住宅工程施工阶段的造价控制.docx
《住宅工程施工阶段的造价控制.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《住宅工程施工阶段的造价控制.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
住宅工程施工阶段的造价控制
东北财经大学网络教育本科毕业论文
住宅工程施工阶段的造价控制
作者陈明
学籍批次200309
学习中心深圳学习中心
层次专升本
专业工程管理
指导教师许焕兴
内容摘要
本文是对在房地产开发过程中造价控制占重要作用的施工阶段进行了仔细全面的分析和论证，既从住宅工程造价的组成进行分析控制，又从施工阶段合同与索赔方面进行分析控制。
主要是先从住宅工程造价控制的必要性进行分析和论证，其中列出了个住宅项目的费用组成和说明，再就详细地论述控制的特点：
一是实施控制的周期长；二是造价涉及的面广；三是费用支付的节点多。
然后分析和论证控制的原则：
一是成本最优化原则，二是全面管理成本原则；三是成本责任原则；四是成本管理有效化原则；五是成本管理科学化原则。
最后重点从整个施工的过程和合同与索赔方面对工程的造价控制进行分析和论证（现阶段我们的大部分公司都不太懂或者不太重视合同与索赔的管理，以致出现大量的合同和结算纠纷），通过这样全面的分析和论证，就可以达到比较好的工程项目的成本控制目标。
作者力图对在房地产开发过程中占重要作用的施工阶段的住宅造价控制进行分析，为房地产开发企业进行成本控制提供比较全面的参考。
本文主要采用的是理论分析的方法，同时加以适当的实例。
关键词：
造价合同索赔工程计量工程签证工程变更结算
目录
一、施工阶段住宅工程造价控制的必要性1
二、施工阶段住宅工程造价控制的特点①1
（一）实施控制的周期长1
（二）造价涉及的面广1
（三）费用支付的节点多1
（四）施工阶段造价控制是个动态的过程1
（五）某民用住宅工程造价分析2
三、施工阶段住宅工程造价控制的基本原则②3
（一）成本最优化原则3
（二）全面管理成本原则3
（三）成本责任制3
（四）成本管理有效化原则3
（五）成本管理科学化原则4
四、施工阶段工程造价控制的实施4
（一）施工阶段工程造价控制的系统规划4
（二）完善合同造价文件，化解潜在的风险责任4
（三）认真制定投资控制的各项措施④5
（四）严格工程进度款的计量和审核5
（五）严格控制工程签证，切实作好工程变更的签证工作6
（六）加强项目的总体管理，避免承包商索赔事件的发生7
（七）竣工结算⑤7
五、结论8
住宅工程施工阶段的造价控制
一、施工阶段住宅工程造价控制的必要性
建设工程施工阶段是项目建设实施过程中的一个极其重要的阶段。
从投资控制的角度划分，项目建设大致可分为可行性研究阶段、设计阶段、招标投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段。
可行性研究和设计阶段可视为项目投资的前期阶段，它们的主要作用是项目的性质、设计规划的确定、明确项目的总体投资和投资控制额等。
招标投标阶段除在先前已明确的勘察设计招标外，主要是确定项目施工主体——合格的承包商的过程。
从整个项目的实施过程看，前期阶段在整个项目实施中的地位是极其重要的，但从现金流的角度看，施工阶段无疑是投资资金发生的密集阶段。
此阶段除拌随施工的时间推移发生的其他建设费用外，大量的投资资金通过施工这一环节不断“物化”，最终形成固定资产，实现项目投资。
虽然项目实施的各个阶段都会产生费用，如土地费用、其他配套费用等等，而且数额也较大。
但从本质上看，该费用均属“规定性费用”的范畴，主要根据政府的“规定”进行收费，具有客观性。
施工过程的动态性及可变性决定了工程施工费用相对的确定性和绝对的不确定性。
而住宅项目的销售价格是由市场客观决定的，不能因建筑安装造价的提高而抬高销售价格。
因此施工阶段实施工程造价控制对整个项目的成本控制无疑是十分必要和重要的。
如：
合理的材料价格确认可降低住宅工程建安造价的4%左右。
一般情况下，综合其他造价控制因素，对住宅工程在施工阶段的造价可以降低5%~8%，这对于日益上涨的工程成本有一定的控制作用。
此外，有效的造价控制可以很好地调节发承包双方的行为和利益，既降低业主的投入成本、增加项目利润，又可以促使承包商规范施工行为，通过自身的有效管理降低施工成本，达到提高利润的目的。
这既是一个双赢的结果，也有非常好的社会效应。
二、施工阶段住宅工程造价控制的特点①
（一）实施控制的周期长
施工阶段住宅工程造价控制贯穿于整个项目的施工过程，自施工准备、开工至竣工结算审核完毕，均为其实施的过程。
与前期的策划阶段、中期的设计阶段和施工招标阶段相比，其控制过程长，控制节点多。
（二）造价涉及的面广
施工阶段工程造价控制，不仅涉及到项目实施过程中对承包商承包范围的图纸化工程进度实现额的计量控制，还涉及到诸如材料、设备价格的确定，变更，索赔等非图纸化计量对工程造价的影响的控制。
（三）费用支付的节点多
施工阶段占整个项目建设周期的时间较长。
根据建设工程的特点，对承包商的支付或以时间节点为限，或以项目施工实施的完成节点为限，是在总费用控制基础上的多节点支付。
各期支付均为造价控制的重要节点。
（四）施工阶段造价控制是个动态的过程
就整个项目的实施而言，投资额应是相对固定的，造价控制应以其既定投资额作为其投资控制目标值。
然而施工过程是动态的，建安投资成本受价格涨落，随需求变化而更改设计
————————————————————————————————————————
①李伟，“工程项目的造价控制”，《建筑技术》，2002年10期
标准等的影响，在实施过程中必须根据客观市场及项目建设标准的变化作必要的动态调整。
（五）某民用住宅工程造价分析
1．工程概况
工程名称
住宅楼
建设地点
辽阳市
南郊路
工程类别
民用四类
建筑面积
3745平方米
结构类型
砖混
檐高
20.1m
层数
6层
平米造价
510.32
编制日期
2000.7.1
工程结构特征
本工程为砖混结构住宅楼，六层
2．造价指标
项目
平米指标（元/m2）
占总造价比例（%）
总造价
510.31
100
土建
443.71
86.95
其中
结构
342.95
67.2
装饰
100.76
19.75
安装
66.60
13.05
其中
水
35.20
6.89
暖
/
/
电
31.40
6.16
3．土建部分构成比例及主要工程量
项目
分部直接费（元）
占直接费比例（%）
单位
工程量/m2
土石方工程
18251.21
1.31
m3
0.18
基础工程
111780.61
8.04
m3
0.06
砌筑工程
261957.51
18.84
m3
0.39
砼及钢筋砼工程
541570.61
38.96
m3
0.17
门窗工程
122387.89
8.80
m3
0.18
楼地面工程
60816.79
4.37
屋面工程
45369.09
3.26
天棚工程
22867.97
1.64
墙柱面粉饰工程
83374.45
6.00
油漆涂料工程
6574.15
0.47
脚手架工程
31606.06
2.27
m2
1.004
其他工程
83663.45
6.02
合计
1390219.79
4．主要工料消耗指标
项目
单位
平方米耗用量
每万元耗用量（直接费）
定额用工
土建
工日
3.79
102.17
水
工日
0.1
110.64
暖
工日
0.14
73.47
电
工日
0.189
68.660
材料消耗
土建部分
钢筋
t
0.0215
0.579
木材
m3
0.0099
0.269
水泥325#
t
0.066
1.771
水泥425#
t
0.099
2.666
标准砖
m3
0.389
10.479
砂子
m3
0.319
8.604
碎石
m3
0.245
6.597
石灰
t
0.039
1.056
安装部分
电线管
m
1.358
494.170
电线
m
3.89
1416.910
PVC排水管
m
0.14
48.93
镀锌钢管
kg
0.462
161.08
5．通过上述实例可以看到，在对某一住宅进行造价控制时，应该先对该类型的工程造价进行分析，在其中找出造价比例大的部分，然后在以后的施工过程中对这些部分进行重点的跟踪，运用以下论述的程序和方法进行控制，这样既有点的控制，又有面的控制；既有横向的控制，又有纵向的控制，从而从各个方面对住宅的施工阶段造价进行控制，进而达到整个项目造价控制的目标值。
三、施工阶段住宅工程造价控制的基本原则②
（一）成本最优化原则
施工项目成本管理的根本目的是在科学合理的限度内，通过对工程项目中各种相关因素的成本管理，达到目标成本最低的要求。
要实现成本最低化，必须挖掘所有能降低成本的潜力，在项目的各个环节上，落实相应的措施，最大限度地合理降低成本。
（二）全面管理成本原则
全面成本管理是全企业、全员和全过程的成本管理。
为达到成本最低化目标，除了应注重实际成本的计算分析，注重施工成本的计算分析和注重对财会人员的管理外，还应充分注重对施工项目管理中所有会影响成本的因素进行控制，对施工过程中发生的采购、工艺和质量等因素的成本进行控制，对与这些因素相关的所有员工进行严格管理，对施工的全过程进行成本控制。
（三）成本责任制
实行全面成本管理必然要对施工项目的成本作层层分解，进行分工负责。
部门负责人对企业下达的成本指标负责，部门人员对部门负责人下达的成本目标负责，以此层层落实成本管理责任，划清责任，确保整体成本管理目标的实现。
（四）成本管理有效化原则
有效化原则是指以最少的投入获取最大的产出，以最少的人力完成成本管理工作。
这一原则的实施，需要采取行政的或经济的或法律的手段进行。
————————————————————————————————————————
②丁士昭、王雪青、曲修山等编写，《建设工程管理与实务》，中国建筑工业出版社，2004年，51页
（五）成本管理科学化原则
项目成本管理需要科学理论为指导，采取科学的方法进行管理，例如可控责任成本法便是成本控制的主要方法，这一方法的要点体现了上述各个原则。
四、施工阶段工程造价控制的实施
（一）施工阶段工程造价控制的系统规划
施工阶段工程造价控制应遵循系统规划的原则，将各种工程造价控制的方法和手段融合成一个有机的整体，从而充分发挥工程造价控制在整个项目实施过程中应有的作用。
系统规划应从以下方面着手。
1．认真编制或者审核利于项目施工阶段性控制的施工图预算，并且与合同约定的工程进度款核付的节点相呼应，构筑清晰的预算平台，利于工程阶段款拨付的控制。
2．严格按合同约定核付工程进度款，确保图纸化计量工作满足合同要求，符合工程款的拨付规定。
3．施工过程中对于签证事项必须对其合法性、有效性进行充分的阐述，规范签证，严格控制签证造价。
4．规范索赔行为。
5．有效地控制合同对价款、可转化为价款责任相应事件的发生，控制额外的工程费用支出。
（二）完善合同造价文件，化解潜在的风险责任
住宅施工阶段工程造价的控制应以施工承发包合同的约定为原则，根据施工实施的实际情况予以控制。
实施造价控制之前应对施工承发包合同作出全面的评价，及时完善其中的欠缺之处，避免在双方的利益冲突暴露及尖锐化时再去弥补和完善。
对于施工承发包合同及相关造价文件的全面评价主要从以下方面着手：
1．显含价款责任条款的确定和完善
施工承发包合同对于显含价款责任条款的约定项应做到清晰、明了，操作性强、制约性强。
这些条款主要包括：
⑴合同价款的确定项。
该条款是施工承发包合同的基础，其主要包含合同客体的具体内容、界面及其价格。
⑵合同计价体系的确定项。
该条款是合同价款确立的依据和标准。
施工承发包合同与其他合同的重要区别之一是合同价款的计价方式的严密和繁琐。
目前由于建设前期准备的紧迫性及较多因素的不确定，不少施工承发包合同其合同价款均为暂定价款，特别是住宅工程，这进一步要求计价体系在合同约定中必须严谨，力求面面俱到，对整个施工过程中涉及的施工费用计取标准均严格约定。
即便采用总价闭口价合同，也难免在工程实施中发生工程变更，从而导致价格变化的计量调整。
因此严格确立合同计价体系是至关重要的。
⑶工程预付款、工程进度款的支付条款的确定。
在工程实施中该条款是最直接的支付约定项，严格把握及合理支付是保证工程正常实施，调节承发包双方利益的重要手段。
⑷工程材料价格的确认项。
材料价格是工程造价中的最主要部分，其在住宅工程中一般占建安造价的60%～65%。
材料价格的取定标准的高低是影响工程造价的最大的因素。
在合同中正确、合理地约定材料价格是控制工程造价的重要环节。
⑸工程预付款的扣回③。
某工程合同总额200万元，工程预付款为24万元，主要材料、构件所占比重为60%，起扣点为多少万元？
按起扣点的公式：
T=P-M/N=200-24/60%=160（万元）
——————————————————————————————————————
③中国建设监理协会，《建设工程投资控制》，知识产权出版社，2003年，145页
则当工程完成160万元时，本项工程预付款开始扣回。
2．可转化为价款责任的合同约定项的确定
施工承包合同中的部分责任条款，如质量条款、工期条款等等，均会因施工过程中的实际情况而转化成价款责任。
如质量的奖优罚劣，奖励工期提前和惩罚工期延误的措施均可转化成价款责任。
所以，从广义上理解，该条款对工程质量和进度起到了一定的制约作用，对工程造价也会产生影响。
3．隐含价款的合同约定项的确定
就项目总的进程而言，施工阶段是最复杂和繁琐的一个过程。
许多不可知因素都会发生。
施工过程中的任何变化均有可能造成施工成本费用的变化，如工程变更形成签证，带来价款的调整；现场施工条件变化带来施工费用的变化等。
签定合同时不可能预料所有可能发生的事项并进行具体的费用约定，但必须在合同中约定上述事项的处理、解决的方法和权限。
例如对于变更签证，可从其内容、签证主体的权限上予以充分的界定，并尽可能按合同中已约定的计价原则予以签认。
对于不形成工程本体实物工作量的费用，在合同制定时应力求做到界面清晰，有据可查，将不可预知的内容减少到最小的程度。
（三）认真制定投资控制的各项措施④
建设工程的投资主要发生在施工阶段，在这一阶段需要投入大量的人力、物力、资金等，是工程项目建设费用消耗最多的时期，浪费投资的可能性比较大。
因此，优化施工方案，精心地组织施工，挖掘各方面潜力，节约资源消耗，仍可以收到节约投资的明显效果。
对施工阶段的投资控制应给予足够的重视，仅仅靠控制工程款的支付是不够的，应从组织、经济、技术、合同等方面采取措施，控制投资。
1．组织措施
⑴在项目管理班子中落实从投资控制角度进行施工跟踪的人员、任务分工和职能分工。
⑵编制本阶段投资控制工作计划和详细的工作流程图。
2．经济措施
⑴编制资金使用计划，确定、分解投资控制目标。
对工程项目造价目标进行风险分析，并制定防范对策。
⑵进行工程计量。
⑶复核工程付款帐单，签发付款证书。
⑷在施工过程中进行投资跟踪控制，定期地进行投资实际支出值与计划目标值的比较；发现偏差，分析产生偏差的原因，采取纠偏措施。
⑸协商确定工程变更的价款。
审核竣工结算。
⑹对工程施工过程中的投资支出作好分析与预测，经常或定期向主管部门提交项目投资的控制及其存在问题的报告。
3．技术措施
⑴对设计变更进行技术经济比较，严格控制设计变更。
⑵继续寻找通过设计挖潜节约投资的可能性。
⑶认真审核承包商编制的施工组织设计，对主要施工方案进行技术经济分析。
4．合同措施
⑴做好工程施工记录，保存各种文件图纸，特别是注有实际施工变更情况的图纸，注意积累素材，为正确处理可能发生的索赔提供依据。
参与处理索赔事宜。
⑵参与合同修改、补充工作，着重考虑它对投资控制的影响。
（四）严格工程进度款的计量和审核
施工过程中的工程量是工程进度款支付的重要一环。
计量的准确与否，直接影响到
——————————————————————————————————————
④中国建设监理协会，《建设工程投资控制》，知识产权出版社，2003年，126页
工程能否按合同约定实施。
具体实施时，应注意以下几点：
1．计量的重要性
⑴计量是控制项目投资支出的关键环节。
工程计量是指根据设计文件及承包合同中关于工程量计算的规定，业主或者监理机构对承包商申报的已完工程的工程量进行的核验。
⑵计量是约束承包商履行合同义务的手段。
计量不仅是控制项目投资支出的关键环节，同时也是约束承包商履行合同义务、强化承包商合同意思的手段。
2．计量依据要充分
施工阶段对已完成工程的计量，其主要依据如下：
⑴施工承发包合同及补充协议
⑵工程施工中标价标函
⑶合法有效的施工图纸、设计变更及相关资料
⑷适合于工程的有关法律、法规、规章、规范性文件和其他具有约束力的规定约定等
⑸合法、有效的现场签证资料
⑹合法、有效的材料、设备价格签认资料
⑺经批准的施工组织设计文件
3．计量的程序要规范
工程实施中的工程计量是对阶段性已完工程的价格计量，其基础应是符合合同约定的工程质量和工程进度前提下的工程计量。
对于施工单位上报的阶段性工作量应在现场监理工程师签认的基础上予以计量，并按合同的约定支付工程进度款。
这也是保证工程质量和进度的一个重要手段。
从这个意义上说，工程进度款的核付与工程质量和进度的控制是相关连的，它是整个工程实施控制体系中的一环。
工程实施过程中工程进度款的核付如果不与工程质量与进度挂钩，将影响质量目标和工期目标的顺利实现。
4.计量的方法要有针对性
业主一般只对以下三方面的工程项目进行计量
⑴工程量清单中的全部项目；
⑵合同文件中规定的项目；
⑶工程变更项目。
一般按照以下方法进行计量：
①均摊法
②凭据法
③估价法
④断面法
⑤图纸法
⑥分解计量法
在具体的工程结算过程中，应针对不同的项目特点采取不同的计量方法，以保证计量准确。
5．计量的内容要全面和准确
（五）严格控制工程签证，切实作好工程变更的签证工作
签证是业主与承包商之间在工程实施过程中对已订合同的一种弥补手段，是建设工程施工过程中对工程施工的一种动态调整。
它具有简便、快速、易解决问题的特点，因此广泛的应用于建设工程施工过程中。
随着我国建设工程招投标体系的不断完善和规范，加之近年来建筑市场的竞争日趋激烈，降价让利已成为施工企业中标的一种重要手段。
降价竞争的结果直接导致了承包商应得利润的减少。
因此中标后在施工过程中通过签证而增加费用，以弥补投标时因降价让利而造成的一部分利润损失已成为承包商的一个重要途径。
从合理控制工程造价的角度出发，对施工过程中涉及费用的签证应把握以下原则：
1．正确把握签证的费用计取原则。
签证的费用计取应以施工承发包合同中约定的计价原则为基础。
费用签证的实质就是在施工承发包合同基础上对双方约定的细化和补充，因此其结算的基础仍应为合同约定的计价体系。
工程实施中，应避免脱离合同计价原则的签证的发生。
2．签证计量应尽量做到图纸化约定，尽量减少非图纸化的工程签证。
对于各类不同性质的签证，应遵循签状况而不直接签结果；签事实而不直接签工程量；签工程量而不直接签单价；签单价而不直接签总价的原则，并以前述内容为优先，尽量将非图纸化计量工作转变成图纸化的计量工作。
3．签证的权限要明确，应根据签证内容设置业务范围权限及费用大小签认权限。
根据签证的不同类型，建立专业分工的签证制度。
对于经济签证，应授权具有造价管理相应业务水平的人员签认，而技术经济类签证则应由主管技术的人员与主管造价的人员共同商讨后再签认。
对于签证涉及的费用，应建立两个层次的签认及审批制度，即项目部专业及造价工程师签认和项目负责人（经理）的审核。
对涉及金额较大的内容应在合同的平台上以补充合同或协议的形式予以确认。
（六）加强项目的总体管理，避免承包商索赔事件的发生
项目施工过程中防止承包商索赔事件的发生是控制住宅工程造价的一个方面。
就目前工程的实施情况看，业主未能按约定提供相应的施工条件、工程进度款支付滞后、甲供材料供应脱节、甲方指定分包商的施工不利（延期或者质量差）等是承包商提出索赔的主要因素。
承包商的索赔，原因多种多样，但最终目的均归结到费用的增加和工期的延长。
而工期的延长，往往拌随着费用的增加。
就商品住宅的开发而言，延长工期意味着对客户承诺交房期的滞后，这将导致业主对客户的违约赔偿。
因此，在项目实施过程中加强总体管理，规范业主自身行为，对于控制住宅工程造价将起到积极作用。
（七）竣工结算⑤
做好施工阶段住宅投资控制中各方面因素的归集整理工作，为顺利进行竣工结算创造条件。
施工期工程造价控制属过程控制，此期间各节点的工程计算、签证/索赔的核定，在竣工结算时需进行归集汇总，除此之外，可转化为价款责任的合同约定项在工程竣工后均会以费用的形式体现，如质量、工期奖罚条款的显现，合同其他违约的赔偿等，上述各项因素合并即形成工程结算价款。
做好施工过程中各种费用因素的有效归集和整理对于竣工结算将起到事半功倍的效果。
1．结算方式的选择
工程价款的主要结算方式
⑴按月结算。
即先预付工程备料款，在施工过程中按月结算工程进度款，竣工后进行竣工结算。
我国现行建筑安装工程价款结算中，相当一部分是实行这种按月结算方式。
⑵竣工后一次结算。
建设项目或单项工程全部建筑安装工程建设期在12个月以内，或者工程承包合同价值在100万元以下的，可以实行工程价款每月月中预支，竣工后一次结算。
⑶分段结算。
即当年开工，当年不能竣工的的单项工程或单位工程按照工程形象进度，划分不同阶段进行结算。
分段结算可以按月预支工程款。
实行竣工后一次结算和分段结算的工程，当年结算的的工程款应与分年度的工程量一致，年终不另清算。
——————————————————————————————————————
⑤中国建设监理协会，《建设工程投资控制》，知识产权出版社，2003年，143页—144页
⑷结算双方约定的其他结算方式
工程价款结算可以根据不同情况采取其中的方式。
2．竣工结算的审查
⑴核对合同条款
首先，应核对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能竣工结算；其次，应按合同规定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等，对工程竣工结算进行审核，若发现合同
开口或有漏洞，应查找原因，认真地进行分析和研究，明确结算要求。
⑵检查隐蔽验收记录
所有隐蔽工程均需进行验收，两人以上签证；实行工程监理的项目应经监理工程师签证确认。
审核竣工结算时应核对隐蔽工程施工记录和验收签证，手续完整，工程量与竣工图一致方可列入结算。
⑶落实设计变更签证
设计修改变更应有原设计单位出具设计变更通知单和修改的设计图纸、校审人员签字并加盖公章，经建设单位和监理工程师审查同意、签证；重大设计变更应经原审批部门审批，否则不应列入结算。
⑷按图核实工程数量
竣工结算的工程量应依据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按国家统一规定的计算规则计算工程量。
⑸执行定
升级会员 