某住宅市场调研报告.docx
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某住宅市场调研报告
一、城市现状
1、地理位置
溧阳市位于江苏省南部，苏浙皖三省交界处，地处长三角地区，属上海经济区。
半径200公里范围内有上海、杭州、南京、无锡、镇江、常州等城市，距常州机场60公里、南京禄口国际机场80公里，104国道穿境而过，宁杭高速纵横全境，芜太运河直达长江码头。
2、人口
溧阳市总面积1535.87平方公里，辖18个镇、2个省级开发区，人口密度每平方公里507人。
占地面积约13964.5平方公里，长住人口约319.9万。
3、旅游
溧阳市历史悠久、气候宜人，属国家级优秀旅游城市，其中天目湖旅游度假区是国家4A级旅游景点。
4、经济发展现状
溧阳市以机械、建材、建筑安装、旅游等为支柱产业，这些产业在2005年获得了较大发展，2005年末，溧阳市有15家工业企业（集团）总产值超亿元，占全市工业总产值的27.8%，提高1.3个百分点。
其中江苏上上集团、江苏华朋集团和江苏正昌集团工业总产值均在5亿元以上。
力士集团、方正稀土、天目湖啤酒饮料公司等一大批规模大、效益好、市场竞争力强、享誉全国、领先同行的企业逐渐涌现。
2005年全市实现地区生产总值178.2亿元，比上年增长20.3％。
全市人均生产总值达23053元，比上年增长21.5％。
财政总收入达到21.18亿元，比上年增长29％，财政收入占GDP的比重达11.9％。
从溧阳市经济发展方向上看，该市将重点开发天目湖旅游区以及市区与天目湖之间的带状生态工业园区以及生态住宅区，因此，随着整体经济实力的壮大，预计第一产业所占比例仍将逐步降低，第二和第三产业将稳步发展，尤其是随着天目湖旅游区的进一步开发，第三产业所占比例将会有一个较大幅度的提高。
在江苏省54个市（县）中，溧阳市整体水平中等偏上，约居于20-30名之间；但仅就苏南地区比较来看，溧阳市整体经济水平相对较低。
就多数经济指标比较来看，溧阳市与江苏省同级别县市第一名的差距相对较大，在国民生产总值、人均GDP、财政收入以及人均储蓄存款来看，仅为第一名数值的20-40%之间。
通过以上数据比较来看，作为苏南地区新兴中小型城市，一方面溧阳市经济发展水平相对不高，经济基础相对较弱；另一方面也说明溧阳市还具有较大的发展潜力，在长江三角洲整体经济飞跃的21世纪，相信交通地位愈显重要的溧阳市，经济必将再上一个新台阶。
5、城区概况
溧阳城区现状建设用地15.89平方公里，城市人口15.84万人，人均建设用地为100.31平方米。
溧阳城区现状呈单中心团块状结构，城市中心位于东、西大街与南大街、平陵路交汇处。
城市沿交通干线向外发展，呈星状布局。
1992年以后，随着市经济开发区的建设以及城市行政中心的南移，城市建设用地向北、向南定向拓展，城市建设用地框架初步拉开。
总体上看，溧阳城区现状用地由三个片区构成：
老城区、南部新区、市经济开发区。
6、开发区概况
江苏省溧阳经济开发区于1992年始建，是江苏省首批16个省级经济开发区之一，原规划面积为5.02平方公里，2000年原杨庄乡划归开发区，加上新增宁杭高速公路以南开发建设区，区域面积增至41.6平方公里。
溧阳经济开发区经过十多年的开发建设，截至目前，开发区内共有各类企业183家，总投资16.8亿元。
其中外商投资项目46个，外商独资项目31家，合同利用外资1.3亿美元，实际利用外资7309万美元。
溧阳经济开发区的南拓配合了城市整体发展规划布局，为该市带状城市发展和产业布局指明了方向，预计后期开发区的开发建设将主要集中在宁杭高速公路以南区域，这也为本区域的整体开发和发展奠定了坚实的基础。
7、天目湖镇概况
天目湖镇（区）由原天目湖旅游度假区、天目湖镇人民政府、平桥镇一区两镇合并。
另外，天目湖工业园位于天目湖旅游度假区与溧阳城区交界之处，是溧阳市工业经济新的增长极，成立与2003年5月，属于省级经济开发区。
二、城市总体规划
1、城市性质
苏、浙、皖边界地区具有山水特色的现代化工贸、旅游城市。
2、城市结构
规划城市结构形态为星状布局结构，城市主要交通轴线向北、向西、向南延伸，适当向东拓展，由西北、东南两片楔形绿地系统，城郊风景区以及规划主干道分隔成五个片区：
中心片区、昆仑片区、燕山片区、城西片区、城南片区，在城市北、南、西部布置三个工业区；沿平陵路、西大街形成“十”字型城市中心。
3、城市近期建设规划
指导思想：
拓展城市框架，构筑山水城市格局。
完善城市基础建设设施，增强城市功能，提升城市品位。
衔接近期规划，科学合理规定土地供应量，明确近期建设项目，增强规划的可操作性。
发展的目标和重点：
初步形成中等城市格局，城市建设用地向南、西拓展，生活性用地重点完善、建设中心片区、燕山南区。
用地布局：
主城片区南部——新发展居住用地以南环路、南大街、宁杭公路、燕山路为界，新增居住用地约124.59公顷。
完成建设路西延伸、钱家路、龙亭路、体育路延伸段、昆仑北路改造和清溪路沿线景观带、燕鸣北路等市政工程，启动南片区公园、燕山风景区、西郊风景区以及码头街滨河绿地工程。
4、城市主要分区
老城区：
凤凰路与建设路之间，是溧阳老城区所在地，作为溧阳城区发展的核心城区，城市功能较为齐全，设施较为完善，是全市的商业服务、文化教育中心。
现状公共设施主要沿东、西大街与平陵中路两侧布置。
由于人口密度大，工业用地的置换力度较小，造成老城区内居民居住生活环境较差。
该区现状建设用地8.51平方公里。
南部新区：
建设路以南，溧阳行政中心所在地，是上一轮规划以来的重点建设地区之一。
随着行政中心的建成，该区已经显现出溧阳新兴城市的发展风貌，成为溧阳市发展的重要载体。
现状行政中心沿南环路、燕苑路布置建设，其他公共设施沿燕山路、天目路布置。
该片区现状建设用地4.93平方公里。
市经济开发区：
凤凰路以北，是溧阳市城区新一轮工业发展的主要集聚区域，该区发展态势良好，工业门类齐全，基础设施齐全；随着新港钢铁工业园和芜太运河以北2.8平方公里的第三期工程建设全面启动，将进一步拓展开发区发展空间，该区现状建设用地2.45平方公里。
中心片区：
位于北环河、湾溪河、宁杭公路、东环路所组成的内环圈以内，是溧阳城市发展的核心区域，规划为全市的政治、文化、商贸中心和生活居住区。
昆仑片区：
位于北环河以北区域，以工业用地为主。
燕山片区：
位于宁杭公路片区南侧、宁杭铁路以北区域，是以交通集散、物流、文化教育为主的多功能综合片区。
城西片区：
位于湾溪河西侧、宁杭公路以北、团结路两侧区域，以工业用地、商贸、体育、居住及近郊风景区为主的综合片区。
三、市政工程建设及拆迁改造
1、2005年城市基础建设
2005年溧阳完成城镇体系规划和城市总体规划修编，建立城市规划设计公开招投标机制。
城区新增和改造绿化面积18.2万平方米。
市政工程建设投入资金8000多万元。
完成房地产开发面积22.2万平方米。
实施7个老住宅小区总面积47万平方米的综合改造，完成谢婆园地块等25万平方米的拆迁任务。
以市政道路、景观带建设和老小区改造为重点，拉开城市框架，改善城市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民广场二期、昆仑南路绿化岛改造以及平陵西路两侧景观带、南环路东延伸段建设等工程，实施了东门新村等8个总面积达32万平方米的老住宅区综合整治，城区新增道路面积28万平方米，新增绿地47.2公顷，拆迁房屋18万平方米。
2、建设目标
到2007年，城市面貌得到较大的改善，投资环境不断改善，旅游业和物流业获得迅速的发展，逐步成为苏浙皖三省交界处重要的休闲度假旅游目的地和物资集散地。
到2020年，城区社会经济发展水平达到中等发达国家水平，基本形成经济繁荣、文化发达的中等城市，成为苏浙皖三省交界处的商贸中心城市，具有山水特色的旅游城市。
城市建设目标
项目
现状（2002）
近期（2007）
远期（2020）
人均住房使用面积（㎡/人）
20
25
30
人均道路面积（㎡/人）
10.34
15.87
14.21
人均公共绿地（㎡/人）
2.09
6.33
12.03
人均年生活用电量（度）
3288
4560
6000
城市燃气普及率（%）
80
95
100
人均综合生活用水量（升/日）
180
230
280
城市供水普及率（%）
100
100
100
城市排水服务面积普及率（%）
>60
>80
100
污水集中处理率（%）
>50
>60
>80
溧阳市域城镇建设用地需求与配置
城镇名称
指标
城区
现状（2005）
城镇人口（万）
15.84
总面积（ha）
1479
人均用地（㎡/人）
145.57
规划末期（2020年）
城镇人口（万）
48.5
城镇建设用地（ha）
5311
人均建设用地（㎡/人）
――――
总面积（ha）
9150
综上所述，溧阳市总体经济运行情况良好，在市政府大力发展经济的政策导向支持下，经济将会向更为健康的方向发展。
按照市政府拟定的计划发展目标，在经济景气的大背景下，市民的收入增长预期乐观。
相对于目前城市价格水平，居民的购买力已达到一定水准，已经有条件形成对住宅等高额商品的有效需求，而需求能否与供应相平衡以促进市场的发展，将取决于有无合理的市场供应和市场秩序。
鉴于此，下面我们将就溧阳市目前房地产市场进行分析。
四、房地产市场大市调查
2005年溧阳市房地产开发企业房屋施工与竣工建筑面积
施工面积（万平方米）
本年新开工（万平方米）
竣工面积（万平方米）
58.5
45
14
2005年溧阳市房地产开发企业房屋销售与空置建筑面积
实际销售（万平方米）
住宅销售（万平方米）
空置（万平方米）
37
33
3.25
2005年度溧阳房地产开发完成实际投资额为10.5亿元，商品房施工建筑面积为58.5万平方米，其中住宅为49.5万平方米；销售面积为37万平方米，其中住宅为33万平方米，空置面积为3.25万平方米。
目前，市区普通住宅房价格平均为2800元平方米，最高价已经达到3200元/平方米，别墅一般为5000——7000元/平方米，商业房价格为8000——12000元/平方米。
从溧阳市近三年的商品房施工情况来看，并没有象大部分地区一样出现面积逐年递增现象，2005年商品房施工面积较2000年商品房施工面积下降了约10万平方米，与此同时2003年的房地产市场在国内出现了持续高速的成长，在溧阳一方面是强大的需求能力，一方面是相对不足的供应量，这在一定程度更加刺激了溧阳房价的攀升。
2004年施工面积成倍的放量有利于缓和市场供需严重失调现象，有利于房地产平稳长期的发展。
从图分析2005的销售量小于2004年，主要是以下两个原因造成的，一方面是由于2005年房价高于2004年，一部分消费者采取的观望的态度；另一方面市场上在售楼盘少，整体供应量有限，消费者选择余地小。
与2002年相比还算不错。
在市场持续增长的情况了，空置率一般呈下降趋势，然而溧阳2000-2005年空置率连年上升，虽然空置面积还没有达到对市场构成危害的程度，但却在一定程度上提醒我们房地产市场可能存在的风险，尽快进入项目的销售，缩短项目开发周期是项目开发的重中之重
2005年溧阳房地产投资额达到10.5亿元，较2002年增长3倍有余，相比之下销售额远低于投资额，未来的几年内必将有大量商品房涌入市场，对溧阳房地产市场的消化能力是个不小的考验。
考虑到国家可能会继续出台相关政策稳定房地产市场的发展，我们仍对后市保持谨慎乐观。
2002-2004年新建房屋所需要土地主要靠征用农业用地提供，但是随着国家土地政策的严格推行以及旧城区的老化严重影响城市形象，旧城改造力度将有所加大，市区拆迁量也将近一步扩大。
根据2005年溧阳土地的招商计划我们可以发现老城区改造地块占总量的60%。
老城区的改造将扩大市场的钢性需求，促进市场的发展。
2006年上半年，预计全市住宅商品房推案总量将达到25万平方米，相对于溧阳目前商品房的消化速度仍稍显大，部分楼盘会出现销售速度明显减缓的现象，个案之间竞争进一步加强。
五、住宅市场调查
（一）项目调查
目前溧阳市在售住宅项目有天目国际村、天目星城、龙泉山庄、嘉丰·新城（二期）、水韵华庭、桃源里、南大街广场、盛世华城、金水苑等，即将销售的项目有平陵商业广场（普通住宅部分）。
溧阳市住宅市场市调总表
楼盘名
开发商
占地面积
总建规模
产品形态
总户数
规划面积
主力
房型
主力面积
销售价格
天目国际村
江苏金燕房地产开发有限公司
347000㎡
110000㎡
别墅
400
170—400
独栋
310—330
5000-6500
天目
星城
溧阳联盛房地产开发有限公司
110000㎡
150000㎡
酒店、
公寓、商业
未公开
三房
90－130
2100－2500
龙泉
山庄
溧阳龙宇房地产开发公司
170000
80000
公寓、别墅
467
180—400
三房
300—400
3080（叠加）
嘉丰
新城
溧阳市嘉丰房地产有限公司
342500
380600
多层、
高层公寓
2300
（一期722）
87—190
三房
120-138
高层3080、
多层2950
景鸿
花园
溧阳申大置业有限公司
126400
120390
公寓、
双拼别墅
别墅：
38、
公寓：
1100
别墅：
190—210
公寓：
85-135
三房
114—131
别墅：
3850公寓：
2580
水韵
华庭
常州广安房地产有限公司
41000
40700
公寓、联排别墅
266（联排20）
115—150
三房
120—140
公寓：
2650
别墅：
4000
桃源里
溧阳昆仑房地产开发有限公司
20000
20000
公寓
168
78—160
二房、三房
95—123
均价：
2680
南大街广场
武进兰新房地产开发有限公司
40000
60000
公寓
260
90—160
三房
99—135
均价：
3400
合计
----------------------
---------
4999
78—400
三房
99—140
2580-3080
1、老城区商品房住宅项目－昆仑南苑漪水坊、桃源里
总建筑面积18万平方米，6层板楼，主力户型120㎡，2004年开盘，开盘均价为2800元/㎡，目前销售尾房，均价3160元/㎡。
2、南部新城行政中心板块商品房住宅项目－嘉丰·新城
总占地面积34.25公顷，包括总建筑面积38.06万平方米，容积率1.11，大部分为5、6、11层板楼，三期有少量别墅。
项目分三期开发，一期2004年开盘，共772套住宅，2005年售罄，均价2800元/㎡；二期2005年10月开盘，共680套住宅，目前售出50％，均价3200元/㎡，最高价格3500元/㎡；三期尚未开盘，预计均价为3500元/㎡。
商业面积80000㎡，售价8000－12000元/㎡之间。
3、南部新城溧阳中学板块商品房住宅项目－盛世华城
江苏省溧阳中学建校近60年，是江苏省等级最高的四星级中学，学校师资力量雄厚，设施一流，新校区占地273亩，建筑面积约9万平方米。
目前新校区周边地块迅速升温，而且大部分已有归属。
盛世华城项目紧邻溧阳中学西侧，总占地面积400亩，总建筑面积32万平方米，商业面积1.9万平方米，容积率1.1，住宅共2500多户。
项目预计2006年7月开工，2007年8月交房。
2005年12月－2006年5月，项目一期的第一批住宅（160套）已预定完毕，均价2800元/㎡，最高价3000元/㎡（三楼），90㎡和110㎡的户型比较受欢迎。
另外，溧阳中学周边的商品房住宅项目还有：
景鸿家园，已售完入住，均价2780元/㎡；金水苑，在建，均价2960元/㎡；奥林匹克花园，已立项。
4、天目星城
总占地面积约11万平方米，总建筑面积约15万平方米。
其中住宅部分由8幢多层和4幢小高层组成，总建面积6万平方米；商业部分由长700米的商业步行街及一座产权式酒店组成，总建面积约9万平米。
2005年8月开盘，住宅均价2100元/㎡，最高价格2500元/㎡，90㎡、130㎡户型受欢迎，目前住宅已售完；商铺价格在2800－4000元/㎡之间，面积多数为60㎡，销售基本完毕；产权式酒店尚未开始销售。
5、东尼·中央花园
总占地面积9.46万平方米，总建筑面积8.54万平方米，容积率0.91，绿化率35％，项目包括34幢6层板楼（600多套）、27幢独栋别墅。
2006年4月开盘销售一期1－19＃板楼，均价2150元/㎡，最高价格2315元/㎡，目前售出50％。
独栋别墅的销售方法是客户可以在规划的位置上自选地块，而且可以选择面积在200-320㎡之间的任意户型，价格4000-4400元/㎡之间。
6、天目国际村
天目国际村地处溧阳城南—天目湖燕山风景区原党校地块。
总建筑用地面积约35万平方米，0.3的容积率，绿化率70%，拥有3万平方米的天然湖面以及会所、网球场、室内外游泳池、公园、商业街等配套设施。
项目结合自然景观，建造北美风格的山水别墅，建筑形式包括独栋、双拼、联排，面积在280-350㎡之间，一期已售完，销售周期1年，均价5000元/㎡；目前销售二期山体别墅，均价6500元/㎡。
该项目物业费2.5元/㎡/月，是溧阳市最高价格。
7、天目湖前沿私人酒店
天目湖前沿私人酒店位于天目湖旅游区沙河水库北岸，项目包括一座五星级的酒店作为安博思中国论坛的永久性会址、50栋独栋私人酒店作为接待参会国家元首的独立贵宾区、63栋180－270平方米的独栋私人酒店（对外销售）。
项目总占地3000亩，总建筑占地500亩，其余2500亩全部作为休闲区。
独栋私人酒店售价每栋600－700万元，提供管家式服务，由法国雅高酒店管理集团旗下的“索菲特”品牌经营管理，业主可选择自住（缴纳管理费），也可以委托酒店管理公司经营获利。
8、金桥国际东区别墅
该项目位于天目湖旅游区内，天目湖中心达到东侧，一期总建筑面积2.3万平方米，独栋别墅46栋，容积率0.28；二期规划建筑面积2万平方米，预计2006年年底开工。
一期2006年5月开盘，均价7000元/㎡，户型面积400㎡左右，目前销售和预定共计13套。
（二）开发企业
从竞争市场的开发商来看，溧阳本地的开发商与外地开发商平分秋色，溧阳本地开发商如：
江苏金燕房地产开发有限公司、溧阳昆仑房地产开发有限公司在溧阳已经拥有了数年以上的经营，在当地的企业知名度较高，口碑和信誉都比较不错，能够吸引一部分购房消费者。
外地开发商中主要以常武地区的为主如：
常州广安房地产有限公司、常州金谷房地产开发有限公司、武进兰新房地产开发有限公司，这类公司因在经济相对发达地区有成功开发经验，在市场上较为活跃。
这说明也有外地开发商看好溧阳房地产市场，并前来投资。
随着溧阳市国有土地出让转让招投标政策的实施，相信会有更多的知名企业和外地发展商前来，这将在一定程度上提升溧阳市房地产市场的发展水平，使市场竞争合理化、规范化，但另一方面，众多实力开发商的介入却也激化了市场竞争。
（三）社区规划
在社区规划上，溧阳市仍以多层为主，小高层作为一种发展趋势，正慢慢被市场接受，除此之外，在开发区和市区近郊也会有一部分低密度别墅项目且别墅产品呈放量走势，后市供应量偏高。
预计后期高端市场将主要集中在别墅和小高层住宅。
在社区规模上，市场规模不等，既有占地34.7公顷的天目国际村和占地34.25公顷的嘉丰·新城，也有占地仅4万平方米的南大街广场和水韵华庭。
由于地段不同，取得土地时间各异，故在规划容积率上，也有一定的区别，容积率最低的为天目国际村，500多亩土地上，仅规划建造11万平方米住宅，容积率仅为0.3，这种规划提高了土地利用成本，但也提升了产品品质，因而该小区别墅售价高达6500元/平方米以上，开创了溧阳住宅销售价格在溧阳市住宅中也是最高。
这说明，溧阳市场上，产品价格与地理位置及产品品质息息相关，相互影响极大。
（四）产品形态
溧阳高端住宅市场上，以别墅占据绝大多数，除了已有两个真正意义上的别墅物业项目外市区其他住宅项目几乎都规划有少量别墅，别墅占市场供应量比例如此高，这是溧阳住宅市场的一个显著特征。
市场上的高档公寓没有明显的卖点特征，仅仅是以其户型面积来区分与别的住宅产品，说明目前溧阳市场的高档公寓市场并不成熟，产品没有特点，这恰恰是我们项目的机会点。
小高层、高层住宅相对较少，仅有嘉丰·新城一期有为数不多三栋高层，但从住宅的发展趋势上看，小高层、高层具有较为先进的建筑形态及其抗震性、视野开阔等多层不可比拟的优点，将是今后溧阳是高档房地产物业发展的主要方向。
（五）产品设计
在产品设计上，房型差异较不大，没有什么突出的特点。
但无论是多层住宅还是小高层、高层住宅，无一例外的都是以三房为主力房型，说明溧阳市场上大多数购房者对房型方面的要求仍然以实用性和自用型为主，追求舒适、宽阔。
一方面资金方面力有不逮，另一方面消费引导也较少。
以主力三房来看，三房二厅二卫房型较三房二厅一卫数量更多，说明二卫的设计更适合现代都市家庭的生活方式和习惯。
高端市场主力三房面积比较表（单位：
平方米）
从上图可以看出，溧阳市高端住宅市场主力三房面积差别不大，虽然有高达200平方米以上的豪华三房，但也有100平方米以下的经济型三房，但这两种都是一种特别现象，在市场上仅占有机少量的比例。
通过上图我们可以得出结论，市场上的主力三房面积峰值在115-135平方米之间，这种房型设计客厅面宽一般在4米以上，各个卧室面宽一般在3.6米左右，居住较为舒适、宽敞。
（六）销售价格
溧阳市高档公寓竞争市场平均销售价格在3000-3400元/平方米之间（别墅暂不计算在内），其中均价最高者为南大街广场，其次为嘉丰·新城高层和龙泉山庄叠加，一般价格在3000元/平方米以上；另外，水韵华庭、桃源里、景鸿花园等普通多层住宅的销售均价也达到了2480-2850元/平方米之间。
从以上价格分布中可以看出，市场平均单价呈现了两个峰值区间，其一是相对看好的南部区域和市中心住宅，均价一般在3000元/平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均价一般在2500—2600元/平方米左右。
综合这两类住宅，从我们对嘉丰·新城项目的调研可以看出其小高层定价高出多层住宅幅度不到5%，尽管两种类型物业的定价落差不大，但这并没有增强客户对小高层住宅的购买兴趣，小高层消化相对较慢，因此可以看出小高层住宅在溧阳市场的接受度仍有待改善。
从目前的市场表现来看，小高层住宅销售一般是在开盘之初能够吸引一部分积累客户，但受景观因素影响，客户大多看好较高楼层，后期1-7层在景观、得房率及使用成本与多层相比并不具优势，因此销售不尽如人意。
溧阳住宅市场主力总价分布区间（单位：
万元）
住宅主力总价受主力面积和销售单价的影响，从上图可以看出，主力总价区间在46万元以上的项目只有一个龙泉山庄叠加别墅，其产品与其他普通住宅项目有区别可比性不强，但如我项目规划花园洋房时在价格上可作参考，且从上表中可以看出目前市场上主力总价在46万—65万的产品空缺，而花园洋房介于别墅与公寓之间的产品刚好可填补此空白，因此对于本项目来讲这将是绝好机会。
主力总价在35—46万元之间的有水韵华庭、嘉丰新城高层、南大街广场，这三个项目对目前的溧阳市高端住宅市场较有代表性，是高端住宅供应的主力军，这几个项目的成败与否直接关系溧阳市高端市场的兴衰。
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