CBD和城市发展.docx

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CBD和城市发展

CBD与城市发展

2004年09月16日14:

55新浪房产

　　（摘自第五届北京朝阳国际商务节-CBD总部经济与区域发展论坛黄奇帆发言，未经本人审阅）

　　今天来参加这次CBD总部经济与区域发展讨论会，我想借此机会讲三方面概念，第一，谈一下CBD的建设原则；第二，讲一下CBD建设的过程，推进的方法；第三，介绍一下重庆的城市建设情况，为大会的讨论提供一个参考。

　　CBD的建设原则，我想有这样几条：

第一，CBD是全球经济一体化的产物，大家都知道，这20年，世界经济的最大特点就是一体化，这种一体化表现在三个方面，一个是跨国公司的发展，跨国公司在全球经济一体化的过程中，起着重要的推动作用。

第二，全球的要素市场一体化，不管是股票市场还是货币市场，还是黄金市场、石油市场，各类要素市场一体化。

第三，世界经济一体化的特征就是，世界的大都市，世界的中心城市之间一体化。

这三个一体化，集中的表现就是表现出CBD的建设需求，实际上跨国公司不是抽象存在的，它的总部云集的地方一定是在经济诚中心城市，而在经济中心城市，它的经济活动一般会聚集在中央商务区，另外，各类要素市场也不是山沟沟里的要素市场的云集，一般也建立在大都市，是大都市的要素市场的一体化，大都市的要素市场一般也都设置在CBD地区。

所以，大公司的发展、一体化的发展、要素市场的发展，跨国公司的发展，一般都和CBD联系在一起。

如果你是一个区域中心，中心城市在中心商务区，实际上就推动和吸收着这个区域的信息、资源、要素和各种能量。

实际上我们的中央商务区也就是这个区域的中央处理器、中转器。

从这个意义上讲，中央商务区概念的提出，和现在变成越来越重要，也全球经济一体化有关。

　　第二，只有经济中心城市，区域中心城市或者全球经济中心城市才会有CBD的需要，也就是说，不是每个城市，每个叫城市的地方都要CBD，比如我们一个县的县城，就那么5平方公里，我在里面确定一个50公顷的地方，说这是县城的CBD，这是没办法的，是一种误导。

比如一个地市，我们中国有400多个中心城市，这中地市级的中心城市是不是也要CBD？

也并不一定。

意思是什么？

只有区域的中心城市才需要一个区域的CBD。

如果你是一个国家的中心城市，你就可以有一个国家的CBD，你的CBD就相当于推动和运作整个国家的各种要素的中央商务区。

在这个意义上讲，不是中国的3000个县城、400个地市统统有CBD概念，不是每个城市都要CBD的，我的意思是说，只有那些区域中心城市，经济中心城市，国家或者全球的中心城市，才有很突出的中央商务区的建设必要。

　　第三，一个中心城市，应该是一个交流枢纽功能、物流枢纽功能的贸易中心区，他的中心功能，如果是区域中心，应该至少是一个区域GDP总量10%以上的规模，如果没有这样的规模，没有中转的功能，也谈不上经济中心，哪怕你自我感觉是中心，实际上你也还不是中心，可能你的目标想成为中心，还要有个过程。

意思是，比如香港，香港现在有1万多亿GDP，相当于中国GDP总量的10%多一点，香港作为中国经济的一个中心，亚太区的一个中心，它是成立的，香港的贸易、香港的物流，70%以上不是为香港所用，他是中转，买出来、卖出去，不是自己使用的贸易，95%以上是中转，这是中央商务区。

如果哪怕有1万亿，都是自产自销，和周边没有多大关系，你就不是CBD。

比如上海，现在上海的贸易量已经有1000亿美元的进出口总量，目前50%为周边地区进出口，50%为上海本地进出口，它已经开始进入贸易中心的范畴，十年前，百分之七八十是本土进出口，百分之二三十是为周边地区进出口，十年前它在100多亿，它还不是中央商务区。

那么，上海现在是不是中国的中央商务区呢？

他在中国的12万亿GDP还不到15%，在长江流域，它拥有20%左右GDP总量，在这个意义上讲，它是长江流域的中心，目标应该是中国的经济中心、亚洲的经济中心，但是还没有达到。

也就是说，CBD的建设任务是和它的城市中心等级有关联的，不能盲目地把一个区域经济中心建成全国的经济中心，如果盲目地建设的话，可能是泡沫。

　　第四，在一个中心城市，我想只应该建一个CBD，假如原来规划得不好，这儿也是个热闹区，那儿也是个商业中心区，一个城市里有五六个热闹的地方，热闹的地方不等于中央商务区，中央商务区也不应该是一个区县政府努力的结果，每个区县都希望自己的区县发展、热闹，都希望自己搞CBD，都希望自己成为CBD，但是，一个CBD应该是一个城市的总体规划产生的结果，是一个城市的市长的目标，如果一个CBD地区，一个城市是国家级经济中心，国家级的中央商务区，那么这个CBD的建设甚至都不仅仅是这个城市的市长努力推动的，而且应该成为整个国家的某些政策应该扶持、推动、支持的结果。

从这个意义上讲，中央商务区的建设应该是举全市之力，成为一个城市的努力目标。

如果一个城市已经有了若干个商业中心区，现在想搞一个中央商务区，比如北京，到底搞在金融街还是朝阳区，还是搞在昆仑饭店那个地方，还是中关村那边？

总的来说，北京的热闹地方很多，就有一个整体组合，在这个组合过程中，最终应该是资源优化配置、合理布局的结果。

　　第五，中央商务区应该是一个高容积率的地区，有许多城市规划，一搞规划就觉得要生态、要环保，要绿化，在中央商务区也要搞许许多多的绿树成荫，容积率1：

1、1：

2，这种概念是违反中央商务区的建设要求的，既无可行性、和操作性，也无必要性。

既然叫中央商务区，容积率至少1：

5以上，就整体区域来说。

就某个具体地块来说，一般1：

10，甚至1：

15的容积率是很正常的，比如整个纽约，5大区、曼哈顿地区的容积率是1：

12，芝加哥，很大个一个城市，中央商务区是1：

15个容积率。

意思是什么呢？

我想，高容积率至少带来三大好处，第一，中央商务区需要建设大规模的配套的基础设施，如果是低容积率，容量不够，一个城市建五六个中央商务区，五六个热闹的地方，从大的方面说，你的成本就高了。

在美国，这么热闹的地方，五六个中央商务区，只纽约搞了高容积率，在曼哈顿的基础设施，每平方米投入10多亿美元，但是被1：

12的容积率一除，平均成本10多亿美元就变成1亿多美元，这样大家就能建设起来。

所以说有一个基础地价的建设效应，要摊薄成本。

如果在高容积率上，大量的写字楼、商务楼、商务设施、宾馆集中在这里，大量的中介机构、服务机构集中在这儿，产生一个服务配套效应，服务链负责联结，服务成本也最低。

还有，交通的运营成本也会低。

美国有个统计，中央商务区每辆小轿车每年的运行总里数是3万公里，在上海，这个数字是平均7—8万公里，在纽约，进了曼哈顿，就不坐自己的出租车了，走走路，就到了另一栋楼，可以去办事。

所以总的来说，各方面的成本大大降低，既然叫中央商务区，就有高容积率，从运行成本、各方面的成本，有它的合理性。

　　第二个方面，有关中央商务区的建设推进。

对于一个区域、一个城市来说，如果原来没有规划中央商务区，现在要规划中央商务区，首先要做好规划，包括产业功能规划，表现为这个地方布局多少写字楼，多少商业设施、多少宾馆、服务业、娱乐业设施，又需要多少商场、多少文化设施等等，这些方面要有一个合理的布局，不能把写字楼搞了70%、80%，也不能把住宅搞得百分之七八十，要有产业布局，如果你是金融中心CBD，可能有布局特点，如果你成不了金融中心CBD，成为一个物流中心CBD，也要有自己的布局特点。

　　其次是建筑性的长期规划，这个区域5平方公里，如果要建设，整个的控制性常规要做完。

做完以后，因为就是几千万平方米，高楼大厦要形成什么模式，什么形态，应该有一个形态设计，把几千年的文化底蕴和文化的城市需求，现代化的要求结合起来，形成一个非常美好的城市形态。

第四，各种专业规划也要做深、做好。

第五，一些标志性建筑的建筑设计也要精心考虑、精心布局，这五种规划同时到位以后进行推进就会比较合理，不要形成某个开发商来了，他想搞什么，开发商主导CBD规划，就会出问题。

　　CBD建设需要非常大的基础设施投入，这种投入靠财政拨款是不大容易的，一般来说，羊毛出在羊身上，房地产开发总投资的1/3是城市的出让金，政府收了出让金，用来搞城市相关房地产基础设施配套。

对中央商务区来说，基础设施投入更大，地价会更高，这个区域的房地产总投资的40%甚至更高是出让金，这是完全合理的一个基数。

在这个意义上，CBD的土地买卖不适把一块地全包给一个大开发商，由这个大开发商炮制CBD，这种炮制方法，第一，他不大可能有政府和社会的总协调能力，最终把中央商务区和各种配套项目协调好，第二，这种招商方法很可能在土地收让金的收取方面，你可能今天为了引他来，给他各种优惠，最终土地出让金收得好了，总体的基础设施配套会缺东缺西，最后不匹配，整个运作会受到影响。

总的说法是“按规划、批项目、出土地”，有了规划，再批项目，有了老板来投标再出土地，这种是比较合理的。

有的城市把一大块土地包给某个大老板开发，这是有问题的。

总的来说，中央商务区是一个城市意志的体现，是一个城市各种力量的综合结果，不应该让一个老板定了算。

这就是说，在土地运作上要体现出的原则。

　　第三点，在中央商务区的建设过程中，基础设施要进行一体化建设，从下水道到地面公路、绿化，整个环保设施、交通配置，这方面应该有很好的一体化建设推进，要让人感觉到在这个区域活动是有完善的良好的公共设施匹配的地区。

　　第四点，与中央商务区配套的核心城市体系应该完整考虑，也就是说这个CBD不是简单的高楼大厦在城市中的体现，而应该是这个城市的金融功能的体现，如果你是金融中心城市，你的金融业务，从证券、到保险、到行业银行的业务，这些业务怎么发展，它发展了，才可以和你的CBD金融服务联系起来。

这个城市的物流、贸易体系怎么发展，又和你的中央商务区有关联。

也就是说，建CBD的同时，整个城市的奋斗目标是要把金融业务、服务贸易业务，各种物流、贸易、商业、文化的业务，有体系、成系统地进行研究、逐步推进，要和这方面的工作联系起来。

　　第五，要抓好政策的配套。

如果你是一个经济中心城市，是个国内中心城市，就和国内的经济政策有一体化问题。

如果你是一个区域的，比如亚洲经济中心，那和国内外的经济交流有要一体化的政策配套问题。

在进入WTO以前，我们的关税壁垒、贸易壁垒、非关税贸易壁垒、服务贸易方面的各种管制原则是妨碍我们城市成为国际中心成为的，进入WTO以后，我们的关税壁垒已经取消，灌水平均量已经从80%下降到现在的10%以上，已经可以基本忽略。

非关税壁垒已经从90年前的几千种许可证、配额，下降到几十种，也可以基本忽略了。

另一方面，服务贸易也越来越开放，外资来搞金融、证券、各种服务业，已经越来越开放，这为我们的中央商务区和城市的建设打下了基础。

如果你要成为一个金融中心，应该是货币自由兑换，如果不能自由兑换，也成不了金融中心。

我们的国家目前还没有货币自由兑换，哪个城市也没有资格说谁要成为金融中心，国内金融中心可以说，国际金融中心就无法说。

意思是说，我们的目标总是和国家的开放政策相关联的。

比如首都有一个非常巨大的好的机场，这个机场是不是能成为空中货运的枢纽机场？

仔细推敲，目前还不是。

作为一个首都的中央商务区，如果要体现物流中心，有大量的物流企业、贸易企业在这个中心的写字楼里办公，从机场角度讲，最好出现亚特兰大空运枢纽基地这样的概念，这就要有政策支撑。

大体有三个方面，比如，你有大型的货运机场基础设施，这只是一个方面，第二，你应该开放定行权，同时机场应该有一个保税区、自由贸易区、自由窗口，是三种功能的叠加，我们国内有个叫保税区、有的叫报税贸易区，有不同的功能，机场基地应该是三种功能都具备，要成为一个基地，要有加工的概念，有物流的概念，有关内外的概念，也就是说任何国外的货物进了这个区还没有进国内，要报关，任何国内的货物进了这个区也就是出了国，要交税。

如果有这三个要素的结合，北京的国际机场又会变成国际几千亿定额电子加工的中心，这个中心一产生，这个区域中就会有加工的服务、办公大楼的需求，这都是和政策匹