过10%的，必须重新组织开盘。

开盘程序及要求同商品房预售。

三是预售资金监管问题。

根据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》的要求，需要方案中明确：

第一，协议书；第二，帐户帐号；第三，形象进度表；第四资金使用计划；未签订协议的，不予预售许可。

4、商品房销售监管。

一是未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

二是对已经取得预售许可或办理现售备案的房地产开发项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格明码标价对外销售，不得捂盘惜售（取得预售许可证不按时开盘的为“捂盘”；不一次性申请预售的为“惜售”）。

公开销售应当选择在楼盘所在地合适的场所进行。

三是严格落实商品房买卖实名制以及住房限购政策。

购房人从报名开始，到摇号、认购再到签订《商品房买卖合同》，必须使用同一姓名和身份证明，报名后一律不得更改。

同时，购房人报名时必须填写《购房人及家庭成员情况申报表》，如实填写家庭成员及拥有住房情况并作出承诺。

四是对已经取得预售许可或办理现售备案的房地产开发项目，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，不按销售方案进行销售、囤积房源、哄抬房价、恶意炒作、设置条件阻碍购房者报名以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品房买卖合同等违法违规行为进行严肃查处。

对于不按商品房销售方案销售商品房的，房地产开发企业必须限期改正，逾期未予改正的，暂停项目网上销售，不予办理合同备案（权属登记），作为不良经营行为，记入企业信用档案，并将有关情况向社会公布，情节严重的按规定予以降低直至撤销房地产开发资质处理。

五是主管部门应当派员对新楼盘开盘现场进行监管，在报名、摇号和认购定位结束后及时提取报名名单、摇号产生的名单和认购定位的名单，并将认购定位名单导入商品房网上销售系统。

六是严格商品房退房管理，所退房源应按《温州市商品房集中公开销售管理办法》进行公开销售。

（二）商品房现售：

《温州市商品房现售管理办法》（温房字[2010]44号）明确指出，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格并已经办理初始登记的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

1、编制现售方案报所在地房管部门备案。

鹿城区报温州市房屋登记中心备案。

房管部门接到备案申请后，在五个工作日内予以审核。

经审核对申请材料齐全且符合要求的，按《温州市商品房网上销售管理办法》的规定将房源信息在房管网上公布，开具商品房现售备案证明。

不得故意设置门槛限制购房人报名。

2、在房管网上公示。

公示时间通常为三天，遇到周末或节假日的，公示时间顺延。

3、组织开盘的程序及有关要求同商品房预售，主管部门须派人现场监管。

4、现房销售签订《商品房买卖合同》后，其他材料齐全的，就不再办理合同备案可以直接申请转移登记。