关于保障性住房建设的主题分析报告.docx
《关于保障性住房建设的主题分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于保障性住房建设的主题分析报告.docx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
关于保障性住房建设的主题分析报告
关于保障性住房建设的主题分析报告
概述
党的十七大报告和2008年政府工作报告中,住房保障已成为一项关系社会稳定与和谐的民生问题，保障性住房的建设在今后的一定时期内将成为各级政府安居工作的重点。
随着保障房规模的扩大，逐渐确立了商品房和保障房多层次住房供应体系。
但在保障房建设的背后，一些深层次的问题也逐渐暴露出来，主要是保障房制度相对滞后，政策配套措施不完善，资金缺口巨大，导致一些地区保障房进度缓慢，截止到6月6日，部分城市的开工率不足30%，严重影响到了全年任务的完成。
本次报告，就是从保障房的现状、宏观政策面、运作模式等一系列问题作出研究，通过对成功案例的分析，进而得出结论，为国有企业运作保障房提供借鉴。
一、现状总体分析
（一）概况
保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。
针对不同情况的低收入群体，对住房有租赁与买卖的不同需求，保障性住房主要分为经济适用房、限价房、廉租房、公租房、棚户区改建房和农村危房改建等几种形式。
其特点详见下表：
类别
特点
土地获取方式
销售方式
建筑面积
权属
经济适用房
微利销售（<5%）,免土地出让金，产权归个人，但无收益权
划拨或出让
面向中低收入人群，定向销售
中套80平方米
小套60平方米
两证
有限产权
廉租房
只租不售，租金政府补贴，免土地出让金，产权归国家
划拨
面对困难家庭，定向出租
35平方米
45平方米
55平方米
国有
公共租赁房
只租不售，租金比商品房低一些，免土地出让金，产权归国家
划拨或出让
面对新入职“夹心层”，定向出租
60平方米
出资人所有
两限房
限价、限户型，产权归个人
挂牌或出让
面对中低收入人群，定向销售
90平方米
两证
有限产权
棚户区改建房
产权归个人
原地/置换
定向销售
各地区自行制定标准
两证
农村危房改建
集体产权
原地改建
人均面积不少于20增方米
集体产权
1、中央要求严
十二五期间，全国计划新建保障性住房3600万套。
同时，每年还将改造农村危房150万户以上。
其中2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。
国家要求，要通过大规模保障性住房建设，争取到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题，同时改善一部分中等偏下收入家庭住房条件，帮助更多困难群众实现“安居梦”。
与此同时，为确保各级政府高度重视保障性住房建设，对住房保障工作实行目标责任制管理，列入市经济社会发展目标和对党政领导班子、领导干部绩效考核内容。
建立了约谈、巡查、通报、问责和考核机制，对推进保障性住房建设管理工作不力，影响社会发展和稳定的要追究责任；对没有完成任务的各级政府，根据有关规定对相关负责人进行问责。
2、省级责任大
2月24日，国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。
国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上强调，今年保障性住房任务是硬指标，各地要抓紧安排开工，尽早建成投入使用，并要求在今年6月6日把各省具体开工情况进行汇总上报，对完不成要求的地方政府进行问责。
针对中央提出的要求，各省级政府相继出台了符合本地区情况的保障性住房政策，完善了政策措施。
对建设所需资金来源进行一系列有益的模索和尝试。
3、市县压力大
中央的要求和省里任务，作为执行政策的市县两级政府，面临着巨大的压力。
由于发展理念上的差异，加之受地方财力、土地指标、征地拆迁等因素限制，各地之间存在着建设规模、项目推进、工程进展、管理服务等方面的不平衡，导致部分地区进程缓慢。
另外，融资渠道不够畅通；建设用地储备不够；配套基础设施不建全。
保障房的建设困难重重。
4、百姓呼声高
我国保障性住房自产生以来就存在供给总量不足、保障覆盖范围有限的现象，供求缺口巨大，与中央“应保尽保”的要求尚有较大距离。
截至2008年，我国城镇人均住房建筑面积在10平方米以下的低收入家庭近1000万户，其中最低收入家庭（低保户）约400万户，占城镇家庭总户数的5．5％，其收入只能维持日常生活，无力解决住房困难，迫切需要通过保障性住房改善住房条件。
而据统计，400万户低保户中通过廉租住房制度解决居住问题的，只有26．8万户，不到10％。
近年来，百套经济适用房吸引上万市民申请，经济适用房放号市民全家熬夜排队的报道屡屡见诸于报端，保障性住房供不应求状况可见一班。
5、房企热情低
自房改以来，中国房地产市场主要以商品房为主，房地产企业借此获得巨额回报，已经习惯了这种开发模式，即使市场行情不好，也有不错的回报。
对于利润仅有3%-5%的保障性住房，如果项目运作不好，很可能还要亏钱，因此房企参与保障房开发的热情很低。
1、建设规模大
自2008年起，中央政府加大对保障性住房工程建设力度，当年计划建设廉租房、限价房和经济适用房共63万套，实际完成100万套；2009年计划建设各类保障住房387万套，实际完成330万套；2010年计划新开工保障性住房580万套，实际超额完成590万套。
详情见下表（单位：
万套）
年份
建设计划
实际开工
棚改房
公租房
廉租房
限价房
经济适用房
计划合并
增长率
2008
63
63
100
2009
80
0
177
0
130
387
330
2000
280
0
180
0
120
580
49.9%
590
2011
400
220
160
200
1000
72.4%
2、建设时间紧
在今年2月份的全国保障性住房会方式上，国家保障性安居工程协调小组与各省、市签订了２０１１年保障性安居工程目标责任书。
同时要求，对于2011年的保障性安居工程建设任务，各地要抓紧安排开工，尽早建成投入使用，必须在10月31日前开工建设。
届时，住建部将联合监察部、审计署等部门组成联合检查组进行检查，对于未能按期开工的地方政府，视情况对其行政首长及负责人进行问责。
3、建设模式多
目前，我国保障性住建设模式主要为分开发模式和代建模式。
经济适用房、限价房建设采用开发模式，房地产企业自主经营项目开发，该模式风险相对较高，也意味着收益较高。
谦租房、公租房采用代建模式，此模式对于房地产企业风险较小，利润也很小，但收益很稳定。
4、资金缺口大
十二五规划纲要指出，我国将在今后５年内新建３６００万套保障性住房。
业内则预计今明两年每年将建设１０００万套住房，“十二五”后三年每年将建设５００万——６００万套。
五年总投资额累计约在５万亿元。
根据住建部的测算，今年1000万套保障房建设需要1.3万亿左右的资金，其中5000亿由政府以土地的形式筹措，剩余8000亿元需通过社会机构和保障对象及其所在企业筹建。
由于保障房建设运营期长、利润低，加之配套政策不够，各类资本参与意向不强，在没有较好的融资模式出现之前，保障性住房建设资金缺口的问题将长期存在。
5、开工情况不理想
根据住建部数据，截至6月初，全国大部分省市保障性住房开工率在20%以上，一些进展比较快的省份开工率达到了30%以上。
例如，河北省开工13.1万套，占全年任务的37.4%；湖北省开工19.21万套，占到全年任务的49.67%，，安徽省新开工11万套，占全年计划任务的30%；海南省已开工4.09万套，占今年计划任务的30.8%。
各地区发展情况不同，执行情况并不乐观，部分地区开工率不到30%。
这些既有项目自身规律规律问题，也与融资困难等因素有关。
二、政策分析
（一）宏观政策分析
1、优惠政策多，落实难度大
从1994年我国提出住房制度改革以来，我国保障房政策发发展经历了5个阶段：
保障房建设提出、保障房制度初步确立、保障房建设缺位、保障障房回归和保障房加大建设。
其政策变迁见下表：
时间及文件
主要内容
主要特点
1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定
把住房实物福利分配的方式改为以按劳分配为主的货币工资分配方式
标志福利分房转向住房货币化，首次提出经济适用房保障房体系
停止以中低收入为家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系
1998年国务院关于进一步深深城镇住房制度改加快住房建设的通知
停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
标志住房商品化正式开始，确立了以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系
对不同的家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买力经济适用房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
调整住房投资结构，重点发展经济适用房（安居工程），出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。
廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。
廉租住房的租金饥寒交迫行政府定价。
全面推行和不断完善住房公积金制度。
2003年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的能知
完善住房供应政策，调速住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，加强经济适用住房的建设和管理，建立和完善廉租住房制度。
确立了房地产为国民经济的支持产业，商品房成为市场的供应主体，导致随后几年保障房建设缺位
增加普通商品房供应，控制土地价格，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力丰适应。
2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见
进一步建立健全城市廉租住房制度：
逐步扩大廉租住房制度的保障范围，建全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源与资金来源。
标志加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系的开始，房地产政策重点开始向保障房转移
改进和规范经济适用房制度
城市新审批、新开工的住房制度，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
2010年国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知
要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制。
提出要采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设
增加住房有效供给：
探索“综合评标”、“一次竟价”、“双向竟价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。
加快保障性住房工程建设
为支持保障房建设，近年政府出台了一系列涉及土地供应、金融、税费优惠等方面政策，总的来看，力度逐步加大，措施更加具体，更强调落实。
类别
优惠政策
备注
土地政策
保障房计划供地7.74万公顷，同比增加138.9%。
金融政策
允许民间资本、保险资金、信托资金、企来发放中长期债券等进入保障房建设工程。
财税政策
经适房
免征营业税、房产税、土地使用税、印花税、减半契税、土地增值税。
廉租房
免征营业税、房产税、土地使用税、印花税、免契税、所得税、土地增值税。
公租房
免征营业税、房产税、土地使用税、印花税、免契税、土地增值税。
行政收费
施工图审查费最低标准、环评费减20%、招标代理费设上限、工程勘查监理费有指导价、保障房转让手续费头减半收取。
（二）湖北省政策分析
2011年，湖北省保障住房的任务为36.86万套，除新增发放租赁住房补贴4万户以外，实物建筑任务为32.86万套，包括：
新增廉租住房3.5万套，新增公租房9万套，新建经济适用住房3万套，新建限价商品住房2万套，城市棚户区改造10万户，国有工矿棚户区改造2万户，林业棚户区（危旧房）改造1.1万户，垦区危房改造2.26万户。
为了完了中央央下达的任务，湖北省出台了一系列配套政策来，从各方面来落实保障房的建设。
时间及文件
主要内容
主要特点
2007年关于加强城镇居民住房保障工作的意见
提出建立廉租房制度，对救助标准、资金、用地等方面做出安排，改进规范经适房制度。
建立多渠道的保障体系。
2009年湖北省2009-2011年廉租房保障规划
制定2009-2011年廉租房任务，从政策、资金、用地等方面作了部属。
进一步加化了廉租房政策。
2010年省政府进一步加强住房保障工作的意见
提出了加强廉租房等保障房建设要求，进一步加大政策扶持力度。
理顺体制，推进保障房各项目工作。
2010年关于研究全省住房保障和房地产市场有关工作的会议纪要（15）
提出了2010年建设20万套保障房任务，并制定实施细则。
加快保障房建设和房地产市健康发展。
2010年关于全面推进我省住房保障工作的会议纪要（61）
针对建设保障房出现在问题进行了分析，进一步完善目标责任制。
研究部属完成保障房任务的措施。
2010年关于审计有关问题的会议纪要（66）
对廉租房建设和资金使用的审计情况进行分析。
促进廉租房健康发展。
2010年关于开发性金融合作第二次联席会议经要
（2）
住建厅和湖北开行签署了《开发性金融合作协议》。
扩大了保障房的资金来源。
2011年关于加快发展公共租赁住房的意见
对公租房发展提出了明确规定，公租房成了保障房发展的方向。
重点扶持公租房的发展。
三、运作模式分析
（一）各类保障房的建设模式
“政府主导、市场化运作”的建设模式将是完成保障房任务的主要方式。
同时，各级地方政府也探索保障房建设新的举措。
见下表：
地区
模式
特点
北京
组建保障性住房投融资公司
通过发放基金、债券等金融产品，用于保障性住房建设。
天津
国内首个政府公屋
天津开发区政府公屋将实行“轮候租赁、有限租期、契约管理、只租不售”的运营管理模式；
政府公屋的出租对象为开发区内注册经营的制造业、现代服务业以及高新技术企业和研发机构，不对个人出租。
深圳
安居型商品房
经济适用房住满5年后就可上市，安居型商品房则须签订买卖合同10年后才能取得完成产权，产权买卖延至10年。
广州
提高土地净收益用于保障房的比例，试点建立保障房建设投融资平台，在商品房项目中配建保障房
保障房建设资金在土地净收益中的提取比例从10%提高至13%，并研究制定保障性住房建设资金与土地出让收益动态挂钩的新机制；
试行在商品房房地产开发项目中配建保障房；
试点建立保障房建设投融资平台；
河北
保障房补助金采取以奖代补的方式按套奖补，商品商配套建保障房
省级补助资金采取以奖代补的方式按套奖补，与工程进度挂钩；
各地须按宗提取土地出让总收入的5%以上作为保障性住房建设资金；
规定凡挂牌出让的商品住房用地项目10%以上强制配建保障性住房，其中廉租房、公租房各5%。
福建
商品房配建保障房，公租房配建店铺，限地价，限保障房面积
年度出让的新增商品住宅建设用地，按照住宅建筑面积不低于10%的比例配建公共租赁房，棚户区改造项目，扣除拆迁安置房后，按照不低于5%的比例配建公共租赁房；
允许各地按一定比例在新建公共租赁住房底层配建商业店铺，用于出租出售，以弥补公租房建设和运营成本；
改革土地招拍挂制度，“限地价、限保障房面积”。
在一系列建设模式的背后，也暴露出保障性住房层次过多，部分形式的保障房制度设计存在着漏洞，造成了保障房管理成本过高的局面。
因此，经过一段时间的模索，市场需求量最大公租房成了房地产政策的支持的重点。
如黄石把所有的保障房全部纳入公租房进行试点，形成了广泛影响的“黄石模式”，并受到了住建部的肯定。
各地区也重点对公租房建设进行探讨。
在此背景下，公租房建设成了房地产政策支持的重点，支持力度会进一步加大，
公租房建设三种模式
序号
建设模式
备注
第一种模式
由政府出地、政府投资、政府管理。
像建设廉租住房一样，由政府无偿划拨或出让土地，由政府融资建设。
黄石模式
第二种模式
政府可以划拨土地，吸引社会机构来参与建设，就形成了政府出地，企业出钱，主要用在一些用工比较集中的开发区、产业园区，以及一些用工比较集中的大企业。
代建模式
第三种模式
政府拿出一部分土地，让各类企业通过市场方式取得这些土地，然后自己去建设公租房，并拥有所有权。
开发模式
（二）各类保障性住房的盈利模式
2011年-2015保障房利润总额测算
时间
数量（万套）
投资金额（亿元）
投资收益（亿元）
3%
5%
2011
1000
13000
390
650
2012
1000
13000
390
650
2013-2015
1600
24000
720
1200
合计
3600
50000
1500
2500
由表中得知，虽然保障性住房净利润低，但总量大，市场有保证，是行业内获得新增市场和稳定利润来源的重要保证，此外，目前保障性住房经营模式也开始升级，这是参与保障性住房建设未来获取更大利润的保证。
下图是各种盈利模式的比较
序号
模式
竞标选择
价格
付款
优势
收益
1
住宅产业化开发集团
限制性招标
竞价、议价
标准化开发，易控制成本
3%-10%
2
保障房比例配建开发
一次性竞拍拿地
统一支付地价
开发商按规定运作
10%以上
3
限房价竞地价开发
公开招标和邀请议标
支付开发补偿款、得到划拨土地/限房价，竞地价
首付20%，结构封顶付80%
限价出售，成本能控制
3%-10%
4
综合运营开发
政府招标采购、企业竞标实施
政府限地价/房价
政府提供土，回购有保证
10%以上
5
现金流平衡滚动开发
限制性招标
竞价/议价
租金还息，收入还本
开发商资金有保证，政府回购有保证
3%-10%
6
工业用地开发
竞价/议价/原企业的补偿款
首付20%，结构封顶付80%
土地成本低，收益取决于商品商和保障房的比例
12%以上
（数据来源：
海通证券保障房盈利分析）
由于保障房兼具公共属性与商品属性，未来可见的盈利模式中，虽然会以市场化为主导，但政府在其中也将始终扮演重要作用。
因此，“政府主导+市场化运作”的模式将成为保障房的最主要盈利方式。
市场化运作、公司化经营、企业化管理将是必然选择。
部分盈利企业参建保障性住房的收益比较
开发企业
企业优势
利润水平
中冶集团
成本控制和低融资成本；建设周期短，资金周转快。
代建模式12.5%
金隅股份
自有工业用地转作保障房开发用地；丰富的建设保障房经验。
毛利率20%
北京住总
与政府关系良发了；长期开发经济适用房和两限房，积累了丰富的开发中低端住房经验
经适房利润率2%-3%
限价房利润率8%-10%
万科集团
较好的控制成本经验；专住大众化；住宅标准化，批量生产。
代建模式6%
中国建筑
规模化生产，多元参建模式。
根据自身经验，模索出多种种盈利模式：
施工总承包模式；投资建造模式；混合开发模式等。
施工总承包模式3%-6%；投资建造模式8%-10%；混合开发模式10%
（数据来源：
公司年度报告业绩发布会中国房地产动态政策设计研究组）
由此可见，在国家规定保障性住房利润3%—5%的情况下，各大房地产企业建设保障性住房都获得了收益。
但获利情况却不尽相同。
部分企业参建保障性住房的利润十分可观，从这些企业的经验来看，深度挖掘自身优势是具有较高利润水平的关键。
因而，房地产企业应该在保障性住房的开发进程中，不断探索自身优势，寻求适合企业发展的模式。
（三）案例分析
湖北黄石市是拥有258万人口的地级市，是老工业基地和资源枯竭转型城市，有164片棚户区、1.5万户居民保障房急需改造，又有2万户人均居地面积在13平方米以下中低收入群体以及更多的外来务工人员需要解决住房，住房保障任务艰巨，资金缺口大。
黄石市2009年组合棚户区改造进行完善保障性住房体系的大胆探索，建立了适用于本市具体情况的以公租房为核心的住房保障制度，取得较好成绩，列为住房与城乡建设部公共租赁房建设的试点城市。
1、政策灵活多样
1）将所有政策性保障房全部纳入公租房，并作为唯一的住房保障方式。
2）多元化筹集房源，盘活存量、发展增量，鼓励各种形式的房源进行公租房管理体系。
3）成立国有控股公司，多渠道筹集资金。
4）租金和市场挂钩，鼓励购买。
推出“共有产权”，回笼资金。
2、创新运作模式
组建国有住房投资公司，用政府主导+专业平台+市场化运作的方式进行保障房的建设和运营。
形式独特的“黄石模式”，为保障性住房建设注入源源不断的活力
2009年12月，启动棚户区改造。
由众邦公司运作，异地还建的“金广厦”小区破土动工，项目占地207亩，规划12栋高层住宅楼，总建筑面积42万平方米，配套4608套住宅。
其中配建商品房5万平方米、门面2万平方米。
不仅为中低收入者提供住宅，还可以获得部分商业销售收入。
另外，国家开发银行为众邦公司制定了期限30年、总投资60亿元保障房投融资计划。
有力的支持了黄石保障房的建设。
由拆迁置换出来的原中心土地约合270亩，按市价，约合4.86亿元；为公司的后续开发创造了较好的局面。
租金市场化每年为众邦公司提供了稳定的收入。
目前的公租房出售试点，也加大了资金回笼的力度。
期间，由市委市政府组成工作组，统一协调建设中所遇到的各种问题，极大的加快了保障房建设。
3、收益情况
该项目按黄石市目前的商品房销售均价和市场租金进行测算，根据不同的时间得出了不同的收益及投资回报期。
（详情见成本效益分析）
四、成本效益分析
以黄石“金广厦”小区保障房为例，进行成本效益分析。
该项目占地207亩，土地以出让的形式取得，出让金每亩35万元，规划共有12栋住宅楼，项目配套4608套住宅，总建筑面积42万平方米，配建商品房7万平方米，全部为18-33层高层建筑，住宅面积最小的只有36平方米，最大约60平方米。
原地置换出来的市内土地270亩，也归众邦公司所有。
项目建成后，我们以黄石市目前商品房市场均价3500元和黄石市平均月租金300元来测算，按12年、20年和30年的租金收入来测算该项目的投资回收期：
项目总投资分析估算表：
静态财务综合表（12年）
序号
总额（万元）
1
项目收入
128807
2
总投资合计
120390.75
2.1
项目开发成本
81026.48
2.2
期间费用
39364.28
3
税费
4480.50
4
总成本合计
124871.25
5
税后净利润
3935.75
6
税后投资收益率
3.27%
静态财务综合表（20年）
序号
总额（万元）
1
项目收入
142078
2
总投资合计
120523.46
2.1
项目开发成本
81026.48
2.2
期间费用
39496.99
3
税费
4480.50
4
总成本合计
125003.96
升级会员 