平湖物流园区建设可行性研究汇编.docx
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平湖物流园区建设可行性研究汇编
1.1项目研究背景
为了适应并促进我国市场经济的快速发展，改变市场化和现代化方向以加快我国传统贸易和储运业，实现商品在我国合理流通及规划一个合理的物流中心布局，形成一个畅通、高效、网络化的商品物流系统，我国在1995年拟定了“建立健全商品物流（配送）中心”的物流来发展对策[1]。
在1997年发布了“关于加强商品物流配送中心发展建设工作的通知”，提出了更加明确的指导思想和更详细的物流配送中心发展战略。
在国内商品流通“九五”计划和2010年远景目标纲要中，又进一步确定了下一个十年中在全国“建设10个辐射全国的物流中心”发展目标。
在上述大的宏观背景前提下，为了适应经济发展的新形势，进一步提高深圳区域经济中心的地位，深圳市政府从它自身的地理区位、交通优势等条件出发，特别是着眼于深圳国际港口的建设和发展、以及现有的仓储设施和物流用地条件，提出把深圳市建设成为“物流枢纽城市”的目标，并将物流作为以后重点发展的三大支柱产业之一。
确立了深圳“物流枢纽城市”建设目标，认识到深圳物流中心建设的重要性和必要性，为了进一步落实抓好这件事，政府大力组织各有关部门和专家、学者广泛开展了深圳物流中心建设的发展战略和对策研究及物流中心的选址工作。
，最后确定了在深圳建设六大物流园区的发展展望，平湖物流基地是它们中面积最大、功能最多的一个物流园区。
平湖镇是深圳市中北部的一个城镇、在龙岗区境内，是深圳市内非常重要的铁路交通枢纽。
京九线、广九线穿过平湖镇，疏港铁路平盐线、平南线在该镇南部与京九线接轨，深圳市最大的铁路编组站---平湖南铁路编组站于1997年投入使用，日编组能力高达8500车次。
公路方面，平蛇、平深、平樟、平松、平淡和机荷高速向各个方向扩展，东面接深惠、深汕高速公路至惠州、汕头，西面连宝安直通广深高速公路，北接东莞，南邻市区，具备良好对外交通条件和区位优势。
基于上述情况，在深圳市总体规划中，把平湖物流基地建设为深圳六大物流园区之一，市区两级政府也都希望能充分利用这些条件和优势，并积极予以优惠政策的引导，把平湖发展成为华南地区的物流基地[1]。
平湖物流园区将依赖于深圳的地区优势，通过对深圳市宏观物流调控、微观物流组织管理及资产整合、人才培养、基础设施建设运营等各个方面工作的实践，有效地提高深圳市经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持深圳市保持经济发展的强有力的后劲和健康的市场竞争环境秩序，最终实现支持深圳市国民经济和社会发展的目标。
1.2项目主要研究方法
投资项目通常用采用技术经济方法，主要是用财务分析方法。
因此本设计主要用经济评价方法研究。
可行性研究的经济评价方法包括财务评价和国民经济评价。
财务评价计算的是园区的直接效益和直接费用。
需要计算的报表主要有现金流量表、内部收益率估算表。
评价的指标以财务内部收益率、投资回收期为主要指标。
国民经济评价是从国民经济综合平衡的角度分析计算项目对国民经济的净效益，包括间接效益和间接费用，即项目的外部效果。
为了能够正确估算出国民经济的净效益，一般都采用影子价格替代财务评价中的价格。
国民经济评价的报表为经济现金流量表[2]。
财务效益分析主要考察项目的盈利能力、清偿能力及外汇效果三项目标。
对于改扩建项目备选方案的评价，主要是考察项目的盈利能力是否可行。
1.3项目编制依据
（1）《物流企业分类与评估指标》GB/T19580-2005
（2）交通部发布的JT/T402-1999《汽车货运站场级别划分和建设要求》
（3）交通部交通规划[2007]681号《公路运输站场投资项目可行性研究报告编制办法》
（4）《深圳市龙岗区城市总体规划》（2000—2020年）
（5）建设项目经济评价方法与参数
1.4项目研究的意义
物流园区的建设关系到当代物流业的发展，它是衡量一个国家物流业发展水平是否成熟的重要标志。
物流园区能够实现物流企业的集聚与整合，并且还能充分利用现有物流资源，促进物流设备升级和提高服务质量，改善物流投资环境，推动第三方物流企业成长。
因此，现代物流发展的关键是加速物流园区的规划和建设[2]。
其中，物流园区建设的可行性综合评价问题是影响物流园区发展的最重要、最基础的问题之一，加强物流园区可行性评价问题理论与实践研究具有十分重要的意义。
同时，对于国家重点建设项目的可行性研究对加强自身专业技能有很大的帮助。
2项目建设环境及功能
2.1社会经济状况
平湖物流园区位于深圳市龙岗区。
深圳经济特区是中国第一个经济特区。
1980年创立之初，深圳的老城区只有3万多人、几条小街道，是一个贫穷且落后的小镇。
今天的深圳，已经发展成为一座经济发达、法制较为健全、基础设施基本完备、环境优美的新型现代化都市。
从创立之初以来，深圳市维持了经济发展的良好态势，综合经济实力迅速跃居到全国城市前列。
1980-2004年，深圳市的GDP每年增长为28%，工业增加值年平均增长为40.2%，地方财政收入年平均增长为35.2%，出口总额年平均增长 37.9%。
2004年 ， 整个深圳市实现GDP3423亿元，在内地城市中排在第5位；人均GDP超过7100美元，位居全国第1位；外贸出口总额达到778亿美元，连续十几年位居全国榜首；全口径财税收入为1183亿元，其中地方财政一般预算收入322亿元，位居全国第3位。
龙岗自建区以来，通过大力推进自主创新和循环经济发展，积极扩大对外开放，加强基础设施建设，努力改善投资环境，全区国民经济及社会事业各种指标持续快速的增长。
2012年实现GDP2389亿元，比1992年增长50多倍，年平均增长率为21.6%，占全市GDP的比重由建区初期的11.2%上升到19%；公共财政预算收入高达144.8亿元，比1992年增长58.8倍。
形成了以工业为主导，现代物流、运输、房地产、商贸、文化产业、海滨旅游等当代服务业初具规模的外向型经济格局。
2.2交通运输现状
深圳市是全国拥有口岸的数量、出入境人员最多，车流交通量最大的口岸城市。
也是我国唯一的海陆空口岸全有的副省级城市。
已经建好出国各类口岸共17个，其中罗湖口岸是我国最大的陆路客运口岸，皇岗口岸是我国最大的陆路货运口岸，深圳港是我国第二大集装箱海港[3]。
以港口运输为龙头的深圳现代物流行业发展迅速。
深圳港是华南世界市场中心连接，各港口集装箱吞吐量标箱，排名第四，在全球集装箱枢纽港。
平湖物流园区位于深圳市龙岗区布吉与平湖镇，距离深圳市中心区只有15km，并且拥有得天独厚的海陆空立体交通条件。
铁路方面：
园区与蛇口港和盐田港港群有专线铁路相互相连，位于该基地中央的大京九平湖南铁路编组站日处理能力高达8000车次。
公路方面：
东西方向与全国环海域高速公路和机场快速相连，南北向有清平快速干道贯通。
2.3平湖物流园区总体环境
2.3.1区位条件
平湖物流园有着得天独厚的区位条件，位于珠江三角洲经济辐射圈的中心，距深圳特区15千米，距香港特别行政区25千米。
该物流园区方圆50公里的第一经济辐射圈包括了东莞、惠州、香港等地；方圆120公里的第二层辐射圈包括了广州、中山、珠海等珠三角大部分地区。
第三层辐射圈覆盖了华南地区以及海外市场。
得天独厚的区位条件，使平湖物流基地成为深圳市扩大经济辐射半径的权重中心，香港港口与深圳市东西两港的最适合后备地和后方陆域。
它是珠江三角洲、华南地区及大京九沿线货物集散的中转站，也是国内和国外两大市场的出口转运基地。
同时，平湖物流园区的开发建设，可以有效地缓解深圳特区内的交通压力[4]。
有利于实现城市功能的合理调整。
2.3.2配套环境
作为物流中心，物流园区有三个主要的功能分别是：
储存功能，使货物的供求能够达到平衡；流转功能，使货物能够有序的分拣并配送到用户手中；信息功能及交易功能，及时传递供求需要信息，协助完成交易。
为了实现这三种功能还需要一系列相关的信息技术配套，比如不断补货系统、商品分类管理、电脑辅助订货系统、配送需求计划管理系统等，但是在比较先进的运输和后勤设计中，条码技术和电子数据交换技术是最重要的控制与管理产品的流程工具。
供水——全镇共有水库6座，水库的总容量达460万立方米。
深圳市有两座日供水量4万吨的自来水厂，其中一座就位于基地内，将优先考虑基地内企业的需求。
供电——现有11万伏变电站一座，2.5万千伏火电发电站一个，年供电量为3.5亿度。
11万伏输变电站至平湖南编组站的线路走廊已经修建完成，随时可以给基地内的企业提供供电需要。
计划投资6000万元在平湖的第二个11万伏输电站也位于基地。
通讯——平湖邮局已形成了以先进的数字传输系统作为主要的传真通讯、数据通讯；移动电话、无线传呼等现代化通讯网络。
程控电话交换容量多达15000多门，可直接拨美国、加拿大等150多个国家及港澳台地区和全国各地。
服务设施——平湖镇已形成初具规模和相对完善的服务设施，目前全镇拥有商贸公司3856家，饮食、服务业370多家，社会商品零售总额达1.8亿元，宾馆、旅馆22间、专业市场有8个。
各大银行、保险公司均在此处设立了分支机构，镇内设有4个公安派出所和一个治安联防队。
2.3.3项目建设规模
平湖物流园区土地储备量比较大，可以开发的成片土地达30万平方米，基地配套设施完备，供水、供电、通讯以及其它服务设施均可以满足入驻企业需要，并且还在进一步的强化和完善中。
平湖物流园区总占地面积约24万平方米，建设内容包括土地动迁、场地平整及整个区域的七通一平及公共建筑物的建设。
园区总面积36万平方米，除去口岸检验楼、综合办公楼占地及道路面积，可出租或转让净地面积为15.6万平方米。
管理办公楼总面积2万平方米，可供出租面积为1.6万平方米。
本项目计算期为30年，其中，建设期2年，营运期28年，达产期为三年，达产比例分别为设计能力的60%，80%，100%。
2.4平湖物流园区总体功能
根据物流园区的市场定位分析，物流园区的总体功能包括物流服务运作、物流环境建设和物流发展推进三大功能。
2.4.1物流服务运作功能
以物流园区内基础设施为依托，以物流园区信息系统为支持，以物流园区管理系统为保障，以进驻物流园区的各个物流企业为服务主体，以物流园区影响范围内物流需求为服务目标，建立综合化、多样化的物流园区和物流管理服务组织的操作系统。
以设立和提供共性化、个性化、差异化相结合的综合性物流解决方案，作为园区内物流服务企业的发展方向，为深圳市域范围内的物流服务需求提供高质量的服务支持。
2.4.2物流环境建设功能
以物流园区建设可行性研究为发展指导，依照运作协调、功能强大、服务便捷及可持续发展原则。
对物流园区的相关基础设施，进行突出重点、全面考虑到有序和分步碾压式建设；以园区运作管理为核心，发挥园区内各个企业间沟通桥梁和联系纽带作用；在承担园区内基础设施环境与市场运作环境建设，进行技术与政策保障任务的同时，在园区内积极推广各种先进的物流运作与管理技术，使企业的物流运作能力在公平竞争、高效、高质的基础上能够得到充分发挥。
2.4.3物流发展推进功能
通过园区内不同类型物流服务企业的经营运作，能够为深圳市现代物流服务起到一定的示范作用，促进深圳全市范围内各种不同种的类传统物流企业向现代物流服务的转型进程；通过推进物流园区政策环境建设，包括园区企业准入规则的制订与执行、鼓励企业进入园区的开发与实施、以及规范和处理企业运作中遇到的各种困难和问题，支持和培育物流园区内物流服务行业的健康发展；并以最优的服务实践效果推动深圳市企业发掘物流需求空间以及利润空间，使物流服务支持越来越多的公司发展，从而扩展园区的服务领域以及影响力[5][6][7][8]。
3项目资金来源与运用
3.1项目的总投资估算与资金来源
3.1.1编制依据
（1）《全国市政工程投资估算指标》HGZ47-101-96、HGZ47-102-96、HGZ47-103-96。
（2）《全国通一市政工程预算定额深圳市单位估价表》（2002年）。
（3）《深圳市市政工程费用定额》（2007年）。
（4）财政部、国家税务总局、国家发展计划委员会的财税制[1999]299号文，“关于暂停征收固定资产投资方向调节税的通知”。
（5）国家、自治区、各主管部门现行的有关规范、标准、规定。
3.1.2项目建设投资估算
本项目投资估算值为39253万元（不包括建设期利息）。
按概算法分类的建设投资估算表见附表3—1所示。
按资产分类的项目建设投资估算情况见表3—1，下表可以用来辅助计算固定资产折旧。
表3—1资产分类表单位：
万元
序号
资产分类
合计
序号
资产分类
合计
1
固定资产原值
19628
1.10
围栏工程
155
1.1
道路工程等
2368
1.11
自控与计算机系统
2854
1.2
给排水、污水工程
1506
1.12
大门
182
1.3
采暖通风工程
1263
1.13
监控系统
194
1.4
供电工程
1900
1.14
设备
146
1.5
地基处理
1166
1.15
固定资产其他费用
729
1.6
管理办公楼
6071
2
无形资产原值
22000
1.7
通信工程
680
3
其他资产原值
0
1.8
环保工程
291
合计
41628
1.9
大临工程
121
3.1.3流动资金估算
流动资金为671万元，第3年为598万元，第4年及以后为671万元／年，全部为企业自筹，并于计算期末全部收回。
3.1.4资金来源
本项目建设投资资金50%为软贷款，50%为商业贷款。
软贷款的年利率为5.80%，商业贷款的年利率为6.12%，商业贷款与软贷款同时按“等额还本利息照付”的方式进行还款，投产后这两笔贷款一起开始偿还[9][10]。
见附表3—2
3.2营运收入及营业税金估算
该项目的收入主要来自于两方面，一方面是货物处理中心、仓储区以及加工区建成后出租；另一方面是管理办公楼出租。
（1）货物处理中心、仓储区以及加工区建成后出租
园区总面积36万平方米，除去口岸查验楼、综合办公楼占地及道路面积，可出租或转让净地面积为15.6万平方米。
分两种不同方式出租，每种出租方式的出租面积均为转让面积的50%，两种方式全部都出租30年，第一种方式是租金一次性缴纳，园区每平方米的出租价格为2500元，计算得出第一年的收入为9750万元，考虑土地的升值，项目假设每年交租金增长6.12%；第二种方式是一年一年的交租金，年租金345元/平方米，根据达产比例计算3、4、5年的租金收入分别为1615万元、2153万元、2691万元，，考虑土地的升值，项目假定第5年后每年的土地出租价格按6.12%增加。
（2）管理办公楼出租
总占地面积为2万平方米，可供出租的面积为1.6万平方米，出租价格1.7元/平方米天，一年按照365天来计算，营运后第三年全部出租，达产年的收入为993万元。
（3）营业税金及附加
营业税金及附加按营业收入的5.5%计算（详见附表3—3）。
3.3营运收入及营业税金估算年成本费用估算
本项目的成本费用主要包括以下几项：
（1）原材料、燃料及动力费按5万元/年估算。
（2）工资及福利费估算，管理人员人数按5人计，人均工资及福利按4万元/年计，年支出为20万元。
（3）维修费计算，年修理费按折旧的5%计。
（4）折旧费计算，参考《运输企业财务制度》规定的运输企业固定资产分类折旧年限表进行折旧。
按照国家现行固定资产使用年限13年，采用分类计算折旧，残值为0。
（详见附表3—4）
（5）摊销费用计算，无形资产按10年摊销，其他资产按5年摊销。
由于此项目中其他资产为0，因此其他资产摊销费用亦为0。
（6）企业管理费计算，企业管理费为营运收入的1%。
（7）利息支出，包括软贷款和商业贷款的利息之和。
（详见附表3—5）
（8）物业管理费80万元/年（出租部分由租用企业支付）。
总成本费用估算详见3—6
3.4项目利润计算
计算的所得税税率为24%，由于国家政策的支持所以该项目享受“免5减5”待遇（即项目建成投产后前5年免交所得税，建成投产后第6至到10年所得税减半）。
法定盈余公积金提留按净利润的10%计算。
利润与利润分配表见附表3—7
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