房地产专业基础知识.docx
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房地产专业基础知识
房地产专业基础知识
一、房地产相关知识：
1、房地产
房地产又称不动产，是房产和地产的总称。
房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。
房产：
是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。
地产：
是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。
2、房地产业
是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
3、房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
4、地产开发
是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。
5、房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。
6、土地出让金
各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
7、土地类型
——居住用地70年；
——工业用地50年；
——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
——商业、旅游、娱乐用地40年；
——综合或其它用地50年；
——另外，加油站、加气站用地为20年；
注意：
首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。
但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。
开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。
8、三通一平
一般是施工标准，对场地的要求：
是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。
9、七通一平
一般指交房标准：
是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。
10、土地使用权出让的形式
招标、拍卖、挂牌
一、定义
（一）招标：
是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
（招标是一种不完全的竞争方式，它在体现土地市场价值的基础上，严格界定了出让地块的有关开发条件，激发了投标者对用地方案的积极研究，同时也给出让方留有选择余地。
实际工作中，在确定土地使用权的中标者时，既要考虑到投标价，还要考虑到对投标规划设计方案和企业的资信情况，经过招标小组的综合评价，最后择优选定中标者。
所以，招标出让通常较适用于一些大规模或关键性的发展计划和投资项目用地，除以获取较高出让金为主要目标外，还具有其他综合目标和特定的社会、公益建设条件，土地用途有特别限制的土地。
）
（二）拍卖：
是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
（拍卖是一种完全的竞争方式。
拍卖方式引进了竞争机制，实行现场集中报价，排除了任何主观因素，并使土地出让价格较好地反映了当时该地块的市场供求关系，政府也可获得较高收益，较大幅度增加财政收入。
适用于区域条件合适、地理位置好、高赢利、竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业等用地，以获取较高出让金为主要目标，土地建设条件和土地用途没有特别限制。
实际工作中，多数为政府储备的地块。
拍卖方式出让土地充分发挥了市场优化配置土地资源的基础性作用，是推动主动供地的重要形式。
）
（三）挂牌：
是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
（挂牌出让报价时间较长，给予了投资者更加充分的理性思考的空间，避免了不理性竞争带来的炒作地价的现象，有利于投资者理性投资和公平竞争。
挂牌出让适用于不具备招标拍卖出让条件的地块。
实际工作中，多数为政府收回，需要进行旧城改造的地块。
比如，某市的一旧城改造项目，因改造地块涉及的产权主体较多，拆迁面积较大，回迁安置复杂等，针对这一情况，土地管理部门应合理考虑多方面因素，采取挂牌方式出让，避免盲目投资，造成不良后果。
）
二、区别
招标、拍卖、挂牌三种出让方式，都引入了市场竞争机制，均具备公开、公平、公正特点，但在运行程序等方面又有所不同，在土地交易中所发挥的作用也存在着一定的差异。
通俗地说，当一方要买，而多方争着卖时，买方根据一定的条件选择一个卖方的交易叫招标，招标方式可使买方的效益最大化；当一方想卖，而多方争着买，卖方按价高者得的原则选择一个买方的交易叫作拍卖，拍卖方式可使卖方的效益最大化。
选项
招标
拍卖
挂牌交易
底价是否公开
不公开
不公开
公开
底价由谁确定
招标委员会
拍卖委员会
委托人
是否设定独立于委托人的集体决策组织
设立招标委员会
设立拍卖委员会
不需要
报价方式
填写投标书
现场举牌
电脑报价
终端报价
报价次数
一次报价机会
可多次报价
可多次报价
竞买（投）人数
大于或等于2人
大于或等于2人
大于或等于1人
竞价规则
价高者得
价高者得
规定时间内价高者得
公告发布地点
交易中心和互联网，并在指定报刊刊登
交易中心和互联网，并在指定报刊刊登
一般在交易中心和互联网发
使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。
有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。
生地：
已完成土地使用权批准手续（指征收），没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地；
熟地：
已完成土地开发等基础设施建设（具备“几通一平”），形成建设用地条件可以直接用于建设的土地；
毛地：
已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；
净地：
已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁、平整，土地权利单一的土地。
一般而言，“生地”、“熟地”重点着眼于建设；而“毛地”、“净地”更多着眼于出让。
至于区别可以比较基本概念体会。
“生地”和“熟地”，“毛地”和“净地”都是两者相比较而言的概念，因此“熟地”、“净地”是不同角度的两个概念，两者之间比较的意义不大。
一般而言，“熟地”多见于评估中，而“净地”是俗称，于近年来出让中出现的。
如：
评估人员视之为“熟地”的土地，出让者却可能表述为“净地”，也就是说两者可能是同样地块不同阶段、不同人员的不同表述；当然两者之间也可能存在区别。
个人认为：
两者的区别在于：
1、用途不用。
前者服务于评估，后者用于出让；
2、内涵不同。
两者基础设施配套方面不一定一致；
3、开发程度不同。
前者已形成建设用地条件，后者则不一定。
11、土地分类（按所有制）
国有土地：
在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。
其中：
城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。
集体土地：
是指农村集体所有的土地。
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
12、房地产市场
一级市场、二级市场、三级市场。
一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。
13、商品房
有房产证与土地证的，国家允许合法流通的商品。
具体是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
14、安置房
政府因为城市规划需要，征用原有者的房屋对这部分人进行安置
拆迁安置房屋的土地是划拨的,因此与购买的正常商品房（商品房开发,开发商取得土地是通过出让方式）是有区别的。
但拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证,可以进行上市交易拆迁安置房过户有一个时限.各地拆迁机构规定在拆迁合同签订的一定时间内,可以办理分户以及析产过户和转让过户.但超过时限就无法办理了.如果不满5年的话不能过户如果想过的话你卖方只能和你做公正.如果他乐意.这样的房子只是协议!
但是你最好是等房产证下来后在买
安置房如果是向私人购买的，有两种情况，其一是卖方（即把房子卖给你们的那一位）原本为集体所有土地上房产拥有者（比如农村宅基地上建造的住房），由于政府重点项目施工拆迁等原因而进行产权调换获得了现在这套安置房，这种安置房按照规定5年内是不得进行买卖与租赁的，同时此种安置房的土地性质仍然是集体所有，所以可能拿不到土地证；另一种是本来卖方的产权和土地性质就是城市建设用地（所有权属于国家），譬如城市里最常见的商品房，可能由于各种动拆迁的情况而进行产权调换获得了现在这套安置房，再将这套安置房售卖于你们，这是，土地和房产是可以正确交接过户的，没有5年的限制，同时也是可以拥有土地证的，但是其依然有可能让你们上缴普通商品房与低价安置房之间的差价（这是安置房买卖的条例之一，即满年限后交易安置房需补上差价
15、经济适用房
经济适用房是政府面向中低收入家庭以低价格销售的普通住宅。
经济适用房的土地是划拨取得的，只能等5年之后才能办理房产证，如果上市交易的话需要补交土地出让金。
河南省经济适用房从2013年1月已经取消。
16、自建房（集资房）
是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。
产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。
集资房一般个人没有全部的产权，一般是单位占一大部份，自己占一小部分。
如河大的家属楼，可以住，但是不能买卖，因为河大老师只占30%、学校占70%
17、房地产产权证
是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。
房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但像属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。
18、如何办理产权？
每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。
买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。
也可以委托中介机构或由开发商代办。
19、房地产产权登记：
指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。
经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。
产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。
房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。
20、“五证”
房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。
其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。
《建设用地规划许可证》：
是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证。
《国有土地使用证》：
是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；
《建设工程规划许可证》：
规划小区具体建设多少栋楼，几个单元、户型及单体楼平、立、剖图审核
《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》）：
是有关建设工程符合项目开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。
《商品房销售（预售）许可证》：
国家允许房屋合法销售的凭证，需房屋主体建设到总高度的50%，（例如10层，建设到5层可申请办理）
21、“两书”
•《住宅质量保证书》
•《住宅使用说明书》
22、商品房预售制度
商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售，由国土局制定的一项提前销售制度。
只有取得了《预售许可证》才能销售。
23、《房地产买卖合同》
是由xx省建设厅、xx省工商管理局统一监制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同。
内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。
24、房地产抵押合同
是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同。
25、银行按揭
是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。
在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为“个人住房抵押贷款”，指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。
分为个人住房商业性贷款（简称商业贷款）与个人住房公积金贷款（简称公积金贷款）
26、物业维修基金：
住建局物业修基金处收取，多层每平方米40，高层：
60，商铺：
120。
主要是在房屋保修期满之后用于房屋共用部位的大修、翻修。
27、契税：
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
应缴税范围包括：
土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
契税收取：
首套房：
90平米以下：
总房款1%，90-144平方：
总房款2%；144平米以上：
总房款4%
二套房：
不论面积大小：
总房款4%
28、房产税：
针对房产证收的一种财产税。
依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳
目前上海、重庆已在试点征收房产税。
（2011.1.17日）
一、房产税的征收范围
产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
二、房产税的纳税人
房产税由产权所有人缴纳。
产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。
产权出典的，由承典人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。
三、房产税的计税依据
房产税采用从价计税。
计税依据分为按计税余值计税和按租金收入计税两种。
依照房产余值计算缴纳的，税率为１.２％；
依照房产租金收入计算缴纳的，税率为１２％。
房产税实行按年征收，分期缴纳。
纳税期限一般规定按季或按半年征收一次。
房产税在房产所在地缴纳。
房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。
免税：
1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
4、个人所有非营业用的房产；但重庆、上海不是
5、经财政部批准免税的其他房
29、房地产税：
A、房地产税收不是一个独立的税种，而是房地产业务所涉及的诸多相关税种的总称，其中包括针对开发、流通、持有等一系列环节的税收
B、1984年进行利改税时，国务院决定将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税两个税种，对内资企业和个人征收。
对外商投资企业和外国企业继续征收城市房地产税。
一、城市房地产税的纳税人
房地产税由产权所有人是外商投资企业和外国企业交纳。
产权出典者，由承典人交纳；产权所有人、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决者，均由代管人或使用人代为报交。
二、城市房地产税的征收范围
全国行政区域内
城市房地产税的税率
1、城市房地产税依标准房价按年计征，税率为1.2%
2、城市房地产税依标准地价按年计征，税率为1.8%
3、城市房地产税依标准房地价合并按年计征，税率为1.8%
4、城市房地产税依标准房地租价按年计征，税率为18%
房地产税与房产税是两个不同的税种，其区别主要是：
1、征税范围不同。
根据北京市地方税务局有关城市房地产税的文件规定，城市房地产税的征税范围是“全市行政区域内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞”的房产；《房产税暂行条例》规定，房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区（不包括行政乡范围内的企业）内的房产。
2、纳税义务人不同。
城市房地产税的纳税人是在我国境内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞；房产税的纳税义务人是在城市、县城、建制镇和工矿区拥有房屋的单位和个人（但拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞不适用《房产税暂行条例》的相应规定）。
3、计算方法不同。
城市房地产税以房产原值为计税依据，税率为1.2%，按应缴纳的房产税额减征30%；房产税计算方法，一是以房产原值为计税依据，需一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定，税率为1.2%；二是房产出租的，以房产租金收人为房产税的计税依据，税率12%.贵公司是外商投资企业，如果地税局要求您计缴房产税是不正确的，因为您不是房产税的纳税人，但如果地税局要求您计缴城市房地产税，那是合理的，也是正确的。
同时，根据北京市地方税务局有关城市房地产税的文件规定，城市房地产税是以房产原值为依据（纳税人无论自用还是出租都以房产原值为计税依据）计算缴纳房产税，税率为1.2%，按应缴纳的房产税额减征30%
两税的最大区别是在于纳税人的不同，城市房地产税的适用范围仅限于外商投资企业、外国企业和外国人，而且仅对房产征税。
二、建筑专业名词
1、房屋的结构形式：
主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。
砖混结构：
是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。
通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。
砖木结构：
是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。
钢筋混凝土结构：
是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。
这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。
目前，多、高层房屋多采用这种结构。
其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。
种类：
（1）、框架结构：
框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。
采用结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用，一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。
（2）、剪力墙：
又称抗风墙或抗震墙、结构墙。
房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载的墙体。
防止结构剪切破坏。
剪力墙可增加结构的刚度、强度及抗倒塌能力，在某些部位可现浇或预制装配钢筋混凝土剪力墙。
现浇剪力墙与周边梁、柱同时浇筑，整体性好
分类：
平面剪力墙和筒体剪力墙。
平面剪力墙用于钢筋混凝土框架结构、升板结构、无梁楼盖体系中
筒体剪力墙用于高层建筑、高耸结构和悬吊结构中，由电梯间、楼梯间、设备及辅助用房的间隔墙围成，筒壁均为现浇钢筋混凝土墙体，其刚度和强度较平面剪力墙高可承受较大的水平荷载。
筒体结构：
筒体结构是将剪力墙或密柱框架集中到房屋的内部和外围而形成的空间封闭式的筒体。
其特点是剪力墙集中而获得较大的自由分割空间，多用于写字楼建筑。
主要抗侧力，四周的剪力墙围成竖向薄壁筒和柱框架组成竖向箱形截面的框筒，形成整体，整体作用抗荷。
备注：
墙根据受力特点可以分为承重墙和剪力墙，前者以承受竖向荷载为主，如砌体墙；后者以承受水平荷载为主。
在抗震设防区，水平荷载主要由水平地震作用产生，因此剪力墙有时也称为抗震墙。
（3）、框架剪力墙结构（又称框剪结构）：
它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结
合，在结构平面布置上除了布置了框架还增加了部分剪力墙（或称抗震墙
）吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能
框架与框架剪力墙的区别
从受力特点看，由于框剪结构中的剪力墙侧向刚度比框架的侧向刚度大得多，在水平荷载作用下，一般情况下，约80%以上用剪力墙来承担。
因此，使框架结构在水平荷载作用下所分配的楼层剪力，沿高度分布比样均匀，各层梁柱的弯矩比较接近，有利于减小梁柱规格，便于施工。
在结构抗震设计中，框剪结构的剪力墙是第一道防线，框架为第二道防线。
构造形式：
是支撑建筑物本身重量的方式。
砖混结构：
墙体承重
多层：
框架结构：
墙体不承重，仅以梁、柱、板作为承重体系
框架结构：
通常适用于20层以下左右的房屋
剪力墙结构：
使用钢筋混凝土墙，墙体承重
高层筒体结构：
使用钢筋混凝土墙围合成筒状，起到承重和
稳定作用（国贸大厦）
钢体结构：
用特殊钢材作为结构支撑（地王、赛格广场）
2、建筑面积
房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层房屋楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。
建筑面积=公摊面积+套内建筑面积
3、套内面积
套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。
（1）套内房屋的使用面积：
套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：
它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。
（2）套内墙体面积：
是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。
其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。
套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。
（3）套内阳台建筑面积：
按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。
其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。
备注：
水平投影是指二维图像按列向x轴方向投影
垂直投影是指二维图象按行向y轴方向投
4、公摊面积：
分摊面积大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体水平投
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