保障房代建方案.docx

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保障房代建方案

保障房建设代建模式

（满堂方案）

中冶东北建设发展有限公司

2015年3月

一、中国保障房建设的发展

中国从1995年实施“安居工程”开始，推行保障性住房建设。

但由于保障性住房用地供给不足、建设资金缺乏、地方政府缺乏动力、法律监管空白等原因，虽然历经15年，但相对于高速发展的商品房市场，保障性住房建设明显滞后，居住矛盾较为突出。

供给严重不足，成为相当长一段时期内中国保障性住房最大的现实问题。

为解决城镇中低收入家庭的住房困难，2009年以来，中国开始了大规模保障性安居工程的建设。

统计数据显示，2008年中国保障性住房建设规模仅有100多万套，2009年达到了330万套，而2010年保障房开工建设规模达到了590万套。

在2010年590万套、2011年1000万套保障房建设任务相继落地实施后，中国政府在“十二五规划”中提出了从2011至2015年建设保障性安居工程3600万套的庞大计划。

该计划实现后，这个拥有世界最多城镇人口的国家，将有五分之一城镇家庭被纳入住房保障范围。

到“十二五”末期，保障房覆盖全国20%人口，中国将基本解决保障性住房供应不足的问题，使众多中低收入家庭摆脱高房价的困扰，依靠政府力推的民生工程实现住有所居。

二、辽宁省保障房建设的情况

“十一五”期间，我省基本建立了以廉租住房和经济适用住房为主的城镇住房保障制度。

从2005年开始，我省在全国率先开展了大规模的棚户区改造工作。

截止到2010年底，我省累计完成廉租住房、经济适用住房保障、公共租赁住房保障、城市和国有工矿棚户区改造合共计93.97万户，其中城镇受益人口达到290万人，保障房覆盖面达到11%，城镇低收入家庭住房条件得到明显改善。

按照“十二五”规划的总体目标，未来5年基本建立和完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房等面向不同收入群体的、多层次的住房保障体系。

适当提高保障标准。

“十二五”规划建设保障房110万套，辽宁省的保障覆盖面将远超20%目标，使我省住房保障工作走在全国前列。

三、保障房建设模式

（一）保障房代建（委托开发）合同的授予

保障房作为政府资金投资项目，为保证项目操作流程合法、合规，依《招标法》规定，应当采取招标的方式确定代建（委托开发）单位，并由保障房建设主管部门（可为区域管委会或建委、建设局）依据招标结果甄选代建单位。

代建单位

通过委托开发建设主体资格入围中标及在土地交易市场竞价摘牌的方式取得保障房的开发权，并与业主单位签署代建（委托开发）合同。

1、保障房开发建设主体入围资格确定

由保障房建设主管部门组织或委托其他具有招标资格的机构组织，以公开资格预审方式，对符合代建资格且有代建意向的房地产开发公司进行资格招标，合格单位获得入围保障房代建人资格；

2、以土地竞买中标确认项目代建人

（1）由保障房建设主管部门提出区内保障房需求计划，根据需求计划选择保障房建设用地并进行土地整理；并提出土地规划指标作为基本建设条件；

（2）对整理后的土地由市规划和国土资源局以公开方式组织土地拍卖竞买交易，具备代建资格单位报名参加土地竞拍，土地竞拍胜出者获得项目代建资格。

（二）保障房项目前期工作

1、签订《土地成交确认书》后按约定时间、数额上交土地款，按规定签订《国有建设用地使用权出让合同》，由代建单位取得开发地块的土地使用权；

2、根据代建条件与保障房建设主管部门签订项目代建协议；

3、根据“土地规划条件”及保障房建设主管部门提供的

“回迁安置需求计划”、“回迁房建设相关标准”由代建单位委托进行规划、建筑方案设计并向主管部门报批，批准后方案作为项目勘察及施工图设计依据；按规定进行图纸委托审查；

4、负责办理项目立项、可研、环评、土地登记、公共配套、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，以及人防、消防、防雷、给水、排水、园林、绿化等市政配套工程相关报批报建手续；

5、负责组织规划方案、施工图设计、人防设计、勘察、造价咨询、监理、施工总承包、材料设备采购、专业工程等招标，并与中标单位签订合同。

6、委托质量监督单位，办理施工许可证；

7、保障房建设主管部门全称监督代建单位工作落实情况及是否依法合规开展工作情况。

（三）项目建设期工作

1、负责对工程项目进行质量、进度、投资、合同、信息、安全等各方面的建设全过程有效管理与控制，协调各方面关系；

2、向政府全面兑现代建合同目标，全过程接受保障房建设主管部门及其他相关部门的监督；

3、保障房建设主管部门作为委托方，依代建合同约定分期向代建单位支付代建款项，代建单位作为代建开发方依建设工程承包合同向各承包施工人支付工程款。

（四）项目验收、交付、产权办理

1、对完工项目由代建单位组织项目竣工验收、竣工档案移交、分批向委托人交付住宅、商业用房、配套用房及园区配套设施，配合政府回迁安置并办理房屋产权登记等项工作；

2、组织编制竣工结算报告，进行工程结算、财务决算，并配合政府审计部门对项目的审计及后评估工作；

（五）项目资金来源

1、项目资金来源为政府自有资金，需将保障房项目建设纳入政府年度财政支出，并经过市、区级审批同意。

2、若因项目需要进行抵押贷款，代建单位全力配合，并提供相关手续。

融资资金应当用于本项目的工程建设。

四、代建费用计算

1、土地费用：

按国有土地计价方式计算；由代建单位先行筹集支付，政府扣缴相关税费后以预付回购款方式支付代建方；

2、项目开发手续费用：

按商品房开发政策缴纳相关开发费用（针对本项目的政策优惠及相关保障房项目减免情况除外），此部分按政府收费按实计算开发成本；

3、建安费用：

按项目施工图范围内以政府下发相关造价结算文件执行，按费用定额相应类别计取管理费用；

4、委托费用：

政府对代建项目支付8%的委托代建费用。

代建费用以开发总成本（含土地费用、开发费用、建安费用、资金费用、代缴税费等）为计费基础给付代建单位4%管理费（管理费用包括但不限于管理人员工资、日常办公费、差旅费、招待费、饮用水费、采暖费、车辆及交通费用等）及4%利润。

五、代建（委托开发）费用构成及支付

项目开发建设价款由土地费用、建筑安装费及市政公用配套工程费用、前期费用、税费、其他费用、管理费用、合理利润等构成。

1、土地费用：

在代建单位缴纳土地费用之日起2个月内，政府单位将相当于代建单位已缴纳土地费用80%金额的开发建设价款支付代建单位；在代建单位缴纳土地费用之日起6个月内，政府单位将相当于代建单位已缴纳土地费用20%金额的开发建设价款支付代建单位；

2、前期费用：

即前期开发费用、按政府规定房地产开发项目将发生的取费及专业咨询费用、建筑市场缴费、前期工程费用、配套费用及其他费用等。

按实际发生计入开发成本，随主合同付款节点支付期内已发生部分；

3、建安及市政、公用配套工程费用：

按招投标文件及建设工程施工合同确定的计价方式、计价原则进行竣工结算

。

按代建合同约定形象进度付款节点及支付比例由政府自有资金支付；正常按项目形象进度分7-8个进度节点；

4、代建委托费用：

随节点同期支付；代建利润待结算后一次性计算并支付；保修费用按相应规定返还。

六、项目移交及安置

项目建成通过核验后，政府单位制定安置细则及流程，代建单位需依据政府单位制定的回迁安置政策及标准及细则流程，完成本项目安置房的回迁安置，并负责完成后续产权证等相关手续的办理。

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