桂林城规划管理技术规定.docx
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桂林城规划管理技术规定
为进一步规范桂林市规划设计市场，提高规划设计水准，桂林市建设与规划委员会组织编制组广泛研究总结实践经验，参考有关国际标准和国内先进标准，制定本规定。
本规定反复请求了有关地方及部门专家和工程技术人员的意见，先后召开多次讨论会，并经专家审查定稿。
本规定的主要内容为：
1、总则；2、城市用地规划管理；3、建筑管理；4、市政公用设施与工程管线综合；5、城市景观环境；6、历史文化名城保护；本规定由桂林市建设与规划委员会负责管理和解释。
本规定在执行过程中，请各单位结合总结工程经验，累积资料，交有关意见和建议反馈给桂林市建设与规划委员会标准化办公室（地址：
桂林市临桂路12号，邮编：
541002，），以便今后订时参考
本规定编委会
主任：
黄家城
谭圣
编写单位：
桂林市城市规划设计研究院
编写组：
毛义力钟艳晖王颖郑华张永红唐华克汤建平周彦
1总则
2城市用地规划管理
城市用地分类
建设用地适建性规定
建筑容量控制
3建筑管理
建筑间距
建筑退让
建筑物高度控制
建筑基地绿地控制
建筑基地出入口与配建停车位指标控制…公共设施配建要求
4市政公用设施与工程管线综合
城市道路与公共交通
给水与排水
电力、电讯、邮政
环卫设施
综合管线
5城市景观环境
城市建筑景观
城市道路两侧建筑景观
户外广告、招牌、指示牌、公用电话等
6、历史文化名城保护
桂林市历史文化名城保护的规划原则…桂林市文物保护单位的规划要求
桂林市历史文化传统街区的规划要求…桂林市历史文化名城的保护……………古树名木的保护…………………………
7附则
附录A术语
附录B计算方法
附录C居住建筑间距图示
附录D计算建筑面积的规定
附录E桂林市城市规划控制区分级示意图
附录F城市建设用地适建范围
附录G桂林市文物保护单位一览表
1总则
为加强桂林市城市规划管理，规范全市城市规划编制，确保城市建设按规划有序进行，根据《中华人民共和国城市规划法》、《广西壮族自治区实施＜中华人民共和国城市规划法＞办法》、《桂林市城市规划管理办法》、《桂林市城市总体规划》及相关法律、法规规定及技术规范要求，结合本市实际情况，制定本技术规定。
本规定适用于桂林市城市规划区范围内各项建设。
在城市规划区范围内编制城市规划，进行城市规划管理，均须执行本技术规定。
本规定中的各项建设，应当按照经批准的详细规划执行；尚无经批准详细规划的，应按城市总体规划、分区规划，中心镇总体规划和本技术规定执行。
2城市用地规划管理
城市用地分类
本规定中的城市用地，根据其主要用途和功能分区的基本原则，采用《城市用
地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90分类如下；
（一）居住用地；
（二）公共设施用地；
（三）工业用地；
（四）仓储用地；
（五）对外交通用地；
（六）道路广场用地；
（七）市政公用设施用地；
（八）绿地；
（九）特殊用地；
（十）水域和其他用地；各类用地分类的详细内容参考《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）。
根据桂林市城市空间形态和建设现状，为加强规划建设管理，按照《桂林市城市总体规划》，采用分区控制办法，将桂林市区划分为三级规划控制区，以不同的控制指标进行规划建设管理，具体划分如下（见附录：
桂林市城市规划控制区分级示意图）
一级规划控制区：
市区内漓江以西，桂湖以东，鹦鹉山、铁封山以南，南门桥以北所围合地区；漓江以东，七星岩、建干路以西，医学院、四中以南，龙隐桥以北所围合地区；二、三级规划控制区中的所有景观山体、水体的建筑高度控制圈内的建设用。
二级规划控制区：
环城北路以南，湘桂铁路以东，东环路以西，斗鸡山一线以北地区。
三级规划控制区：
上述一级控制区和二级控制区以外的城市规划区。
建设用地的适建性规定
各类建设用地的划分和使用性质，原则上应符合经批准的详细规划的规定。
尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划，总体规划或相关以及本规定附录《各类建设用地适建范围表》的规定进行建设适建性划分。
凡附表《各类建设用地适建范围表》中未列入的建设项目，由桂林市城市规划行政主管部门根据周围环境和基础设施的条件，具体核定适建范围。
需改变规划用地性质，超出附表《各类建设用地适建范围表》规范范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限报批，经批准后方可执行。
城市旧区改建的用地适建范围，由桂林市城市规划行政主管部门根据实际情况和规划要求适当调整，但须按规定程序和审批权限报批，经批准后方可执行。
建筑容量控制
建筑基地的建筑容量包括容积率、建筑密度。
建筑基地的建筑容量控制指标应按照表执行。
表建筑密度、容积率上限指标
建设类型
规划控制分区
备注
一级控制区
二级控制区
三级控制区
FAR
D%
FAR
D%
FAR
D%
居住
建筑
低层住宅
35%
38%
含商住、酒店式公寓、办公住宅等包含住宅功能
的混合建筑
多层、中
高层住宅
30%
33%
35%
高层住宅
22%
25%
办公
建筑
多层
35%
40%
40%
含办公、商务等
高层
33%
35%
商业
建筑
多层
35%
40%
40%
含商业服务、文化娱乐、旅馆等
高层
33%
35%
工业
低层
40%
45%
建筑
多层
35%
40%
普通
仓库
低层
45%
50%
含物流中心
多层
40%
45%
注：
1、FAR容积率；D建筑密度
2、一、二、三级规划控制区界定同本规定条
3、对未列入表中的科研机构、大中专院校、中小学、体育场馆以及医院卫生、文化艺术、幼托、交通建筑，公用市政建筑和特殊建筑等设施的建筑容量控制指
标，应按有关专业规定执行，但不应超过表中相应居住建筑的控制指标。
4、表中规定的容积率、建筑密度均为上限，适用于单一类型的建设用地。
对综合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后，根据不同类型分别执行。
对难以分类执行的建设用地或多功能综合楼基底，应按不同性质建筑的建筑面积比例以及相应的建筑容量控制指标换算成综合容积率指标，即综合容积率控制指标二多层住宅面积/总建筑面积X多层住宅控制容积率+高层住宅面积/总建筑面积X高层住宅控制容积率+公共建筑面积/总建筑面积X公共建筑控制容积率。
5、工业建筑及仓库建筑用地的建筑容量控制还应按土地管理部门有关文件控制下限，以提高土地利用率。
建筑用地最小面积不应低于表的规定
表建筑用地最小面积指标
建设项目
住宅建筑
非住宅建筑
低层居住
建筑
多层、中高层居住建筑（含商住综合
楼）
高层居住
建筑
低层、多
层建筑
高层
建筑咼度
<50米
建筑咼度
>50米
建筑基地面积（平方米）
500
1000
2000
1000
2000
3000
建筑用地未达到表所列最小面积的建设、开发项目，不得单独建设，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划实施的，在满足相关技术规范要求的前提下，可由城市规划行政主管部门核准建设；
相邻用地已经完成建设或为既有道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。
因市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。
临时建筑
建设用地面积大于或5000平方米的地块开发建设，须编制详细规划，经批准后实施；未编制详细规划的，不予审批。
成片开发区域的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑容
量控制的前提下，成片开发的各类建筑基地的建筑容量控制指标可根据表的规定
适当调整。
建设用地面积小于5000平方米居住建筑用地和公共建筑用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按批准详细规划执行。
尚无经批准的详细规划的，其建筑密度控制指标应按表的规定执行，容积率控制指标可由城市规划行政主管部门根据实际情况，按表规定的指标调整确定。
建筑基地为社会公众提供开放空间的，在满足消防、卫生、交通及建筑高度控制等有关规定和本办法有关规定的前提下，可按表的规定增加建筑面积。
但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积的20%。
表开放空间可增加的建筑面积指标
核定容积率
FAR
每提供1平方米有效面积的开放空间，
允许增加的建筑面积（平方米）
小于2
大于、等于
F2，小于4
大于、等于
F4，小于6
注：
1、核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按表和本表的有关规定确定
2、开放空间的条件和计算方法见附录
3、核定建筑面积二建筑基地面积x核定建筑容积率
城市规划一级控制区禁止建筑扩建、加层。
其他区域建筑基地范围内的建筑容量指标达到或超过规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行建筑扩建、加层；原有建筑基地的建筑容量虽未超过其规定值，但因其扩建、加层造成用地总平布局及空间结构有较大改变的也不得建设。
3建筑管理
建筑间距
建筑间距应符合日照、消防、抗震、管线埋设、文物保护、安全的技术规定，并综合考虑采光、通风、朝向、环保节能、视觉卫生等方面的要求，同时执行本规定。
根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际使用情况，居住建筑的间距应符合下列规定：
依据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）与《住宅建筑规范》
（GB50368-2005，结合桂林所属的气候区划（III区），桂林市住宅区日照标准不得低于大寒日日照3小时；旧区改建时确实难以达到规定标准的，新建住宅区日照标准可酌情降低；老年人住宅不应低于冬至日日照2小时标准。
多层住宅建筑之间正面外墙最小间距一律不得低于13米，住宅外墙出挑阳
台时，其正面阳台最小间距不得低于10米。
低层居住建筑（不超过三层）的正面外墙最小间距不得低于10米，且应满足日照要求。
有规则平面的居住建筑，按建筑最突出的外围线和周围的建筑关系计算建
筑间距。
相邻低、多层（中高层）及高层居住建筑中，北侧建筑底层为用于停车、休闲活动和绿化等非居住用途的架空层或建筑底层有其他非居住用户（含商店）时，间距计算时可扣除此架空层或非居住用房（含商店）高度。
对相邻居住建筑室外基地标高不一致时，其相互间距计算应统筹考虑室外高差对住宅日照的增减影响。
对原有居住建筑进行改建，扩建或增加任何设施时，不应使相邻建筑原有日照标准降低。
低、多层（包括中高层）居住建筑相互之间的间距，受遮挡居住建筑的居室日照的有效时间应符合本规定第条和第条规定，并满足下列规定（参见附录三：
居住建筑间距图示）
1、低、多层（包括中高层）居住建筑平行布置时的间距要求：
（1）朝向为南北向的［指正南北和南偏东（西）45度以内（含45度），下同］，其间距在规划一级控制区内不小于南侧建筑高度的倍，在规划二、三级控制区内不小于南侧建筑高度的倍。
（2）进向为东西向的［指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同］，其间距在规划一级控制区内不小于较高建筑的倍，在规划二、三级控制区内不小于较高建筑的倍。
2、低、多层（包括中高层）居住建筑垂直布置时的间距要求；
（1）南北向的间距，在规划一级控制区内不小于南侧建筑高度的倍，在规划二级控制区和规划三级控制区内不小于倍，且必须满足消防间距要求。
（2）东西向的间距，在规划一级控制区内不小于较高建筑高度的倍，在规划一级控制区和规划三级控制区内不小于倍，且必须满足消防间距要求。
（3）居住建筑的山墙宽度必须小于或等于14米，山墙宽度大于14米或山墙开启居室窗洞的，则其间距均按居住建筑的平行正面间距控制。
3、低、多层（包括中高层）居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距要求：
（1）当两幢建筑的夹角小于或等于45度时，其最窄处间距按平行布置的居
住建筑控制
（2）当两幢建筑的夹角大于45度时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。
4、一类居住用地的低层住宅与相邻的建筑之间的间距，在规划一级控制区内不得小于其南侧建筑高度的倍，在规划二、三级控制区内不小于倍，且须满足本规定第条的要求。
高怪居住建筑相互之间以及高层居住建筑与低、多层（包括中高层）居住建筑的间距，应采用经建设部认证的日照分析软件进行日照分析，保证受遮挡居住建筑的居室日照的有效时间满足本规定第条规定，并满足下列规定（参见附录三；居住建筑间距图示）；
1、高层居住建筑与高层居住建筑平行布置的间距应满足；
（1）南北向的，不小于侧建筑高度的倍，且不小于24米。
（2）东西向的，如果相向互开居室窗者，相互间距不小于较高建筑高度的倍，且不宜小于18米；如果山墙不开居室窗者，相互间距不应小于13米。
2、高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置的间距应满足；
（1）南北向的，不小于南侧建筑高度的倍，且不得小于24米。
（2）东西向的，同条的1
（2）款。
（3）垂直布置时山墙宽度必须小于或等于14米，山墙宽度大于14米及山墙开启居室窗洞的，则其间距一律按平行布置的居住建筑控制。
3、高层居住建筑与低、多层（中高层）居住建筑平行布置的间距应满足；
（1）高层居住建筑位于南侧，与其北侧的低、多层（中高层）居住建筑的间距不小于高层居住建筑高度的倍，且不得小于24米。
（2）高层居住建筑位于北侧，与其南侧的低、多层（中高层）居住建筑的间距应按本规定条的1
（1）款有关规定控制，且不得小于13米。
（3）高层居住建筑与其东（西）侧的低、多层（中高层）居住建筑的间距，不小于低、多层（中高层）居住建筑高度的倍，且不得小于13米。
4、高层居住建筑与低、多层（中高层）居住建筑垂直布置的间距应满足；
1）高层居住建筑位于南侧，与其北侧的低、多层（中高层）居住建筑间距
不小于高层居住建筑高度的倍，且不得小于24米。
（2）高层居住建筑位于北侧，与其南侧的低、多层（中高层）居住建筑间距不小于低、多层（中高层）建筑高度的倍，且不得小于13米。
（3）垂直布置时山墙宽度必须小于或等于14米，山墙宽度大于14米及山墙开启居室窗洞的，则其间距一律按平行布置的居住建筑控制。
5、高层居住建筑与高、低、多层（中高层）居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距要求。
（1）当两幢建筑的夹角小于或等于45度时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。
（2）当两幢建筑的夹角大于45度时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。
相邻居住建筑的山墙间距按以下规定控制
1、低层与低层居住建筑相邻时，其山墙间距不得小于6米；农村低层居住建筑（不超过3层）的山墙最小间距不得低于4米；一类居住用地的低层住宅山墙间距不宜小于8米。
对此规定还应满足消防间距或通道要求。
2、低层与多层（包括中高层）、多层（包括中高层）与多层（包括中高层）居住建筑相邻时，其山墙间距不小于6米。
3、高层居住建筑与低层、多层（中高层）居住建筑相邻时，其山墙间距不宜小于13米。
4、高层与高层居住建筑相邻时，其山墙间距不小于13米。
5、山墙原则上不得有任何形式的窗洞，若山墙开启居室窗洞，则其间距按正面间距控制。
非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按居住建筑间距标准的规定控制。
非居住建筑位于居住建筑北侧的，其建筑间距按非居住建筑间距标准的规定控制。
非居住建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距或通道要求的规定来控制。
但若居住建筑山墙有居室窗户，其山墙间距按居住建筑间距标准的规定控制。
大学、中学及小学教室应满足冬至日底层满窗日照不小于2小时，即日照间距系数为。
两排教学楼长边相对时，其间距不小于25米。
学生宿舍按住宅建筑间距控制。
托儿所、幼儿园的生活用户应满足冬至日底层满窗日照不小于3小时，即日照间距系数为。
医院的病房、疗养院用户建筑间距应满足冬至日底层满窗日照不小于2小时，且最小间距不小于12米。
非居住建筑（第、条所列的非居住建筑除外）的间距，应符合下列规定高层非居住建筑平行布置的间距：
1、南北向的，不小于南侧建筑高底的倍，且其最小值为18米。
2、东西向的，不小于较高建筑高度的倍，且其最小值为13米。
高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13米。
多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米。
低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小值为6米。
以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距或通道要求的规定控制。
建筑退让
沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、水体、山体、铁路、电力线路保护区范围内的建筑物，建筑退让距离必须符合消防、防汛、景观、环保和交通完全等方面要求，并满足日照、采光、通风、视觉卫生等要求，同时符合本办法规定。
建筑物距建设用地边界的退让：
沿建筑基地边界的建筑物，其退让边界距离按以下规定控制（当相邻用地双方自愿协商，在不违反相关法律、法规及技术规定的前提下，可按双方的书面协议及附图等意见，由城市规划行政主管部门核定确认）；
当建筑基地外用地性质或建筑物性质未明确时，沿建设用地边界（用地红线）的建筑物，其建筑退界距离不得小于此建筑物所需间距（间距的具体计算方法详见本规定建筑间距）的倍，小于消防间距时应按消防间距相关规定执行。
当建筑基地外建筑物性质已知时，沿建设用地边界的建筑物基底离界距离应满足本办法建筑间距的相关规定。
地下建筑物的退界距离，不得小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建
筑物底板底部的距离）的倍，且其最小值不得小于3米。
各类建筑应在其建设用地范围内满足防火、防爆、环境保护以及其他特殊退让用地边界的要求。
建筑物距一般城市道路的退让：
沿城市道路的建筑物，应按道路功能、红线宽度以及建筑物类别、高度，确定其退后道路规划红线的距离。
建筑退让城市道路规划红线距离控制一般规定见表沿城市道路两侧新建影剧院、游乐场、商场、体育馆、文娱、交通设施等有大量人流、车流集散的多、低层公共建设（含高层建筑裙房），面临城市道路的主要出入口退让道路规划红线的距离，新区建设不得小于10米，旧区改建不得小于8米，并按相关规范留出回车场或临时停车场，且与城市道路相连。
表建筑退让城市道路规划红线距离控制一般规定
类别
快速干道
（50-60米）
城市干道（26-60米）
支路
（16-25米）
主干道
（40-60米）
次干道
（26-35米）
级规
定控
制区
低层建筑
6
5
4
3
多层、中高层居住建筑
8
5
5
3
多层建筑
（高度＞10米，＜24米）
4
咼层建筑主楼
（高度w30米）
10
10
8
5
二、
三级规疋控制区
低层建筑
6
5
4
3
多层、中高层居住建筑
8
5
5
4
多层建筑
（高度＞10米，＜24米）
咼层建筑主楼
（高度w30米）
15
10
8
6
咼层建筑主楼
（高度＞30米w65米）
20
15
10
8
注：
1、表中控制数均为下限值；
2、建筑物后退道路红线距离以建筑物地面层最突出的外墙（包括柱）办线计算。
3、不同高度组合建筑退让距离可按建筑高度不同分别控制。
4、工业厂房，仓库等建筑在满足基本使用要求，符合相关规范规定的前提下,可由城市规划行政主管部门根据实际情况确定退让距离。
5、大量人流、车流集散的建筑退让道路按条执行。
6、重要城市交通道路两侧的建筑物退让距离按条执行
城市道路平面交叉口四周的建筑物退让道路交叉口处红线（均由道路规划红线各直线段与相接曲线段的切点的连线交点算起）的距离，多、低层建筑不应小于8米，高层建筑不应小于10米，且必须满足视距三角形后退要求。
城市道路产体交叉口四周建筑工程的后退控制距离：
在满足立交保护范围的前提下，沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建居住建筑，其沿高架道路主线边缘线后退距离，不小于30米；其沿高架道路匝道边缘线后退距离，不小于15米，必要时应采取消音减噪措施。
建筑物基底退让道路规划红线、用地范围（用地红线）应符合上述相关规定，但有下列情况之一的，经桂林市城市规划行政主管部门核定，其退让距离可作适当调整。
1、经审定后的重要地段的详细规划、城市设计要求以及文物保护或一些重要标志等。
2、传统建筑街道上的扩建或改建工程。
3、在市区中心地段的商业建筑（街）按上述要求确有困难的。
沿城市道路两侧的货运装卸泊位应退让道路规划红线3米设置。
相关构筑物距城市道路的退让建筑物的建筑基础、花池、台阶、平台和除基地内连接城市管线以外的其他地下管线（包括管沟、管井等构筑物），须退让道路规划红线不小于15米。
在规定退让道路规划红线的范围内，不得设置零星建筑物。
广告、阳台、招牌灯饰可外挑，但其距地面净高度须大于或等于45米，且不应影响交通及消防安全。
临城市主、次干道的建筑如因造型需要须向外挑出，则必须自第三层起向外挑出，且与相临临街建筑挑出部份檐底标高相互统一。
建筑物挑檐、雨蓬等突出部份的设置不得影响道路交通及消防安全和通过能力。
建筑物在城市规划区内，建设工程项目需修建围墙或临时围墙的，应符合
下列规定。
1、建筑物、单位院落及成片开发的住宅区的临街面一般不得修建围墙。
确属防护、安全需要须在规划用地边界修建围墙的，应为透空形式围墙且高度不超过2米，退让道路规划红线大于或等于米。
属特殊性需求建实体围墙的建筑物、单位应报请城市规划行政主管部门审批后，方可围建实体围墙，并须退让规划道路红线米以上。
2、应工程项目建设需要，须修建的临时围墙，在报请城市规划行政主管部门批准后，可允许临时压占道路规划红线，在使用期结束后应立即无偿自行拆除。
建筑物距重要城市交通道路、公路的退让：
桂阳公路、桂黄公路、机场路、桂磨路、外环线、万福路、环城高速路是我市重要的交通道路，沿路建设的所有建筑应按照下列规定进行退让，用以建设沿路景观绿化保护带。
沿桂阳公路、桂黄公路（桂林——兴安县城）建设的建筑须退让规划道路红线以外两侧各50米。
沿机场各段两侧建设的建筑退让：
香江饭店——沙塘交叉口段须退让规划道路红线两侧以外各25米；沙塶交叉口——蔡塘段须退让规划道路红线两侧以外各50米；蔡塘——机场段须退让规划道路红线两侧以外各150米。
沿桂磨路各段两侧建设的建筑退让：
城市段（环城南路交叉口——规划铁山立交）须退让规划道路红线两侧各30米；郊区段（规划铁山立交——磨盘山码头）须退让规划道路红线两侧各40米。
沿城市外环快速道路两侧建设的
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