重庆房地产市场度研究报告.docx
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重庆房地产市场度研究报告
重庆房地产市场考察报告
一、重庆市场环境分析
（一）重庆概况
重庆直辖市位于中国内陆西南部、长江上游，四川盆地东部边缘，辖区总面积8.24万平方公里，为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍，下辖40个行政区县（自治县），是我国面积最大、管理行政单元最多的特大型城市，其中主城区建成面积为647.78平方公里，包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区等。
2010年6月18日，重庆新设立的两江新区正式挂牌成立，这是继上海浦东、天津滨海新区之后的中国第三个国家级新区。
两江新区涵盖江北区、渝北区、北碚区三个行政区部分区域，规划总控制范围1200平方公里。
重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，按照建设“三中心、两枢纽、一基地”（即商贸中心、金融中心、科教信息文化中心；交通枢纽、通信枢纽；以高新技术产业为基础的现代产业基地）的发展战略，加快经济社会发展，发挥对外窗口和经济辐射作用，综合力进一步增强，2009年,全市生产总值达到6527亿元，比上年增长14.9%，按照全市常住人口2859万人计,人均GDP为22829元。
2009年重庆财政收入1160亿元，较上年同期增幅达到21%。
附表一：
重庆与几大城市的人口经济指标比较
城市
辖区面积
（平方公里）
常住人口
（万人）
生产总值
（亿元）
重庆
8.24万
2859
6527
北京
1.64万
1755
11865.9
上海
7037.5
1921
14901
广州
7263
1035
9112.76
汕头
2064
506
1038.73
深圳
2020
891
8245
（二）重庆城市发展定位
1、城市定位
2007年，经国务院批复同意的《重庆市城乡总体规划（2007-2020）》首次明确了重庆的五大定位：
我国重要的中心城市之一、国家历史文化名城、长江上游经济中心、国家重要的现代制造业基地、西南地区综合交通枢纽。
并且提出了“四个走在西部前列”：
经济发展走在西部前列，加快建成西部地区的重要增长极和长江上游地区的经济中心；统筹城乡走在西部前列，建成城乡统筹发展的直辖市；社会和谐走在西部前列，率先实现全面建设小康社会的目标；人与环境和谐走在西部前列，实现经济、社会、环境协调发展。
2010年，中国第三个国家级新区——重庆两江新区成立，根据修订的《重庆市城乡总体规划（2007-2020）》，重申了“全国区域协调发展的战略支点、长江上游的经济中心，以及城乡统筹发展的新兴直辖市”三大城市定位。
重庆对两江新区的战略定位是：
立足重庆市、服务大西南、依托长江经济带、面向国内外；功能定位是：
统筹城乡综合配套改革试验的先行区；中国内陆重要的先进制造业基地；中国内陆重要的现代服务业基地；长江上游地区金融中心和创新中心；内陆地区对外开放的重要门户；科学发展的示范窗口。
到2020年，两江新区将建成功能现代、产业高端、总部集聚、生态宜居，具有国际影响力和我国内陆开放示范效应的新区，在重庆建设内陆开放高地中发挥核心和引擎作用。
在辖区内所有三个区加在一块800亿元GDP基础上，2012年翻一番，到1600亿元；到2015年再翻一番达到3200亿元；到2020年再翻一番，达到6400亿元——比对2009年重庆全市6527亿元的经济总量，相当于再造一个重庆经济。
2、与成都的对比分析
重庆
成都
城市规模
辖区总面积8.24万平方公里，09年全市常住人口2859万人
辖区面积1.24平方公里，09年全市常住人口1474万人
城市定位
全国区域协调发展的战略支点、长江上游的经济中心，以及城乡统筹发展的新兴直辖市
世界现代田园城市，打造宜居、休闲之城
经济实力
09年GDP为6527亿元，全国排行第七，西部城市排行第一
09年GDP为4503亿元，全国排行十二，西部城市排行第二
区位交通
中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，
西南地区中心城市，成都平原腹地，素有“天府之国”美誉
支柱产业
以制造业为主，发展商贸、金融、物流、高新产业等
以服务业为主，旅游、电子信息、生物产业等
从上表可见，重庆与成都虽同为西部重要的中心城市，但在城市发展定位、产业发展结构方面有所不同，在区域经济一体化的趋势下，重庆与成都达成共识构建“成渝经济圈”——以成都市为中心的将近20个城市，集中了四川省60％~70％的经济总量和人口，以重庆主城为中心的一小时经济圈的20多个区县，集中了重庆60％~70％的人口和70％~80％的经济总量，再辅以成渝高速沿线城市，形成西部人口最为稠密、产业最为集中、城镇密度最高的区域，最终达到资源共享、错位发展的区域共赢格局，将“成渝经济圈”打造成为中国经济增长的“第四极”。
（三）重庆发展潜力分析
重庆作为中国西部最具投资潜力的特大城市，具有五大优势：
1.区位条件优越——重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。
2.基础设施功能完备——重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇，3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，重庆全市现有两座民用机场，分别是重庆江北国际机场、重庆万州五桥机场，第三座机场重庆黔江舟白机场正在建设。
重庆是中国西部电网的负荷中心之一，煤炭、天然气产量大，能源供应的保障程度高。
3.工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强——重庆是中国老工业基地之一，正着力壮大汽车摩托车、化工医药、建筑建材、食品、旅游五大支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业。
4.科技教育力量雄厚，人才相对富集——重庆拥有1000多家科研机构，34所高等院校，60多万科技人员。
5.市场潜力巨大——重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求。
二、重庆房地产市场分析
（一）市场供需分析
1、市场供给量：
新批准预售面积连续下降，南岸区批售量居各区之首
2010年重庆主城区新批准预售面积为1992.06万平方米，同比减少154.24万平方米，增幅为8.39%，新批预售量自2007年以来持续下降。
从2008年开始市场供应呈上升趋势；从区域分布来看，渝北区和九龙坡区高度活跃，批准预售量居于各区之首，分别达到302.83万平方米、267.5万平方米，超过总量的三分之一；其后依次为沙坪坝、江北区和南岸区。
图1：
2006-2010年重庆主城区新批准预售面积和同比增长率
图2：
2010年重庆主城各区新批准预售面积百分比
2、市场交易量：
市场需求集中释放，销售面积大幅增长
近年来，重庆商品房行业快速发展，成交量不断放大。
2006年，重庆主城区共成交商品房1103.81万平方米，2007年在房地产行业升温，重庆成立城乡统筹发展实验区的大背景下，重庆楼市快速发展，全年共成交商品房1788.40万平方米，同比大幅增长62.02%；2008年行业调整，成交量下降到1252.21万平方米;2009年，在宽松货币政策及7折优惠下，成交量上升到2435.68万平方米。
2010年，严厉的楼市调控政策一个接一个出台，但是，庞大的刚需数量及严重的通货膨胀，全年共销售商品房2262.39万平方米，同比大幅下降7.11%，销售金额达1319.73亿元，同比增长25.73%，销售面积略有下滑，销售金额再创历史新高。
图3：
2006-2010年重庆主城区商品房销售面积和增长率
图4：
2006-2010年重庆主城区商品房销售金额和增长率
3、交易价格：
成交均价一路走高
2010年，重庆主城区商品房成交均价为5933/平方米，较2009年上涨37.66%。
10年主城区商品房月度成交均价增长明显：
1月成交均价为4843元/平方米，到12月将可能达到6978元/平方米，，相比1月上涨44.08%。
10年房价快速上涨的原因在于：
一是需求大幅增长，新增供给难以满足市场需求，市场供不应求；二是严重的通胀使得房产相关的物料价格飞涨，继而推动房价上涨；三是通胀导致人民币贬值，人们将保值的目光投向飞速上涨的楼市。
图6：
2010年重庆主城区成交均价走势
4、消费群体分析
重庆目前商品住宅市场仍以自住型消费为主，包括本地居民及外来就业人群。
重庆经济的快速发展及城市化进程的推进，促生了大量的刚性住宅需求；随着居民收入水平的提升，中高收入经营者、白领阶层人数的逐渐扩大，整体消费水平提升，在外来消费理念的冲击下，对于高品质舒适住宅产生更高层次的需求；随着城市交通网络的构建、生活配套设施的完善，中心城区房价日益攀升，郊区化居住也逐渐成为潮流。
成渝经济圈、两江新区等一系列城市发展规划出台及政策利好，使重庆城市发展前景广受看好，相对于一线城市的高房价，重庆楼市仍处于价格洼地，因此吸引了大批外地投资性需求，自10年下半年以来，重庆购房群体中投资需求比例逐渐增加，这部分群体对价格敏感度不高，主要选择升值空间大、开发商品牌好的江景住宅、核心地段的公寓产品。
5、市场成熟度分析
1）开发商分析
进驻重庆的外来品牌开发商有万科、中海、保利、绿地、招商、富力、恒大、雅居乐、和记黄埔、北京首创、万达、瑞安、华润置地等等，全国知名品牌开发商几乎齐聚重庆，数量上虽不及本地开发商，但从市场占有率看，外地开发商占据了重庆楼市的大半壁江山，2009年以来，重庆商品住宅销售排行榜销售金额、销售面积等指标前十强中，外来开发商就占据了6、7个席位。
土地拍卖市场上，参与竞拍者中半数以上是外地开发商，而优质地块往往在一番激烈竞争中均落入外来开发商袋中。
外来开发商云集重庆，带来先进的开发理念及开发模式，竞争加剧的同时更有助于重庆楼市品质的整体提升。
由于外来开发商主要开发中高端产品，也在很大程度上助推了重庆楼价的攀升。
另一方面，由于重庆市场的竞争愈加激烈，本地开发商大体采取了以下的应对措施：
一是主动走出去，开拓外地市场或周边区县市场；二是采取差异化的经营战略，转攻旅游地产、专业市场等；三是一些中小型开发商谋划重组，以求壮大实力，赢得发展空间。
2）产品品质分析
A.以居住功能为主的小区，在建筑形态上倾向于复合型，即包括高层、小高层及多层，产品涵括小户型公寓到舒适大宅，以及酒店、写字楼等非住宅产品，这种特征可以覆盖更广层面的消费群体，对于尚未成熟的区域市场、规模较大的项目而言，复合型社区的抗风险能力更强；
B.规划方面，由于重庆为山地地区，适宜修建住宅的基地有限，因此项目地块的容积率普遍较高，为了降低建筑密度，增加园林绿化面积，以提升小区的档次感及舒适度，多采取二三十层塔式高层住宅的的形式；另外，重庆是冬冷夏热、闷热型的“雾都”城市，即使是南北朝向的住宅，穿堂风对于改善室内环境的影响也非常有限，因此市场对于房屋朝向并不十分关注，东西朝向的住宅市场接受度也较高。
附表二：
重庆市中心城区主要楼盘列表
编号
区域
项目名称
开发商
项目规模
主力户型
销售均价（元/㎡）
装修情况
1
渝中区
恒大名都
恒大
占地约19万㎡，总建85万㎡
100~138
8500
精装
2
奥园康城
奥园
占地约14.4万㎡，总建60万㎡
40~200
8000
精装
3
协信阿凯迪亚
重庆协信
占地约20.9万㎡，总建48万㎡
230~380
16000
毛坯
4
协信秀领江山
占地约19万㎡，总建60万㎡
78~128
6500
毛坯
5
协信公馆
占地37.2亩
105~211
待定
精装
6
金科VISAR国际
重庆金科
占地约3万㎡总建9.7万㎡，其中住宅6.3万㎡，商业1.48万㎡
30~90
loft
待定
毛坯
7
瑞安重庆天地
瑞安
占地约6.8万㎡，总建27万㎡
51~89
住宅9500
商业15000
精装
8
春语江山
春语实业
占地约4.3万㎡，总建14万㎡
40~90
6980
毛坯
9
江北区
中海北滨华庭
中海
85~110
8600
10
华润置地中央公园
华润置地
占地约17万㎡，总建67万㎡
66～127㎡
待定
毛坯
11
金科太阳海岸
重庆金科
占地约33万㎡，容积率1
310~390
170万/套
毛坯
12
金科十年城
重庆金科
占地约24万㎡，总建70.5万㎡
110~160
8000
毛坯
13
招商江湾城
招商
占地约13.6万㎡，总建48.3万㎡
140~190
15000
毛坯
14
光华观府国际
重庆光华
占地约6.8万㎡，总建50万㎡
40~100
11000
毛坯
15
珠江太阳城
珠江实业
占地约22.5万㎡，总建100万㎡
86~116
8500
毛坯
16
龙湖春森彼岸
重庆龙湖
占地约16万㎡，总建78万㎡
95~150
10000
毛坯
17
南岸区
雅居乐国际花园
雅居乐
占地约32万㎡，总建60万㎡
87~147
6980
毛坯
18
龙湖郦江
龙湖
占地约12万㎡，总建33万㎡
71~110
10000
毛坯
19
双子星座
重庆雄鹰
占地约1.36万㎡，总建7.6万㎡
34~75
7000
毛坯
20
富力现代广场
富力
占地约7.8万㎡，总建27.4万㎡
51-74
7200
毛坯
21
重庆万达广场
万达
占地约9.8万㎡，总建78万㎡
28~105
15000
毛坯
22
武夷滨江
重庆武夷
占地约14.5万㎡，总建36万㎡
89~121
14000
毛坯
23
沙坪坝区
龙湖花千树
龙湖
占地约3.2万㎡，总建6.6万㎡
120~180
6500
毛坯
24
龙湖东桥郡
龙湖
占地约38万㎡，容积率1
220~300
200~600万/套
毛坯
25
富力城
富力
占地约71.8万㎡，总建91.8万㎡
53~94
7800
毛坯
26
格林英郡
重庆景康
占地约26万㎡，总建58万㎡
96~180
7000
毛坯
27
融汇国际温泉城上筑
重庆融汇
占地约7.2万㎡，总建33.7万㎡
35~89
7000
毛坯
28
渝北区
万科缇香郡
万科
占地约4万㎡，总建18万㎡
100~180
待定
毛坯
29
保利高尔夫华庭
保利
占地约4万㎡，总建15万㎡
76~138
9000
毛坯
30
绿地翠谷
绿地
占地800亩
72~250
7500
毛坯
31
恒大华府
恒大
占地约21万㎡，总建38万㎡
69~267
9000
毛坯
32
逸翠庄园
和记黄埔
100~300
8500
毛坯
33
首创十方界峰度
北京首创
占地约8万㎡，总建27万㎡
80~120
7300
毛坯
34
保利高尔夫豪园
保利
占地约6.4万㎡，总建25万㎡
167~179
9000
毛坯
35
万科渝园
万科
中式四合院
176万/套
毛坯
36
万科朗润园
万科
占地约4.7万㎡，总建22万㎡
54~69
6900
毛坯
37
九龙坡区
保利心语花园
保利
占地约5.7万㎡，总建26万㎡
78~100
6000
毛坯
38
金科西城大院
金科
占地约8.5万㎡，总建40万㎡
33~77
7000
毛坯
39
华润二十四城
华润
占地约70万㎡，总建192万㎡
67~114
待定
毛坯
40
大渡口
中交丽景
中交集团
占地约22万㎡，总建100万㎡
69~95
6100
毛坯
（二）保障性住房市场分析
新“国十条”政策出台一个月后，重庆政策调控细则出台，并没有对三套房停贷作出限制，而把调控重点着眼于加强保障性住房建设、增加有效供给、规范市场秩序等。
2010年重庆市的保障性住房将实施“5+1”模式，即过去采用的廉租房、经济适用房、危旧房改造、城中村改造、农民工公寓五种保障方式，与公共租赁房这种新的保障方式并举，目标分解如下：
一是在主城区一、二环间启动建设500万平方米公共租赁住房，逐步解决中等偏下收入家庭的住房困难；二是廉租住房建设与城市和国有工矿棚户区改造结合起来，统筹推进，全年计划新开工廉租住房170万平方米，建成220万平方米；三是新开工经济适用住房180万平方米；四是开工建设农民工公寓25万平方米；五是改造危旧房156万平方米；六是启动53个城中村征地拆迁。
仅前四种保障性住房新开工建设总面积就达875万平方米，占最近三年2917.08万平方米的年均商品住宅新开工面积的三成，将有效解决城市新增人口和低收入困难群众基本住房需求，实现“住有所居”。
1、重庆公租房建设
重庆的公租房具有以下几个特点：
一是保障方式新。
突破了廉租住房保障覆盖面过窄、危旧房和棚户区改造范围受限等问题,解决不属于廉租住房保障对象、又暂时买不起商品房的“夹心人群”的住房困难问题,形成以公共租赁住房为主导的住房保障新体制；
二是建设规模大。
在2020年前建成4000万平方米公租房，主城区及远郊区县分别为2000万平方米。
其中，主城区今年将开建200万平方米的公租房，今后3年内将总计开工建设1000万平方米。
三是保障范围广。
符合廉租住房条件的家庭，未实行实物配租和领取租金补贴的，可申请公共租赁住房；在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力、符合政府规定收入限制等条件的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员都可以申请；市、区政府引进的特殊专业人才和在重庆工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭还不受收入限制。
四是无户籍限制。
打破了传统住房保障户籍限制界限。
只要来渝置业、兴业，为重庆经济社会发展作贡献。
符合条件的都可以申请。
五是投资建设主体明确。
公共租赁住房是由政府投资和提供政策支持，国有非赢利机构建设，产权由政府指定的机构拥有。
六是租金较低且稳定。
公租房租金相当于同类商品房出租价格的60%，只求收支平衡，收取的租金主要用于兑付建房款利息,租赁期最长为五年。
七是“租售并举”、缓解中低收入群体从“有房住”过渡到“有住房”的购房资金压力。
公租房租满5年之后，可通过成本价购买,转换成有限产权的经济适用房。
业主如果转让,只能以购房价加利息升值由政府公租房管理机构回购,再作为公共租赁住房流转使用。
这就从根本上堵塞了经济适用房因退出环节失控而造成的利益输送和灰色交易的通道。
2、经济适用房
根据《重庆住房建设规划（2008-2012）》，5年内全市共拟建设住房建筑总面积14543万平方米，其中经济适用住房2028万平方米，占总量的19.2%。
2008年，重庆完成201.91万平方米的经济适应房建设，相对于2004-2007年间共480.61万平方米的完成建设量而言有大幅增加，但仅完成08年拟建设目标408万平方米的49.4%——经济适用房建设的道路任重道远。
3、保障性住房对商品房市场的影响分析
重庆市完善住房制度的基本思路是：
30%至40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公租房、经济适用房等政策性用房予以保障，60%至70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。
如果按照住房建设规划全部落实到位，从数据上看将对商品房市场产生一定的分流、抑制作用。
一方面公租房解决了中低收入群体、外来务工群体的住房问题，在一定程度上延缓了这部分群体中有购房能力人群的购房计划；另一方面由于公租房房租低于市场水平，也将对周边房屋租赁市场造成平抑作用，打击了购房放租的这部分投资性需求。
但目前全国各地方保障性住房建设完成不到年度目标的三分之一的整体情况看，保障性住房的落实力度不足，加上区位及覆盖人群与商品房的区别，保障性住房在短期内对商品房市场的影响有限，长期来看，将起到缓和供需矛盾、平抑房价的作用，维护房地产市场的稳定健康发展。
（三）重庆房地产市场发展潜力分析
1、经济实力强、发展潜力大——房地产持续快速发展的坚实基础
重庆是中国西部地区重要经济增长极，经济综合实力在西部领先（见表一），2010年重庆市生产总值达到9420亿元，2002年以来GDP增长幅度均在10%以上（见图表8），09年GDP同比增长16.2%，高于全国经济增长幅度。
图表8：
重庆市近10年GDP增长
重庆经济发展潜力巨大：
先天的区位优势及便捷的集水陆空一体的城市交通网络奠定了重庆成为长江上游经济中心、西部地区交通枢纽的核心位置；作为重庆未来经济发展最大驱动力的“两江新区”，是国家战略层面的部署，将获得西部大开发优惠政策、统筹城乡综合配套改革先行先试政策，以及比照浦东新区和滨海新区的开发开放政策，在国家层面形成一个政策的洼地，吸引人才、资金和产业的优势集聚，有力推动重庆成为西部对外开放的高地，进一步推动成渝经济圈、“西三角”经济圈发展，使其成为中国经济增长的第四级。
2、城市向心力逐渐加大，为房地产发展提供庞大的市场需求
重庆市是中国面积最大、人口众多的城市，房地产市场需求庞大。
两江新区设立、明确重庆作为西部经济开发高地的城市发展战略定位，城市基础配套设施的完善及政策的倾斜扶持将进一步吸引人才、资金和产业的集聚，随着重庆城市向心力逐渐加大，将产生更为庞大的市场需求，进一步促进重庆房地产市场的持续快速发展。
参照上海浦东新区和天津滨海新区的开发建设历程，两江新区也或将成为重庆楼市飞跃的引擎和新标杆。
（四）代表区域分析
楼盘一
楼盘名称：
蜜糖
建筑类别：
高层+商业
区 域：
高新区
均价：
6700元/平方米
物管公司：
成都悦华物管公司
物业类型：
高层住宅
开盘均价：
5900元/㎡
板 块：
石桥铺
开盘时间：
后续开盘时间未定
装修状况：
毛坯房
入住时间：
2011年
建筑面积：
4401平米
绿化率：
31%
占地面积：
59505平米
容积率：
4
物业地址：
高新区石桥铺玉灵路228号（国窖建材市场内）
楼盘二
楼盘名称：
蜜城
建筑类别：
住宅
区 域：
高新区
房屋价格：
未
物管公司：
密城物业
物业类型：
普通住宅
开盘均价：
未
板 块：
高新区板块
开盘时间：
2011-01
装修状况：
毛坯
入住时间：
2011-5
建筑面积：
82110平米
绿化率：
35%
占地面积：
8228.9平米
容积率：
9
物业地址：
高新区歇台子罗汉沟二号（军歇路二号）
楼盘三
楼盘名称：
志龙玖嘉怡跃层
建筑类别：
高层
区 域：
高九路
房屋价格：
7050元/㎡—7800元/㎡
物业类型：
全跃层
板 块：
石桥铺
开盘时间：
2010-04
装修状况：
毛坯房
入住时间：
暂无资料
建筑面积：
74259.9平米
绿化率：
30.06%
占
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