精编完整版高庄镇埠下村公租房项目一期可研报告文档格式.docx
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3.3.1解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任33
3.3.2实现社会公平，落实科学发展观的需要33
3.3.3构建和谐社会的需要34
3.3.4满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要35
第四章项目分析37
4.1地块现状介绍37
4.1.1地势及高程37
4.1.2地面现状37
4.1.3居民及拆迁状况37
4.1.4地下管线沟渠情况37
4.1.5地块地质情况37
4.2地块周边市政配套38
4.2.1交通状况38
4.2.2大中小学及教育38
4.2.3医院等级及医疗水平38
4.2.4大型购物中心、主要商业市场38
4.2.5文化体育娱乐设施38
4.2.6公园39
4.3地块周边环境分析39
4.3.1治安情况39
4.3.2空气状况39
4.3.3噪声情况39
4.3.4污染情况39
4.3.5危险源情况39
4.3.6周边景观40
4.3.7风水情况40
4.3.8近期和规划中周边环境的主要变化40
4.4大市政配套40
4.4.1道路现状及规划发展40
4.4.2供水状况41
4.4.3排污（污水、雨水）状况41
4.4.4通讯41
4.4.5永久性供电和临时施工用电41
4.4.6燃气42
4.4.7供热及生活热水42
4.5规划控制要点42
4.5.1总占地代征地面积42
4.5.2住宅建筑面积42
4.5.3地块容积率42
4.5.4建筑密度42
4.5.5控高43
4.5.6绿地率43
4.6地块周边项目介绍43
第五章区域保障住房分析44
5.1区域保障房成长状况44
5.1.1形成时间44
5.1.2区域内分布情况44
5.2区域内供应产品特征44
5.2.1开发规模44
5.2.2平均入住率44
5.2.3未来3年区域内可供应土地状况44
5.2.4结论45
5.3供应租住对象45
第六章项目定位、规划设计及开发分析46
6.1项目定位46
6.1.1客户定位46
6.1.2建筑风格面积户型46
6.1.3租价46
6.2项目开发计划47
6.2.1开发机遇47
6.2.2开发周期安排48
6.2.3入住周期安排49
6.3规划设计分析49
6.3.1规划设计的可行性分析49
6.3.2周边环境和人文环境对规划设计的影响49
6.3.3市政配套设施对规划设计的影响49
6.3.4生活配套设施对产品设计的影响和考虑49
6.4规划设计49
6.4.1建筑设计依据49
6.4.2结构设计依据50
6.4.3抗震设计及荷载50
6.4.4给排水系统设计依据51
6.4.5电气系统供配电设计依据51
6.4.6电讯系统设计依据52
6.4.7总平面图设计52
6.4.8建筑设计54
6.4.9规划设计体现的“四节一环保”的理念56
第七章项目投资回收及资金筹措58
7.1投资估算范围58
7.2投资估算依据58
7.3项目成本测算具体内容58
7.3.1项目总成本测算58
7.3.2出租收入测算63
7.4财务盈利能力分析64
7.5财务分析评价结论65
7.6项目资金筹措66
第八章节能与节水68
8.1节能68
8.1.1建筑节能措施68
8.1.2电气节能措施68
8.2节水69
第九章项目招标方案70
9.1招标范围及招标组织形式70
9.2投标、开标、评标和中标程序70
9.3评标委员会的人员组成和资质要求71
第十章项目实施进度安排73
10.1项目实施的各阶段73
10.1.1建立项目实施管理机构73
10.1.2资金筹集安排73
10.1.3勘察设计73
10.1.4施工准备74
10.1.5竣工验收77
10.2项目实施进度计划78
10.2.1实施进度78
第十一章环境保护79
11.1环境现状79
11.2项目建设和运营期对环境的影响及防治79
11.2.1施工期环境影响及防治79
11.2.2运营期环境影响及防治80
11.3其他环境保护措施81
11.3.1建设环保措施81
11.3.2给排水环保措施81
11.3.3电气环保措施82
第十二章社会效益的社会影响分析83
12.1项目社会影响分析83
12.2项目与所在地互适性分析84
第十三章可行性研究结论与建议86
13.1研究结论86
13.2建议87
第一章项目总论
1.1项目名称
陕西省西咸新区泾河新城高庄镇埠下村公租房项目（一期）
1.2项目承办单位
陕西省西咸新区泾河新城开发建设（集团）公司
1.3项目主管部门
陕西省西咸新区泾河新城管理委员会
1.4项目拟建地点、建设规模、资金来源
泾河新城高庄镇埠下村公租房项目（一期）拟建地点位于沣泾大道以北，县东路以东，总占地约14亩，容积率3.75，规划总建筑面积约35000平方米。
项目计划新建公租房700套，为高层住宅。
项目建设成本约人民币8718.5万元，其中中省市资金支持2800万元，其余资金自筹。
1.5承担可行性研究工作的单位
1.6研究工作依据
7、国家及省、市有关经济适用房、廉租房和公租房的政策、法规和文件；
8、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发【2007】24号）；
9、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
10、陕西省人民政府《关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（陕政发【2007】62号）；
11、《陕西省关于加快推进我省保障性住房工作的意见》（陕财办【2009】112号）；
12、《关于加快保障性住房建设的意见》（陕办发【2010】11号）；
13、《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
15、《陕西省保障性住房建设标准（试行）》（2011年9月）；
16、项目建设单位提供的背景资料；
17、项目调研收集的有关资料；
18、《工程咨询报告》编制委托书；
19、陕西省各类建筑取费标准；
20、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。
1.7研究工作概况
本项目是泾河新城居住用地规划中的泾河新城高庄镇埠下村公租房项目，租住对象是泾河新城FC1区（高庄镇）的部分乡村拆迁应安置人口、外来务工人员、企业人员等。
接到委托任务后，可研承担单位立即抽调骨干人员组成专业工作组，由总经理亲自挂帅，人力物力配备到位，立即开始分组工作，市场调研组、财务分析组、现场踏堪组等平行开展工作，尽快编制报告，配合业主的需要。
1.8主要技术经济指标
泾河新城高庄镇埠下村公租房项目（一期）主要经济技术指标表
序号
高庄镇埠下村公租房
单位
指标
1
总用地面积
㎡
9333
2
总建筑面积
35000
3
容积率
3.75
4
绿地率
%
59
5
总停车数
辆
157
6
户内平均居住人数
人/户
7
居住户数
户
700
8
居住人数
人
2800
9
建设投资
万元
8718.5
10
每平方米建设投资
元
2491
1.9项目承办单位概况
陕西省西咸新区泾河新城开发建设（集团）有限公司（以下简称泾河集团公司）是经陕西省人民政府批准同意，由陕西省西咸新区泾河新城管理委员会出资设立的大型国有独资公司。
集团公司成立于2011年10月18日，注册资本10亿元人民币。
公司下设行政部、财务部、技术合同部、投资经营部、工程建设部和城乡统筹部六大职能部门。
作为西咸新区泾河新城商业开发和市场化建设经营主体，主要承担泾河新城规划范围内城市基础设施及市政配套设施建设；
新城跨区交通干线连接；
土地储备及开发；
房地产及文化教育场馆的开发、建设；
农业项目、旅游服务项目、物流仓储项目开发、建设、管理经营；
房屋租赁；
物业管理；
园林景观设计及绿化建设施工；
区域内招商引资、投融资；
工业、商业、高科技项目的研发等任务。
集团公司将按照国家及西咸新区整体的战略部署，努力打造泾河新城成为西安国际化大都市北部中心，高端制造业、现代物流业、地理信息产业基地，统筹示范区，并逐步形成以低碳产业为主，重点发展高端制造业、测绘、新能源、现代物流、创意产业、都市农业等产业的发展格局，在发展模式上将采取“一区多园”的产业化发展道路，最终实现泾河新城“一心两廊、五轴八组团”的现代田园城市空间结构。
未来，公司将秉承“态度决定一切、思路决定出路、细节决定成败”的企业精神，按照优质、精细、高效的原则要求，积极进取、顽强拼搏，依托泾河新城良好的发展平台实现新的跨越式发展，为推动泾河新城区域内社会经济繁荣做出贡献。
1.10国家和行业发展规划
“十二五”期间，我国计划建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，保障性住房覆盖面达到20%左右,开局之年已为实现目标打下坚实基础。
2011年，全国计划开工1000万套各类保障房，实际开工1043万套，基本建成432万套。
“规模之大、任务之重，史无前例。
”去年年底，国务院召开全国住房保障工作座谈会，住建部代表保障性安居工程协调小组与各地签订了2012年的住房保障目标责任书，分解落实了年内建设任务。
根据计划2012年全国将开工保障房和棚户区改造工程700万套以上。
依据中共陕西省委办公厅文件《陕办发（2010）11号》进一步推进保障性住房建设工作，经省委、省政府同意，做出如下安排:
公共租赁住房是解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和进城务工人员住房困难的重要途径。
各市要认真做好需求调查，抓紧编制公共租赁住房建设规划。
力争于2012年底前，首先解决好城镇中等偏下收入住房困难家庭的住房困难问题，大中城市将新就业大学生、外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。
1.11项目发展概况
在省委省政府的高度重视下，各市县和升级部门共同努力、真抓实干。
截止到2010年10月25日，保障性安居工程开工48.13万套，占目标任务的107.36%；
完成投资475.5项目在2011年开工31189套，2011年全省总计开工和完成保障性安居51.25万套。
这些指标在全国继续保持前列。
我省确定2012年的保障性住房总任务是40.08万套，总的原则是以公租房为重点，各市总任务不低于今年的85%。
保障性住房包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房4类住房。
1.12项目提出的背景
随着新一轮西部大开发的全面展开、西安国际化大都市建设的全面启动以及西域一体化的深入推进，特别是《西咸发布后，西咸新区建设正式列入国家战略，西咸新区管理委会正式成立,“一区五城”建设随之迅速拉开帷幕。
《泾河新工作。
为加快落实《中共陕西省委办公厅文件》陕办发（2010）11号关于加快保障性住房建设的安排，该项目是《泾河新城分区规划》中FC1区高庄镇埠下村公租房项目。
1.13项目发起缘由
按照省委省政府的部署，“十二五”期间，全省将建设210万套保障性安居工程，届时全省住房保障覆盖面将达到国家20%的要求。
泾河新城分区规划的要求，对原有自然村要进行拆迁，对部分低收入住房困难原有村民进行安置，解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和进城务工人员的住房困难问题。
1.14投资的必要性
加快保障性住房建设，有利于调整住房结构，促进“住有所依”目标的实现；
有利于引导合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展；
有利于人才和劳动力的有序流动，促进城镇化进程；
有利于保障和改善民生，促进社会和谐稳定。
1.15投资回收期
公租房租金收取标准，需要考虑成本回收租金，以略低于市场租金的标准进行确定，一般在市场租金的70-80%左右。
以西安为例，经调研，目前西安市商品住房市场租金均价为20元/平方米，公共租赁住房按市场租金的80%计算，租金价为16元/平方米·
月，按此标准计算，静态测算高层公租房资金回收期为15.97年左右，动态测算资金回收期为28年左右。
第二章城市宏观经济形势及区域市场发展状况分析
2.1城市概况
2.1.1城市基本情况
西咸新区位于西安、咸阳两市区之间，西起茂陵及涝河入渭口，东至包茂高速，北至规划中的西咸环线，南至京昆高速，规划区面积882平方公里，规划建设用地272平方公里。
按照组团发展的格局，新区分为五个组团：
泾河新城、空港新城、秦汉新城、沣西新城、沣东新城。
泾河新城：
包括泾阳县的泾干镇、永乐镇、崇文镇和高庄镇（部分），总面积146平方公里，规划建设用地47平方公里。
空港新城：
包括泾阳县的太平镇，渭城区的底张镇、北杜镇和周陵镇福银高速以北的区域，总面积141平方公里，规划建设用地36平方公里。
秦汉新城：
包括渭城区的正阳、窑店、渭城、周陵镇福银高速以南的区域，秦都区的双照镇，兴平市茂陵的周边区域，泾阳县的高庄镇（部分），总面积291平方公里，规划建设用地50平方公里，遗址保护区面积104平方公里。
沣西新城：
包括户县的大王镇，长安区的马王街道、高桥乡，秦都区的钓台、陈杨寨街道，总面积143平方公里，规划建设用地64平方公里，遗址保护区面积8.6平方公里。
沣东新城：
包括长安区的斗门街道、王寺街道，秦都区的沣东街道，三桥街道、六村堡街道西安绕城以西的部分，总面积161平方公里，规划建设用地75平方公里，遗址保护区面积13.3平方公里。
2.1.2地理位置
泾河新城地处陕西省泾阳县东部，关中平原中部，泾河下游。
包括泾干镇、崇文镇、永乐镇全部和高庄镇部分用地。
东与高陵县交界，南与秦汉新城接壤，西临空港新城、中张镇，北与燕王镇、三渠镇相交。
县城位于西安市北偏西54公里，咸阳市北偏东28公里，距首都北京1290公里。
全区总面积146平方公里。
行政区划：
泾河新城行政范围主要涉及咸阳市泾阳县4个镇（街道办）、62个行政村，详见表1。
表1西咸新区行政区划
区（县）
街镇乡
行政村
泾阳县
泾干镇
柴家、大训堡、樊家、花池、华角、马庄、唐李、望泾、姚坊、大曲、东关、花角、县前、花池渡、柴家、先锋、双赵、瑞凝、土贺、封家、建立、团庄、粮集、金柳、木刘、南强、北强、吉元、西关、瓦王
崇文镇
宋村、摆渡、坡底、蔡壕、虎杨村、崇文村、焦村、北丈八寺村
高庄镇
修石渡、付家、舒家、唐家、王家、东风、蒋刘、大堡子、小徐、金田玉、阜下、王家堡、陕西庄、费家崖、新庄、寿平、高庄、芦家、聂冯
永乐镇
永乐、永丰、南横流、北横流、庞家、邵村、尚家、亢营、大齐、南吴
泾河新城区位图：
2.1.3自然气候条件
主要气象资料如下：
年最大降雨量：
820.5毫米
年平均降雨量:
560.6毫米
年最少降雨量：
349.2毫米
冬季平均风速及主导方向25米/秒（东北风）
夏季平均风速及主导方向25米/秒（东南风）
最大冻土深度0.3米
最大积雪厚度0.2米
年平均气温13℃，
冬季（1月）最冷－13.8℃，
夏季最热（7月）40.9℃。
日照时数年平均2195.2小时，
（最多（8月）为241.6小时，最少（2月）为146.2小时）
水源充足，地下水丰富，地下水资源年均8306万立方米，占全县水资源总量的25.8%，地表水资源总量19.2328亿立方米，原因有三条过境河流。
泾河自王桥镇谢家沟入境，张家山出谷，东南流至桃园村附近出境。
冶峪河系渭河二级支流，口镇三王沟入境，口镇出谷，东注清河。
清峪河为泾阳县与三原县的界河；
区内素填土、黑垆土和黄土状土多为湿陷性土，埋深在4-5米以上。
2.1.4交通情况
泾河新城路网由城市快速路、城市一级主干路、城市次干路和支路组成。
城市快速路红线宽100米，城市一级主干路红线宽60～80米，城市次干道路红线宽40米，支路红线宽30米。
通过秦汉大道将城区分为东西两部分，即泾阳片区及新城东部片区。
通过高泾大道、高泾中路、高泾南路加强东西片区的联系。
通过机场北线高速、沣泾大道、空港北路加强泾河新城与西安国际空港区的联系。
以高泾大道、高泾中路、高泾南路、沣泾大道、正阳大道、原点西路、县东路、秦汉大道、形成“四纵四横”的主干道网基本骨架。
形成环路加自由方格式的路网系统。
城市道路与高速路及铁路相交均为下穿。
211国道208省道经城区穿过，远期改线从城区北边经过。
在城市北部及南部各规划一个高速出入口。
次干道与支路以生活性功能为主，城市次干道设计车速20～40公里/小时，其道路间距为400～500米，与城市主干道相间布置。
主干道红线60～100m，次干道30～40m，支路20～25m。
道路广场用地765.5ha。
人均道路用地16.3平方米，干道道路密度3.4公里/平方公里。
沣泾大道全长7.2公里，为城市快速路。
高泾大道全长5.8公里，高泾南路全长8.5公里，高泾中路全长10.5公里，县东路全长7.2公里，原点西路全长7.5公里，正阳大道全长9.3公里，构成了城市一级主干路。
另有若干支道与主次干道相联，形成完整的路网体系。
2.1.5城市面积范围
泾河新城位于渭河地堑北缘中段，岐山至富平断裂带两侧。
地势西北高、东南低。
东西长37公里、南北宽27公里，海拔最高1614米，最低361米，垂直高差1253米。
境内北部和西北部系嵯峨山、北仲山、西凤山及黄土台塬。
山区面积97平方公里，占全区的12.4%。
中部为冲洪积平原，自西向东逐渐展宽降低，大部分海拔400米左右，地势平坦，面积503平方公里，占全区总面积的64.5%。
南部为黄土台塬，位于泾河以南，塬面开阔，海拔为430—500米，面积180平方公里，占全区总面积的23.1%。
2.1.6人口状况
泾河新城（2010年）与西咸新区（2009年）总体情况对比：
指标
西咸新区（2009年）
泾河新城（2010年）
人口（万人）
89.3
13.64
生产总值（亿元）
130
38.50
地方财政收入（亿元）
7.5
1.96
新区面积（平方公里）
882
146.00
规模以上工业企业数（个）
166
35
规模以上工业企业总产值（亿元）
394
52.32
城镇污水处理率（%）
60
63.54
垃圾无害化处理率（%）
50
52.20
绿化覆盖率（%）
39
37.80
2.1.7行政划分
乡镇概况
1泾干镇
泾干镇地处泾阳县城区。
面积54平方公里，耕地5.04万亩。
现有人口7.8万人，农业总户数13013户，其中农业人口4.66万人，耕地面积4.6万亩，辖29个村委会、4个社区居委会。
党委辖42个支部，其中农村支部29个，党员1272人。
2009年农民人均纯收入5421元。
泾干镇区位优越，交通便捷，是发展工业、商贸流通、三产服务及现代农业的最佳区域。
近年来，泾干镇按照“依托优势招商、科技兴工强农、围绕产业服务、建设和谐泾干”的发展思路，全镇干部群众解放思想，负重奋进。
镇域经济发展迅速，整体实力名列全省50强乡镇。
形成了以机械制造、医药保健、食品加工、房地产开发、商贸流通为龙头的民营经济产业集群，固定资产达到44亿元以上；
以蔬菜、奶畜、时令鲜果为龙头的三个现代农业产业带，有效促进了农民增收。
2009年，全镇实现社会总产值36.1亿元，非公总产值32.2亿元；
完成财政收入666万元；
完成固定资产投资1.2亿元，招商引资任务到位资金9440万元；
粮食总产实现3782.4万公斤，耕地保有量49000.15亩，基本农田保护面积8628.9亩；
2009年人均纯收入5421元。
②崇文镇
崇文镇位于泾阳县东南部，东与西铜高速公路相邻，西延铁路穿境而过，南邻泾河与高庄镇隔河相望，西与泾干镇接壤，北依中国大地原点，全镇辖8村74个村民小组，20680人，总面积2.7平方公里，耕地面积2.2万亩。
2008年全镇人均纯收入8826元，其中农业1148元，工业1721元，第三产业957元，是泾阳县工业密集区三大园区之一。
崇文镇是全国最高砖塔——崇文塔所在地，此塔距今约860年，为全国保存最好的砖塔之一。
现为国家级重点文物保护单位。
设有文管所和专人保护。
该塔建于明万历二十一年，属楼阁式砖塔，平面呈八角形，共十三层，总高度87.13米，根据八卦悬顶的古建筑原理设计，从塔下至塔顶全部用青砖修建。
全部塔身为八棱形状，底层每边九米，周围共计72米。
③永乐镇
永乐镇历来是泾阳县乃至西北大镇，具有得天独厚的地理条件，知名度很高，长期以来，永乐镇就是人流、物流和信息流的集散地，商贸云集，市场繁荣。
一是区位优势明显，交通便利，西延铁路，西铜高速纵贯南北；
国道、泾高公路横穿东西。
永乐又是泾阳、三原、高陵三县公路的中心点，交通四通八达。
二是文化底蕴深厚。
历史文化悠远，教育事业发达，镇区内有省交通技术学院、省水利技术学院等五所专业技术学院，县办高中一所，县办小学一所。
镇属中小学校教育机构健全，教育资源和文化积淀深厚。
三是工业发展迅猛，永乐镇作为工业重镇，工业基础坚实，辖区内中央、省、市、县级单位家，省办、县办和私营企业近千家。
尤其近年来，通过大力招商引资，引进包括统一石化、石羊饲料、声威包装、宏亮塑业等知名企业家，初步形成了以齿轮加工，饲料农资、食品乳业三大产业为主的工业格局，泾阳县工业密集区永乐园区建设规模不断扩大，吸引着更多的投资商在此投资兴业，园区的发展日新月异。
面积25.5平方公里，14个行政村。
④高庄镇
面积25.8平方公里，19个行政村，2.88万人，耕地3.73万亩，机井79眼。
秦望夷宫、唐瀛洲台遗址在此。
农业户数3420户，居民点占地面积4792.9亩，户均1.40亩，镇内企业主要为沙石、砖厂，农民人均收入1620元。
2.1.8城市定位及项目在区域规划方向
以西咸新区建设、西安国际化大都
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