方正国际商务中心项目可行性研究.docx

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方正国际商务中心项目可行性研究

方正国际商务中心项目可行性研究

摘要

项目的可行性研究是指在项目投资决策前，对建设项目进行的有关经济分析、论证，综合研究建设项目的先进性和实用性、经济合理性以及建设的合理性和可行性，并由此给出该项目是否值得投资以及如何进行投资等结论性意见，为决策部门提供可靠的、科学的依据，并以此作为基础，开展后续工作。

可行性研究对国民经济发展、规划有重大的意义。

本次课题是对浙江省义乌市方正国际商务中心工程进行可行性研究，通过市场调研、数据收集和整理、财务评价以及风险分析等方法对此项目进行综合评价，重点进行了投资估算和财务分析，得出结论，为项目的投资决策提供了有力依据。

该设计以各章节定性分析和定量计算的结果为依据，得出该项目可行的结论，并提出合理性建议。

关键词：

方正国际项目；财务评价；风险分析

FANGZHENGINTERNATIONALBUSINESSCENTERPROJECTFEASIBILITYSTUDY

ABSTRACT

Projectfeasibilitystudyisinfrontoftheprojectinvestmentdecision-making,theconstructionprojectofthecomprehensiveeconomicanalysisanddemonstration,comprehensiveresearchadvancementandpracticabilityoftheconstructionprojects,economicrationality,andtherationalityandfeasibilityofconstruction,theprojectforwardconclusiveopinionisworththeinvestment,andhowtoinvest,providereliableandscientificbasisforthedecision-makingdepartment,asthefoundation,tocarryoutthefollow-upwork.Feasibilitystudyisofgreatsignificanceforthedevelopmentofnationaleconomy,planning.Thistopicisinyiwucity,zhejiangprovince,founderoftheinternationalbusinesscenterprojectfeasibilitystudy,throughmarketresearch,datacollectionandsorting,financialevaluationandriskanalysismethodforcomprehensiveevaluationofthisproject,suchasemphasisontheinvestmentestimateandfinancialanalysis,concludedthattheinvestmentdecision-makingtoprovideastrongbasisfortheproject.Thedesignonechaptersaccordingtotheresultofthequalitativeanalysisandquantitativecalculation,theprojectfeasibleconclusion,andputforwardreasonableSuggestions.

KEYWORDS:

Fangzhenginternationalproject;Financialevaluation;Riskanalysis

目　录

前言

目前，无论是发达国家还是发展中国家，都十分重视项目投资建设前的可行性研究工作，把可行性研究视为工程建设的首要环节。

本次可行性研究的指导思想是通过项目的效益分析确定该项目是否值得投资和如何投资，要解决的主要问题是为投资者提供科学合理的建议，减少投资风险。

本次课题是对方正国际商务中心工程项目进行可行性研究，对该项目的可行性、合理性、必要性进行经济技术综合论证，剖析项目在经济上是否合理，财务上是否盈利，为投资决策提供科学严谨的依据。

可行性研究对项目的投资建设具有着重大意义，直接影响项目的经济效益，其研究内容涉及工程经济学、房地产开发与经营、工程项目管理等方面。

本次设计旨在以科学的方法对实际工程项目进行具体的分析论证，以此掌握经济评价、系统分析、数据收集和分析的能力。

本次设计主要通过市场调研、数据收集整理分析、财务效益分析等方法对项目进行具体的投资估算和财务评价，其中对财务评价中的盈利能力分析和不确定性分析做了具体的数据分析，另外还对该项目做了风险分析，为项目提供精确的投资决策依据。

第1章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

方正国际商务中心工程项目

1.1.2承建单位情况

建设单位：

浙江中国小商品城集团股份有限公司

建设单位简介：

浙江中国小商品城集团股份有限公司创建于1993年12月，系国有控股企业。

2002年5月9日，公司股票在上海证券交易所挂牌交易,股票代码600415。

公司现有总股本27.216亿股，拥有16家分公司，34家参控股子公司，5000余名员工。

2013年，公司实现营业收入36.55亿元，利润9.43亿元，资产总额达240.70亿元。

  公司以独家经营开发、管理、服务义乌中国小商品城为主业，带动相关行业发展。

在上级政府的正确领导下，公司踩准各个时期我国宏观经济发展节点，特别是2001年以来，大力发展市场基础建设，创新市场功能，先后建成国际商贸城一、二、三、四、五区市场、篁园服装市场和国际生产资料市场，致力于将中国小商品城打造成国际一流的现代化贸易平台。

该公司发展的战略目标是：

以市场为核心，以资本运作为纽带，打造“现代化贸易服务集成商”，来增强商品集聚，提升贸易服务功能，促进市场转型升级。

1.1.3报告编制依据

编制依据：

（1）批准的项目建议书；

（2）《中华人民共和国土地管理法》；

（3）《中华人民共和国城市规划法》；

（4）国家其他有关法律、政策、法规；

（5）《义乌市国民经济和社会发展“十二五”计划纲要》；

（6）国家颁发的评价方法和参数；

（7）各项专业技术规范、标准和定额；

（8）建设单位提供的相关基础资料；

（9）关于编制本可行性研究的咨询服务协议书。

1.1.4项目提出的理由

义乌是一座建在市场上的城市。

中国小商品城坐落于浙江省义乌市，创建于1982年，现拥有营业面积470余万平方米，商位7万个，从业人员21万多，日客流量21万余次，经营16个大类、4202个种类、33217个细类、170万个单品。

是国际性的小商品流通、信息、展示中心。

被联合国、世界银行与摩根士丹利等权威机构称为“全球最大的小商品批发市场”。

中国小商品城成交额683.0235亿元，连续23年登上全国专业市场“头把交椅”。

经过五易其址、十次扩建，义乌已形成以中国小商品城为核心，11个专业市场（义乌农贸城、家具市场、木材市场、义乌装饰城、物资市场、通信市场、家电市场、汽车城、二手车交易市场、房地产交易市场、出版物交易中心）、14条专业街相支撑，运输、产权、劳动力等要素市场相配套的市场体系。

随着社会和市场的发展，外国人在义乌的长久定居认识持续上升，小商品注册公司呈倍数上升，对外贸易额持续增加，涉及到地国家也越来越多，原来的外国人服务中心规模已经不能满足社会和市场需求，急需扩建，经过义乌市政府批准，现代化的义乌国际商务中心工程项目走上日程。

这不仅符合经济发展的需求，也符合市场的发展需要。

1.2项目概况

1.2.1拟建地点

国际商务中心项目位于国际商贸城三区与四区汇合处，义乌国际商贸城三期1#地块，西临东清溪，南临银海路，银海路与福田路交叉口，与商贸城中央公园相望，是整个国际小商品城的核心区域，位置可以说是得天独厚。

如图1-1：

项目

位置

图1-1：

项目拟建位置图

1.2.2建设规模与目标

1.建设规模

本项目总投资估算33502.15万元人民币，施工总建筑面积12.3883万平方米（其中：

写字楼41846.1㎡，商业用房40863.2㎡,地下三层41174.1㎡）。

框剪结构，由地下三层,地上26层商务办公写字主楼与5层商业裙房组成,主屋面标高98.250米。

其中，商务主楼一层设置为集团总部、外国人服务中心和出租办公的门厅及配套用房，2至6层功能定位为国际贸易服务中心，将集中商务许可、法律服务、国际交流等涉外职能机构，为境外客商提供一站式涉外服务；7层至20层定位为高端商务办公楼，重点引进规模生产企业和外贸代理服务商，设立新品展示中心，培育发展总部经济。

21至26层为集团总部办公，配套裙房一至四层为网商经营服务功能，五层为快餐厅以及会议功能，通过连廊连接。

依照国际商贸城总体建设布局，国际商务中心的建筑风格与国际商贸城整体形式协调统一，主楼造型简洁大方，拟采用玻璃体外形向上渐收技术，恢宏大气富有活力，为整个国际商贸城建筑群起到画龙点睛的效果。

2.建设目标

本项目的建设目标是有效地利用资源，用尽可能少的成本和尽可能快的速度完成项目的建设，达到质量目标、工期目标和费用目标，保证建设项目安全可靠使用，优化资源配置，推动商贸国际化进程，美化城市环境、改善商贸办公环境、促进义乌市的可持续发展，并实现理想客观的经济利益、生态效益和社会效益。

建设工期36个月，2016年1月开始主体工程建设，2018年12月完成全部工程建设。

1.2.3主要建设条件

1.建筑施工条件

国际商务中心工程项目位于国际商贸城三区地块与四区地块汇合处，义乌国际商贸城三期1#地块，西临东清溪，南临银海路，银海路与福田路交叉口，与商贸城中央公园相望，是整个国际商贸城的绝对核心区域，位置可以说是得天独厚，影响力很大。

此处原为外国人服务大厅，即服务外国人办事处，基础设施完善，周边水、电、天然气、通讯等接入方便，容量完全能够满足项目建设需求。

义乌国际商贸城三期1#地块附近安装企业较多，建材市场完善，建筑工程所需材料供应充足，能够保证项目顺利进行。

对于项目所需水泥、钢材、砂等材料，原材料市场距离较近，方便运输。

本项目所需水电暖等接通方便，容量能够满足需求，砂、水泥、钢材等建筑材料供应充足，对保证工程进度和降低成本有一定的促进作用，完全能够满足本项目需求。

能够保障项目的顺利实施。

2.技术条件

本项目没有特别复杂特殊的技术要求，项目的技术条件具备，不需要做特别的技术支持。

3.资金条件

项目资金来源为建设单位自筹，工程总投资估算约33502.15万元人民币，建设单位股东筹资14876.30万元人民币，银行贷款本息共计10685.13万元，销售收入再投入7940.72万元。

由于项目是在原外国人服务大厅的基础上新建，商务主楼一层设置为集团总部、外国人服务中心和出租办公的门厅及配套用房，2至6层功能定位为国际贸易服务中心，将集中商务许可、法律服务、国际交流等涉外职能机构，为境外客商提供一站式涉外服务，土地使用由政府授权，费用相对较少。

4.环境条件

项目区域内环境总体质量较好，无对本项目产生不利影响的环境制约因素。

本项目所在地的基础设施基本完善。

主排水管网、供水管网、10千伏双回电力线、进场道路等设施已投入使用。

项目所在区域现有水量能够满足施工要求，现有电量也能够满足施工需求，当地现有较完善的生活设施，能够满足员工生活和企业生产需求，对本次新建工程没有任何负面影响，完全能够满足开工需求。

除雨天不能施工外，其余四季均能全天施工，工程一年中可施工天数大约为300天。

1.2.4主要技术经济指标

建设项目总投资估算为33502.15万人民币，其中土地使用费3718.20元，前期工程费629.62万元，建筑安装工程费24677.32万元，其他费用1731.14万元，预备费2060.74万元，建设期利息685.13万元；主要技术经济指标见表1-1：

表1-1主要技术经济指标

序号

项目名称

参数指标

1

用地面积

24788m2

2

占地面积

8770

3

总建筑面积

125129

3.1

地下室面积

40850

3.2

裙房面积

40905

3.3

主楼面积

43374

4

总停车位

880个（地上710个，地下170个）

5

建筑密度

35.4%

6

容积率

3.4

7

绿化面积

4958

8

建设总投资

33502.15

9

建设工期

3年

1.3问题与建议

1.3.1问题

由于本工程在建设过程中建设期长、投资较大、参与人员较多等，难免会出现诸多管理、资金、技术、安全灯方面的问题，必须引起各参与方得重视并做好防范措施，加强完善可能出现的问题分析和应对机制建设。

（1）管理问题。

包括进度、安全、成本、质量、人力资源、变更的管理，以及可能出现的信息沟通交流不及时的沟通管理，制度不完善，人员配置不合理等问题。

（2）资金问题。

必须保证资金的合理利用，在正常建设期内按资金投入计划及时支付工程款，避免财务收支不规范，资金违规使用现象，预防配套资金使用不合理问题。

（3）安全问题。

安全管理制度不完善，措施不到位，临时设施不符合安全等级要求，未按照要求提供安全资料，没有订制安全事故应急预案等问题，这些都可能引起安全问题的发生。

1.3.2建议

（1）建议主管部门对方正国际商务中心工程项目的项目目标、新建范围、具体内容、组织领导、工作职责、实施方式、工程进度、安全检查等进行总体部署，为完成项目顺利进行，应在政策上给予扶持和帮助，促进经济良好发展。

（2）尽早开展工程范围内的拆迁实物调查、资产评估和相关单位的协商工作，落实拆迁安置方案以及相应合理的投资规模，为进一步详细论证工程建设方案提供可靠依据。

（3）加强城市建设与管理，简历长效管理机制，使城市建设走上科学化和规范化、法制化的轨道。

（4）加强建设资金的使用监管工作。

（5）加大安全检查力度。

（6）进行充分的风险评估。

（7）加强信息共享以及沟通交流。

（8）制定完善的各项工作流程，并在实施过程中进行监督和检查，发现问题及时解决并记录在案。

第2章方正国际商务中心工程项目市场调查与预测

2.1项目市场调查

根据调查可知，截止到2013年12月，义乌市写字楼市场平均售价为14278元/平方米（按建筑面积报价），与2012年同比上升5.6%；平均租金128元人民币/平方米/月（按建筑面积报价），与2012年同比上升4.8%。

义乌市商品房各销售价格趋势图见图2-1：

图2-1义乌市商品房价格变动趋势

市区商品房市场因受需求的拉动，房地产成交价格在逐步回升。

从成交均价看：

全年商品房成交均价9487元/平方米，同比上升9.95%，其中商品住房成交均价8987元/平方米，同比上升了6.69%；办公用房成交均价11093元/平方米，同比上升了6.9%；商业用房成交均价14554元/平方米，同比上升了33.68%.二手房成交均价4637元/平方米，同比上升了7.76%，其中二手住房成交均价5798元/平方米，同比上升13.36%。

商品房价格的月度变化趋势呈现先扬后抑的倒“U”型分布。

商品房价格在6月到达年度高点11218元/平方米后出现下跌，尤其在9月份环比跌幅高达18.9%，房价震荡较大；月度变化趋势如图2-2：

图2-22014年义乌市商品房销售价格的月度变动趋势

2.2项目市场预测

根据调查结果可以预测2016至2018年间，随着对外贸易的发展和义乌经济的发展形势变化，义乌商务办公楼的供应量还将大幅攀升，将会有约100万平方米的商务办公楼入市，但是对于集休闲、娱乐、享受、办公与一体的现代化写字楼会随着社会的发展而供不应求。

对义乌市方正国际商务中心工程项目的市场预测：

第一，预测小商品城商贸市场租金将持续增长，而电子产业园的租金则将趋于保持平稳；第二，小商品城市场供应紧张的状况有待义乌方正国际商务中心项目在2018年竣工时才能得以缓解；第三，旺盛的投资需求将可能推动2016年义乌房地产交易总额继续保持相对高位；第四，关于商务办公写字楼的成交均价预计将在16500元/平方米左右，而在2018时成交均价将不低于18000元/平方米。

结合义乌市城市发展规划、义乌市经济发展情况、义乌小商品发展现状和趋势以及本公司的实际情况，方正国际商务中心工程项目的实施是符合城市发展规划的，是符合义乌市经济发展趋势的，是符合小商品的发展现状的，是符合公司实际发展需要的。

2.3项目的功能规划

综合各方面情况，确定本项目的主要功能为：

（1）商务办公功能：

定位为“实惠型写字楼”，功能齐全，适合各类发展型企业办公；

（2）公寓式酒店、公寓式写字楼：

提供办公、住宿的综合配套功能；

（3）生活配套和后勤服务功能：

是满足整个商务中心发展、交易、商业洽谈等核心业务所必须的后勤服务的功能；

（4）休闲功能：

在满足自身商业配套需求的基础上向周边区域辐射，定位以商务休闲、情趣办公、享乐办公为主，可开设西餐厅、酒吧、咖啡吧、网咖、茶座等。

第3章方正国际商务中心工程项目投资估算

3.1项目投资估算的依据及说明

3.1.1项目投资估算依据

投资估算依据见表3-1:

表3-1投资估算依据一览表

序号名称

1国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）

2浙江省至诚工程设计有限公司设计的本项目的《建筑设计方案》

3批准的项目建议书

4浙江省建设厅颁发的《浙江省建设工程工程量清单计价定额》

5以往类似工程估算、概算指标

6《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）

7《浙江省建设工程工程量清单计价管理办法》以及相关配套文件

8其他经验参考数据和资料

9《浙江省建设工程计价规则（2003版）》

10《金华市建设工程工程量清单计价实施细则》

3.1.2项目投资估算说明

（1）本项目总投资指的是项目建设工程费用及建设工程其他费用投资；

（2）建设场地的自然条件和施工条件；

（3）建设工程其他费按照国家、省、市的相关规定和金华市义乌市行业收费情况执行；

（4）本估算不包括固定资产投资方向调节税；

（5）本项目工程不计不可预测费；

（6）投资估算指标的选用

投资估算以义乌市方正商务中心工程设计方案以及说明为基础，采用估算法进行估算。

估算指标参照《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）和《浙江省建设工程工程量清单计价定额》以及《浙江省建设工程工程量清单计价管理办法》及相关配套文件，材料价格采用《浙江省工程造价信息》中义乌市2014年10月的材料价格。

安装工程按同类工程价格进行估算。

商务中心道路、水电气管网、消防和绿化等建设工程费用，按照类似工程概算进行估算。

工程建设其他费用：

根据本项目具体情况，工程建设其他费用包括如下内容：

工程监理费：

指委托工程监理单位对工程实施进行监理工作所需的费用,包括：

施工监理和勘察、设计、保修等阶段的监理费用。

依据发改委、建设部发改价格[2007]670号文的规定和本项目实际情况估算；

建设单位管理费：

指建设单位从项目开工之日起至办理竣工决算之日止发生的管理性开支。

包括：

工作人员工资、养老保险、医疗保险、失业保险、办公费、差旅费、交通费、劳动保护费、工具用具使用费、零星购置费、业务招待费、竣工验收费和其他管理费等。

依据财政部财建[2002]394号文之规定和本项目实际情况估算；

工程基本预备费按建筑安装工程费和其他费用的5%计取，涨价预备费按建筑安装工程费3%计取。

项目前期咨询费包括项目建议书、可行性研究报告的编制、工程技术咨询等，按国家计委计价格[1999]1283号文计算。

招标服务费，按照计价格[2002]819.62号文件《招标代理服务收费暂行办法》计算。

工程设计费、预算费、勘察费按照计价格[2002]10号文件《工程勘察设计收费管理规定》计算。

环境影响评价费，根据《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）文规定估算。

3.2项目投资估算的内容

3.2.1土地费用

由于本项目是在原外国人服务大厅的基础上新建，土地使用权归义乌市政府所有，而新建成的项目主楼2-6层仍然作为外国人服务中心，供政府免费使用。

所以本工程土地使用费用相对较低，费用为用地面积×1500元/平方米=24788m2×1500/m2=3718.20万元

3.2.2前期工程费

工程前期费用包括设计、勘察、咨询、规划等费用，围墙以及三通一平费用，临时设施费用，可行性研究费用、招标代理费用、环境影响评价费。

详细列表见表3-2：

按照义乌市建筑设计收费市场行情，本项目的施工图设计费用按16元每平方米估算，勘察、咨询、规划等费用按照4.5元每平方米估算，围墙以及三通一平费用按照30元每平方米估算，临时设施费按照12元每平方米估算，可行性研究费用为6万元，招标代理费用按总价80万元估算，则：

（1）施工图设计费：

总建筑面积×设计费费率=125129m2×16元/m2=200.21万元；

（2）勘察、咨询、规划等费用：

总建筑面积×费率=125129m2×4.5元/m2=56.31万元；

（3）围墙以及三通一平费：

总用地面积×围墙及三通一平费费率=24788m2×30元/m2=74.36万元；

（4）临时设施费：

总建筑面积×临时设施费费率=125129m2×12元/m2=150.15万元；

（5）可行性研究费：

6万元；

（6）招标代理费用：

20万元；

（7）环境影响评价费：

总建筑面积×环境影响评价费费率=125129m2×5/m2=62.59万元；

由上述可知，前期工程费=设计费+勘察咨询规划费+围墙及三通一平费+临时设施费+可行性研究费+招标代理费+环境影响评价费，共计629.62万元.

表3-2前期工程费用表

序号项目面积（m2）单价（元/m2）费用（万元）

1施工图设计费12512916200.21

2勘察、咨询、规划费1251294.556.31

3围墙及三通一平费247883074.36

4临时设施费12512912150.15

5可行性研究费6

6招标代理费用80

7环境影响评价费125129562.59

8合计629.62

3.2.3建筑安装工程费

本项目的建筑安装工程费包括建筑安装工程、天然气管道以及安装、强弱电工程、给排水及消防工程、电梯工程、其他工程费。

根据当地有关规定，结合市场调查和义乌市类似工程的造价水平，分别估算，如表3-3：

表3-3建筑安装工程费用估算表

序号项目面积（m2）单价（元/m2）费用（万元）

1建筑安装工程125129170021271.93

2天然气管道以