度洪泽区城区.docx

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度洪泽区城区

2016年度洪泽区城区

地价动态监测与基准地价更新工作报告

淮安市国土局资源局洪泽分局

江苏金宁达房地产土地评估有限公司

二〇一七年六月

目录

第一章城市概述1

第一节城市概况1

第二节房地产市场状况6

第三节土地市场状况6

第二章工作目的、背景、依据和任务9

第一节工作目的和背景9

第二节工作任务11

第三节工作依据12

第四节监测范围14

第三章工作程序和内容16

第一节前期准备17

第二节时间安排19

第三节资料调查与整理20

第四节地价区段调整22

第五节地价监测点更新25

第六节地价水平测算和地价指数测算29

第七节地价区段基准地价评估30

第八节土地级别划分与调整32

第九节级别基准地价评估32

第四章工作成果34

第一节地价动态监测成果36

第二节地价区段基准地价成果43

第三节土地级别及级别基准地价成果46

第五章成果应用与建议48

第一节成果说明48

第二节成果应用说明50

第三节成果在宗地地价评估中的应用52

第四节地价管理建议56

第一章城市概述

第一节城市概况

一、地理位置

洪泽区地处江苏省中部，位于东经118°28′-119°9′，北纬33°2-34°24′间，西依全国五大淡水湖的洪泽湖，东挽白马湖，与扬州市毗邻；南临淮河入江水道，与盱眙、金湖相连；北濒苏北灌溉总渠和入海水道。

全区辖12个镇与1个省级经济开发区，总面积1394平方公里，其中水域面积757平方公里，陆地面积637平方公里，素有“淮上明珠”、“鱼米之乡”之美称。

图1-1洪泽区在江苏省的位置示意图

二、历史沿革

洪泽因洪泽湖而得名。

洪泽地区古为淮夷聚落，西周时为徐国属地，春秋时属吴越，战国时属楚，秦时属泗水郡、东海郡，西汉时属临淮郡，东汉时属广陵郡、下邳国。

此后朝代更迭，沧海桑田，洪泽虽留下了众多的历史陈迹，但从未单独建过县。

抗日战争时期，新四军开辟了以洪泽湖为中心的淮北、淮南抗日根据地。

并在1941年5月，在湖上建立洪泽湖工委、湖管局。

1942年春改洪泽县委、县政府，1956年，根据中央“按湖设置”的指示精神，经国务院批准，重设洪泽县。

此后至1985年12月，曾四次进行区划调整。

1985年，全县共有15个乡、2个镇。

1985年10月、1986年、1995年间撤乡建镇。

至1995年，全县共辖朱坝、蒋坝、岔河、仁和、三河、老子山、西顺河、高良涧等8个镇和高涧、黄集、万集、东双沟、共和等5个乡及淮宝开发区。

目前现行行政区划辖高良涧街道、朱坝街道、黄集街道、蒋坝镇、老子山镇、岔河镇、西顺河镇、三河镇、东双沟镇。

最新统计资料（2014年）显示，全区总人口39.09万人。

三、地貌

在漫长的地质历史中，洪泽区历经多期多次地质构造运动，形成“两隆两坳”的构造格局。

陆地西南面高，东北面低，呈斜簸箕式地形。

境内平原和湖泊宽广，河流纵横。

其基本地貌有三种，即平原地貌（冲湖积平原、冲积平原、湖沼洼地、湖积洼地）、湖泊地貌（洪泽湖、白马湖）和丘陵地貌。

地面高程自洪泽湖大堤东侧11m向东降为6m。

境内土壤是在自然成土因素和人为综合作用下发育而成，全区土壤共有4个土类，7个亚类，34个土种和6个变种，其中以水稻土为主，约占土壤总面积的84.09％。

土地肥沃，易于耕种。

区境东南部蕴藏着石油、天然气，北部储有盐矿。

全区水资源十分丰富。

四、气候

洪泽区地处北亚热带与暖温带的过渡地带，具有季风性和兼受洪泽湖水体调节的气候特点。

四季分明，气候温和，无霜期长，雨量充沛，日照充足。

冬季寒冷干燥，春季冷暖多变，夏季湿热多雨，秋季温和晴朗。

洪泽区气温受洪泽湖水体调节，在湖面上空形成一个暖中心，气温自中心，向四周递减0.1－0.4℃，与同纬度的邻县比较，夏季气温相近，冬季气温比邻县高出0.4－0.7℃，年平均气温为14.7℃。

年极端最高气温为40.9℃，极端最低气温为－17.1℃。

洪泽区雨量充沛，年平均降水量为913.5毫米，年平均降雨日为99天，85％的年份降水量在700毫米以上。

无霜期242天，平均太阳能总幅射量116.14卡/平方厘米，年平均日照时数为2300.6小时，日照百分率为52％。

气候灾害有春、秋季的连阴雨，冬、春的寒潮低温冷害和霜雪冻害，以及春末和夏季的高温热害。

五、水文

洪泽区素称“水乡泽国”，境内河网密布，水域宽阔，水域面积占区域面积的54%。

水文水系主要特征表现为境内河湖均属淮河流域水系。

除境内的洪泽湖（中国五大淡水湖之一）和区境东部边缘白马湖外，另有主要河流有淮河、三河、草泽河、浔河、张福河、苏北灌溉总渠、入江水道等。

其中洪泽湖历史最高水位为16.25米（真高），最低水位为8.87米，绝对水位变幅达7.38米。

水位涨落主要决定于流入洪泽湖的地表径流。

每年8月至翌年4月为涨水期，每年5—7月为枯水期，最低水位常出现在6月，为农业灌溉高峰期。

遭遇冷空气侵袭或寒潮，湖面会出现封冻现象，一般发生在1—2月。

六、交通条件

洪泽是苏北的南大门，区位优越。

公路交通发达，宁连一级公路和宁淮高速公路穿境而过，宁沪、宁徐、徐淮盐高速擦肩而行。

1小时多可到达南京或连云港，距南京禄口机场一个半小时车程，抵达上海只需4小时，北上北京、南下温州均为8小时左右，距京沪高速、新长铁路半小时车程。

洪泽的水上运输更是得天独厚，洪泽湖是连接淮河、京杭大运河和长江的水上交通枢纽，洪泽湖向南经三河闸入江水道至扬州东南三江营注入长江，向东出高良涧船闸经苏北灌溉总渠直扑黄海怀抱。

距南京、扬州、镇江等重要港口均在200公里左右；境内现有各类水运码头21座，最大停靠吨位为700吨，装卸能力已超过万吨。

2006年，社会客运量196.16万人（水运3.52万人，陆运192.64万人），周转量16259万人公里（水运129万人公里，陆运16130万人公里）；货运量248.7万吨（水运146.4万吨，陆运102.3万吨）；货运周转量101800万吨公里（水运78450万吨公里，陆运23350万吨公里）。

七、自然资源

洪泽陆地面积108万亩，耕地面积56.4万亩，人均耕地1.47亩，并拥有大量滩涂课开发，土地后备资源较丰富。

洪泽区素有“鱼米之乡”的美称。

水产、蔬菜、畜禽、蚕桑、意杨为其五大主导产业，大闸蟹、银鱼、甲鱼、龙虾仁、洪泽湖大米、岔河大米等远销欧美、日韩及东南亚等国家与地区。

其境内矿产资源丰富，拥有华东地区储量最大的高品位芒硝岩盐矿藏。

目前全区已形成年产40万吨元明粉生产能力，是全国第二大元明粉生产基地。

洪泽区旅游资源可概括为“一湖、一堤、两山”。

“一湖”为洪泽湖。

“一堤”为洪泽湖大堤。

“两山”指老子山、龟山。

洪泽湖是世界著名的“悬湖”。

洪泽湖大堤历史悠久，有1800多年历史，在空中鸟瞰洪泽湖大堤，犹如一条蜿蜒伸展的长城，故有“水上长城”的美誉。

老子山位于淮河入洪泽湖口，三面环水，是著名的道教起源地。

龟山，位于老子山境内，屹立于淮河口入湖处，山形如龟，相传曾是大禹治水时的指挥地。

民俗风情浓郁，文化底蕴深厚，可供开发的自然资源和人文资源有100多处。

八、经济社会发展

根据淮安市洪泽区2016年国民经济和社会发展计划执行情况及2017年计划草案，2016年洪泽区全年实现地区生产总值256亿元、同比增长8%；一般公共预算收入为23.2亿元，同比下降8%；规模以上固定资产投资200亿元，同比增长17.5%；社会消费品零售总额93.8亿元，增长10.5%；城乡居民人均可支配收入分别达3.05万元、1.58万元，增长8%、9.5%。

九、基础设施建设状况

洪泽区全区新建道路13.76万平方米，铺设雨污水管道8260米，新改建供水管道6222米。

维修道路4.5万平方米，新增绿化面积12.42万平方米，绿化覆盖率达40.92%。

共实施10个地块的房屋征收工作，建筑面积110万平方米，涉及居民4949户。

筹建各类保障性住房3000套，发放公共租赁住房租赁补贴12.18万元。

创成国家生态县和卫生县城，全国文明城市、省级园林城市创建分别通过省级验收和评议。

完成惠民家园等31个老旧小区设施改造。

完成洪泽湖大道等17处城市主干道和商业集中区站点建设，投放公共自行车500辆。

建成2000平方米融社会救助管理、儿童福利、未成年人保护“三位一体”的功能中心。

按照“式样统一、设施完备、环境整洁”的标准，新改建公厕17座。

为360户残疾人家庭适配辅助器具和改造无障碍环境，两个残疾人之家创建点通过省级验收。

完成黄集、朱坝2个街道共4000平方米多功能运动场建设，升级改造40个行政村（居）农民健身场地。

实施农村公路提档升级96.3公里、改造农桥13座。

开通原共和、万集、仁和3个镇村公交，改造城市公交站台40个，新增新能源公交车30辆。

完成小型农田水利重点区工程，拆建各类小型农田水利工程1062座、疏浚沟渠24条，加快白马湖上游9条河流整治进程。

第二节房地产市场状况

一.洪泽区2016年商品房（商品住房）投资开发情况

2016年全区房地产开发投资12.50亿元，同比下降27.2%；截止12月底，房地产开发投资占规模以上固定资产投资额的6.17%；商品房新开工面积为2.8万m2，同比下降87.3%；其中，商品住宅新开工面积2.1万m2，同比下降86.2%；商品房施工面积114.5万m2，同比下降33.9%。

开发投资与去年同期相比下降27.2%。

二.洪泽区2016年商品房（商品住房）供应与销售情况

2016年1-12月份，批准预售商品房上市量为8.13万m2，同比下降63.1%；其中，批准预售商品住房上市量2.01万m2，同比下降86.1%；商品房竣工面积为20.2万㎡,同比下降69.9%。

2016年1-12月份，商品房销售量39.45万m2，同比增长0.9%；其中，商品住房销售量为24.89万m2，同比下降9.7%；商品房销售价格为3885元/m2，同比下降7.3%；其中商品住房销售价格为3640元/m2，同比增长1.1%；商品房销量呈现上升趋势，房价呈小幅下降趋势。

商品房销售额15.33亿元，同比下降6.4%；其中，商品住房销售额9.06亿元，同比下降8.7%。

二手房销售量10.19万m2，同比下降66.5%；二手房课税评估均价为1262元/m2，同比下降22.3%。

综上，2016年洪泽区商品房市场整体不景气，房屋成交量和成交价均出现同比下降，而2016年洪泽区综合地价同比下降6.19%，动态监测结果基本反映了房屋市场基本状况。

第三节土地市场状况

根据下表可以看出，洪泽区2016年度土地供应总面积较2015年增长了40.19%，供应量有所上涨。

住宅用途和其他用途用地供应量较上年有很大幅度增长，涨幅分别为204.18%、177.38%；工业用地供应量与上年相比涨幅较大，增长了134.82%。

2016年商服用途用地供应量较去年出现较大幅度下跌，跌幅为58.17%。

从供应方式来看，招拍挂出让的占供应总面积的80.93%，划拨供地仅占19.07%；从增量存量来看，2016年供地仍以增量土地为主，增量占比86.87%，存量占比13.13%。

表1-12016年土地供应状况表

序号

用途

本年度供应面积（公顷）

上年度供应面积

（公顷）

增长率（%）

1

经营性用地

140.07

149.01

-6.00

1.1

其中：

商服用途

49.94

119.38

-58.17

1.2

其中：

住宅用途

90.13

29.63

204.18

2

工业用途

101.3

43.14

134.82

3

其它用途

56.64

20.42

177.38

4

总计

298.01

212.57

40.19

其中：

本年度