房地产估价师《案例与分析》考点资料19doc.docx

房地产估价师《案例与分析》考点资料19doc.docx

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房地产估价师《案例与分析》考点资料19doc

一、大纲要求

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求来源建设工程教育网

1．掌握建设用地使用权出让价格评估；

2．掌握房地产转让价格评估；

3．掌握房地产抵押价值评估；

4．掌握城市房屋拆迁估价；

5．熟悉房地产强制拍卖估价；

6．熟悉房地产损害赔偿估价；

7．熟悉房地产租赁价格评估；

8．熟悉房地产课税估价；

9．了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。

二、内容讲解

第六节　房地产损害赔偿估价

一、房地产价值损失的原因及种类

近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，其一般占社会总财富的50%～70%，据保守估计，中国城镇居民住房财产占家庭总财产的比重超过50%。

随着《物权法》的出台和实施，人们的财产保护意识越来越强，对用法律保护自己的财产有了更加迫切的要求，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各种各样原因而造成物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。

来源建设工程教育网

房地产损害一般来说，是指房屋本身的损害，主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。

由于房连着地，房地为一体，受损害的房屋在实体贬值、功能贬值、经济贬值的同时，连同房屋占用的土地也会带来经济价值贬值。

房地产价值损失一般是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。

引起房地产价值损失的原因和种类主要有：

（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失

《城乡规划法》第五十条规定：

“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿”。

因规划修改、变更对房地产价值造成损失的具体情况主要体现在以下几方面：

1．房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失来源建设工程教育网

导致房屋本身的规划修改、变更情况主要有：

规划用途变更、规划限高变更、容积率变更、及建筑设计方案变更等等，主要体现在控制性详细规划指标的调整上。

对房屋造成的价值损失主要包括：

①房屋产生预期收益的减少。

例如：

修改规划后房屋的建筑面积减少，就可造成房屋将来的总收益降低。

②因规划修改需要投入的改造成本。

例如：

原来规划用途为住宅，规划修改后用途改为商业，就需要对结构和设施等进行重新改造；若项目为在建工程，则需要对在建工程修改建筑设计，这都需要新增投入。

2．小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失

导致小区内部的规划修改、变更情况主要有：

小区规划用途变更、小区规划限高变更、小区容积率变更、小区规划设计方案变更及小区配套设施变更等等。

涉及到房屋本身的规划修改、变更，价值损失内容与前述类似，同时需要考虑小区内部的规划修改、变更后对房地产价值的影响；若不涉及房屋本身的规划修改、变更，则小区内部的规划修改、变更将改变房屋外部性，即通过房屋周围环境间接影响房地产的价值。

3．小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失

小区周边规划修改、变更一般不会直接影响房地产实体，主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。

具体包括：

小区周边市政配套设施规划变更、公用设施规划的变更、及小区周边土地利用方式的变更等等。

例如：

一座住宅楼若旁边兴建一座工厂，可导致住宅楼价值下降。

又如：

小区周边道路限行，将降低房地产道路通达性，也会造成房地产价值损失。

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4．房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失

房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产损失，涉及到房屋本身的规划修改、变更，则主要体现在控制性详细规划指标的调整；若不涉及房屋本身的规划修改、变更，则具体情况与小区周边规划修改、变更导致的房地产损失相似，同时应考虑区域职能定位变更等方面对房地产价值的影响。

比如：

某区域原来是商务中心区，规划修改后将成为大型居住区，则该区域原有办公房地产的价值可能会有所降低。

5．房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失

城市大型基础设施建设的修改和变更主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。

如原有的地面道路建成了横贯城市中心的高架快速路；原有的安静街巷改建成了道路等级较高的双向四车道；小区外的绿地上建成了散发异味的垃圾中转站等等，居民原有安静的居住环境或商户的经营氛围被破坏，相关住宅或商业房地产价值往往会发生明显减损。

（二）因在相邻土地建造建筑物给相邻房地产造成价值损失

《民法通则》第八十三条规定：

“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。

给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

”例如在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等而使相邻房地产价值减损；又如新买的商品房，开发商承诺的内容在交房时未能兑现，对面又修了一栋楼，购房者自身房屋的采光、通风受到损害使其居住品质降低。

（三）因环境污染造成房地产价值损失来源建设工程教育网

房地产周边环境受到污染，如受到噪声、辐射、水、土壤和空气等污染，必然会给房地产的使用者造成较大的身心损害，从而导致房地产价值减损。

例如开发商将曾经存在污染的工业用地（如化工工业用地）直接转变为住宅用地进行开发，由于工业生产的残留物会在环境中形成物理辐射、有害气体、地下水和土壤污染等而影响居住者的身心健康。

又如开发商将小区花园变成了停车场使邻近房屋经常受到噪声的影响等。

（四）因工程质量缺陷造成房地产价值损失

工程质量缺陷损失是指由于房屋工程质量缺陷造成房屋买受人的权利、使用功能、人身安全受到侵害导致的房地产经济价值的减损。

例如，预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题，如墙体开裂、地面渗水、装饰材料粘贴不牢固并有损坏、室内空气质量不符合国家标准等而对购房人造成价值损失。

（五）因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失

如地铁沿线的建筑，往往由于地铁的施工，破坏了相邻房屋的基础结构、房屋主体结构，导致相邻房屋的价值减损甚至报废。

（六）因异议登记不当，造成房地产权利人损害

《物权法》第十九条规定：

“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

”如开发商往往对小区建筑物共有部分的所有权登记缺失、登记模糊，将应当属于小区所有业主共有的配套建筑设施对外进行销售，使业主丧失了对该共有部分的产权；又如开发商将已经设定了抵押权等他项权利的商品房对外销售，造成了房屋受让人的房产存在潜在处置的风险，是受让人权利受到损害。

（七）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失来源建设工程教育网

《土地管理法》第七十八条规定：

“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。

（八）因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失如材料供货商未按合同约定如期供货、资金提供方未按合同约定如期供款导致工程停建、缓建，从而造成工程无法按期完成，给相关当事人造成损失。

（九）因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失

如法院在进行房地产查封处理时，错误将不属于查封的房地产进行查封，由此给房地产权利人造成损失。

二、房地产损害造成的损失分析

（一）房地产损害的分类

1．按照房地产受损害酌部位划分

按照房地产受损害的部位可划分为三种类型：

①实物损害（又可分为实体损害和功能损害）；②权益损害；③区位损害（也称为环境损害）。

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2．按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分

房地产可修复的损害是指恢复到损害前的状况或者好于损害前的状况，有的是修理，有的是更换。

即预计采用最合理的修复方案予以修复的必要费用（包括正常的成本、费用、税金和利润等，以下简称修复费用）小于或者等于修复所能带来的房地产增值额的，是可修复的，即：

修复费用≤损害前的房地产价值一损害后的房地产价值

房地产不可修复的损害是指技术上不可能或经济上不可行，因而不能修复的损害。

即：

修复费用>损害前的房地产价值一损害后的房地产价值3．按照暂时性的损害和永久性的损害划分暂时性房屋损害是指房屋修复后，因质量缺陷造成的房屋损害可以完全消除，安全、耐久、适用等方面能够符合国家相应标准以及合同约定的质量缺陷。

永久性房屋损害是指不可修复，或虽经修复后房屋可以安全使用，但在耐久性、适用性等方面达不到原标准的质量缺陷。

（二）房地产损害的赔偿金额

房地产损害造成的损失主要包括价值减损和相关经济损失，房地产损害赔偿金额的确定主要有以下几种方法：

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（1）可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失，即：

赔偿金额＝修复费用＋相关经济损失

（2）不可修复的赔偿金额为房地产价值减损额，即：

赔偿金额＝损害前的房地产价值－损害后的房地产价值

（3）可一定程度修复的，但不能完全恢复房地产价值的，赔偿金额为部分修复费用、房地产价值减损额、相关经济损失之和，即：

赔偿金额＝部分修复费用＋房地产价值减损额＋相关经济损失

（4）造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本。

三、房地产损害赔偿估价内涵及特点

（一）房地产损害赔偿评估内涵

房地产损害评估是房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地经济价值贬值的共同体贬值评估。

房地产损害评估主要有赔偿性房地产损害评估、房地产价值减损评估、各种类型的房屋质量缺陷损失评估等。

（二）房地产损害赔偿评估价值定义

房地产损害评估的价值标准采用公开的市场价值标准。

商品房质量缺陷评估的价值定义应当是估价时点的商品房实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况造成的商品房价值减损的市场值。

（三）损害赔偿估价的特点

损害赔偿评估与一般价值评估相比，其估价的不同点主要体现在以下几点：

1．损害赔偿评估包括正价值评估与负价值评估。

2．损害赔偿评估不仅包括负价值评估，通常还包括相关经济损失评估。

3．损害赔偿评估的独一无二性更强，难以寻找到类似损害的赔偿实例。

4．损害赔偿评估对建筑等专业知识要求更高，需要大量专业帮助，需要损害程度鉴定。

5．损害当事人双方对估价结果都很关注，要求估价更加精准，说服力强。

通常需要出庭作证（专家证人），要求有较强的语言表达能力。

四、房地产损害赔偿估价方法选择

损害赔偿评估通常采用修复费用法（成本法）、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。

（一）修复费用法（成本法）

修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。

V＝C1＋C2＋C3十C4－C5

式中V——房地产损害评估值；

C1——拆除工程费用；

C2——修缮工程费用；

C3——恢复工程费用；

C4——直接经济损失；

C5——被拆除物残值。

拆除、修缮、恢复工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额，并通过广泛搜集评估时点的建筑工程市场价格水平确定。

拆除、修缮、恢复工程费用包括直接费、间接费、利润和税金等。

直接费包括人工费、材料费、机械设备使用费和措施费，间接费包括规费和企业管理费。

直接费应当参照房屋修缮工程预算定额中相关规则进行测算，间接费、利润和税金以定额规定的基数按照合理的费率测算。

直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：

（1）房屋使用人周转安置费用；

（2）房屋空置的收益损失；

（3）房屋使用面积减少的损失；

（4）房屋室内净高降低的损失；

（5）房屋采光面积减少的损失；

（6）房屋耐久性降低的损失；

（7）邻近房屋损坏的补偿；

（8）施工影响的补偿；

（9）其他直接经济损失。

被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。

（二）损失资本化法

损失资本化法是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和，或无质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差评估房地产的价值损失。

该法可分为三种类型，即净收益减少收益年期不变型、收益不变收益年期减少型、收益及收益年期减少型。

1．净收益减少收益年期不变型

公式中P——商品房价值减损值；

n——净收益损失年限；

a——预期年末净收益减少额；

r——资本化率。

2．净收益不变收益年期减少型

公式中P——商品房价值减损值：

m——无质量缺陷经济耐用年限：

n——有质量缺陷经济耐用年限；

b——预期年末正常净收益；

r——资本化率。

3．净收益、收益年期减少型

公式中P——商品房价值减损值。

t——净收益损失年限；

a——预期年末净收益减少额；

r——资本化率。

m——无质量缺陷经济耐用年限：

n——有质量缺陷经济耐用年限：

b——预期年末正常净收益；

r－——资本化率。

（三）赔偿实例比较法

赔偿实例比较法也称市场法，该法通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。

即指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产质量缺陷价值减损案例进行比较，对这些类似房地产质量缺陷价值减损作适当的修正，以此估算估价对象的房地产质量缺陷价值减损的方法。

即：

V＝P×Fl×F2×F3

式中V——房屋价值损失评估值；

P——可比实例补偿金额；

Fl——补偿情况修正系数；

F2－补偿日期修正系数；

F3——缺陷状况修正系数。

采用市场比较法评估时，应当选取三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例；进行补偿情况修正，应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额；进行补偿日期修正，应当将可比实例在补偿日期的补偿金额调整为在评估时点的补偿金额；进行缺陷状况修正，应当将可比实例房屋质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额。

（四）损害前后价差法

损害前后价差法也称剩余法，该法是通过测算损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。

而损害前后的房地产市场价值可采用市场法或收益法等方法进行评估。

即：

商品房价值减损值＝损害前的房地产市场价值一损害后的房地产市场价值

五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理

（一）规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理

由于规划变更情况多种多样，所涉及的房地产种类和利益关系人也十分复杂，且各地经济发展水平各异，规划变更所致的经济补偿大多无据可依。

因此，针对规划变更所致的房地产损失的评估技术路线，很难做到规范和统一。

总体来讲，因规划变更所致的房地产损失评估，既要计算直接损失，也要考虑间接损失；既要计算有形损失，也要考虑无形损失；既要计算当前损失，也要考虑未来预期损失。

同时，为了客观确定评估结果，应当把损失和收益加以综合考虑。

在测算过程中，各类损失的量化，是评估测算的关键。

下表列出了几种典型的规划变更情形的房地产价值损失估价技术路线。

常见规划变更所致房地产价值损失估价技术路线　　　　　表3-48

（二）商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理

商品房质量缺陷价值减损的经济意义是效益的减少、费用的增加与经济寿命的减少，因此导致效益的减少和费用的增加的商品房质量缺陷估价可采用减损资本化法来评估；对可修复的商品房质量缺陷可采用重置成本法估价；对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用影子工程投资法进行估价；对有类似商品房质量缺陷价值减损案例的，可采用市场法进行估价，也可以将存在质量缺陷的商品房价值与不存在质量缺陷的类似商品房价格比较采用价差法进行估价，也可根据缺陷程度的影响程度分析，在不存在质量缺陷的类似商品房价格的基础上进行缺陷影响程度的修正求取商品房质量缺陷的减损值，缺陷影响程度的修正值采用特尔菲技术进行意愿调查确定。

［案例3-6］

××市某房地产开发项目因政府规划变更所致

的经济损失估价结果报告（节选）

一、委托方（略）

二、估价方（略）

三、估价对象

1．估价对象基本情况

估价对象位于××市××区，东至××路，西至××路，南至××路，北至××路，毗邻钱塘江，距区政府约1500米，距在建的地铁站约2000米，至火车站约25分钟车程，至××国际机场约20分钟车程，附近有K195、K315、K327等多路公交站点，周边有各类大型居住物业及商务中心，地理位置优越，交通条件便利。

估价对象由甲公司于2004年6月以出让方式取得，由A、B两地块组成，总用地面积55093平方米，其中，A地块31950平方米，为住宅用地；B地块23143平方米，为商业、办公用地。

2005年市规划局《建筑方案设计批复》要求：

（1）A地块由四幢地上34层、地下3层的住宅建筑组成；

（2）B地块商业办公大楼（五星级酒店）为一幢主楼54层、地下3层、总高228米的大厦，同时要求该酒店必须开发为国家旅游局规定的五星级标准酒店。

为确保酒店建成为××区的精品工程，要求酒店总投资额在6亿元人民

币以上或等值外币（注：

实际投资预算为10亿元人民币）。

其技术指标见下表：

估价对象规划技术指标　　　　　　　　　表3-49

规划技术指标

A地块

B地块

合计

用途

住宅用地（设配套公建）

商业办公（含五星级酒店）

规划建筑

面积（㎡）

95850（其中公建4370）

127286．5

223136．5㎡，不含地

下建筑面积83388㎡

建筑密度

不大于18%

不大于30%

绿地率

不小于50%

不小于35%

泊车位

按户数1：

1以上，地面泊位不超过总车位的10%

客房不少于0．2个/每床位，餐饮娱乐不少于1．７个/百平米，地面泊位不超过总泊位的10%

2008年2月，因西湖景观及城市规划需要，市规划局要求该项目的五星级酒店由原来设计高度228米降至160米。

此规划变更，不但导致酒店的前期开发投资浪费，而且对酒店自身的品质、建筑体形、江景湖景视野、建筑密度和绿地率等产生不利影响，给甲公司造成多方×面的经济损失。

因此，政府相关部门经专题研究决定，由此造成的经济损失，经中介机构评估后，按规定予以补偿。

2．估价对象勘察现状

至估价时点，A地块住宅楼项目主体已封顶，根据委托方提供的资料，住宅预售面积为可售面积的55%。

B地块五星级酒店已完成场地平整、勘探设计及环境评价、酒店扩初设计、酒店可行性分析方案、施工图设计、酒店餐厅内装饰设计等，并完成了酒店基坑、桩基工程施工，地面以上尚未建有建筑物。

3．权利状况及建设手续

（1）土地权利状况

本项目包括A、B两地块，共有三本《国有土地使用证》，土地使用权人均为甲公司。

①杭×国用（2006）字第××号，使用权类型为出让，用途为综合（办公）用地，土地面积为12747平方米，使用年限至2056年1月15日止；

②杭×国用（2006）字第××号，使用权类型为出让，用途为商业用地，土地面积为10396平方米，使用年限至2046年1月15日；

③杭×国用（2006）字第××号，使用权类型为出让，用途为住宅用地，土地面积为31950平方米，使用年限至2076年1月15日。

（2）建设手续

本开发项目已取得下列建设手续：

①《建设工程规划许可证》，编号为2006015330××；

②《建筑工程施工许可证》，编号为33010820061026××。

（3）他项权利

在估价时点，酒店项目未设定抵押他项权利，但存在勘察设计、桩基施工等应付未付款项。

四、估价目的

为甲公司向政府提出经济补偿提供参考依据

五、估价时点

二OO八年二月十日。

六、价值定义

本次估价基于公开市场价值标准，估价结果为新规划相对原规划所造成的土地减值损失、酒店收益损失、前期开发损失（已支付和合同约定支付）、相邻关联物业减值损失等。

七、估价依据（略）

八、估价原则（略）

九、估价技术思路与方法

因规划调整给甲公司造成多种经济损失，不但影响酒店项目本身，还涉及到关联的住宅楼盘价值，无法采用常规的房地产估价方法。

因此，本项目以经济损失估价为主线，采用类似于重置成本法和收益现值法的评估方法，对有形损失客观计价，对无形损失分析量化，确定价值影响系数，计算各项损失价值，累加后确定损失总价。

十、估价结果

根据估价目的，遵循估价原则，选用适当的估价方法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析、测算，得出如下评估结论：

至估价时点，由于规划条件变更所致的甲公司各类经济损失总计为RMBl95654165元，大写：

人民币壹亿玖仟伍佰陆拾伍万肆仟壹佰陆拾伍元整。

评估价值明细表　　　　　　　　　　　　表3－50

项目

减值损失评估价值

备注

经济损失合计

195654165

1．土地及酒店本身减值损失

98311066

1-1已付地价款利息损失

38687876

续表

项目

减值损失评估价值

备注

1-2土地使用年限缩短减值

2423613

1-3酒店使用年限缩短净收益减值

4039756l

1-4酒店自身品质受损减值

16802016

2．前期开发损失

64410299．02

2-1已支付

2l762765．66

2-2合同约定支付

42647533．36

3．关联住宅物业减值损失

32932800

十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期

2008年2月15日至2008年3月8日。

十三、估价报告应用的有效期

本评估报告有效期自出具评估报告日起半年，即2008年3月8日至2008年9月7日内有效。

十四、附件（略）

××市某房地产开发项目因政府规划变更所致的经济损失估价技术报告（节选）

一、个别因素分析（略）

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析

（一）固定资产投资

2007年，××市全社会固定资产投资168乙13亿元，其中限额以上固定资产投资1583．78亿元，均比上年增长15．3%。

从限额以上固定资产投资方向看，第一产业投资2．33亿元，比上年增长30．1%；第二产业投资528．63亿元，增长13．7%，其中工业投资527．11亿元，增长13．6%；第三产业投资l052．82亿元，增长16．1%。

××市固定资产投资（单位：

亿元）　　　　　　　　　表3-51

指标

2007年

比上年增长%

全社会固定资产投资

l684．13

15．3

其中：

房地产投资

518．79

17．2

续表

指标

2007年

比上年增长%

其中：

限额以上投资

1583．78

15．3

第一产业

2．33

30．1

第二产业

528．63

13．7

工业

527．11

13．6

第三产业

1052．82

16．1

（二）房地产业市场状况

2007年，××市完成房地产开发投资518