高庄镇埠下村公租房项目一期可行性报告.docx
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高庄镇埠下村公租房项目一期可行性报告
陕西省西咸新区泾河新城
高庄镇埠下村公租房项目（一期）可行性研究报告
编制单位：
陕西永明项目管理有限公司
二零一二年三月
第一章项目总论8
1.1项目名称8
1.2项目承办单位8
1.3项目主管部门8
1.4项目拟建地点、建设规模、资金来源8
1.5承担可行性研究工作的单位8
1.6研究工作依据8
1.7研究工作概况9
1.8主要技术经济指标10
1.9项目承办单位概况10
1.10国家和行业发展规划12
1.11项目发展概况12
1.12项目提出的背景13
1.13项目发起缘由13
1.14投资的必要性14
1.15投资回收期14
第二章城市宏观经济形势及区域市场发展状况分析15
2.1城市概况15
2.1.1城市基本情况15
2.1.2地理位置16
2.1.3自然气候条件18
2.1.4交通情况19
2.1.5城市面积范围20
2.1.6人口状况21
2.1.7行政划分21
2.1.8城市定位及项目在区域规划方向24
2.2城市经济状况25
2.2.1城市辐射区域26
2.2.2总结（对城市未来发展潜力的判断）26
第三章保障性住房分析27
3.1陕西省保障性安居工程相关指标27
3.2相关政策27
3.2.1综述27
3.2.2《陕西省保障性住房管理办法（试行）》的相关政策要求30
3.3项目建设的必要性33
3.3.1解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任33
3.3.2实现社会公平，落实科学发展观的需要33
3.3.3构建和谐社会的需要34
3.3.4满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要35
第四章项目分析37
4.1地块现状介绍37
4.1.1地势及高程37
4.1.2地面现状37
4.1.3居民及拆迁状况37
4.1.4地下管线沟渠情况37
4.1.5地块地质情况37
4.2地块周边市政配套38
4.2.1交通状况38
4.2.2大中小学及教育38
4.2.3医院等级及医疗水平38
4.2.4大型购物中心、主要商业市场38
4.2.5文化体育娱乐设施38
4.2.6公园39
4.3地块周边环境分析39
4.3.1治安情况39
4.3.2空气状况39
4.3.3噪声情况39
4.3.4污染情况39
4.3.5危险源情况39
4.3.6周边景观40
4.3.7风水情况40
4.3.8近期和规划中周边环境的主要变化40
4.4大市政配套40
4.4.1道路现状及规划发展40
4.4.2供水状况41
4.4.3排污（污水、雨水）状况41
4.4.4通讯41
4.4.5永久性供电和临时施工用电41
4.4.6燃气42
4.4.7供热及生活热水42
4.5规划控制要点42
4.5.1总占地代征地面积42
4.5.2住宅建筑面积42
4.5.3地块容积率42
4.5.4建筑密度42
4.5.5控高43
4.5.6绿地率43
4.6地块周边项目介绍43
第五章区域保障住房分析44
5.1区域保障房成长状况44
5.1.1形成时间44
5.1.2区域内分布情况44
5.2区域内供应产品特征44
5.2.1开发规模44
5.2.2平均入住率44
5.2.3未来3年区域内可供应土地状况44
5.2.4结论45
5.3供应租住对象45
第六章项目定位、规划设计及开发分析46
6.1项目定位46
6.1.1客户定位46
6.1.2建筑风格面积户型46
6.1.3租价46
6.2项目开发计划47
6.2.1开发机遇47
6.2.2开发周期安排48
6.2.3入住周期安排49
6.3规划设计分析49
6.3.1规划设计的可行性分析49
6.3.2周边环境和人文环境对规划设计的影响49
6.3.3市政配套设施对规划设计的影响49
6.3.4生活配套设施对产品设计的影响和考虑49
6.4规划设计49
6.4.1建筑设计依据49
6.4.2结构设计依据50
6.4.3抗震设计及荷载50
6.4.4给排水系统设计依据51
6.4.5电气系统供配电设计依据51
6.4.6电讯系统设计依据52
6.4.7总平面图设计52
6.4.8建筑设计54
6.4.9规划设计体现的“四节一环保”的理念56
第七章项目投资回收及资金筹措58
7.1投资估算范围58
7.2投资估算依据58
7.3项目成本测算具体内容58
7.3.1项目总成本测算58
7.3.2出租收入测算63
7.4财务盈利能力分析64
7.5财务分析评价结论65
7.6项目资金筹措66
第八章节能与节水68
8.1节能68
8.1.1建筑节能措施68
8.1.2电气节能措施68
8.2节水69
第九章项目招标方案70
9.1招标范围及招标组织形式70
9.2投标、开标、评标和中标程序70
9.3评标委员会的人员组成和资质要求71
第十章项目实施进度安排73
10.1项目实施的各阶段73
10.1.1建立项目实施管理机构73
10.1.2资金筹集安排73
10.1.3勘察设计73
10.1.4施工准备74
10.1.5竣工验收77
10.2项目实施进度计划78
10.2.1实施进度78
第十一章环境保护79
11.1环境现状79
11.2项目建设和运营期对环境的影响及防治79
11.2.1施工期环境影响及防治79
11.2.2运营期环境影响及防治80
11.3其他环境保护措施81
11.3.1建设环保措施81
11.3.2给排水环保措施81
11.3.3电气环保措施82
第十二章社会效益的社会影响分析83
12.1项目社会影响分析83
12.2项目与所在地互适性分析84
第十三章可行性研究结论与建议86
13.1研究结论86
13.2建议87
第一章项目总论
1.1项目名称
陕西省西咸新区泾河新城高庄镇埠下村公租房项目（一期）
1.2项目承办单位
陕西省西咸新区泾河新城开发建设（集团）公司
1.3项目主管部门
陕西省西咸新区泾河新城管理委员会
1.4项目拟建地点、建设规模、资金来源
泾河新城高庄镇埠下村公租房项目（一期）拟建地点位于沣泾大道以北，县东路以东，总占地约14亩，容积率3.75，规划总建筑面积约35000平方米。
项目计划新建公租房700套，为高层住宅。
项目建设成本约人民币8718.5万元，其中中省市资金支持2800万元，其余资金自筹。
1.5承担可行性研究工作的单位
陕西永明项目管理有限公司
1.6研究工作依据
1、《陕西省西咸新区总体规划（2010-2020年）》；
2、《泾河新城分区规划（2010-2020年）》；
3、《关中—天水经济区发展规划（2009-2020年）》；
4、《西安国际化大都市发展战略规划（2009-2020年）》；
5、《西安市城市总体规划（2008-2020年）》；
6、《咸阳市城市总体规划（2008-2020年）》；
7、国家及省、市有关经济适用房、廉租房和公租房的政策、法规和文件；
8、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发【2007】24号）；
9、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
10、陕西省人民政府《关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（陕政发【2007】62号）；
11、《陕西省关于加快推进我省保障性住房工作的意见》（陕财办【2009】112号）；
12、《关于加快保障性住房建设的意见》（陕办发【2010】11号）；
13、《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
14、《西咸新区泾河新城分区规划》（2010-2020）；
15、《陕西省保障性住房建设标准（试行）》（2011年9月）；
16、项目建设单位提供的背景资料；
17、项目调研收集的有关资料；
18、《工程咨询报告》编制委托书；
19、陕西省各类建筑取费标准；
20、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。
1.7研究工作概况
本项目是泾河新城居住用地规划中的泾河新城高庄镇埠下村公租房项目，租住对象是泾河新城FC1区（高庄镇）的部分乡村拆迁应安置人口、外来务工人员、企业人员等。
接到委托任务后，可研承担单位立即抽调骨干人员组成专业工作组，由总经理亲自挂帅，人力物力配备到位，立即开始分组工作，市场调研组、财务分析组、现场踏堪组等平行开展工作，尽快编制报告，配合业主的需要。
1.8主要技术经济指标
泾河新城高庄镇埠下村公租房项目（一期）主要经济技术指标表
序号
高庄镇埠下村公租房
单位
指标
1
总用地面积
㎡
9333
2
总建筑面积
㎡
35000
3
容积率
3.75
4
绿地率
%
59
5
总停车数
辆
157
6
户内平均居住人数
人户
4
7
居住户数
户
700
8
居住人数
人
2800
9
建设投资
万元
8718.5
10
每平方米建设投资
元
2491
1.9项目承办单位概况
陕西省西咸新区泾河新城开发建设（集团）有限公司（以下简称泾河集团公司）是经陕西省人民政府批准同意，由陕西省西咸新区泾河新城管理委员会出资设立的大型国有独资公司。
集团公司成立于2011年10月18日，注册资本10亿元人民币。
公司下设行政部、财务部、技术合同部、投资经营部、工程建设部和城乡统筹部六大职能部门。
作为西咸新区泾河新城商业开发和市场化建设经营主体，主要承担泾河新城规划范围内城市基础设施及市政配套设施建设；新城跨区交通干线连接；土地储备及开发；房地产及文化教育场馆的开发、建设；农业项目、旅游服务项目、物流仓储项目开发、建设、管理经营；房屋租赁；物业管理；园林景观设计及绿化建设施工；区域内招商引资、投融资；工业、商业、高科技项目的研发等任务。
集团公司将按照国家及西咸新区整体的战略部署，努力打造泾河新城成为西安国际化大都市北部中心，高端制造业、现代物流业、地理信息产业基地，统筹示范区，并逐步形成以低碳产业为主，重点发展高端制造业、测绘、新能源、现代物流、创意产业、都市农业等产业的发展格局，在发展模式上将采取“一区多园”的产业化发展道路，最终实现泾河新城“一心两廊、五轴八组团”的现代田园城市空间结构。
未来，公司将秉承“态度决定一切、思路决定出路、细节决定成败”的企业精神，按照优质、精细、高效的原则要求，积极进取、顽强拼搏，依托泾河新城良好的发展平台实现新的跨越式发展，为推动泾河新城区域内社会经济繁荣做出贡献。
1.10国家和行业发展规划
“十二五”期间，我国计划建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，保障性住房覆盖面达到20%左右,开局之年已为实现目标打下坚实基础。
2011年，全国计划开工1000万套各类保障房，实际开工1043万套，基本建成432万套。
“规模之大、任务之重，史无前例。
”去年年底，国务院召开全国住房保障工作座谈会，住建部代表保障性安居工程协调小组与各地签订了2012年的住房保障目标责任书，分解落实了年内建设任务。
根据计划2012年全国将开工保障房和棚户区改造工程700万套以上。
依据中共陕西省委办公厅文件《陕办发（2010）11号》进一步推进
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