厦门消费市场分析.docx

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厦门消费市场分析

厦门消费市场分析

厦门市场基本状况

——厦门的地理位置情况

　　厦门市是福建省第二大城市，是我国改革开放最早的经济特区之一。

位于福建省东南部，其东南濒临东海，与金门隔海相望，西、北分别与漳州、泉州两市接壤，是著名的海滨旅游城市，"

——厦门的自然、文化条件

地处亚热带，属南亚热带季风性气候，温和多雨，夏无酷暑，冬无严寒，具有海洋性气候特征。

年平均气温为２１℃，这里树常绿，花常开，一年四季都是旅游的好季节。

　　厦门市现已被评为"中国优秀旅游城市"、"国家园林城市"、"国家卫生城市"和"国家环境保护模范城市"，还被树为全国精神文明建设的宣传典型。

2002年10月，被评为"国际花园城市"。

——厦门的人口基本情况

至2005年末全市户籍人口总户数47.20万户，总人口153.22万人，家庭户均规模3.25人。

其中，城镇人口96.18万人，占户籍人口的比重为62.8％；岛内的思明、湖里两区户籍人口合计有68.84万人，占全市人口的44.9%，岛外人口比重为55.1%，全市年末常住人口225万人。

合美意见：

厦门无论从经济交通还是气候文化条件都上看，都有得天独厚的优势，良好的环境吸引了越来越多的外地人来厦观光、置业，优越的工作环境也吸引了大量的高学历人员来厦工作，按照厦门目前的人口数量，房产消费市场依旧呈现需求旺盛的迹象，另外按照目前政府公布的发展城市规模计划看，未来几年内，厦门的房产市场依旧能延续目前需求旺盛的态势。

厦门的经济基本状况

——厦门的GDP情况

2005年实现生产总值达1029.55亿元，比上年增长16.0%，其中，第一产业增加值20.57亿元，下降0.7%；第二产业增加值572.11亿元，增长16.9%；第三产业增加值436.87亿元，增长15.6%。

三次产业比例为2.0：

55.6：

42.4。

按常住人口计算，人均生产总值达45758元，折合美元达5584美元。

分地区看，思明区生产总值319.11亿元，湖里区生产总值301.56亿元，海沧区生产总值164.1亿元，集美区生产总值132.87亿元，同安区生产总值73.92亿元，翔安区生产总值38.0亿元；岛外经济占全市经济总量的39.7%。

合美意见：

从以上数据可看出，厦门的生产总值呈现强劲的上升势头，工业总值增长有所放缓但趋于平稳，各方面的数据显示发展态势良好，如此增长的势态，直接导致厦门各企业必定在将来的一段时间内从外地大量吸收各层次人员，大量的人员注入，必定会为厦门的房地产市场带来无限的商机。

——固定资产投资基本情况

2005年全社会固定资产投资完成401.62亿元。

全年完成基础设施投资172.50亿元，完成房地产开发投资110.17亿元，其中岛外房地产完成投资20.48亿元。

全年土地购置面积108.5万平方米。

商品房新开工面积达478.80万平方米。

全年商品房施工面积为1426.39万平方米。

商品房销售面积319.49万平方米。

商品房销售金额136.36亿元。

合美意见：

从投资比增示意图的数据显示，投资总体保持快速增长态势，从增长速度上看，上半年呈平稳增长的态势，下半年增幅逐月加大，今年政府对城市固定资产投资的力度增幅尤其明显，增加了近100亿元，其中基础设施建设占较大比重，这也证明了政府希望通过用完善的基础配套设施，为当地人民和企业创造优越的环境，也能更好的吸引外资来厦投资，而配套设施的优化更能丰富房地产项目的卖点，也更能刺激当地房地产业的发展。

——厦门的收入情况

2005年我市城镇居民人均可支配收入16402.75元，比上年增长13.57％，剔除物价上涨因素，实际增长12.45%。

　　1、工薪收入稳定增长。

全年人均工薪收入11390.23元，比上年增长9.46％，拉动可支配收入6.5个百分点。

　　2、居民收入多元化。

非工薪收入年人均为6701.15元，比上年增长18.81％，增长速度比工薪收入高9.35个百分点。

4、收入群体结构不尽合理。

对200户调查样本月人均可支配收入进行排序，以500元为一档进行分组，如下表：

近年来从业人员及在岗职工月人均工资走势图

　　 单位：

元

—

合美意见：

2005年厦门市直机关增设绩效考核奖，发放午餐补贴，通讯费补贴，以及部分企业效益好转，提高职工工资和增发年奖，这些都导致了我市居民工薪收入的提高，其中：

政府还采取一系列优惠政策，加大力度扶持个体、民营经济的发展，经营净收入增幅明显，随着我市居民投资理财意识的提高，将自有房屋和资金用于出租和投资而获得的收益不断增加，所以财产性收入增长迅速，这表明我市城镇居民的收入多元化程度进一步加强，非工薪收入对居民可支配收入的拉动力进一步提高。

以上数据可看出，厦门目前的工资收入水平呈现一种底部偏大的现象，月收入2000元以下的人群占据81.5%较低收入人群占绝对打比重，而在这数据中，月收入501元-1500元的人群又占据了总数据的59.5%，，而在表二和表三种又可看出，厦门近年各行业的平均工资水平呈逐年上升趋势，这与厦门市场的平稳健康发展是直接相关的。

——厦门生活区布局

——厦门主要商业区分布

火车站商圈

五缘湾商业街

商业业态总结

●厦大学生步行街：

以精品，服装，休闲餐饮为主，价格叫低，学生为主要消费对象；

●中山路商圈：

以精品，大众服装，干果，银行，特色食品为主，夜间实行“半步行街”；

●禾祥西特色步行街：

咖啡馆，品牌折扣店，超市，品牌餐饮为主；

●禾祥东商业街：

以品牌折扣店，美发店为主；

●火车站商圈：

大型超市，大型购物商场，以品牌鞋帽服饰，餐饮，电子产品为主；

●富山商圈：

明发MALL所在地，酒店、餐饮、家电、娱乐、超市为主的综合性商圈；

●莲花路口商业区：

以家电业，品牌折扣店为主；

●吕厝商圈：

以家电，大型商场，超市，通讯类步行街为主；

●SM商圈：

SM商业广场所在地，大型综合性商圈，以品牌鞋帽服饰，餐饮，家电为主；

●马垄商业街，竹坑步行街：

以外来人口为主的廉价商品为主，类似于夜市；

●不夜城商业街：

辐射前埔会展到联丰一带，以餐饮，超市，菜市场，音像为主；

●会展、槟榔酒吧特色街：

以酒吧为特色，涵盖了音乐吧、演艺吧等范围；

●五缘湾商业街:

以特色餐饮，度假旅游类商品为主；

宏观市场发展态势

——房地产市场发展及当前主要问题

近两年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。

严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模，前不久还取消了个人住房贷款优惠利率的政策。

房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。

在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。

主要表现是：

（一）房价上涨过快。

（二）市场需求偏大，供求矛盾突出。

（三）部分地区房地产投资增长仍然偏快。

（四）市场供应结构不合理。

商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。

——稳定房价的意义

保持房地产市场持续健康发展，始终是党中央、国务院高度重视的问题。

当前和今后一段时间，调控房地产市场，要突出稳定房价这个重点，采取积极稳妥措施，加强供应与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求；同时，要整顿规范房地产市场秩序。

调整供应，重点是改善市场供应结构，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应；调控需求，重点是遏制投机性需求，控制投资性需求，合理引导改善性住房需求，控制拆迁带来的住房被动性需求；整顿规范市场秩序，重点是查处违规销售、恶意哄抬房价等行为。

——市场发展态势

国办发明电[2005]8号文件和国办发[2005]26号文件发布后，各地采取了相应调控措施，政策的综合效应正在显现。

5月份以来各地房产市场运行基本平稳，并已出现积极变化。

由于6月1日起将执行调整营业税政策，国办发[2005]26号文件下发后，多数城市二手住房日平均成交量明显增加。

数据显示：

（一）商品住宅价格上涨趋缓，部分城市有所下降。

（二）商品住房成交量明显下降，二手住房交易量增加。

（三）遏制投机炒作效果初步显现。

合美意见：

总的看，国办发[2005]26号文件下发以来，市场心理预期已发生较大变化。

投资性购房短期内明显减少，投机性购房得到一定程度的遏制。

但上述调控效果还只是初步的，市场发展态势的变化更多地反映的还只是心理预期的变化，厦门房价涨幅总体上还处于高位，但随着厦门海湾型城市建设的推进，更多的消费者走向岛外，厦门的房价将趋于平稳。

2005-2006年厦门房地产市场发展

——政策“恐慌期”过去，政策趋于平稳，调控精细入微

2006年房地产市场在政策层面的关键词主要是“平稳”和“细化”，尤其是针对厦门不会出现更为严厉的宏观层面政策。

然而，2005年的若干宏观调控政策可能会有一些后续的具体执行细则出台，进而对市场产生局部的影响，例如税收等政策的细化可能对二手房市场带来不确定因素。

总体来看，宏观调控转向“微观”调控，平稳的政策环境将使得房地产发展商及购房客户均有较大信心，对年度市场的发展保持较为乐观的预期。

——供给量放大，但交易量继续萎缩

——整体房价有一定下调空间，但岛外房价将稳步上扬

2005年厦门房地产价格整体保持上涨趋势，但是岛内价格已经明显呈现出上涨乏力的迹象，价格上升趋势缺少实质性需求支撑。

近几年厦门商品房价格上涨主要还是由于真实居住需求、合理的投资需求和供需不平衡之间的矛盾造成的，并不存在明显的“泡沫”现象。

但当市场需求供应结构发生明显变化甚至转向时，市场价格就会出现波动。

今后，厦门商品房需求市场和供应市场将会逐渐出现此消彼长的调整过程，虽然在调整过程中价格不会出现大幅度的波动，但是部分楼盘市场价格会不断地加大价格优惠力度，以“暗跌”等形式来提高市场成交量是不可避免的，市场交易实际价格也会不断向下小幅度探底。

相对于岛内的高房价，岛外房地产市场特别是集美、同安等地市场价值明显被低估，其还有较大的上涨空间。

合美意见：

总体来看，近三年来厦门房地产市场是供不应求的，这一现象有望在2006年得到改变。

据有关资料显示厦门现有可售住宅超过360万平米，2005年土地供应量又是历年最高的，同时05年受新政影响，许多开发商放慢开发节奏，2006年开发商将走出观望，一批新盘将会涌现，导致供给量放大。

2006年厦门全年商品房项目新开工面积将在400～600万平方米之间。

但是随着近几年房地产金融政策和住房制度改革产生的市场需求转轨效应逐渐淡化，本地居民换房置业高峰期已过，厦门房地产需求市场逐渐成熟，市场消费者趋于理性，而在新一轮置业高峰还未到来，物业税近五年内就会实施的预期将部分居民购房时间延后等因素的作用，厦门房地产住宅市场成交量近期内将会出现明显减少的趋势。

2006年厦门房地产市场预测

——2006年主要热点区域：

岛内的滨北板块以及海沧的绿苑滨海板块

滨北是目前厦门的政务中心、金融商务中心、未来的体育文化休闲中心。

这里条件得天独厚，2006年以蓝湾国际、国贸春天等为代表的楼盘的推出，使该区域成为厦门高档住宅的集中供应区。

海沧绿苑滨海板块是目前海沧开发项目最为集中的板块，也将是同质化最明显，竞争最为激烈的板块。

该板块以高档住宅为主，楼盘规模较大，且汇聚了海景资源、公建配套资源，又近距海沧大桥，是海沧未来的高档滨海居住区，主要代表楼盘有蓝湾半岛、加州海岸等。

同时，枋湖板块、钟宅湾板块也有望成为市场热点。

——商业市场面临考验、写字楼市场迎来发展春天

2006年明发商业广场将全面开业，这将是对开发商自身商业经营管理能力的巨大考验，同时也将影响类似商业模式物业的销售。

同时，加州城市广场、SM二期、瑞景商业广场、香港时代广场、中南商业广场等项目将集中面世，预计整体商业体量将达到50万平米，激烈竞争不可避免。

随着“住宅禁商”、“总部经济”等政策的出台，写字楼市场逐步回暖，主要表现为空置下降，租售价格上涨，写字楼供给量增加。

未来几年写字楼供给量将超过200万平米，且主要集中在本岛东部。

——豪宅朝个性化方向发展

未来岛内150平米以上，总价120万以上的户型竞争将异常激烈，面对市场压力，差异化、高附加值是化解竞争的重要手段。

未来豪宅市场个性化将非常明显，以此来凸显项目的稀缺性，2006年许多豪宅产品值得期待，如银聚祥邸、墅尊府、爱琴海、成功花园等。

总体客源分类情况

近几年厦门的房地产市场蓬勃发展，一切市场资源受到了深入的挖掘，在市场客源这部分，已从原先的厦门本地客源，发展至今，厦门房产市场已呈现消费群体特征明显，消费习性多样的特点，以下将厦门的消费客源按群体划分：

客源群体

群体分类

岛内客源

老城区拆迁人群，近郊拆迁人群，婚房人群，房屋置换人群

岛外客源

失地农民，岛外企业员工

省内客源

周边城市人群，闽其他城市人群

省外城市客源

养老类，来厦工作类

境外客源

港澳台及东南亚类，其他类

单位客源

投资类，办公用类

合美意见：

2005-2006年，厦门本地人已逐渐扩大在房产市场的消费份额，成为购买商品房的主要群体。

2006年第一季度厦门本地人购房量占据了总量的46%左右，导致厦门本地消费份额回潮的原因是多方面的，一方面因为厦门人生活水平的提高，置业能力有所增强，二是经过十年房改周期，以小换大，以旧换新的购房周期开始出现，三是政府出台了调高公积金贷款额度等措施，四是厦门当地也面临结婚用房，外地赴厦养老用房等现象增加，另一方面，泉州、漳州等周边城市的房地产经过近几年的发展与厦门的差距不断缩小，同时不少外地投资者也开始将眼光瞄向房价刚起步不久的漳州、泉州等厦门周边城市。

厦门本地客源解析

1、征地拆迁客源

政府工作会议摘要：

（1）“十五”期间，我市增加的城区面积将有100平方公里，几乎再造了一个新厦门。

”

（2）“十五”期间，我市的规划费用每年多达2000万元，城市规划也进行了重大修订和完善。

（3）岛外4个区都要建设新城区，而且这些新城区之间都要有机连接，从而将岛外城区连成一片，比如同安新城区，计划向南移动后与集美城区连在一起，共需30个车道的跨海通道。

以后翔安隧道有6个车道，公铁大桥6个车道，还要解决6个车道，就是考虑在机场与集美之间再建桥梁，上面架设轻轨和辅助车道；

（4）今年，我市将建设20个左右的停车场，以后考虑在绿地建设前，先把停车场建在下面。

今年将建设12000套经济适用房和经济租赁房，其中在岛内的高林有40%左右，其他建在集美北部和翔安。

合美意见：

上述提到的“城区面积增加100万平方公里”，“增加规划费用”，“交通建设和增设停车场”，都为了应对城市的日益扩张，城市的扩张必定需要大规模征地拆迁，以满足城市建设的需要，因此就会产生大量的拆迁户，无论是老城区还是城乡结合部，他们都能获得一笔可观的拆迁赔偿金，这部分人群将是厦门房产市场潜在的客户，并且是具有爆发力的潜在客户群。

厦门开始执行拆迁行政裁决新规定，政府部门今后要进行房屋强制拆迁，要首先举行行政强制拆迁听证会，以此来约束行政机关，促进依法行政，保护拆迁当事人各方合法利益。

根据新规定，今后强制拆迁都必须经过八道程序，分别是申请、听证、讨论、审查决定、通知、证据保全公证、财物接收、过程记录。

——近期厦门拆迁安置小区位置图

合美意见：

上述资料来源于刊登在海峡都市报的政府工作文件，文件内容充分体现了厦门市政府贯彻中央物权法的意图，这更能说明政府在拆迁问题上的温和态度，以拆迁群众利益为出发点的政策

（1）老城区拆迁人群

老城区范围（黑线内），老城区拆迁片区图

消费特征：

（1）拥有一笔可观的拆迁赔偿金；

（2）年龄大都在45岁以上；

（3）是拆迁资金的掌控者，有自主性；

（4）不适应郊区安置房的生活，不愿意离开老城区；

（5）在原有居住地周边置业的愿望较强；

消费习性：

（1）通常重新置业的面积在100-180平米之间：

（2）重点考虑新置业地点与原居住地的文化、生活环境相似处；

（3）考虑新置业地点到自身休闲场所的交通情况；

（1）近郊拆迁人群

春雨洗刷下的会展北片区正面临着一场打造东部城市副中心的历史性建设，这里不仅将崛起雄伟的国际会议中心，还有星级酒店以及办公写字楼。

不远处国际网球中心用地也拉开阵势，全力推进建设。

针对不少重点建设项目都面临农民征地拆迁安置的问题，张昌平指出，一定要把这个问题解决好。

到底岛内发展还有多少地方需要拆迁，农民安置需要安排多少地，安置小区怎么盖？

与其等碰到项目再来解决问题，不如提前算清楚拆迁安置数量，一次性协调规划好安置房用地，交由区里先期投入建设。

张昌平指出，要将农民生活与厦门发展结合在一起，真正实现居住社区化，做到让农民明白厦门岛发展规划、未来家在哪以及住宅是什么样等三张图。

合美意见：

上图的五缘湾片区和枋湖片区是厦门近郊三大改造片区中的两个，另一个为观音山片区，以上两个片区的改造从公路，市政管网到规划用地都需要大面积拆迁，这直接会产生大量“持币”拆迁户，他们文化素质不高，是较好开发的客源。

消费特征：

（1）拥有多套安置房，且又有大量剩余资金；

（2）年龄结构多样，但以中青年人为主；

（3）文化素质低，希望通过置业获取稳定收入；

消费习性：

（1）置业倾向于店面和小户型房产用于出租；

（2）追求稳定收入，置业范围广；

（3）总是在房产投资和其他投资之间摇摆不定；

（3）岛外失地农民

——岛外四区规划

●集美——现代化综合性新城区：

以充实完善厦门市的次中心功能为目标，集文化教育、陆上交通枢纽、旅游度假和居住等多种功能的现代化综合性新城区。

●同安——工业、居住、风景旅游为主：

以工业、居住、风景旅游为主，建设成为厦门北部城市组团。

●翔安——厦门城市副中心：

厦门城市副中心，岛外东部地区中心，以工业、商贸、文教、风景旅游为主的辅城。

●海沧——现代化工业区、港区和新市区：

建设一个以石化、电子、机械为主导产业，兼有港口、物流仓储功能的，环境优美、生活舒适的现代化工业区、港区和新市区。

合美意见：

以上是摘自厦门市人民政府网，从岛外四区规划的情况看，未来几年在岛外的拆迁量将大于岛内，重要的设施建设将开工，大兴土木将出现大量因征地拆迁的失地农民，又因岛内重要的生产企业迁往岛外，为当地的农民创造了稳定收入的工作，因此，这部分人拥有一笔可观的拆迁赔偿金，又有稳定收入的工作，通常希望将手中的资金进行处置，如购买城镇的房产，这无疑是潜在的消费客源。

消费特征：

（1）因政府征地，拥有一笔赔偿金；

（2）文化素质低，希望通过置业获取稳定收入；

（3）置业范围定位在岛外店面及厂房；

（4）资金通常都掌握在一人之手；

消费习性：

（1）有进城居住的愿望；

（2）资金闲置时间长，但推销难度较小；

（3）攀比心理较强，置业都互相观望，

（4）容易受大环境的影响；

●置换人群：

随着近年经济的不断发展，厦门当地人也积累了一定的财富，这一人群在厦都有自己的房产，但都存在面积小，结构不合理等问题，这部分人群都经历了当年的房改，经过了十年房改期，以小换大，以旧换新或以小养新，以旧养新的购房周期已经出现，随着政府出台了调高公积金贷款额度等政策，也刺激了这部分人群的换房欲望。

消费特性：

（1）自身已有住房，但面积较小，有换房欲望；

（2）不愿意迁居郊区，喜欢周边一定半径内的房产或配套较好的小区;

（3）现金付款比例较大，贷款额度小;

（4）多为本地人或在厦早期置业的外地人；

（5）交通成为主要考虑对象之一；

消费习性：

（1）观望时间长，犹豫不决，置业欲望不强；

（2）将手中的房产兑现，作为首付；

（3）考虑新置业地点与原居住地各方面配套的相似处；

●婚房人群：

消费特征:

（1）工薪阶层为主；

（2）贷款额度大，首付仅为20万左右；

（3）落户厦门的愿望迫切；

（4）置业倾向于小户型；

（5）子女就学成为主要考虑对象之一；

消费习性：

（1）通常购买面积在120平米以下；

（2）只要价格在自身接受范围内，可以接受条件较差的户型；

（3）因需要上班，时间较紧，要求购房手续简便、快捷；

（4）在有条件的情况下，多考虑交通配套及子女就学；

2、外地客源解析：

●省内客源

消费特征：

（1）以半径车程1.5-2小时的城市客源为主；

（2）主要集中在泉州私营企业较多的县级市（晋江、石狮、南安等）；

（3）大多采取一次性付款的形式付款；

（4）容易产生消费冲动，考虑时间较短；

消费习性：

（1）采取一次性付款的客户较多；

（2）购买房产套数较多，品种多样;

（3）购买房产多用于长线投资或赠送；

●省外城市客源：

消费特性：

（1）以退休养老为较大比重;

（2）子女在厦工作，希望来厦定居；

（3）养老群体都以北方公务员、教师群体为主；

（4）拥有一笔客观的退休养老金；

消费习性：

（1）购房面积较大，一般在150平米以上；

（2）首付款较多，一般为倾全家之积蓄，迁徙厦门；

（3）购买周期长，一般将北方1-2套房产置换厦门一套；

●境外及港澳台客源：

消费特征：

（1）通常置业全过程都委托代理人；

（2）长线投资为主；

（3）购房过程短，节奏快;

（4）绝对一次性付款；

（5）通常在置业城市或周边城市有直系亲属；

消费习性：

（1）品味高，眼光挑剔；

（2）代理人起主导作用；

（3）喜欢与自己国家的房屋布局相比较；

●单位客源

从以上数据显示，单位购房偏重于非居住用房，占据了9%的份额，而非商业用房自身的单价和总价均在住宅之上，在楼盘总价中占的比重又较大，因此单位用房不可小视，

客源的开发手段

一、厦门本地客源

●老城区拆迁人群：

1.将现有的项目与拆迁区域（正拆迁和即将拆迁）进行匹配，将自身产品与其进行定位;

2.与拆迁公司进行合作，获取拆迁户的客源名录，并与之建立匹配的信息推广渠道；

3.并有针对性地对有实力购买我产品的客户进行推销、公关；

4.在拆迁现场设置临时广告、咨询台等；

5.提出迎合拆迁区域人的年龄结构和思想需求的宣传内容；

6.提出能吸引拆迁区域人群的适当优惠措施；

●近郊拆迁人群

1.与拆迁公司进行合作，获取拆迁户的客源名录，并与之建立匹配的信息推广渠道；

2.开发潜在大客户，并与其建立沟通渠道；

3.明确目标对象的喜好，有针对性地进行推广；

4.综合正在运作的所有项目，在该群体中进行推广；

5.与当地民间组织或“有影响力的人物”建立沟通渠道，利用其影响力在当地为我产品进行宣传；

6.强调“以置业换收入”的重要性，创造消费人群；

●岛外失地农民

1.与拆迁公司进行合作，获取拆迁户的客源名录，并与之建立匹配的信息推广渠道；

2.以“政府的失地农民政策”为基础，以“照顾失地农民”为宣传口号，在当地进行项目推广；

3.与当地民间组织或“有影响力的人物”建立沟通渠道，利用其影响力在为地位我产品进行宣传；

4.对实际资金掌控人，进行针对性醒目推荐；

5.在该地区营造，到我项目置业的“大潮流环境”；

●婚房人群

1.以“工薪住房”为宣传点，推广自身项目，

2.对客户需求进行整合、定位，推出迎合其需求的房型；

3.提供便捷的贷款通道，方便该人群；

4.在这类人群集中的网站上建立论坛，获得他们的实际需求和基本信息；

●置换人群

1.在项目一定半径范围内的旧小区推广自身产品；

2.定时在以上小区设置咨询点，收集客源资料，与其进行沟通；

3.在该人群中宣传二次置业