江苏省商品住宅价格的影响因素分析初稿.docx
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江苏省商品住宅价格的影响因素分析初稿
摘要
近几年来，江苏的房价一直持续上涨，处于居高不下的地位，房地产行业对于我国的经济发展来说具有重要的意义，社会各界对房地产行业的关注也一直没有停止，政府为了确保房地产行业的平稳健康发展采取了一系列措施来抑制房价。
本文首先对影响江苏房地产市场价格的各个因素分别进行了简要的分析：
然后对影响房地产价格的主要因素进行了论述：
最后，结合模型分析的结果，对江苏省商品住宅房价上涨过快的问题提出了科学有效的建议。
关键词:
商品住宅；影响因数；成本分析
江苏省商品住宅价格的影响因素分析
引言
随着我国城市的建设和发展，房地产业在国民经济中占的比重越来越大，逐步成为我国经济发展的支柱性产业。
据统计，我国GDP每年都在以8%以上的速度增长，其中房地产业对GDP的贡献率占到1.9%—2.5%，房地产既是生产和生活的必需品，同时又是一种资产的象征。
房地产关系到一般老百姓的生活问题，也关系到一个城市发展的潜力，更关系到国家宏观调控的各项经济政策。
在住宅房地产市场飞速发展的江苏省，房地产真正开始于2000年，当时，商品住房的均价约为1000元/平方米，2004年江苏加大了房地产市场投资力度，使得房地产市场成为投资的热点。
2009年，江苏省房地产市场投资热度再度提升，成为热点，房价也在一路飙升，商品住宅的价格持续高升，个别地区的房价过万，上涨的幅度较大。
背景意义
2商品住宅价格造成的影响
2.1高房价容易助长经济泡沫化趋势。
房地产业牵涉行业很多，房价过高会带动上、下游一系列产品的价格上涨，造成背离经济发展根本的“虚假繁荣”，加剧经济泡沫化程度。
泡沫一旦破灭，房价将会大幅下滑，众多行业将会像“多米诺骨牌”效应一样应声而倒。
2.2房地产的过快发展，加大资源环境的压力。
高房价使大量资金纷纷从实体产业向楼市转移，必然会挤压其他行业尤其是高新技术行业的资源分配、金融支持力度和发展空间，不利于自主创新以及产业结构优化升级调整。
现在一些地方经济增长主要靠房地产业带动，财政收入主要靠卖地收益，主要靠房地产抵押贷获得银行收益和资产质量款，房地产业已成为许多城市的经济支柱。
这种过度依靠房地产业的发展方式，长期下去将严重危害地方经济的协调、可持续发展。
2.3高房价能抑制内需增长。
内需不振是影响我国经济发展的重要问题。
国家采取了一系列政策措施来拉动内需、刺激消费需求。
但是高房价会对内需产生严重的“挤出效应”。
人们往往透支了几十年的消费来买房，消费产生了严重的结构性不足。
中低收入阶层的购买力过度消耗，影响社会中间阶层的扩大。
2.4高房价将阻碍中国的城镇化进程。
城市居民对高房价望而生畏，外来人员要想在城市居有其所，难度可想而知。
高房价已然成为农村人口进城的“高门槛”，严重阻碍着农民进城的脚步。
高房价还会严重影响社会公平。
房价的飙升使开发商获得大量财富，拥有大量闲散资金的炒房群体财富增长加速，而其他一些群体却被挤出住房市场，从而拉大本来已经存在的贫富差距和各阶层间差距，引起了社会情绪的焦虑，造成社会不和谐、不稳定甚至加剧社会矛盾。
综上，房价问题不单是经济问题，更是事关国家发展大局和社会和谐稳定的重要问题，各界必须引起高度重视，采取有力措施遏制房价过快上涨，促进房地产市场更好发展。
3江苏省房地产发展现状
3.1江苏省房地产总体概况
江苏省房地产产业的发展十分迅速，对房地产的价格现状进行必要的分析，可以对江苏省房地产市场的发展整体有一个概括性的了解。
江苏省的经济发展在近几年中取得了很大的成绩。
在区域经济发展方面，社会的整体发展水平上有了较大的提高，社会保障能力也有了较大程度的提高，取得了十分显著的社会、经济效益。
城市总体的功能在逐步上升，城市化程度也在不断提高，城市房地产业也有了较大发展。
年份
房屋建筑施工面积（万/平方米）
建筑业总产值
（亿元）
2008
92882.93
8308.46
2009
99659.92
10264.92
2010
119035.52
12405.90
2011
145451.48
15122.74
2012
166779.12
18423.55
根据江苏《统计年鉴》显示江苏省城市房地产2009年的总产值是10264.92亿元，比上年增长19%；2010年总产值为12405.90亿元，同比增长17.2；2011年总产值为145451.48亿元，同比增长18%；2012年总产值为18423.55亿元，同比增长18%，施工房屋的总面积也在不断增加，2008年的施工房屋面积为92882.93万平方米，2012年的房屋施工面积为166779.12万平方米，比2008年增长了约44.3%，这一系列的因素，造成了江苏省城市房地产业的不断发展
3.2江苏省商品房平均销售价格变动情况
表3-2……
指标
年份
商品房本年销售价格（元/平方米）
商品房本年销售面积（万/平方米）
商品房本年销售额（亿元）
2008
4049
6091.86
2466.68
2009
4983
10248.2
5106.37
2010
5841
9485.47
5540.32
2011
6554
7970.49
5224.19
2012
6727
9019.18
6067.01
（以上数据来源于中国统计年鉴）
从上表中我们可以看出，从2008年到2012年江苏省商品住宅销售价格、销售面积和销售额在总体上呈现出逐年上升的趋势。
3.3江苏省与全国商品房本年销售价格情况的对比
年份
江苏省商品房本年销售价格（元/平方米）
全国商品房本年销售价格（元/平方米）
2008
4049
3800
2009
4983
4681
2010
5841
5032
2011
6554
5357
2012
6727
5791
从上表可以看出，江苏省的商品住宅销售价格都是高于全国平均商品住宅销售价格的。
综合以上图表分析，我们可以得到以下结论，江苏省作为全国的经济强省，近年来经济在不断地发展随着江苏城市化进程的不断深入和人民生活水平的不断提高，江苏省的房价涨幅高于全国平均水平也是一种必然，但是这对于社会经济的发展是不利的，要采取有效的措施对房价进行抑制。
4江苏省房地产价格影响因素与分析
江苏省房地产价格受多方面因素的影响，在经济不断发展的今天，房地产价格的上涨也越来越多地和社会的各方面发展因素联系在一起。
4.1经济因素对江苏房地产价格的影响
（1）经济发展对房地产价格的影响国民经济的增长速度，国民生产总值，居民的收入水平，物价等经济因素对房地产的价格有很大的影响，在国民经济增长较快，居民收入水平高，资金充足的地区，国民生产总值用于投资、消费的部分也就大，用于生产性、投资性或消费等方面的房地产支出也就增加，从而促进了房地产的繁荣，带动了房地产价格的上涨。
近年来，江苏省各区域人均GDP均呈现出上升趋势。
尤其是苏南，增速加快，人均GDP远高于三区域平均值。
但苏中和苏北两区域的情况均低于平均值，尤其是苏北的人均GDP在2005年才突破10000元。
2009年人均GDP最高的苏南与最低的苏北差距高达45444元。
各区域实际差距逐渐拉大，也就给各自地域的房地产的发展带来了不同程度的影响。
4.1.2居民的人均可支配收入对房地产产业的影响
随着江苏省住房市场的不断改革，房屋可以说成为居民日常重要的消费品，房地产价格与居民可支配收入之间的关系密切，一方面，购房者的数量逐渐增加，越来越多的居民开始具有购置房产的经济能力，另一方面，随着居民可支配收入的增加，对房屋的面积，地理位置、质量上的要求也在不断上升，如果想降低房价，在不打压房价的情况下，只有尽快提高居民的收入水平。
根据数据分析显示苏南、苏中、苏北城镇人均可支配收入的分布，在不同程度上可以看到居民的人均可支配的收入状况对房地产市场的影响。
苏南地区由于人均可支配收入的上限较苏中、苏北地区要高出一筹，因此在城市的发展中，房价逐渐上升的同时，居民的人均可支配收入在一定程度上可以满足房地产消费，而较之苏中和苏北地区，居民的可支配收入相对于苏南，上限要低得多，因此居民的人均可支配收入远不能满足价格过快上涨的房地产市场的消费，因此房地产的价格较苏南地区上涨的幅度较小。
4.1.3消费水平对房地产产业的影响
在社会实际生活水平中，决定消费水平的有诸多的因素，如个人收入水平，商品的价格水平，消费的偏好，以及消费者的年龄结构等多个方面的因素影响。
在既定的收入状况下，消费结构的变化在一定程度上影响着房地产商品的需求水平。
在现实生活当中，江苏省大多数人购买商品房具有一定的困难，根本原因在于收入水平的基数低，收入水平达到人们消费结构的高度还有较大的差距，这一情况在短时间内不会有很大的改观。
4.1.4金融业对房地产价格的影响
房地产和其他商品一样，也有着资金运转的全过程，在连续不断的过程当中，房地产对资金的需求量大，周转期长，这就决定了房地产产业对金融业的依赖。
而房地产市场也是金融业很好的投资方向，在现实社会中运转过程中，金融业在房地产产业中扮演着提供资金的角色，与此同时房地产市场的盈亏对金融业的影响同样巨大，这使得房地产的任何动作对金融业的影响都是不可忽视的。
房地产企业依靠贷款来开发盈利，银行也靠房地产信贷业务获得快速发展，互惠互利，形成了一荣俱荣、一损俱损的关系。
4.1.5土地价格对房地产的影响
从土地的角度看，在我国社会主义制度体系下掌控土地资源的是政府。
土地的供给水平直接影响了房地产的供给量，也就对房地产的价格产生了直接的影响，而在房地产的开发上，政府的成本却是零。
正是这种成本和收益的极端不对称性，使得政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。
尤其是在实行“土地使用权招标拍卖出让”政策后，土地价格大幅上涨，土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，也就推动了房屋销售价格的上涨。
4.1.6房地产开发商对房价的影响
作为房屋的主要供应者—房地产开发商，其投机心理——强。
房地产开发商，包括专业的土地开发企业，资产负债率都很高。
这就使得房地产开发商急切地希望楼盘开发后能尽快取得收益。
而制定高额的房价，不但能使开发商的负债压力减轻，而且能取得高额的利润，这也使得房地产开发商不遗余力地宣传房地产，在市场上造成了房地产的火爆局面，使消费者投资房地产的热情急剧上升，致使房地产市场的销售出现供不应求的局面，这又促使房地产开发商们不断提高房价。
4.2政策因素对江苏省房地产价格的影响
4.2.1制度的不断改革对房地产市场的影响
改革开放以来，我国住房制度不断地改革，改变了原有的一些制度、政策和原则。
住房制度的改革为房地产市场的形成创造了条件，从制度上保证了房地产市场体系的建立。
随着社会潮流的不断发展，居民改变了住房观念，使得买房成为了老百姓目前首要关注的问题。
这也使得住房的需求不断扩大。
需求的扩大也就使得房价逐年上涨。
房信贷不断开放，住房金融制度随着住房制度的变革和房地产的不断发展，也在不断地发展并发挥着作用，改变了大多数群众的住房观念，逐步形成了新的住房观念，提高了居民购房的能力，拉动了房地产产业的快速发展，使得房价在原有的基础上持续上涨。
4.2.2城市的发展规划对房地产的价格影响
城市的规划在现今经济不断发展的情况下，对一个城市的发展尤为重要，在很大程度上决定了房地产产品所构成的城市形象和整体功能，在区位的选择上，房地产的增值空间受制于城市的规划。
在不同的区位规划上，土地的出让价格不一，这一系列多个方面都对房地产有着影响。
合理规划城市的土地，是实现城市不断发展的动力源泉。
4.2.3金融政策对房地产价格的影响
当存款利率上调时，会吸引其他投资市场中的部分资金。
江苏省也或多或少受到存款利率的影响，存款利率升高，会使得炒房群体减少，从而对房地产价格产生一定影响，就目前情况而言，这种影响是微弱的，因为投资房地产的收益要远大于存款的收益，并且投资房地产相对风险较低。
由于苏南、苏中、苏北地区的人均储蓄存款数差距较大，就目前的银行存款的利率来看，银行存款的收益远不如房地产市场的投资，造成了存款数在地区上的差异，在地区上苏南的人均存款数相对而言较高，造成这种现象的原因是房价增长过快，居民在选择投资房地产时，都处于谨慎观望的姿态，而苏中、苏北地区的人均收入较苏南还有一段距离，房价的上涨幅度较苏南地区不是很大，但有上升的空间，因此部分居民希望投资房地产，以达到增值的目的。
4.3区位因素对江苏省房地产价格影响
区位因素一般包括城市交通，城市设施，居住环境，以及城市中心影响程度，等等。
商品住房的地段，环境，出行是否方便，商业服务业的繁华程度，随着城市的发展，不是永恒不变的，随着城市的规模，发展时间，城乡差距的不同而有差异。
在现实生活中，住宅受到区位、环境、交通及服务的设施的影响较大，在江苏省大部分城市，中心区位的住房，一般交通便利，生活设施完备，房价一般较高，而处在城市郊区的住房，一般来说房价较中心城区适中。
由此可以看出，房价的影响因素上，区位因素对房价的影响还是占很大的成分的。
5对策分析从城市的发展看，影响房地产价格的因素不是固定不变的。
随着经济的不断发展，不同的城市的房地产都将会有不同的表现。
本文根据江苏省发展模式提出一些房地产方面的对策。
5.1针对江苏省城市化进程中人口增加的情况，及时增加住房供应量，提高居民的收入水平，与此同时改善居住的条直至最件，在房价上涨的形势下，加大投资需求。
控制房地产开发的总量，调整好市场的结构，增加居民的收入，努力提升居民的购买力，这有助于江苏省房地产市场的良性发展，有效地提高江苏省整体的发展能力。
5.2改变住房供应的单一渠道，对土地出让的价格进行必要的评估。
根据市场的需要投放土地供应量，防止土地过量供应。
根据市场供求矛盾的变化，适当增加土地的供应，能有效缓解市场的供需矛盾，在另一方面能够达到抑制房价的目的。
5.3改变投资方向，加大对城市郊区的开发，加快房地产市场的发展。
加强这方面的媒体宣传，在缓解城市中心的人口压力的同时，也使得城市郊区得到有效的发展，加快城市化的发展历程。
5.4打击房地产投机的行为，在税收上控制房价的过快增长，在对老百姓投资房地产行为上，加强政策的引导，避免老百姓非理性的投资行为，减少投资的盲目性。
加强对市场的监控，准确把握市场的变动，加强信息建设，适时向外界披露房地产市场的信息，让老百姓在投资房地产时，能有一个很好的参考方向。
这对抑制房地产市场价格有着一定的作用，可防止房地产炒房机构的投机行为。
5.5加大保障性住房的供应，缓解住房结构的矛盾。
根据房地产价格不断上涨的现状，研究老百姓的收入结构，根据老百姓的收入结构，开发适合老百姓消费的住房。
增加中小户型的供应，加大保障性住房的市场准入，使社会各阶层都能买得起房，住得起房。
结束语
致谢
在完成论文实验的过程中，我得到了老师的亲切关怀和耐心指导。
她严谨的治学精神、精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我。
从课题的选择到实验的最终完成，老师自始至终给予我细心的指导和不懈的支持。
除了敬佩老师的专业水平外，她严谨治学的态度和科学研究的精神也是永远值得我学习的。
在此谨向李老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。
感谢班主任及院系所有关心我的领导、老师，在过去的三年里感谢你们在我失意时抚慰我，困惑时启发我。
没有你们的支持，就没有现在的我。
祝你们桃李满天下、身体健康！
同时我要向在百忙之中抽时间对本文进行审阅、评议和参加本人论文答辩的各位老师表示感谢！
参考文献
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