濮阳天街商业市场调研报告.docx
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濮阳天街商业市场调研报告
濮阳·天街商业市场调研报告
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目录
前言
第一部分调查说明
一、调查目的
二、调查内容
三、调研方法
四、调查范围
第二部分濮阳市城市发展概况
一、濮阳城市概况
二、濮阳市宏观经济发展概况
第三部分项目区域概况及项目地块分析
一、油田区域发展状况
二、项目的地块分析
第四部分商业地产调查分析
一、城市商业现状分析
二、热点商圈分布情况分析
三、城市未来新商圈分析
四、可类比项目重点分析
五、濮阳市区商业物业分析总结
第五部分目标客户群调查
一、目标客户群划分
二、目标客户群分析
三、目标客户分析总结
第六部分项目SWOT分析
SWOT分析
第七部分市场调研总结及项目发展建议
一、市场调研总结
二、项目发展建议
前言
承蒙贵公司的信任，由我公司负责河南濮阳天街商业街的全程策划。
为了使本项目能成为濮阳标志性的商业项目，迅速实现销售目标和保持商业街的持续繁荣。
为此，我司从商业经营与地产结合的角度切入，对濮阳的整体城市经济状况及商业物业作深入的调查分析，本次市场调研主要针对天街项目进行综合考察和濮阳市区热点商圈、商业街调研分析；通过对濮阳市区的热点商圈，可类比商业街的基本状况及商业特征进行实地调研。
为项目发展及营销推广提供可靠依据。
通过此次调查，我们认为濮阳的城市发展和商业发展正处于一个快速发展期，在濮阳商业物业需求量旺盛和整体供给充分的情况下，此阶段机遇和挑战并存，我们对项目前景必须持一种谨慎乐观态度，为项目制定切实可行的产品开发策略与营销策略。
第一部分调查说明
一、调查目的
我司本次对濮阳市进行商业地产项目的专项市场调查，最终目的是在充分掌握濮阳市商业市场有关数据的基础上，从动态角度分析濮阳市商业市场的发展趋势，从而分析项目所在区域房地产市场的发展趋势、潜在机会，为项目进行市场定位、业态组合提供依据，从而为项目制定合理的商业发展策略和营销策略。
二、调查内容
本次市场调查以项目为核心，针对濮阳当前的经济环境，商业地产市场的供求状况，项目所在区域商业项目的现状及目标客户进行调研，包括宏观经济、商业房地产状况、投资经营者心态、现有商业物业的数量、规模、位置及租售状况等。
我们从濮阳商业市场发展的角度分析，全面了解濮阳市经济、房地产，尤其是商业物业的发展现状，以寻求最适宜本项目的功能定位和形象定位，为本项目的商铺的定位推广提供参考依据。
主要的调查内容包括：
u濮阳及濮阳市宏观经济概况
u濮阳市商业地产商圈布局状况
u濮阳市热点商圈分析与发展趋势
u天街项目地块现状和前景分析
u天街项目辐射商圈潜在分析
u可类比商业项目专项分析
u投资者、经营者购买力、心态分析
三、调查方法
本次市场调查采用了实地调查与经营者深入访谈的抽样街访方式收集第一手资料和对相关政府规划、房管部门的访谈收集相关数据的形式，针对当地的市场情况作目的性非常强的专项调查。
调查方法包括：
u实地专项调查
u搜集资料
u商家、记者、经营户访谈
u房管部门、规划部门访谈
四、调查范围
本次调查以天街项目为核心，对项目进行深度的调研分析，另外对周边辐射范围（特别是油田区域）进行深入的调研。
此外，本次调查针对濮阳主要的几个商业街区，包括联华广场商业区、油田商贸中心商业区、巴黎街、古城路商业街、龙创商业街和站前路商业街等主要的几个商业街区。
点、线、面的结合全面、深入分析濮阳市区商业市场。
第二部分濮阳市城市发展概况
一、濮阳市城市概况
1、城市介绍
濮阳位于中国河南省的东北部，黄河下游北岸，位于冀鲁豫三省交界。
濮阳历史悠久，源远流长，为河南省历史文化名城，中华民族的发祥地之一。
曾经是五帝之一颛顼及其部族活动的中心，素有"颛顼遗都"和"帝丘"之称。
是当时政治、经济、文化、军事中心。
1983年经国务院批准设立省辖市，现辖五县一区，是新兴的石油化工基地（中原油田所在地）。
近年来，濮阳市以石油化工为龙头，以工业带动经济、商业的发展，以工兴贸、以工兴商的发展思路，进一步提升城市产业经济与综合竞争力。
并以其优美的环境、丰富的资源、独特的发展优势、良好的投资条件，不断推动城市向前发展。
2、行政区域划分
濮阳市现辖华龙区、濮阳县、清丰、南乐、范县、台前县、开发区共六个县（区）、61个乡、17个镇、7个办事处、3066个村民委员会、75个居民委员会，总面积4188平方公里，总人口352.60万人，为省直辖市。
注：
（来源于濮阳市统计年鉴）
3、市区面积、人口
濮阳市区是全市的经济、文化、政治中心，区域地段优越，面积255平方公里，占全市面积5.4%；人口48万，占全市总人口13.61%。
油田片区人口约15万人，占市区人口的31.25%。
注：
（来源于濮阳市统计年鉴）
4、交通状况
濮阳市位于中纬度地带，地处中原腹地，是国家生产力布局的重要节点。
距北京、天津均为500多公里，距郑州、济南两大国际机场均为200多公里。
境内京九铁路纵穿南北，汤台铁路横贯东西，与京广铁路一起形成了"工"字形网络。
出东接京福、西连京珠的濮鹤（壁）、濮聊（城）两条高速公路2004年建成通车，即将开工的京开（封）高速、濮荷（泽）高速在这里交汇。
分析认为，目前濮阳市的交通线路尚不发达，铁路主要用于贸易货物运输，铁路、高速公路未形成一定的体系，在一定程度制约了城市经济的发展。
然而，濮阳市区城市公路，公交线路得到了有效加强，交通状况明显改善，进一活跃了市区商业市场，带动产业经济的发展。
5、城市规划特点分析
濮阳市区规划不断优化，产业布局日益合理，城市环境规划向好。
目前濮阳市区的城区绿化、基础设施、道路规划工作不断落实，人居、商业布局规划也是向好的，商业布局规划依据各区域的消费层次、地方特色、区位特点，形成风格各异、蕴含文化的商业圈层；另外濮阳市区的人居布局规划定位合理，重点发展东部区域与北部区域，尤其是东部区域住宅规划相当良好。
u市区规划蓝图
城区定位：
濮阳市的发展战略是以工兴市，以工兴商为核心，城市规划集中体现为工业主导型性质，以炼油、天然气产业为主体，并带动商业、贸易、房地产的发展。
濮阳市的未来发展方向是新型工业城市，工业进一步细分、加工，产业结构日益完善，产业分工不断细化。
城市、城区发展将面向工业、商业、房地产业三位一体的新型城市。
规划方向：
濮阳市区作为濮阳市的经济、文化中心，规划布局除了以工业为中心外，商业、住宅是濮阳市区的新方向，提高城区综合发展水平，加强城区竞争力，推动城区经济发展。
为协调城区的商业、住宅发展，市区在城市绿化、基建设施方面不断完善。
向东：
由于濮阳市区城市地界有限，未来市规划将以东部区域为一大发展方向，城市区位将进一步得到优化与发展。
东部区域拥有有多个住宅区和中原油田工业区，这个区域以居住、工业相对成熟的特点，稳步拓展。
目前东部区域正在不断发展，且表现出较大的发展势头，重点规划道路有黄河路、文化路，对东部区的发展相当利好。
另外，东部区域赵村以西规划200亩地作为住宅项目，城市公园以东共规划约400亩地作为住宅项目，即项目天街南端，这对本案将是一大利好因素。
向西：
西区以工业为主，规划重点在高新技术产业开发区，但向西发展势头不大，因为西区与新乡市接壤，市界有限。
向南：
南区因为有铁路阻隔，跟城市中心区域产业不能联动发展，铁路交通网络阻隔了城市发展，只能作为绿化带和相关配套规划。
向北：
北区是濮阳市区的新兴发展区域，规划以市政项目、工商业为主体，以住宅项目为辅的发展方向，向北是濮阳市区的重点发展区域，是未来一大城市亮点。
综合分析：
濮阳市区重点向北发展，其次是向东发展，两大方展方向均以居住项目、商业项目为重点，北部区与东部区将是未来城区新兴地带。
二、经济发展概况
1、GDP分析
2003年濮阳市国民经济持续快速增长，全年国内生产总值265.28亿元,比上年增长10.6%,2003年GDP首次实现两位数增长,（2001年、2002年GDP增长分别为9.8%、9.6%）。
濮阳市场GDP三年保持高速增长，略高于全国平均水平。
分析认为，濮阳市以其强大的支柱产业（石油化工）作支撑，将为濮阳市经济的快速发展奠定良好的基础，濮阳市经济将进入下一轮的增长期，为商业经济地发展创造较大的空间。
此外，由于濮阳市以工业为基础，加上其丰富的天然资源、优越的地理环境，商业、贸易进一步得到繁荣和发展，产业结构不断合理，经济发展将呈良性增长的态势。
（如下表）
2001～2003年濮阳国民经济发展情况
年份国民生产总值（亿元）增长率（％）
2001218.929.8%
2002239.869.6%
2003265.2810.6%
注：
来源于濮阳市统计年鉴
2、产业结构分析
三大产业明显快速增长，三大产业结构由2002年的20.9:
54.3:
24.8,变化为16.1:
59.5:
24.4,经济结构有一定的调整,特别是第二产业——工业增长最快，比重最大,其中油田化工产业作为支柱性产业，并围绕扩大产业规模，拉长石化产业、产品链条，进一步完善工业产业结构，形成以石油化工为主体、工业结构合理的新型工业体系。
此外，第三产业稳步发展，但所占比重和年增长率远小于第二产业，表明第三产业目前的发展状况还是比较滞后的，在未来的发展中，第三产业——商业、服务业、金融业等还有很大的发展空间。
（如下表）
2003年濮阳三大产业发展情状况
产业增加值（亿元）增长率（与2002年比较，％）产业结构比例（占总产值）
第一产业42.710.06%16.09%
第二产业157.5714.14%59.40%
第三产业64.789.1%24.42%
注：
（来源于濮阳市统计年鉴）
3、固定资产投资分析
固定资产投资平稳增长。
全年全社会完成固定资产投资99.62亿元，比上年增长11.3%。
按投资管理渠道划分，基本建设投资34.37亿元，比上年增长10.9%；更新改造投资完成31.8亿元，增长40.7%；房地产开发投资完成5.12亿元，增长35.5%。
工矿区私人建房投资完成2.82亿元，增长42.3％。
分析认为，基本建设投资、更新改造投资的快速增长，表明政府在基础配套设施投入的决心，在巩固完善城市基础设施、推动经济发展的同时将为完善本项目地周边各项配套营造良好地商业气氛提供机会。
另外，房地产投资增长呈现较快的增长态势。
2003年比2002年增长35.5%，增长速度非常快，表明濮阳市民对住宅的强劲需求，房地产态势相当良好。
2003年全社会固定资产投资
指标分类数值（亿元）增长率（％）
固定资产投资————99.6211.3%
按投资管理渠道划分基本建设投资34.3710.09%
更新改造投资31.840.7%
房地产开发投资5.1235.5%
注：
来源于濮阳市统计局
4、居民生活经济指标分析
社会消费品市场稳步发展，居民人均消费水平不断提高。
全年社会消费品零售总额73.29亿元，比上年增长11.2％。
分城乡看，城市消费品零售额21.69亿元，增长24.2％；县及县以下消费品零售额51.6亿元，增长6.5％。
分行业看，批发零售贸易零售额63.71亿元，增长11.6％；餐饮业零售额6.4亿元，增长7.7％；其他行业零售额3.19亿元，增长11.9％。
各类集贸市场成交活跃，各类商品销售量增长显著。
（见下表）
2003年前7月濮阳各类消费价格指数（以上年为100）
类别价格指数
城市居民消费价格102.5
食品105.5
粮食106.5
鲜菜154.7
肉禽及其制品108.6
烟酒及用品102.3
衣着98.6
家庭设备用品及服务96.6
医疗保健及个人用品105.7
交通和通讯97.0
娱乐教育文化用品102.9
居住101.8
商品零售价格指数101.3
注：
来源于濮阳市统计局
此外，城镇居民人均可支配收入增长较快城乡居民生活继续改善。
全年城市居民人均可支配收入6327元，比上年增长7.7%。
城市居民人均消费支出4529元，比上年增长6.4％。
全年农村居民人均纯收入1948元，与上年基本持平；农村居民人均生活消费支出1182元，比上年下降0.8％。
（见下表）
城镇居民人均可支配收入与消费支出表
居民类别人均可支配收入（元）同比增长率（%）人均消费支出（元）增长率（%）
城市居民63277.7%45296.4％
农村居民1948与上年基本持平1182-0.8％
注：
来源于濮阳市统计局
总结：
濮阳市经济持续增长，带动商业地产投资增长
濮阳市去年的经济增长10.6%,经济结构、产业结构将进一步优化，固定资产投资与房地产项目的投资会快速增长，商业地产投资在这样大环境下，会有一个增长期，商业地产投资总体是向好的。
社会需求旺盛，商业发展前景良好。
濮阳市的经济发展迅猛，持续8%以上的高增长率，城区居民的收入比去年增长7.7%，人均消费支出增长6.4%,社会总体消费品需求不断扩大,社会消费需求潜力相当巨大.以此带动商业的发展.商业发展前景良好,商业的开发量也随之扩大,商业开发将十分充足。
第三部分项目区域概况及项目地块分析
一、油田区域发展概况
天街位于油田区域，拥有独特天然资源——中原油田的相关产业支持。
依靠油田区域所发展的石油化工产业，从而带动了该片区的住宅、商业及其他相关配套的同步发展。
石油化工工业的发展、商业设施配套的建设，房地产业的发展，形成了三位一体的产业架构。
油田经过多年的发展，目前正处于一个平稳的发展期，其带动周边区域的发展平稳中稍有回落，未来发展关键在于油田区域的产业布局和结构要深化和改革。
1、油田发展情况
中原油田是国家和河南省确定的“九五”期间的石油化工基地，石油、天然气储量丰富，油气质量好，经济价值高。
经多种方法测算，本区石油远景总资源量达十几亿吨，天然气远景资源量为2000～3000亿立方米。
中原油田近年产量下滑，由原来年产量最高峰700万吨，下降到现时年产量约300万吨。
产业效益出现下滑迹象，而新型的化工产业未正式走上轨道，面临着从一个老工业企业向新型企业变革的问题。
2、油田区域的消费力及商业现状
中原油田的消费力是相当强的，油田职工平均月收入可达1200元以上，中层以上干部月工收入达2000元以上。
人均收入比全市区平均水平要约15%。
其中油田居民月人均消费在600～800元，中层阶级月人均消费在1000元以上，从而为油田区域快速发展商业提供了有力保障。
目前中原油田区域里以商贸中心、龙城经贸区为代表的，集中了超市、服装、餐饮、电信等业态所构成的消费中心地带具备了较旺的人气商业氛围，但是业态不是很丰富的缺陷也比较明显。
3、油田未来发展方向
在“以工兴市”的战略指导下，围绕扩大企业规模，拉长石化产业、使石化产业在行业结构、原料结构、产品结构调整中得到长足发展的形式下。
中原油田区域的相关企业由单一的产品结构，向多元化、多门类、高精细的产品体系方向发展。
中原油田发展战略是“三个三分之一方针”，针对中原油田产量下降，油田石油储量日渐缩减的情况下，中原油田1/3资源重点放在石油、天然气产业，1/3资源开发新型化工产业，1/3资源实行走出去政策，将往新疆、内蒙古等北部石油矿区投资生产。
在未来中原油田将重点发展石化产业，建设年产量10万吨以上的炼油厂；第二是重点发展天然气产业，依靠油田区域拥有丰富的天然气资源；第三是发展农用化肥、有机化工、生物化工、精细化工等产业体系；第四依托天然气加工发展新型玻璃产业。
这将是中原油田未来发展的新方向。
4、油田的发展对本项目的影响
油田的发展对项目的销售、经营相当重要，该区域是天街的直接辐射面与消费圈层。
油田区域有相当规模的油田家属区，在油田区域居住的有约13万人，再加上户口在市区而在油田前线上班的职工，总体数量超过20万人；再加外来流动人口和到此区域（商贸中心购物人口）的消费人口，人口总量相当大，消费需求相当强劲。
中原油田年产量逐年下滑，经济效益开始降低，其面临的是产业结构的转型问题。
针对目前油田的发展状况，本项目会受到一定的影响。
但本项目的辐射面不仅仅局限于油田区域，天街项目是文化与商业天然合成品，有其独特的商业价值，商业辐射力可达周边市区。
二、项目地块分析
1、地块概况
项目天街位于任丘路与清华都市文苑交汇处，于清华都市文苑西区“书香门地”与东区“学府世家”之间，天街长400米，宽约28米，中间绿化带、景观带宽10米，车道6米，人行道3米，8月底完工。
天街西侧（书香门地）约70家商铺，开间约4.2米，进深约15米，均为一层;东侧（学府世家）约60家商铺，开间约4.2米，进深约10米。
东西两侧的商铺建筑面积达约1.2万平方米,再加上黄河路段和任丘路段的商铺总体面积约达3万平方米。
天街的商业容量是巨大的，内部依托书香门地和学府世家两个小区作有效支持，消费群体相当稳定，西区（书香门地）销售950户，已基本入住；东区学府世家售出约1000户（正在销售中），预计总入住人口达7000人以上，这么庞大的消费群体，将是天街商业消费的强势支持。
2、周边环境分析
u市政配套
项目位于东部油田产业区中，区内产业经济良好，工业产业优势明显。
区内汇集着众多的油田居民，居民均具有相当的消费力，显现消费力优势。
就项目附近的多个油田家属区，项目周边就有五间学校：
艺术学校、第十三中学、广播电视大学等。
还有多家行政事业单位：
中原油田党校委员会、审计中心、地税所、广播电视中心等等。
学校、机关事业单位云集于此，表明项目区位的文化优势和行政优势明显。
u交通组织
在交通区位上，项目位于任丘路、黄河路、文化路三条路段的围合之中，而黄河路和文化路尚未通车，正在建设中。
其中黄河路是项目招商、经营的一大关键因素。
黄河路西段早已建成通车，但西段迟迟未通车，据调查，黄河路最早将于2006年通车，黄河路的通车将对天街的招商经营构成一定的悬念。
但能最大地发挥出项目的潜在地段优势，再加上市场的成熟，天街将会显现强大的商业价值。
u营商环境
任丘路段的商业环境是不理想的，商业布局不合理，未能形成成熟的商业格局，总体上还依赖油田区域的消费力，商业辐射力未能拓展到市区。
经调查，以大庆路为界，任丘路往西段业态杂乱，品种业态不一，商业定位不明确，而且档次较低，未形成一定的规模，更未能统一规划，统一经营。
经调查该路段约有250家商铺，发现其中存在三大业态，第一是建材装饰约占20.4%,第二是餐饮业约占18.5%,第三是美容美发约占13.6%.其中已停业的商铺约占６.5%。
可见任丘路西段的经营状况并不理想。
其商业经营局限于油田区域，受制于油田的发展，商业辐射力相当有限。
鉴于任丘路段商业未形成规模，商业经营还停留在散户自主经营管理阶段，这种商业格局在一定程度上影响了天街的商业布局和档次形象；但从另一方面是天街项目的一个利好因素，因为油田区域和市区都渴望需要一条集商业购物、休闲娱乐、旅游观光的新型商业街，这是促成天街诞生的良好先天条件。
综合分析认为：
本项目目前的地段优势是不明显的，只能依托任丘路通达项目，商业辐射力在一定程度上局限于油田区域，但天街南端——黄河路通车，将极大地带动天街商业发展，项目潜在地段优势是巨大的，而且应着眼于未来。
此外，项目本身的规划建筑极具文化特色，景观设计、环境布局蕴藏文化内涵和呈现科技色彩，人文文化等特点未能充分释放，一旦上述特点得以充分利用必将对本项目的推广形成强大的推力。
实现依托潜在地段优势与文化特色优势，吸引追求文化、体验购物的油田、市区居民，甚至其他地区慕名而来的消费者。
3、项目特色
天街的建筑设计相当有特色，在街中心的10米宽的景观绿化带上，汇集中西方的建筑艺术，蕴藏深厚的中国文化。
采用古今结合、高低起伏、错落有致的布景手法，其中布置的众多文化景点：
金门迎客、日月同辉、欢乐摇桥、乾坤普照、百家姓、中华一脉、民族团结等十几处景点。
另外，天街将成为我国第一条人工智能降雨街和我国最长的摩崖石刻街而入选吉尼斯纪录并成功发行天街邮票。
天街的知名度享誉濮阳市区，甚至全国。
天街整条道路上都安装有人工智能降雨喷淋系统和霓虹灯，能制造出细雨蒙蒙的景色，在阳光折射下，街道上会出现无数道彩虹，奇妙绝佳。
天街的建筑特色与规划布局就是内部核心资源，而且具有独特的文化魅力。
分析认为，天街所具备的上述独特优势，及其深厚的文化底蕴将极大汇聚周边人气，从而盘活商气，聚集财气。
对项目下一步的招商、经营时坚定投资者信心发挥重要的作用。
4、前景分析
通过对本项目的特点和周边地段的立地分析，认为项目的总体的发展前景是向好的，天街目前还未能发挥最大的产业效益，天街依托潜在的地段优势与项目的文化特色，加上开发商的品牌实力与核心消费圈层来吸引投资者和消费者。
黄河路的通车是项目发展的一大关键因素。
政府在这一路段建设决心是很大的，这将促成东部油田区域的新发展，带动周边区域住宅、商业的发展。
另外，清华都市文苑南面附近地块和赵村以西将规划约600亩地作为住宅项目，这对天街的发展是莫大的利好因素。
住宅项目发展将带动起强大的消费力。
纵观全局，天街的发展的向好的，关键是人气的驱动，商气的盘活。
第四部分商业地产调查分析
一、城市商业现状分析
1、商业发展态势
目前濮阳市区商业发展势头良好。
在新兴产业带动经济不断快速发展；濮阳市重点发展房地产项目趋势明显的大环境下。
濮阳市城市规划不断得到完善，产业布局日益合理，居民的人均收入及消费水平稳步提高。
同时带动着濮阳市的商业地产正经历红红火火的发展期，商业开发不断升温。
在城区，商厦、商业城、商业街不断开发，如联华商业圈、油田商贸中心、古城街、巴黎街、龙创商业街等等，可谓商业物业无处不在！
濮阳市的商业项目发展态势与其整体经济发展水平表现并不均衡，以及濮阳市的投资渠道是相对比较狭窄，居民理财投资均集中在商铺，导致商业总体发展过热情况出现。
存在出现商业地产泡沫的隐患。
2、商业布局
濮阳市的商圈布局主要集中在中部区和东部区，商业布局不集中，商业布局未能形成规模效应。
中部区的联华商圈是城市的中心地带，位于京开大道和胜利路的交汇处。
此商圈位于城市的中轴线上，地段交通优势相当显要，此乃濮阳市区商业的大动脉。
另一布局在京开大道的西侧，有金堤路巴黎商业街、古城商业街和昆吾路商业街，几处商业街都依托交通地段优势、规划建筑特色发展起来，尤其是古城商业街最具中国古文化特色。
东部区商业主要集中在大庆路段，大庆路的商贸中心是油田的区域的中心商业地带，商业氛围非常浓郁。
中、西、东商业布局不集中，虽有交通线路作为连接，但商业圈之间未能联动发展，产业效益未能最大限度地发挥。
3、商业特征
u商业形态及配套
商业形态比较滞后，购物休闲配套设施不足。
濮阳市区的商业形态发展是比较滞后的。
从业态上说，目前濮阳市的业态主要是餐饮业、糖酒业、百货业、服装业，其次是美容美发、装饰建材，这些业态在一定程度上反应了濮阳市的城市发展水平还较为明显的停留在满足人们日常的生活需要，满足人们休闲娱乐、增值服务等方面相对缺乏。
分析认为目前濮阳市商业体系完善度不高，在一些新型前卫的业态服务上较之沿海区域少，如通信产品、科技产品、金融服务等，这在一定程度上制约了濮阳市区的商业发展以及城市的发展。
从商业的配套设施上说，濮阳市商业均欠缺配套，如停车场、休闲地带、娱乐消费地带相当欠缺，可以看出濮阳市的商业形态还停留在单一的消费层面上，还不能上升到购物、休闲、娱乐、观光的一站
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