3紫薇809项目概念设计报告HP.docx

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3紫薇809项目概念设计报告HP

项目产品概念设计报告4

一、项目产品规划设计指导思想4

（一）项目产品规划设计原则4

（二）项目产品规划设计主题6

（三）项目产品规划设计目标7

二、项目产品规划布局建议8

（一）项目产品规划布局相关主要思考因素8

（二）项目产品建筑规划布局建议9

三、项目产品公建配套设定13

（一）项目产品公建配套设定相关思考因素13

（二）项目产品公建配套设定14

四、项目产品社区功能设定15

（一）纯居住生活功能——新居住观念（主功能）15

（二）休闲功能（辅助功能）16

五、项目产品类型设定16

（一）项目产品类型设定基本思考因素16

（二）项目产品类型设定条件分析17

（三）项目产品类型设定建议18

六、项目产品建筑单体风格及色彩建议19

（一）项目产品建筑单体风格及色彩设定的主要思考因素19

（二）项目产品住宅建筑单体风格及色彩概念设定20

七、项目产品建筑结构形式建议22

八、项目产品路网车位规划设计建议23

（一）车位比例建议23

（二）项目产品道路概念设计建议25

九、项目产品概念设计其他建议28

（一）屋顶天际线概念设计建议28

（二）项目产品大门设计建议28

项目产品概念设计报告

一、项目产品规划设计指导思想

（一）项目产品规划设计原则

1、市政总体规划整体性原则

与西安市规划综合工程相协调，融合建筑艺术的传承特征营造城市生态共生区。

2、强调由人居概念发展到人聚概念原则

（1）在解决居住的“有无”和硬质空间的基础上，侧重关注人聚空间理念和人聚环境氛围。

（2）人居+人聚观念——既关注居住生活必需的生存或居住空间，更关注居住的聚集、活动空间。

（3）人聚+环境观念——既关注聚集、活动空间，更关注聚集、活动空间的环境质素和氛围。

（4）人居概念发展到人聚概念社区构架图：

3、市场接受度原则

极具时代潮流，个性色彩明显的住宅产品，市场将高度接受。

针对项目地块的特性，从差异和创新中寻求突破，并以市场接受为准则，营建时尚、文化性、差异化相结合的产品，才能最大化的获得市场认可。

4、可持续发展原则

可持续发展——既满足当代人需求，又不危害后代人需求的发展。

可持续发展——是全世界关注的命题，是时代主旋律。

项目产品可持续发展规划设计关注内容：

（1）关注项目产品建筑单体、空间意象的历史传承性——留给后代一个生态文化、有个性、有特色的“家园”。

（2）关注项目产品主题概念的特征、精髓——几千年深深植根于中国人心灵深处的空间领域感和个体随意性，顺应新世纪新人类追求个性与时尚的情怀。

（3）关注项目产品的生态美学——社区建筑、环境、景观衍生的生活方式，产品生命力及空间和谐性。

（二）项目产品规划设计主题

项目的规划设计应体现项目市场定位主题概念的核心内涵。

项目主题定位为紫薇新生活社区，在规划设计中应充分体现对“新生活”的诠释。

力争树立项目在城东区域独有的人文风貌与品质特征。

体验——购房者对住宅的最直观感受——消费满意度——新生活模式

文化——历史文化名城、文化大市——文化品味环境氛围——新生活理念

风尚——新生活社区——新潮流、新风格、新空间——新生活空间

（三）项目产品规划设计目标

通过科学合理、创新式的建筑规划设计，在西安城东区域营造一个即弘扬“新人居”文化，又引领开发“新风尚”的拥有“新体验、新空间、新意境”的新生活社区。

整体设计效果上不仅满足其居住使用功能，更追求其合理性、实用性、先进性和创新理念。

在创造优美的生活居住环境之余，满足业主的起居舒适性和城市区域环境的改观，形成区域环境改造样本与亮点，确立项目“领跑者”身份。

二、项目产品规划布局建议

（一）项目产品规划布局相关主要思考因素

1、红线内土地自然状况（如地形、地貌特点等）

2、红线外自然资源

3、项目区域社会资源思考（如区位特征、交通抵达、政府规划及配套等）

4、项目人文环境

5、项目产品规划设计指导思想

6、项目产品类型分布状况

7、项目产品公建配套分布状况

（二）项目产品建筑规划布局建议

综合考虑项目容积率要求和市场运作空间的大小，并考虑项目投入成本与经济效益的关系，我们设定项目产品以小高层为主，少部分高层为辅，并在能满足容积率情况下，设置多层住宅。

1、项目产品规划布局建议

基于地块原有的地形地貌特征，建议尊重已有的自然架构，依形就势，进行规划布局。

（1）返还区建筑——设于地块西部

电器商场——2层商场（局部可三层），建筑面积约15000㎡；

写字楼——高层建筑，建筑面积约10000㎡

住宅——板式小高层，约5000㎡

（写字楼、住宅全部建在商场之上）

（2）住宅区——设于地块东部

地块东部凹地与坡台地之间有8～12米高差，可考虑由东到西做台阶状处理，以丰富小区地形。

以下规划布局建议主要针对东部住宅区。

（3）沿长乐东路一线，布置14～16层高层建筑，下设两层商铺，立面简洁新颖，既起到小区与交通干道的隔离作用，又可形成沿途视觉亮点。

（4）凹地东部布置11层半南北向板式小高层，坡台地西部返还区以东布置6层半多层住宅，两者之间可布置两栋16～18层高层住宅。

整个住宅区在宏观上形成一种围合式庭院布局。

（5）住宅区中间可考虑设中心广场绿地。

3、项目产品规划布局意义

（1）公共居住心理——社区聚居（人聚）空间环境

A、社会学的充分反映。

社会学认为，人有两种基本需求，一是对周围世界要取得一种稳定；二是对于自我的认识。

领域感有利于自我认识，庭院型聚居为这两种基本需求提供了最完整、最充分的空间机会。

B、公共居住心理的充分满足。

a、庭院型住宅为业主特别是老人和孩子提供了经常交往的物质条件：

各家各户都可以利用庭院空间、环境。

b、人们在这个庭院型空间中建立起一种既互相依存又互相独立的共生关系，即公共聚居的邻里关系。

c、这个既封闭又开放的环境空间，更适合居民的社会聚居生活与活动，并具有社会安全感、角色感、领域感和归属感。

（2）富有人情味的庭院居住生活空间

A、古云：

“里仁为美”。

里即居住区；仁即人情味。

B、中国几千年以来，甚至今天的美国社会，都一致认为：

有感情的、富于人情味的居住空间、居住环境是优美的。

C、项目产品庭院型规划布局，由过去的独户独院发展到群体居住的大庭院住宅形态，为今后业主们的生活提供了充满人情味、亲和力和归属感的空间环境。

3、“都市茧居”——闹中取静。

开放式庭院规划设计，可规避都市生活因交通噪音、外界干扰等带来的影响，从而达到“闹中取静”的居住环境效果。

三、项目产品公建配套设定

（一）项目产品公建配套设定相关思考因素

1、项目占地有限，应尽量利用周边市政、生活配套。

应注重社区公建配套与周边配套的互补性。

2、项目产品定位的个性鲜明，公建配套应具有较强的针对性。

3、关注项目产品公建配套的功能使用性。

4、关注项目产品公建配套带来的文化、娱乐、休闲等的附加价值。

5、关注项目产品公建配套的艺术趣味性。

（二）项目产品公建配套设定

1、商铺设置

沿长乐东路退红线5米，可根据需要设1-2层商铺，上层住宅部分退台处理，南向进入。

地块西部沿长乐东路退红线5米，设计底商两层，可与坡上小高层保持视觉上的一致性。

2、方便残疾人设计

本小区的设计充分考虑了方便残疾人使用的设施。

住宅电梯可靠上地下各层；在公建服务配套等公共场所设置残疾人卫生间；电梯设计考虑残疾人的使用；在各主要出入口或通道地面有高差之处均设有坡道，方便母婴车和残疾人士出入。

各种出入口之宽及其它各种设施均按照《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》JGJ50—88而设计。

3、保安设施

各分区的保安措施沿小区周边，沿小区周边设围墙或围栏。

在小区入口设保安亭，24小时运作。

区内设有保安监控中心，同时设有可视对讲系统。

四、项目产品社区功能设定

（一）纯居住生活功能——新居住观念（主功能）

体验——居者对住宅的最直观感受。

人文——对地域文化的准确把握和对人类文明的完美演绎。

亲和——人与人、人与建筑、建筑与周边环境之间的亲近与和谐。

（二）休闲功能（辅助功能）

新休闲观念——艺术休闲、互动休闲、养生休闲

交流与欣赏——交流沟通、观赏休闲、大众化、文明生活方式

五、项目产品类型设定

（一）项目产品类型设定基本思考因素

（有关详细论述见其它分析报告）

1、兑现项目自然和人文景观价值

2、建筑容积率及相关要求

3、地块的区位价值特征

4、地块地价支付成本与目标利润之间的关联度

5、地块所处区域市场需求现状特征

6、地块所处区域市场需求现状走势

7、项目产品的售价水平与市场接纳水平之间的关联度

8、区域产品市场机会等等。

（二）项目产品类型设定条件分析

1、建筑规划容积率设定条件

2、项目地块价值条件分析（详见项目地块价值分析报告）

3、项目产品市场接受条件分析（详见市场定位报告）

4、项目产品主要优势卖点较明显，对产品销售可产生一定拉力

（三）项目产品类型设定建议

1、项目产品类型设定建议

依据前面各分报告分析，我们设定项目产品类型为：

项目占地

78亩

容积率

2.1—2.5

指标

产品类型

所占比例

层数

户型面积

产品类型

多层

20%

6层半

80-130㎡

小高层

30%

11层半

55-85㎡、110-130㎡

高层

50%

14-18层

90-140㎡

2、项目产品类型说明：

各类产品设定比例基本依前期市场调查和市场预测确定，具体详细配置比例将在进一步商讨论证中确定，且今后在市场营销进程中依市场接受状况和市场接受前景作适度调整。

六、项目产品建筑单体风格及色彩建议

（一）项目产品建筑单体风格及色彩设定的主要思考因素

1、西安市场对住宅产品个性化品位需求

2、西安市场住宅产品建筑风格宏观走势

3、西安市场建筑风格特征

4、西安区域气候环境特征

5、周边居住产品外立面风格色彩特征

6、西安建筑消费审美历史影响

7、如何从区域产品外观、外形中区隔出来，产生差异化效应等

8、色彩与质感的时尚趋势

不同的色彩和质感对人有不同的刺激和影响。

（二）项目产品住宅建筑单体风格及色彩概念设定

1、项目产品住宅建筑单体风格设定原则

（1）差异性

（2）个性化

（3）创新理念

2、项目产品住宅建筑单体风格设定

建筑设计以简洁明快，富有时代气息的现代风格为主要概念。

建筑造型尽量体现建筑材料及构件本身的逻辑美、材料美，形成整体上的简洁大方的现代风格，与周围环境脱颖而出，形成小区的独特建筑格调。

建筑单体在空间体量上力求简洁现代，在空间布局走势上吻合地块地形特征。

北部沿长乐东路建筑形态满足体量关系视线，建议根据地形状况排列，打破常规，部分单体可采取锐角化设计，于不规则的土地中寻求一种秩序。

沿长乐东路一线部分单体可斜置摆设，在线的动态韵律中，以“面”打破原有秩序，追求差异与个性。

平屋顶设计，时尚、个性，从周边单调、灰暗的建筑环境中“跳”出来，形成长乐东路进入西安市区门户视觉亮点。

建筑以板楼为主，部分板塔结合设计处理，以期提高容积率，板楼一梯两户，可做到一梯三户，塔楼可做到一梯四户。

3、立面色彩设定

色相以冷色调为主，主色为白色、铁灰相间，辅助色以木质色与暗红色搭配，主要用于建筑细部。

明度以中明度为主，彩色以中彩度为主，不超过三种色种的色块组合。

沿街立面空间以块状为主，强调变化，背街面以线条为主，强调建筑平面肌里，使其丰富而跳跃。

七、项目产品建筑结构形式建议

根据规划部门相关规定，结合市场对建筑产品结构形式的推崇，并考虑潜在客户生活需求，建议项目产品结构形式均设定为：

多层、小高层、高层均为框架结构。

八、项目产品路网车位规划设计建议

（一）车位比例建议

1、涉及决策车位配比主要思考因素

（1）汽车在该市发展空间大小

（2）汽车在该市发展速度快慢

（3）该市对汽车的管理条例

（4）政府及职能部门对该市汽车发展的关注力度

（5）车位建筑成本

（6）车位市场接纳度

（7）目标客户拥有车辆的数量

（8）生活方式改变的速度

（9）售房与售车位的不同步现象

2、车位配比设定建议

凹地小高层、高层组团车位率：

45%

坡台地小高层、多层车位率：

30%

返还区商业停车位：

≥50个（地下）

3、车位聚合形态

凹地组团：

（1）利用局部区域设立地面立体式停车场；

（2）部分地下停车（结合人防工程）；

（3）考虑利用地形做透天式半地下停车场。

坡台地组团：

（1）地面道旁停车；

（2）部分地下停车（结合人防工程）。

返还商业区：

地下车位不少于50个；地面增大绿化面积，同时可设部分停车位。

（二）项目产品道路概念设计建议

1、道路规划相关主要思考因素

（1）道路功能性特征，如社区内要慢速通达、方便进出，并提供特殊性消防通道

（2）地块内原有的道路系统

（3）相关建筑单体的规划布局

（4）相关工程设施布置

（5）相关节地、节能要求

（6）相关人、车安全及无障碍要求

（7）相关生态要求

（8）相关路景形象要求

（9）相关路景文化教育要求

（10）相关回家出行便捷要求

2、路网概念设计建议

（1）道路规划

设三级路网：

一级路网——车行道。

沿地块外围设置双车道，考虑路边停车需要，设路宽7.5米，路侧自然路牙设计，路面铺设黑色改性沥青，降噪且与路旁景观相对应，色彩鲜明；西部坡台地组团周边设置车行道。

二级路网——组团间人行道路，沟通组团内外关系，联通各住宅单元，可通过廊桥（梯道）联通东西不同高差层面组团。

三级路网——小区内部绿地小路，赏景步道。

路网规划设计考虑预留消防通道。

（2）交通组织

A、机动车停车位的设置，其动线要方便住户；

B、住宅区内部做到局部人车分流。

九、项目产品概念设计其他建议

（一）屋顶天际线概念设计建议

项目产品屋顶天际设计以平屋顶为主，局部坡屋顶，使项目屋顶天际线富有跌宕感，视觉丰富而充满韵律。

这也可区别于地块周边建筑单调的视觉印象。

（二）项目产品大门设计建议

1、大门是社区的“脸面”，是社区形象和内质的表征。

大门的外形和表现的元素符号，可在人们心中快速构建起对整个社区的直观印象。

地块南高北低,北靠长乐东路,为城市主要交通干道，建议项目主入口设在北面的返还部分与住宅区之间。

在地块东部住宅区中部设次入口（住宅区步行主入口）。

返还区西侧设双车道，与地块南部环道相通，为小区车行主入口。

2、项目产品大门设计建议：

（1）西段主入口大门

现代风格的开放式设计，住宅区与返还商业区相互隔离而又局部沟通（南部返还住宅）。

（2）东段大门（住宅区步行主入口）

空间意向内敛、厚重，可考虑柱廊式广告化设计。

本报告为项目产品的概念设计报告。

其中提出的有关项目规划布局、路网车位、景观空间营造等建议，只能作为开发商的决策依据，而不能成为项目开发的最后决策。

其中许多细节、细部设计、规划、处理尚需与建筑师、景观设计师进一步讨论沟通。